USD
58,3441
EUR
69,8251
 

Поглотитель домов

Стоит ли организациям ЖКХ выходить на IPO
29 Ноября 2015 | Константин Фрумкин
Поглотитель домов

В конце октября на Московской бирже началась торговля акциями петербургской компании «Городские инновационные технологии» («ГИТ»). В истории России это первый случай, когда на IPO выходит управляющая компания (УК) в сфере жилищно-коммунального хозяйства. 

Вообще организации ЖКХ выходили на биржу только один раз – в 2012 г. IPO провела компания «Мультисистема», специализирующаяся на установке и обслуживании счетчиков расхода воды в Москве. Сейчас «ГИТ» – пилот всей жилищно-коммунальной отрасли, и в зависимости от ее успеха на биржу могут проследовать и другие компании. Но привлекательны ли такие активы для инвесторов?

Семья строителя

История «ГИТ» началась с того, что в начале 1990‑х профессиональный строитель Агаси Таланчян создал в Санкт-Петербурге строительную компанию «Энком». Судя по ее успехам, Таланчян умел находить госзаказы. «Энком», например, построил для МЧС здание клиники Всероссийского центра экстренной и радиационной медицины (ВЦЭРМ), строил общежития и другие объекты для знаменитой «Славянки» – компании, эксплуатирующей жилой фонд Министерства обороны. Сын основателя «Энкома» Грант Агасьян получил юридическое образование, в 2000-х работал в компании отца, а кроме того, занимался юридической практикой в жилищно-коммунальном хозяйстве, консультировал ТСЖ и УК. Постепенно в семье возникла идея совместить знания сына со связями отца, и в 2009 г. Агасьян основал УК «Универсальный страж». Стоит отметить, что в момент создания компании Агасьяну было всего 22 года, но, как уверяет миноритарий «ГИТ» Егор Клопенко, он все делал сам. «Наверное, это самый полноценный и состоявшийся из молодых предпринимателей такого возраста, которых я встречал», – говорит Егор Клопенко.

Сегодня уже не удается выяснить, за какие ниточки дернули владельцы «Стража» – формально договоры с УК заключаются на основании решений собраний жильцов. Так или иначе «Стражу» удалось взять под управление целый квартал из 16 домов общей площадью 100 000 кв. м.

Казалось бы, и с одной УК много хлопот, однако Грант Агасьян задумал создать целый холдинг, объединяя разные УК региона. Возможно, свою роль сыграл пример «Сити сервиса» – крупнейшей УК Петербурга. Компания была создана с помощью литовского капитала и является частью холдинга, действующего на территории Литвы, Латвии, Польши и Испании. Основателем холдинга часто называют мэра Вильнюса Артураса Зуокаса, однако в Санкт-Петербурге «Сити сервис» был создан под руководством бывшего заместителя председателя жилищного комитета мэрии Олега Вихтюка. С 2006 г. эта компания агрессивно расширяла свое присутствие в регионе, скупала убыточные госпредприятия ЖКХ, довела объем находящейся в управлении жилплощади до нескольких десятков миллионов квадратных метров, и в 2011 г. вышла на рынок Ставропольского края.

Масштабы у «Стража» были поменьше, но Агасьян и Таланчян тоже стали скупать небольшие УК в сфере ЖКХ. В качестве холдинговой структуры в 2012 г. было зарегистрировано акционерное общество «Городские инновационные технологии».

Механика экспансии

УК скупались за счет доходов имеющихся фирм, накоплений семьи и банковских кредитов – в том числе кредитов Сбербанка. Общую сумму, потраченную на скупку, в «ГИТ» не раскрывают – ясно, что речь идет о нескольких сотнях миллионов рублей. При этом, как рассказывает Агасьян, в «ГИТ» применяли новаторскую технологию расширения – погашение долгов жильцов перед ТСЖ и жилкомсервисами в обмен на заключение договора с УК. В некотором смысле эту технологию можно назвать подкупом жильцов, которые избавлялись от долгов, а взамен должны были голосовать на собраниях.

Кроме того, подчеркивает Агасьян, часть слияний произошла в результате безденежных сделок, когда УК просто входили в состав «ГИТ». В результате сегодня совладельцами «ГИТ», по данным сервиса «Контур.Фокус», кроме Агасьяна и Таланчяна, являются еще шесть миноритарных акционеров, в том числе две компании, считающиеся частями холдинга «ГИТ». Впрочем, контроль над холдингом все равно принадлежит семье его основателей.

Сегодня в управлении «ГИТ» находится примерно 1 млн кв. м жилья: 70% – в Санкт-Петербурге и 30% – в Ленинградской области.

Почему владельцы небольших УК соглашались войти в состав холдинга? Грант Агасьян считает, что «управдомам» это выгодно, поскольку они могут пользоваться услугами входящих в холдинг сервисных компаний. Еще в 2013 г. Агасьян заявил в прессе, что на рынке ЖКХ выживут только компании, способные предоставить комплексный сервис, «начиная с проектирования и заканчивая клинингом». Сегодня в холдинг входят созданные их основателями компания «Энком», занимающаяся строительно-ремонтными работами, клининговая компания «Эконом сервис», компания по благоустройству и озеленению «Чистый дом», мусоровывозящая компания «Лидерсервис», конструкторское бюро «Партнер» и агентство наружной рекламы «Гала». Будучи юристом, Грант Агасьян отмечает, что работа УК во многом юридическая и она невозможна без квалифицированной юридической консультации.

По мнению Агасьяна, только собственные сервисные компании могут обеспечить экономию ресурсов, и только благодаря им ему удалось вывести свой бизнес на 25–30-процентную рентабельность, что значительно выше среднего для отрасли уровня. Как сообщил «Ко» исполнительный директор ленинградского регионального отделения «Деловой России» Максим Красненко, рентабельность УК обычно колеблется в районе 10–20%.

Впрочем, некоторые эксперты сомневаются, что такая стратегия действительно приводит к экономии. Как утверждает руководитель проекта «ДОМ-и-ДВОР.рф» Павел Степура, от увеличения объемов УК сокращение издержек будет минимальным, ведь сектор управления многоквартирными домами (МКД) – это сектор преимущественно местных услуг, т. е. услуги и работы нужны здесь и сейчас каждому конкретному дому. И взаимосвязь с домами даже в другом районе города (не говоря о другом городе) минимальная. «Основные расходы – заработная плата персонала, – объясняет эксперт. – Это львиная доля затрат. Сэкономить на них путем расширения бизнеса невозможно: если уборщица убирает пять подъездов, то так будет – и если только три дома в управлении, и если 103».

Дойти до Крыма

Особенно интересна инновационная составляющая в деятельности «ГИТ». Кронштадтский изобретатель Павел Боярко разработал особую композитную водосточную трубу: она прочная, на нее невозможно наклеить бумажные объявления и внутри нее зимой не образуется наледь. Для продвижения своих разработок Боярко зарегистрировал собственную компанию «НПО «Новатор». Компания Боярко также разработала особый вибротрос, с помощью которого зимой можно сбивать сосульки. Боярко много сделал для продвижения своих изобретений в среде городских чиновников, его разработки публично хвалил губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко. Грант Агасьян приобрел патенты Боярко и взял его на работу. Очевидно, что изобретение, спрос на которое существует, прежде всего внутри госсектора может иметь успех, только когда за его реализацию возьмется компания с большими связями. Сегодня водосточные трубы Боярко висят по всему питерскому центру – и даже на Эрмитаже. При «ГИТ» функционирует конструкторское бюро «Партнер», в цехах которого изготавливаются и водосточные трубы, и вибротросы.

Однако главное в ЖКХ не инновации, а рутина. Бизнес управления жилым фондом – хлопотный и неблагодарный. УК зажаты между вечно недовольными жильцами и всего боящимися властями. Кстати, тарифы на жилищно-коммунальные услуги тоже устанавливают местные власти.

Примером сложностей в деятельности УК может служить ситуация в Тельмановском сельском поселении Тосненского района Ленинградской области, где связанная с «ГИТ» УК «Фортлинк» в свое время долго конфликтовала с депутатами, местными чиновниками и ТСЖ по разным мелким поводам, и в результате в 2013 г. эти конфликты вылились в уголовное дело. По версии местной прессы, муниципалитет вместо «Фортлинка» пригласил управлять домами новую УК «Доверие», в результате в поселке оказались сразу две УК, и обе выписывали дублирующие друг друга квитанции на оплату услуг, из-за чего против «Фортлинка» было заведено уголовное дело по статье «Мошенничество». Грант Агасьян был вынужден судиться и выиграл судебный процесс против местной газеты, намекнувшей что Агасьян, как собственник «ГИТ», имеет отношение к этому мошенничеству.

Расширение УК, разумеется, будет увеличивать риск конфликтов. «Для крупных региональных компаний основная проблема – это клиенты, – говорит президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Сергей Креков. – Согласно нашим данным, в каждом доме всегда будет минимум 5% недовольных. И как следствие, чем больше обслуживаемый фонд, тем больше недовольных».

Портить отношения с населением и государством нельзя, и поэтому Грант Агасьян, например, является депутатом муниципального совета Финляндского округа Санкт-Петербурга – выдвинут он был, разумеется, от «Единой России». А в 2014 г. Агасьян поехал в Крым, где консультировал местные власти по поводу перехода на российское законодательство, за что получил благодарность правительства Крыма. Впрочем, новому региону Агасьян помогал не бескорыстно: «ГИТ» планирует первым среди российских УК выйти на жилищный рынок полуострова. В Симферополе уже действует филиал «ГИТ», но взять дома в управление ему пока не удалось: крымское законодательство находится в переходной стадии. Однако планы Агасьяна грандиозны: он хотел бы контролировать до 25–30% крымского рынка. Письмо из администрации президента облегчило приход «ГИТ» в новый регион.

Деньги для роста

Именно для финансирования экспансии компания во многом и вышла на биржу. Средства, которые «ГИТ» получит в результате продажи акций, планируется направить не только на дальнейшие инвестиции, но и на «неорганический рост», т.е. покупку новых УК, в том числе за пределами своего региона, – Грант Агасьян говорит о Москве, Подмосковье и Владимирской области.

С точки зрения конъюнктуры рынка момент для выхода на биржу не совсем удачный. «К сожалению, так называемые второй и третий эшелоны акций на Московской бирже сейчас находятся буквально в спячке, – рассказывает директор аналитического департамента ИК «Окей Брокер» Владимир Рожанковский. – Даже по гораздо более крупным игрокам, таким, к примеру, как «Кузбассразрезуголь», КамАЗ, УГМК, торги происходят буквально несколько раз в неделю».

В 2013 г., когда холдинг Агасьяна впервые анонсировал свои намерения выйти на фондовый рынок, говорилось о желании выручить 300–500 млн руб. Сегодня бизнес «ГИТ» оценивают в 1 млрд руб., и запланированная продажа до 25% акций позволит, соответственно выручить 250 млн руб. – это при хорошем раскладе. Тут можно вспомнить неоднозначный опыт другой разместившейся на бирже организации ЖКХ – «Мультисистемы». По словам старшего аналитика Национального рейтингового агентства Татьяны Ковалевой, «Мультисистема» разместила только 10% уставного капитала вместо запланированных 35%, а стоимость акции составила 9,8 руб. при собственной оценке компании в 11–14 руб.

Онако если конъюнктура на фондовом рынке не лучшая, то для экспансии ситуация редкая. С мая этого года в России введено лицензирование УК. Около 13% из существовавших до введения лицензирования УК – а это порядка 1500 организаций – не смогли получить лицензии. Соответственно многие из них могут быть выставлены на продажу. Именно на этой почве Грант Агасьян и думает о расширении, именно поэтому он и не ждет улучшения фондовой конъюнктуры. Более того, после продажи акций Агасьян не исключает выпуска облигаций. В планах «ГИТ» на будущий год – рост выручки почти в 1,5 раза, с 450 до 650 млн руб. за счет новых слияний и поглощений.

Создание крупных корпораций, к тому же присутствующих одновременно в нескольких регионах, – крайне редкое для российского ЖКХ явление. В России сегодня порядка 11 000 лицензированных УК. По данным АКОН, в Москве в управлении частной УК находится в среднем 200 000 кв. м (примерно 23 дома), в России – меньше. По данным ЗАО «Телеком-проект», большинство УК курирует 10–15 домов.

Частным компанииям некуда расти из-за высокого присутствия на рынке государства. По оценке АКОН, в самом продвинутом городе страны – Москве – 56% жилого фонда управляется государственными организациями. Впрочем, даже если компании формально считаются частными, то, как говорит генеральный директор УК «Эко-система» Андрей Якимчук, «основная проблема развития бизнеса УК в том, что большинство крупных УК аффилированы с руководством муниципалитетов и регионов».

Сергей Креков также считает, что по мере расширения регионального присутствия риски для УК растут. «Основные риски выхода в регионы – это административные барьеры и рост задолженности, – говорит эксперт. – Ну и главная проблема – волатильность. Все контракты срочные (заключаются на 1 год), по истечении которых можно потерять большую часть обслуживаемого фонда, и именно этот фактор мешает возникновению крупных компаний. Поэтому для рынка обслуживания жилой недвижимости оптимально создание средних компаний, обслуживающих около 500 000 кв. м». Размеры «ГИТ» уже вдвое превышают этот оптимальный, по мнению Сергея Крекова, уровень.

Привлекательность активов

Пока «ГИТ» не удалось продать много акций – она ведет переговоры со стратегическими инвесторами и сообщает об интересе некоторых инвестиционных фондов.

Эксперты не уверены, что жилищно-коммунальные ценные бумаги могут вызывать большой интерес у инвесторов. Достаточно вспомнить, что, по данным Минстроя, долги россиян за «коммуналку» с начала года выросли на 10%, до 250 млрд руб. «Сфера ЖКХ в России непрозрачна, компании отрасли не представлены на рынках капитала, рентабельность деятельности компаний невысока – все эти факторы вызывают недоверие со стороны частных инвесторов, на которых преимущественно ориентированы подобные размещения», – полагает Татьяна Ковалева.

Все отмечают высокую зависимость бизнеса УК от действий государственных органов. «Привлекательность этих активов крайне ограничена, – полагает Павел Степура. – Такой бизнес, как правило, контролируют местные власти. Любое неугодное им движение – и УК лишается бизнеса в полном объеме. Это было наглядно продемонстрировано в мае текущего года, когда некоторые управляющие организации просто не получили лицензии и были выброшены с рынка управления МКД. Часть из них в итоге отсудила лицензию, но их дома уже были переданы другим организациям».

«Выход компании из сферы ЖКХ на рынок вряд ли будет интересен большому количеству инвесторов, – уверен аналитик ИК «Финам» Богдан Зварич. – Данные бумаги, скорее всего, будут низколиквидными, так как это небольшие компании. Вдобавок отношение к сектору ЖКХ в стране достаточно скептическое. Также стоит отметить, что на большинстве жилых объектов тарифы установлены государством, а значит, возможна их заморозка (в случае если государство решит повлиять на рост инфляции через тарифы). Такое влияние со стороны государства может негативно восприниматься инвесторами и снижать спрос на бумаги данного сектора».

Грант Агасьян считает, что его компания – пилотный проект отрасли, и в случае успеха на фондовый рынок могут выйти и другие организации ЖКХ. «Подобный опыт послужит примером для многих, – уверен Максим Красненко. – Главная задача – это правильно построить программу лояльности для жителей, быть внимательными к их нуждам. Далее следует грамотно выстроить финансовое планирование, систему отчетности и готовиться к фондовому рынку. При наличии квалифицированного менеджмента на это может уйти до двух лет. Сфера ЖКХ в России не развита, первые игроки получат хорошее преимущество и неограниченные перспективы. Поле открыто».

Однако Владимир Рожанковский опасается, что, несмотря на возможное удачное размещение «ГИТ» на торговой площадке, едва ли даже в среднесрочной перспективе оно сможет зародить полноценный рынок этих бумаг. «И дело здесь вовсе не в рентабельности ЖКХ, а в общем состоянии сектора портфельных инвестиций РФ, – объясняет эксперт. – Если дебют окажется удачным, скорее всего, основные торги перекочуют в «телефонный режим» (т.н. ОТС)».

«Руководство «ГИТ» полагает, что компания будет интересна инвесторам, для которых очевиден потенциал развития ЖКХ в России и перспективы внедрения инновационных сервисов и технологий, таких как «умный дом», в сферу управления жилой и коммерческой недвижимостью, – говорит Татьяна Ковалева. – Возможно, в случае успешного размещения пример «ГИТ» будет стимулом и для других, поскольку данное направление привлечения средств в отрасли практически не использовано. Однако в этом случае компаниям необходимо уделять внимание повышению прозрачности и обеспечению инвесторов достаточной информацией о развитии бизнеса и дальнейших перспективах, что особенно важно для подобных эмитентов».