Государственно-частное партнерство по-арабски

Автор:
Мария Пак, основатель и генеральный директор девелоперской компании
А-Foundation

Традиционная модель государственно-частного партнерства (ГЧП) в девелопменте обычно ограничивается предоставлением земли и базовой инфраструктуры. Ближневосточный подход предлагает принципиально иное видение роли государства — не просто партнера, но активного участника создания стоимости на всех этапах развития проекта. 

Опыт ОАЭ демонстрирует эффективность «экосистемного подхода», где государство выступает одновременно в роли регулятора, соинвестора и создателя рынка. Dubai International Financial Centre (DIFC) служит показательным примером. Государство не только инвестировало $1,2 млрд в инфраструктуру, но и создало специальный правовой режим, основанный на английском праве, привлекло якорных арендаторов через систему преференций, и обеспечило интеграцию проекта в глобальные финансовые рынки.

Как результат — за 15 лет существования DIFC превратился в ведущий финансовый хаб региона, где работает более 3000 компаний, а стоимость недвижимости выросла в 4,5 раза. При этом государственные инвестиции окупились за счет налоговых поступлений и дивидендов уже через 8 лет после запуска проекта.

Саудовская Аравия оценила эту модель и адаптирует ее под свои амбициозные планы развития. Проект NEOM, оцениваемый в $500 млрд, предполагает еще более глубокую интеграцию государственных и частных интересов. Государственный инвестиционный фонд (PIF) не только финансирует базовую инфраструктуру, но и создает целые отрасли экономики, обеспечивающие будущий спрос на недвижимость.

Почему эта модель так успешна?

1. Долгосрочное планирование: государство гарантирует стабильность правил игры на десятилетия вперед.

2. Комплексный подход: развитие недвижимости интегрировано в более широкие программы экономической диверсификации.

3. Гибкость регулирования: создание специальных правовых режимов под конкретные проекты.

4. Активное управление спросом: государство использует свои возможности для привлечения якорных арендаторов и создания критической массы пользователей.

5. Разделение рисков: государство принимает на себя значительную часть рисков на начальных этапах проекта.

В итоге мы видим реальный эффект ГЧП — и эффективность проактивной роли государства в создании новых рынков недвижимости. Вместо традиционного подхода «построй и они придут», ближневосточная модель предполагает одновременное создание физической инфраструктуры и экономических условий для ее эффективного использования.

Показательно, что даже в периоды глобальных кризисов проекты, реализованные по этой модели, демонстрируют высокую устойчивость. Во время пандемии COVID-19 уровень вакантных площадей в DIFC не превысил 8%, тогда как средний показатель по рынку достигал 30%.

К чему еще стоит присмотреться на Ближнем Востоке?

Опыт ближневосточных девелоперов предлагает ряд инновационных решений, выходящих за рамки традиционных подходов к развитию недвижимости. Особого внимания заслуживают три ключевых направления: интегрированное городское планирование, цифровая трансформация и финансовые инновации.

Интегрированное планирование: создание самодостаточных экосистем

Downtown Dubai демонстрирует эффективность комплексного подхода к городскому развитию. На территории в 2 квадратных километра создана полноценная городская среда, где 90% жителей могут удовлетворять все повседневные потребности в пешей доступности. Ключевой элемент успеха — тщательно просчитанный баланс функций: 45% площадей отведено под жилье, 30% под коммерческое использование, 25% под социальную инфраструктуру и общественные пространства.

Этот подход обеспечивает не только высокое качество жизни, но и устойчивую доходность для инвесторов. Средняя заполняемость объектов в Downtown Dubai составляет 95%, а годовой рост капитальной стоимости превышает 7% даже в периоды рыночной турбулентности.

Цифровизация всего

Дубай стал пионером внедрения блокчейн-технологий в сфере недвижимости. Система Dubai REST позволила автоматизировать 90% операций с недвижимостью. Результат — сокращение транзакционных издержек на 35% и полная прозрачность рынка. Особенно впечатляет скорость внедрения: полный переход на цифровые транзакции занял всего 18 месяцев.

Масштабное внедрение технологий «умных зданий» также демонстрирует впечатляющие результаты. В башне ICD Brookfield Place интеграция AI-систем управления позволила сократить энергопотребление на 40% при одновременном повышении удовлетворенности арендаторов. Стоимость внедрения этих систем окупилась за 3,5 года.

Финансовые инновации

Модернизация исламских финансовых инструментов создала новые возможности для финансирования девелоперских проектов. Гибридные структуры сукук-облигаций, сочетающие элементы долгового и долевого финансирования, позволяют привлекать капитал на более выгодных условиях. Emaar Properties привлекла $2 млрд через «зеленые» сукук под 3,7% годовых — ставку ниже, чем у большинства европейских девелоперов с аналогичным рейтингом.

Особенно интересен опыт создания исламских REIT-фондов. Фонд Emirates REIT, первый в своем роде, демонстрирует среднюю доходность 8,5% годовых при более низкой волатильности по сравнению с традиционными инструментами.

ESG в экстремальных условиях

Опыт строительства в сложных климатических условиях породил инновационные решения в области устойчивого развития. Технологии пассивного охлаждения, разработанные для Masdar City, сегодня применяются в проектах по всему миру. Примечательно, что эти решения оказались экономически эффективными: операционные расходы в «зеленых» зданиях на 45% ниже, чем в традиционных.

Эти инновации демонстрируют, что ближневосточный рынок недвижимости перешел от роли ученика к роли новатора, предлагая решения, актуальные для глобальной индустрии недвижимости. Особенно ценен опыт быстрого внедрения инноваций в консервативной по своей природе отрасли.

Мария Пак — основатель и генеральный директор девелоперской компании А-Foundation, эксперт с 20 летним опытом в области девелопмента, инвестиционного анализа и работе с международными инвесторами. 

Наработав опыт в крупнейших строительных холдингах, в 2021 году основала собственную девелоперскую компанию со специализацией на комплексном развитии и редевелопменте территорий, развитию земельных активов и работе с инвесторами. 

Public-Private Partnership: The Middle Eastern Way

Author:
Maria Pak, Founder and CEO
of A-Foundation development company

The traditional model of public-private partnership (PPP) in development typically limits government involvement to providing land and basic infrastructure. The Middle Eastern approach offers a fundamentally different vision of the government's role – not just as a partner, but as an active participant in value creation at every stage of project development.

The UAE's experience demonstrates the effectiveness of an "ecosystem approach," where the government acts simultaneously as regulator, co-investor, and market creator. The Dubai International Financial Centre (DIFC) serves as a prime example. The government not only invested $1.2 billion in infrastructure but also created a special legal regime based on English law, attracted anchor tenants through a system of preferences, and ensured the project's integration into global financial markets.

As a result, over 15 years, DIFC has transformed into the region's leading financial hub, hosting more than 3,000 companies, with property values increasing 4.5-fold. Notably, government investments were recovered through tax revenues and dividends just eight years after the project's launch.

Saudi Arabia has recognized this model's value and is adapting it to its ambitious development plans. The $500 billion NEOM project envisions an even deeper integration of public and private interests. The Public Investment Fund (PIF) not only finances basic infrastructure but also creates entire economic sectors that will ensure future real estate demand.

Why is this model so successful?

• Long-term planning: The government guarantees stable rules of the game for decades ahead

• Comprehensive approach: Real estate development is integrated into broader economic diversification programs

• Regulatory flexibility: Creation of special legal regimes for specific projects

• Active demand management: The government leverages its capabilities to attract anchor tenants and create a critical mass of users

• Risk sharing: The government assumes a significant portion of risks in the project's initial stages

The result is a tangible PPP effect and the efficiency of the government's proactive role in creating new real estate markets. Instead of the traditional "build it and they will come" approach, the Middle Eastern model involves simultaneous development of physical infrastructure and economic conditions for its effective use.

It's noteworthy that even during global crises, projects implemented under this model demonstrate high resilience. During the COVID-19 pandemic, DIFC's vacancy rate didn't exceed 8%, while the market average reached 30%.

What else should we learn from the Middle East?

The Middle Eastern developers' experience offers several innovative solutions that go beyond traditional approaches to real estate development. Three key areas deserve special attention: integrated urban planning, digital transformation, and financial innovation.

Integrated Planning: Creating Self-Sufficient Ecosystems

Downtown Dubai demonstrates the effectiveness of a comprehensive approach to urban development. Within two square kilometers, a complete urban environment has been created where 90% of residents can meet all daily needs within walking distance. The key to success is a carefully calculated balance of functions: 45% of space allocated to residential use, 30% to commercial use, and 25% to social infrastructure and public spaces.

This approach ensures not only high quality of life but also sustainable returns for investors. The average occupancy rate in Downtown Dubai is 95%, with annual capital value growth exceeding 7% even during market turbulence.

Digital Transformation at Scale

Dubai has pioneered blockchain technology implementation in real estate. The Dubai REST system has automated 90% of real estate transactions. The result is a 35% reduction in transaction costs and complete market transparency. The implementation speed is particularly impressive: full transition to digital transactions took just 18 months.

The large-scale implementation of smart building technologies also shows remarkable results. In ICD Brookfield Place, the integration of AI management systems reduced energy consumption by 40% while increasing tenant satisfaction. The cost of implementing these systems was recovered in 3.5 years.

Financial Innovation

The modernization of Islamic financial instruments has created new opportunities for financing development projects. Hybrid sukuk bond structures, combining elements of debt and equity financing, allow capital to be raised on more favorable terms. Emaar Properties raised $2 billion through "green" sukuk at 3.7% annually – a lower rate than most European developers with similar ratings.

The experience with Islamic REIT funds is particularly interesting. Emirates REIT, the first of its kind, shows an average return of 8.5% annually with lower volatility compared to traditional instruments.

ESG in Extreme Conditions

The experience of construction in challenging climatic conditions has spawned innovative solutions in sustainable development. Passive cooling technologies developed for Masdar City are now used in projects worldwide. Notably, these solutions proved economically efficient: operating costs in "green" buildings are 45% lower than in traditional ones.

These innovations demonstrate that the Middle Eastern real estate market has transitioned from student to innovator, offering solutions relevant to the global real estate industry. The experience of rapid innovation implementation in this traditionally conservative industry is particularly valuable.

Maria Pak is the founder and CEO of A-Foundation development company, an expert with 20 years of experience in development, investment analysis, and international investor relations. After gaining experience in major construction holdings, in 2021 she founded her own development company specializing in comprehensive development and redevelopment of territories, land asset development, and investor relations.