Сдвиг песков: Ближний Восток все ближе для инвесторов
Автор:
Мария Пак, основатель и генеральный директор девелоперской компании
А-Foundation
Сверкающие небоскребы Дубая и Эр-Рияда и культовый Burj Khalifa - квинтэссенция трансформации рынка недвижимости на Ближнем Востоке. За последние два десятилетия регион эволюционировал из совокупности традиционных рынков, где доминировали локальные игроки и непрозрачные сделки, в глобальный рынок с годовым оборотом более 500 миллиардов долларов. Как за столь короткий срок исламские финансовые принципы причудливо переплелись с современными инвестиционными инструментами и почему это на руку международным инвесторам?
Три ступени вверх
Эволюцию рынков недвижимости в ОАЭ и Саудовской Аравии можно проследить через три отчетливых этапа. Начальный бум (2000-2008) возглавлял Дубай, где такие проекты как Palm Jumeirah, включающий 17 фронтов застройки общей площадью более 5,7 миллиона квадратных метров, буквально переопределили границы возможного в строительстве. Этот период характеризовался взрывным ростом цен (до 30% годовых), масштабным привлечением иностранного капитала и появлением первых институциональных инвесторов в регионе. Однако глобальный финансовый кризис резко прервал этот период, обнажив уязвимость рынка к внешним шокам и спекулятивным излишествам – цены на недвижимость в Дубае упали на 60% за 18 месяцев.
Второй этап (2009-2019) ознаменовался более взвешенным подходом к развитию. Дубай ввел более строгие правила, включая обязательные эскроу-счета для продаж на этапе строительства (RERA Trust Account System) и ограничения на кредитное плечо застройщиков максимум до 60% от стоимости проекта. Была создана система регистрации недвижимости EJARI, значительно повысившая прозрачность рынка. Саудовская Аравия в этот период начала закладывать фундамент для собственной трансформации, создав White Land Tax для борьбы с спекулятивным удержанием земель и учредив Saudi Real Estate Refinance Company для развития ипотечного рынка. Однако развитие все еще ограничивалось консервативной социальной политикой и сильной зависимостью от нефтяных доходов, составлявших более 60% ВВП страны.
Текущий этап, ускоренный пандемией и геополитическими сдвигами 2022-2023 годов, представляет собой наиболее глубокий структурный сдвиг. Программа Vision 2030 Саудовской Аравии запустила беспрецедентную девелоперскую активность с инвестиционным портфелем более 7 триллионов долларов. Флагманские проекты, такие как NEOM площадью 26,500 кв. км и The Line – линейный город длиной 170 км с планируемым населением 9 миллионов человек, привлекают глобальное внимание не только масштабом, но и инновационными подходами к городскому планированию. Одновременно Дубай укрепил свою позицию как безопасная гавань для глобального капитала, привлекая существенные инвестиции: только в 2023 году объем иностранных инвестиций в недвижимость превысил 32 миллиарда долларов. Самые большие капиталы текут сюда из России, Китая и Европы.
Рай для инвесторов?
Сегодня можно смело говорить о беспрецедентном масштабе возможностей и диверсификации форматов для инвесторов. Саудовская Аравия планирует инвестировать более 1 триллиона долларов в инфраструктуру и недвижимость к 2030 году, создавая новые города и экономические зоны. Особый интерес представляют проекты развития побережья Красного моря, включая курорт AMAALA с планируемыми инвестициями 25 миллиардов долларов, и город будущего NEOM.
В ОАЭ продолжается укрепление позиции как глобального делового хаба, с особым фокусом на развитие специализированных кластеров. Dubai International Financial Centre (DIFC) демонстрирует ежегодный рост арендных ставок на уровне 15%, а количество зарегистрированных компаний превысило 4,000, создавая устойчивый спрос на премиальную офисную недвижимость.
Наиболее перспективным сегментом остается премиальная коммерческая недвижимость в ключевых деловых районах. В Дубае средняя доходность офисных помещений класса А достигает 7,5% годовых, что существенно превышает показатели Лондона (4,2%) или Сингапура (3,8%). При этом важно отметить высокую ликвидность: средний срок экспозиции премиальных объектов составляет менее 45 дней, а уровень вакантности не превышает 5%.
Однако инвесторам следует учитывать специфические риски региона. Волатильность рынка труда, связанная с высокой зависимостью от экспатов (до 80% населения в ОАЭ), может создавать краткосрочные колебания спроса. Геополитическая напряженность, включая конфликты в регионе, способна влиять на настроения инвесторов. Специфика климата требует больших инвестиций в системы охлаждения и энергоэффективность, что может составлять до 15% от стоимости строительства.
Успешной иллюстрацией адаптации к этим вызовам служит проект Masdar City в Абу-Даби, эволюционировавший из экспериментального эко-города в успешный технологический кластер. Применение инновационных технологий охлаждения и энергосбережения позволило снизить операционные расходы на 40% по сравнению с традиционными зданиями, обеспечивая доходность инвестиций до 8,5% годовых при значительно меньшем экологическом следе.
Влияние Expo 2020 и новые тренды
Наследие Expo 2020, несмотря на годичную задержку из-за пандемии, кардинально трансформировало South Dubai в новый деловой центр. С 2019 года стоимость офисных площадей в этом районе выросла на 45%, а средняя заполняемость новых объектов превышает 85%. Конверсия выставочных павильонов в технологический хаб District 2020 создала устойчивый спрос на премиальную недвижимость, привлекая глобальные технологические компании. Показательно, что уже более 85% площадей District 2020 законтрактовано долгосрочными арендаторами, включая Siemens, Accenture и ряд компаний из Fortune 500.
Регуляторные изменения также существенно повлияли на рынок. Введение корпоративного налога в ОАЭ (9% для прибыли свыше 375,000 дирхамов) стимулировало развитие REIT-фондов, предлагающих налоговые преимущества. Сектор исламского финансирования недвижимости демонстрирует впечатляющий рост на 15% ежегодно, с общим объемом активов превышающим 120 миллиардов долларов. Появились инновационные финансовые продукты, такие как sukuk-облигации, обеспеченные арендным потоком от недвижимости, с годовой доходностью 6-8%.
Технологические инновации радикально меняют подход к управлению недвижимостью. Внедрение блокчейн-технологий в Dubai Land Department позволило сократить время регистрации сделок с 10 дней до 30 минут. AI-системы управления зданиями, такие как разработанная Etisalat Smart Building Solution, снижают энергопотребление на 30% и операционные расходы на 20%. Особого внимания заслуживает развитие «цифровых двойников» зданий, позволяющих оптимизировать эксплуатацию и предсказывать необходимость ремонта.
Трансформация ближневосточного рынка недвижимости вступает в качественно новую фазу. Создание специализированных кластеров (от Dubai Media City до Knowledge Park) формирует устойчивые экосистемы, привлекающие долгосрочных арендаторов. Внедрение принципов устойчивого развития перешло от деклараций к обязательным требованиям: все новые проекты в Дубае должны соответствовать зеленым стандартам Al Sa'fat, а в Саудовской Аравии действует программа Building Technology Stimulus Initiative с бюджетом 4 миллиарда долларов.
Движение к большей прозрачности, включая внедрение международных стандартов оценки и отчетности, формирует принципиально новый инвестиционный ландшафт. Опыт региона уже сейчас дает ценные уроки для мирового рынка недвижимости. Комплексное мастер-планирование территорий площадью в тысячи квадратных километров, инновационные механизмы исламского финансирования, тотальная цифровизация процессов, успешный опыт управления климатическими рисками и создания гибкой нормативной базы – все эти практики могут быть эффективно адаптированы на других развивающихся рынках, от Юго-Восточной Азии до Африки.
Важно отметить, что регион продолжает активно экспериментировать с новыми форматами недвижимости, такими как co-living пространства в Дубае и технологические деревни в NEOM, создавая прецеденты для глобального рынка недвижимости будущего.
Трансформация ближневосточного рынка недвижимости вступает в новую фазу. Создание специализированных кластеров, внедрение принципов устойчивого развития и движение к большей прозрачности формируют принципиально новый инвестиционный ландшафт. А опыт региона уже сейчас может дать ценные уроки для мирового рынка недвижимости. Комплексное мастер-планирование, инновационные механизмы финансирования , цифровизация процессов, опыт управления климатическими рисками и создания гибкой нормативной базы могут быть с выгодой адаптированы на других рынках.
Мария Пак — основатель и генеральный директор девелоперской компании А-Foundation, эксперт с 20 летним опытом в области девелопмента, инвестиционного анализа и работе с международными инвесторами.
Наработав опыт в крупнейших строительных холдингах, в 2021 году основала собственную девелоперскую компанию со специализацией на комплексном развитии и редевелопменте территорий, развитию земельных активов и работе с инвесторами.
Shifting Sands: The Middle East Gets Closer to Investors
Author:
Maria Pak, Founder and CEO
of A-Foundation development company
The glittering skyscrapers of Dubai and Riyadh, along with the iconic Burj Khalifa, embody the quintessential transformation of the Middle East real estate market. Over the past two decades, the region has evolved from a collection of traditional markets dominated by local players and opaque transactions into a global market with an annual turnover exceeding $500 billion. How did Islamic financial principles become intricately intertwined with modern investment instruments in such a short time, and why is this beneficial for international investors?
Three Steps Up
The evolution of real estate markets in the UAE and Saudi Arabia can be traced through three distinct stages. The initial boom (2000-2008) was led by Dubai, where projects like Palm Jumeirah, encompassing 17 development fronts with a total area of over 5.7 million square meters, literally redefined the boundaries of possible in construction. This period was characterized by explosive price growth (up to 30% annually), massive attraction of foreign capital, and the emergence of the first institutional investors in the region. However, the global financial crisis abruptly interrupted this period, exposing the market's vulnerability to external shocks and speculative excesses – real estate prices in Dubai fell by 60% over 18 months.
The second stage (2009-2019) was marked by a more balanced approach to development. Dubai introduced stricter regulations, including mandatory escrow accounts for off-plan sales (RERA Trust Account System) and limitations on developers' leverage to a maximum of 60% of project cost. The EJARI real estate registration system was created, significantly increasing market transparency. During this period, Saudi Arabia began laying the foundation for its own transformation, creating the White Land Tax to combat speculative land holding and establishing the Saudi Real Estate Refinance Company to develop the mortgage market. However, development was still constrained by conservative social policies and heavy dependence on oil revenues, which accounted for over 60% of the country's GDP.
The current stage, accelerated by the pandemic and geopolitical shifts of 2022-2023, represents the most profound structural change. Saudi Arabia's Vision 2030 program has launched unprecedented development activity with an investment portfolio exceeding $7 trillion. Flagship projects such as NEOM, covering 26,500 sq. km, and The Line – a linear city 170 km long with a planned population of 9 million people, attract global attention not only for their scale but also for their innovative approaches to urban planning. Meanwhile, Dubai has strengthened its position as a safe haven for global capital, attracting substantial investments: in 2023 alone, foreign investment in real estate exceeded $32 billion. The largest capital flows come from Russia, China, and Europe.
Investment Opportunities and Risks
Today, we can confidently speak of unprecedented opportunities and format diversification for investors. Saudi Arabia plans to invest more than $1 trillion in infrastructure and real estate by 2030, creating new cities and economic zones. Of particular interest are the Red Sea coast development projects, including the AMAALA resort with planned investments of $25 billion, and the future city of NEOM.
The UAE continues to strengthen its position as a global business hub, with a special focus on developing specialized clusters. Dubai International Financial Centre (DIFC) demonstrates annual rental rate growth of 15%, and the number of registered companies has exceeded 4,000, creating sustained demand for premium office space.
The most promising segment remains premium commercial real estate in key business districts. In Dubai, the average yield of Class A office space reaches 7.5% annually, significantly exceeding the indicators of London (4.2%) or Singapore (3.8%). It's important to note the high liquidity: the average exposure period for premium properties is less than 45 days, and the vacancy rate does not exceed 5%.
However, investors should consider the region's specific risks. Labor market volatility, associated with high dependence on expatriates (up to 80% of the UAE population), can create short-term demand fluctuations. Geopolitical tensions, including regional conflicts, can influence investor sentiment. The climate specifics require large investments in cooling systems and energy efficiency, which can amount to 15% of construction costs.
A successful illustration of adaptation to these challenges is the Masdar City project in Abu Dhabi, which evolved from an experimental eco-city into a successful technology cluster. The application of innovative cooling and energy-saving technologies has reduced operating costs by 40% compared to traditional buildings, providing investment returns of up to 8.5% annually with a significantly lower environmental footprint.
Impact of Expo 2020 and New Trends
The legacy of Expo 2020, despite a one-year delay due to the pandemic, has radically transformed South Dubai into a new business center. Since 2019, office space values in this area have increased by 45%, and the average occupancy of new properties exceeds 85%. The conversion of exhibition pavilions into the District 2020 technology hub has created sustained demand for premium real estate, attracting global technology companies. Notably, more than 85% of District 2020's space is already contracted by long-term tenants, including Siemens, Accenture, and several Fortune 500 companies.
Regulatory changes have also significantly impacted the market. The introduction of corporate tax in the UAE (9% for profits over 375,000 dirhams) has stimulated the development of REITs offering tax advantages. The Islamic real estate financing sector demonstrates impressive growth of 15% annually, with total assets exceeding $120 billion. Innovative financial products have emerged, such as sukuk bonds secured by real estate rental flows, with annual yields of 6-8%.
Technological innovations are radically changing the approach to real estate management. The implementation of blockchain technologies in the Dubai Land Department has reduced transaction registration time from 10 days to 30 minutes. AI building management systems, such as the Etisalat Smart Building Solution, reduce energy consumption by 30% and operating costs by 20%. The development of "digital twins" for buildings deserves special attention, allowing optimization of operations and predicting maintenance needs.
The transformation of the Middle Eastern real estate market is entering a qualitatively new phase. The creation of specialized clusters (from Dubai Media City to Knowledge Park) forms sustainable ecosystems attracting long-term tenants. The implementation of sustainable development principles has moved from declarations to mandatory requirements: all new projects in Dubai must comply with Al Sa'fat green standards, while Saudi Arabia operates the Building Technology Stimulus Initiative with a budget of $4 billion.
The movement toward greater transparency, including the adoption of international valuation and reporting standards, is forming a fundamentally new investment landscape. The region's experience already provides valuable lessons for the global real estate market. Comprehensive master planning of territories spanning thousands of square kilometers, innovative Islamic financing mechanisms, total digitalization of processes, successful experience in managing climate risks, and creating a flexible regulatory framework – all these practices can be effectively adapted to other developing markets, from Southeast Asia to Africa.
It's important to note that the region continues to actively experiment with new real estate formats, such as co-living spaces in Dubai and technology villages in NEOM, creating precedents for the global real estate market of the future.
The transformation of the Middle Eastern real estate market is entering a new phase. The creation of specialized clusters, implementation of sustainable development principles, and movement toward greater transparency are forming a fundamentally new investment landscape. And the region's experience can already provide valuable lessons for the global real estate market. Comprehensive master planning, innovative financing mechanisms, process digitalization, experience in managing climate risks, and creating a flexible regulatory framework can be profitably adapted to other markets.
Maria Pak is the founder and CEO of A-Foundation development company, an expert with 20 years of experience in development, investment analysis, and international investor relations. After gaining experience in major construction holdings, in 2021 she founded her own development company specializing in comprehensive development and redevelopment of territories, land asset development, and investor relations.