Аренда вместо покупки

С каждым днем московская недвижимость становится все менее доступной. По прогнозам аналитиков, к концу года цена преодолеет рубеж $3000 за квадратный метр. Это означает, что несостоявшиеся покупатели хлынут на рынок аренды.

По сравнению с катаклизмами вокруг купли-продажи столичного жилья на рынке аренды квартир – тишь и благодать. Ставки перманентно растут – желающих снять квартиру куда больше, чем предложений. На протяжении многих лет события в этом сегменте развиваются по одной и той же схеме. После новогодних праздников число «ищущих» арендаторов начинает постепенно увеличиваться. В период с мая по сентябрь уровень спроса повышается настолько, что в несколько раз превосходит предложение. К концу года спрос на съемные квартиры достигает своего минимума. Впрочем, снижения цен не происходит, и ставки аренды продолжают расти.

О том, что аренда является весьма выгодным сегментом недвижимости, говорит, в частности, динамика, с которой ведущие московские агентства развивают это направление своего бизнеса. Так, например, корпорация «Инком-недвижимость» планирует до конца 2006 года открыть три новых отделения аренды, увеличив тем самым их число до 18.

Структура предложения на рынке аренды также не меняется на протяжении многих лет. По словам заместителя директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Марии Жуковой, весь объем предложения на рынке аренды квартир можно разделить на три типа: эконом-класс, бизнес-класс и элита. Квартира эконом-класса представляет собой жилье в панельном или кирпичном доме типовой серии. Ее отличительными чертами являются непритязательный ремонт и традиционный набор советской мебели.

К сегменту бизнес-класса относятся квартиры, которые сдаются по цене от $1000 в месяц. Их отличает качественный ремонт и добротная, но без особых изысков мебель. Как правило, такое жилье располагается в монолитных новостройках или в сталинских домах в центре столицы.

В элитной категории находятся квартиры в зданиях, построенных по индивидуальному проекту. Характерными особенностями таких домов являются качественная отделка входных групп и холлов, огороженная территория, современное техническое оснащение, многоуровневая система охраны, паркинг. Сами квартиры, как правило, имеют индивидуальную планировку и площадь не менее 100 кв. м. Их отличает дорогостоящий ремонт с использованием натуральных материалов, дизайнерские решения и наличие дорогой качественной мебели.

На долю рынка дорогой аренды приходится не более 20% потребительского спроса. А подавляющая часть спроса приходится на аренду типового жилья.

К вопросу о спросе

За прошедший год рост ставок аренды на квартиры эконом-класса превзошел все ожидания участников рынка. По данным «МИАН – Агентство недвижимости», повышение стоимости аренды типового жилья составило около 20%. На протяжении 2005 года наиболее востребованными оставались однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станций метро, со стоимостью аренды не более $400 в месяц. Однако в настоящее время происходит вымывание такого жилья с рынка аренды. «Дело в том, что при повышении арендной платы квартиросъемщики, как правило, соглашаются с изменившимися условиями и не ищут более дешевые варианты. В результате не происходит ротации квартиросъемщиков, а общий уровень цен на аренду повышается. Таким образом, спрос на недорогое жилье превышает предложение почти в десять раз», – говорит Мария Жукова из «МИЭЛЬ-недвижимости».

Руководитель направления аренды компании «МИАН – Агентство недвижимости» Гульнара Рахмангулова иначе оценивает распределение спроса. «Уровень востребованности квартир эконом- и бизнес-класса примерно одинаков и составляет по 40% на каждый сегмент», – говорит Рахмангулова. В Москву и Подмосковье приезжает большое количество специалистов разного уровня. Для тех, кто обладает низкой квалификацией, наиболее актуальны предложения в нижнем ценовом сегменте. С другой стороны, растет количество приезжих, которым квартиру снимает компания. В этом случае качество арендуемого жилья несравнимо лучше. Выше и его стоимость.

По наблюдениям экспертов, на рынке аренды происходит постепенное смещение спроса в сторону двух- и трехкомнатных квартир. Это обусловлено тем, что самые популярные однокомнатные квартиры слишком быстро «вымываются» с рынка. Другими словами, хорошие «однушки» приходится очень долго искать или они слишком дорого стоят. Поэтому легче снимать двухкомнатные и трехкомнатные квартиры вскладчину. По словам риэлтеров, сейчас многокомнатные квартиры пользуются спросом не только у иногородних рабочих и студентов, но и у других категорий арендаторов, которые также снимают жилье на несколько человек.

География найма

В области распределения стоимости аренды по районам столицы никаких изменений нет и не предвидится. Самые дорогие квартиры сдаются в Центральном административном округе. По данным компании «МИАН – Агентство недвижимости», стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в пределах Садового кольца колеблется от $800 до $1500 в месяц. Двухкомнатная квартира оценивается от $1000 до $1800. Трехкомнатные апартаменты обойдутся в $1100 – 2000 в месяц.

Традиционной популярностью среди арендаторов пользуется Юго-Западный округ. Отличная инфраструктура, удобные подъездные пути, благоприятная экологическая ситуация – все это делает его чрезвычайно востребованным. Минимальная стоимость найма однокомнатной квартиры в этой части столицы составляет $600 за месяц, двухкомнатной – $700. Аренда трехкомнатной квартиры обойдется минимум в $800 за месяц.

В Западном и Северо-Западном округах можно найти большое количество качественных предложений в сегменте бизнес-класса. Тем же, кто не хочет или не может тратить на съем жилья больше $400 в месяц, стоит ориентироваться не на схему столичного метрополитена, а на карту Подмосковья.

От $5000 и выше

Рынок элитной аренды продолжает демонстрировать стабильную ценовую динамику. За неполный первый квартал 2006 года арендные ставки в элитном сегменте выросли на 3 – 5%. Этот показатель целиком соответствует прошлогоднему развитию рынка. По словам директора по развитию компании «Усадьба» Екатерины Батынковой, 2005 год был отмечен стабильным ростом количества сделок в элитном секторе. «Одним из наиболее важных факторов, обуславливающих развитие элитной аренды, является ситуация на рынке купли-продажи дорогого жилья. Этот сегмент отмечен существенным дефицитом предложения и стабильным ростом стоимости квадратного метра. В этих условиях определенная часть клиентов предпочитает арендовать квартиру, вместо того чтобы приобретать ее в собственность», – говорит Батынкова.

По словам управляющего директора компании Blackwood Марии Маркаровой, основной объем спроса в 2005 году приходился на квартиры стоимостью $2000 – 2500 в месяц. В то время как наибольший объем элитного предложения находился в диапазоне $3500 – 7000. При этом наблюдается тенденция к увеличению уровня спроса на квартиры в высоком бюджете (от $6000 и выше). На данный момент он составляет порядка 12 – 15% от общего числа элитных квартир в аренду.

По данным компании Penny Lane Realty, наибольшей популярностью у арендаторов пользуются центральные районы, расположенные к западу от Кремля. В их числе Остоженка, Арбат, Тверская, Патриаршие пруды. Интерес арендаторов обусловлен выгодным расположением вблизи от крупных бизнес-центров и наличием разветвленной инфраструктуры. На долю Остоженки и района Плющихи – Фрунзенской в сумме приходилось порядка 29% запросов, поступивших в компанию Blackwood. А доля предложений в этих районах составила всего 12% от общего количества. Таким образом, спрос на недвижимость в аренду здесь остался неудовлетворенным.

За пределами ЦАО безоговорочными лидерами спроса являются Юго-Западный и Западный округа. Эксперты компании «Усадьба» также отмечают значительное повышение спроса на аренду жилья по Северо-Западному направлению. Этот район особенно востребован среди иностранных арендаторов в связи с тем, что здесь расположена Англо-американская школа.

По словам Екатерины Батынковой, на протяжении последних лет установилась четкая тенденция к увеличению числа русских арендаторов. «Если в 1996 году из 100 клиентов только четверо были русскими, то на сегодняшний день это соотношение составляет 50 на 50. Во многом это связано с изменениями в российском обществе. Жизнь становится более динамичной, а люди – более мобильными. Кроме того, рынок элитной недвижимости развивается такими темпами, что дорогое жилье морально устаревает в течение нескольких лет. Таким образом, людей, которым проще арендовать квартиру, а не покупать ее, становится все больше», – говорит Батынкова. 

Такая разная аренда

Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:

«В первом полугодии 2006 года стоит ожидать сокращения роста арендных ставок в сегменте типовых квартир и стабилизации рынка. А с середины лета, с наступлением сезонной активности скорее всего начнется повышение цен. При этом необходимо учитывать, что рынок будет развиваться согласно прогнозам, если в следующем году не произойдет существенных изменений в экономике страны, таких как, например, финансовый кризис 1998 года».

Мария Маркарова, управляющий директор компании Blackwood:

«В 2006 году ожидается появление новых объектов. Прежде всего, это квартиры в элитных новостройках 2003 – 2004 годов постройки с завершенным ремонтом. По нашим прогнозам, рынок аренды элитного жилья становится более стабильным, резких всплесков цен не предвидится. Мы прогнозируем рост арендных ставок в районе 10 – 12% в год. Арендная ставка не может увеличиваться такими же темпами, что и стоимость 1 кв. м жилья при продаже. Это попросту будет нерентабельно для арендаторов».

Распределение стоимости аренды по округам столицы, $/месяц

Источник: «МИАН – Агентство недвижимости»