Alma mater бизнес-класса

Юго-Запад становится новым ориентиром для проживания обеспеченных москвичей, обгоняя по популярности Западный, Северный и Северо-Западный районы Москвы. Жить на Юго-Западе столицы с каждым годом становится все престижнее и дороже. Застройщики оценили «академическую» репутацию округа совсем недавно и теперь наверстывают упущенное.

Близость университета и Воробьевых гор, района посольского городка на Мосфильмовской улице, удобный доступ к Ленинскому и Кутузовскому проспектам вызывали интерес к юго-западному району еще во времена СССР. Элитные высотки для номенклатуры, профессуры, деятелей науки и искусства, главные столичные вузы МГУ и МГИМО определили социальный портрет района. Поскольку еще в советские годы здесь преобладали ведомственные дома, где жили представители научной и культурной элиты, у Юго-Запада сложилась устойчивая репутация престижного, тихого, социально благополучного района. По словам экспертов компании Zeta Realty, во многих школах данного округа традиционно высокий уровень образования. Все это сделало Юго-Запад очень привлекательным для жизни.

Дополнением к выгодной географии служит удобная транспортная развязка: четыре скоростных магистрали – Ленинский и Мичуринский проспекты, проспект Вернадского и Профсоюзная улица – позволяют за 20 минут достичь центра города. Не считая Центрального, Юго-Западный округ котируется выше всех остальных, опережая в последнее время Западный и Северный районы, которые часто «стоят» из-за перегруженных Рублевки и Ленинградки. «Покупатели, которые не могут позволить себе приобрести квартиры в центре, в первую очередь ориентируются на Юго-Запад столицы», – говорит Марина Ванян, начальник отдела городской недвижимости компании Zeta Realty.

Есть, куда свернуть и чем дышать

Основное преимущество Юго-Запада – транспортная доступность. Это существенно в первую очередь для тех, кому приходится ездить на работу в центр. «Если мысленно поделить Москву через центр на четыре квадрата, нетрудно заметить, что максимальное число автодорог, а именно шесть, приходится на Запад и Юго-Запад», – говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал». Благодаря этой особенности транспортная нагрузка на Юго-Западе столицы значительно ниже, чем в других районах. Лучшие скоростные магистрали города, соединяющие западное и юго-западное «крыло» Москвы с центром, – Кутузовский, Ленинский и Мичуринский проспекты, Профсоюзная улица и проспект Вернадского позволяют относительно быстро добраться до Кремля. В северном и восточном округах транспортная ситуация значительно хуже, что приводит к многочасовым пробкам в часы пик».

По мнению экспертов компании Zeta Realty, район Юго-Запада относительно молодой, поэтому отличается более продуманной структурой застройки. «Например, Ленинский проспект, в отличие от проспекта Мира, практически всегда «едет»; основные магистрали округа более широкие», – говорит Марина Ванян. Кроме того, появление Третьего транспортного кольца (ТТК) помогло разгрузить основные трассы и усовершенствовало систему транспортных развязок. В район можно попасть по любой из трех магистралей – Мичуринскому и Ленинскому проспектам или проспекту Вернадского. Кроме того, через всю Юго-Западную зону проходит линия метро, а количество автодорог предоставляет большой выбор наземного транспорта.

По мнению экспертов компании «Квартал», инвестиционная привлекательность района обусловлена не только благоприятной транспортной ситуацией, но и практически полным отсутствием промышленных зон. Юго-Западный административный округ Москвы считается одним из самых экологически благополучных округов. При невысокой плотности жилой застройки озелененные территории достигают 45% его площади. Обширные зеленые массивы – Битцевский лесопарк, Тропаревский и Воронцовский парки – делают Юго-Запад одним из самых экологически чистых регионов столицы. По словам Анны Михаленковой, специалиста отдела продаж элитной недвижимости компании Renaissance Realty, большим плюсом района является практически идеальная экологическая обстановка, обусловленная преобладающим юго-западным ветром, который рассеивает загрязняющие вещества в атмосфере.

Панель не пройдет

В совокупности все перечисленные факторы привлекают к району Юго-Запада как девелоперов, так и покупателей жилья. Квартиры в профессорских кирпичных домах с высокими потолками и консьержками были популярны всегда. За последнее десятилетие произошла не одна смена собственников многих квартир в ведомственных домах. По данным агентства недвижимости «Домострой», сейчас предложений на вторичном рынке практически не осталось. Популярность у застройщиков жилья бизнес-класса и потенциальных собственников дорогих квартир Юго-Запад приобрел всего около 5 лет тому назад, когда выяснилось, что округ идеально подходит для строительства домов бизнес-класса.

Одним из первых дорогих жилых комплексов, построенных на Юго-Западе в 1998 – 1999 годах, был комплекс «Солнечный берег» (Мичуринский проспект, дом 29). В конце 1990-х годов за этот район взялись крупные девелоперы, такие как «Квартал», «Миракс групп», «СУ-155», «Крост», «Декра», «ДСК-1», ДИПС. Среди недавних пионеров освоения Юго-Запада много фирм-инвесторов. Например, компании «Миэль» и «Миан» участвуют в застройке района в качестве соинвесторов. Непрофильные компании тоже не упускают шанса, чтобы попасть на строительно-инвестиционной рынок округа. Так, московский телевизионный завод «Рубин» строит 26-этажный жилой комплекс «Вест Сайд» на улице Удальцова. Присутствие этих компаний на Юго-Западе не случайно. Они первыми поняли, что район «созрел» для застройки дорогим жильем.

«Вся территория Юго-Запада решена как единый архитектурный массив. Три главных луча – проспект Вернадского, Ленинский проспект и Профсоюзная улица пересечены хордовыми магистралями: Университетским и Ломоносовским проспектами, улицей Дмитрия Ульянова и другими. Такая широкая сетка кварталов обусловила крупный масштаб и высотность нынешнего строительства», – говорит PR-директор агентства недвижимости «Домострой» Анастасия Денисова.

По словам экспертов компании Renaissance Realty, одной из последних тенденций застройки района является возведение не единичных зданий, а целых жилых комплексов с собственной инфраструктурой. На больших территориях, отводящихся под такие комплексы, легко выделить место для предприятий торговли, бытового обслуживания, спортивных сооружений и т.п. Это является немаловажным фактором для покупателей, тем более что стоимость жилья в таких комплексах вполне сопоставима с ценами в отдельно стоящих домах того же уровня. В качестве примера можно привести известный комплекс «Корона» на проспекте Вернадского, в инфраструктуру которого входят парк с озером, аквапарк, детский городок и спортивные площадки.

Эксперты компании Delight Realty отмечают, что все дома, которые строятся сейчас на Юго-Западе, это монолитно-каркасные и монолитно-кирпичные здания, возводимые по индивидуальным проектам. Они отвечают всем требованиям потенциальных покупателей и оснащены новейшими инженерными и телекоммуникационными системами, подземными паркингами. «Вряд ли найдется среди домов последних лет хоть один панельный (разве только ближе к Солнцеву, микрорайон «Радужный»). В этом районе эконом-класс строить нецелесообразно», – говорит начальник отдела реализации жилого фонда ЗАО «Русский дом недвижимости» Оксана Мельник. Отличительной особенностью большинства здешних новостроек являются довольно большие квартиры (в среднем, порядка 200 кв.м) со свободной планировкой.

Юго-Западные дома

Наиболее престижной частью Юго-Западного округа считается район, ограниченный сверху ТТК, слева – проспектом Вернадского, справа – Профсоюзной улицей и снизу – МКАДом. Всего в указанную зону попадает около 30 объектов. Классический пример застройки Юго-Запада представляет собой жилой комплекс «Корона». Сейчас он заселен, и все квартиры оформлены в собственность. Жилой комплекс бизнес-класса «Адмирал» в Новых Черемушках состоит из нескольких монолитных домов, которые вместе образуют единый архитектурный ансамбль. Первая очередь «Адмирала-1» уже готова к заселению. В I квартале 2005 года планируется сдача госкомиссии «Адмирала-2». Новый 22-этажный монолитный дом бизнес-класса «Авангард» строится на ул. Черемушкинской, 6. Окончание строительства запланировано на конец 2005 года.

Растущий спрос на недвижимость Юго-Запада толкает застройщиков возводить не только объекты бизнес-класса, но и осваивать и более дорогой формат. Например, строящийся элитный жилой комплекс Green Hills включает 15 домов переменной этажности (4 – 6 этажей), половина из которых разделена на квартиры, а остальные – особняки.

В этом году инвестиционно-строительная компания «Квартал» приступает к разработке второго этапа застройки муниципального округа «Проспект Вернадского». Приоритетным направлением здесь станет проектирование домов низкой и переменной этажности (7 – 13 этажей), относящихся к категории дорогой элитной недвижимости. Они будут располагаться внутри кварталов вдоль Ленинского проспекта.

Клондайк на месте «хрущевок»

По мнению экспертов компании Zeta Realty, район Юго-Запада уже практически полностью освоен, и новой волны точечного и массового строительства здесь не будет. Оно возможно только на месте сносимого ветхого жилого фонда – пятиэтажек. Эксперты сходятся во мнении, что в этом плане Юго-Запад обладает огромным потенциалом. Например, с 1956 года район Черемушки был зоной экспериментального крупнопанельного строительства. На большей части территории Черемушек находятся жилые массивы, возведенные в первый период индустриального домостроения. В последние годы идет активная реконструкция и новое строительство кварталов 20 – 21, 22 – 23, 24 – 25, 29 – 30, 32 и 32А Новых Черемушек. Если учесть, что жилье в этих районах пользуется повышенным спросом, неудивительно, что застройщики охотно берутся за девелоперские проекты по сносу и переделке старых зданий. «Юго-Запад идеально подходит для домов бизнес-класса. Вместе с тем здесь будут строиться и панельные дома. Ведь жителям пятиэтажек взамен нужно предложить новое жилье в этом районе», – говорит Марина Ванян.

Согласно программе реконструкции на 2005 – 2010 годы, в районах Академический, Гагаринский, Зюзино, Коньково, Котловка, Ломоносовский, Обручевский, Черемушки подлежит сносу огромный перечень объектов. Строительство ведется в Новых Черемушках (ул. Новочеремушкинская, ул. Профсоюзная), на проспекте Вернадского.

Программа возведения на месте «хрущевской» застройки современных жилых комплексов реализуется в кварталах 32 – 33 района Проспект Вернадского. Согласно программе, компания «Квартал» занимается сносом старых пятиэтажных домов и строительством на их месте монолитно-кирпичных жилых зданий класса люкс (30-этажные высотки вдоль Ленинского проспекта) и middle-класса (двухсекционные 25-этажные дома по улице Удальцова). В 2005 году будет снесено 17 пятиэтажных домов. Из предусмотренных программой жилых объектов 11 уже построено и сдано в эксплуатацию. К 2010 году, моменту окончания реконструкции, кварталы 32 – 33 станут современным, благоустроенным микрорайоном. На месте снесенных пятиэтажных домов серий К-7 и П-32 (всего 41 дом) будет построено 30 новых жилых зданий с общей площадью квартир около 550 000 кв. м, из которых почти 167 000 кв. м будет отдано для переселения жителей пятиэтажек.

Ценный Юго-Запад

Большая часть новостроек Юго-Запада находится в сегменте бизнес-класса. Здесь средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке приближается к $2000, а в новостройках давно перевалила за этот рубеж. По данным компании Delight Realty, стоимость 1 кв. м площади тут составляет от $1800 до $2500 (типовые проекты домов) и в среднем от $2500 до $5000 – 7000 (индивидуальные проекты). Риэлтеры отмечают, что цены на жилье Юго-Западного округа варьируются в зависимости от престижности места. Так, квартиры в Гагаринском и Ломоносовском районах продаются по довольно высоким расценкам, сопоставимым с ценами ЦАО. «Например, квартиры в элитных жилых комплексах на Андреевской набережной, улице Косыгина стоят порядка $5000 за кв. м», – говорит Анна Михаленкова.

Типичными новостройками Юго-Запада, относящимися к бизнес-классу, являются жилой комплекс «Вертикаль» на Ленинском проспекте (цена за 1 кв. м – порядка $2000), комплекс «Вест Сайд» на улице Удальцова (цена за 1 кв. м – порядка $2000 – 3000), новый монолитный жилой комплекс на улице Анохина. Квартиры в строящихся домах на Ленинском проспекте и улице Удальцова продаются по $2000 – 2600 за кв. м.

Участники рынка уверены, что стоимость недвижимости на Юго-Западе будет продолжать стремительный рост. «Например, когда «Русский дом недвижимости» участвовал в инвестировании нескольких жилых корпусов в Никулине (ул. Академика Анохина), квартиры на этапе котлована начали продавать по $1200 за кв. м, а последняя квартира в новостройке была куплена по цене $1900 за кв. м. Сейчас на вторичном рынке квадратный метр в этих же домах продается за $2000 – 2500», – говорит Оксана Мельник. Другой пример – проект на улице Кржижановского, где строительные работы только начинаются, однако квадратный метр стоит уже $1800. По данным компани «Миан», в жилом квартале «Шуваловский» за два месяца рост цен составил около 15% и приблизился к отметке $2600 за кв. м. По словам директора департамента недвижимости компании «Миракс Групп» Андрея Титюника, первые договора долевого участия по объекту «Корона» заключались по цене $750 за кв. м. Сейчас, когда квартиры оформлены в собственность, стоимость квадратного метра составляет порядка $3000. В строящемся комплексе «Миракс-парк» квадратный метр уже стоит $1700. «На качественные объекты бизнес-класса спрос практически не снижается. Однако такого необыкновенного роста цен на недвижимость Юго-Запада, как, например, в 2003 – 2004 годах, когда они увеличивались на 10 – 15 % в месяц, возможно, не будет. Кроме того, цена будет зависеть не от конкретного застройщика или объекта, а от ситуации на рынке в целом», – считает Андрей Титюник.

Офис и торговый центр рядом с домом

По словам исполнительного директора компании ABN Realty Сергея Колегова, Юго-Запад привлекает инвесторов и застройщиков коммерческой недвижимости ничуть не меньше, чем жилой. Катализатором активного развития района стали штаб-квартиры организаций федерального значения, таких как «Газпром», РАО «ЕЭС России» и Сбербанк. Аналитики компании Colliers International отмечают, что свободные территории для застройки существуют по правую сторону от проспекта Вернадского, поэтому в этой части Юго-Западного административного округа будет вестись строительство торговой недвижимости. «Юго-Западный район исторически относится к таким, где платежеспособность населения находится на достаточно высоком уровне, что делает возможным активное развитие торговых сетей», – говорит Ольга Ясько, аналитик по торговой недвижимости компании Colliers International. Пока в этой части города нет ни одного действительно профессионального торгового центра, отвечающего современным требованиям. Существующие торговые площади представляют собой либо небольшие старые универмаги, либо объекты рыночного типа (ТЦ «Черемушки», «Альмирал» и др.). По мнению Ясько, эту «брешь» пока закрывает комплекс «Мега», поэтому потребность в торговой коммерческой недвижимости в северной части Юго-Запада не очень высока. По данным аналитиков, в ближайшее время ожидается строительство трех профессиональных торговых центров: «Рамстор Сити», «Альмирал» (II очередь), а также объект, который будет находиться по адресу проспект Вернадского, 78. Кроме того, у девелоперов большие планы по строительству высококлассных офисов. По данным компании Colliers International, до 2007 года планируется строительство по крайней мере четырех объектов офисной недвижимости по адресам: Ленинский проспект, вл. 90/2 («Петролеум Плаза» на месте бывшей гостиницы «Спорт»), ул. Вавилова, 24, вл. 1 – 3, ул. Генерала Тюленева (торгово-офисный центр «Евразийский»), ул. Вавилова, 5 (офисно-торговый комплекс).