Арендатор без права переписки

Московские власти решили, что недостаточно зарабатывают на недвижимости. Решением московского правительства с нового года ставки аренды муниципальных помещений будут увеличены в 2 – 2,5 раза. Кроме того, планируется всерьез пересмотреть отношение к организациям, имеющим льготы, и резко сократить их число.

Новшества в работе с арендаторами предусмотрены постановлением правительства Москвы «Об особом порядке ставок арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города». Попытка повысить доходность городской аренды, по словам Юрия Лужкова, связана с тем, что в условиях «перераспределения пропорции между бюджетами федерального центра и регионов город должен мобилизовать средства и свести льготы к минимуму». В 2000 году общий объем средств, которые зарабатывает имущественно-земельный комплекс, составил 10,531 млрд рублей, в бюджет города было перечислено около 6 млрд рублей. Примерно треть этой суммы комплекс заработал на сдаче в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности города. Тенденция роста арендной платы наметилась задолго до выхода в свет последнего документа. Еще в феврале этого года ставки выросли примерно на 20%, а нормативная минимальная арендная плата составила 420 руб. При этом для большой части мелкого и среднего бизнеса, работающего в реальном секторе, действует повышающий коэффициент 1,8. По городским условиям он распространяется на закусочные, склады, таможенные терминалы, автосервисы, дискотеки, туристические бюро, залы игровых автоматов и почему-то еще на информационные агентства. В отношении обменных пунктов, банков, казино и ночных клубов применяется повышающий коэффициент 3. Единственный понижающий коэффициент 0,6 распространяется на некоммерческие организации. Городская политика сводится к тому, что увеличения доходов от аренды на 20% вроде как мало. По крайней мере власти не хотят останавливаться на достигнутых результатах и намерены выжать из недвижимости максимально возможные средства. Если говорить о цифрах, то в Москве сдается в аренду порядка 9 млн кв. метров нежилых помещений (из 46,7 млн кв. м. находящихся в собственности города). Оценить эффект нетрудно. По данным департамента государственного и муниципального имущества Москвы, поступления арендной платы в бюджет города в этом году должны составить 5,2 млрд руб. В следующем году власти планируют увеличить эту сумму в 2 – 2,5 раза. Однако это лишь приблизительные данные. Конечный результат во многом зависит от пересмотра отношений к арендаторам-льготникам. Сколько их и как они обрели статус лишенцев, в точности не знает никто. Известно лишь, что из 9 млн сдаваемых метров на льготников приходится примерно 5,4 – то есть больше половины. Механизмы получения льгот сами по себе просты. К примеру, открывающийся салон модной одежды номинируется чиновным определением «ателье», что ассоциируется, видимо, с пошивом для бедных. А сауна с досугом соответственно может получать льготы в рамках программы поддержки бань (это новое увлечение московских чиновников). У руководства города созрели просто наполеоновские планы: провести поштучный учет льготников и с каждым в отдельности разобраться – оставлять его в приоритетном положении или нет. Если пользоваться чиновным слогом, ожидается, что в состав льготных категорий попадут лишь предприятия малого бизнеса; предприятия, оказывающие уникальные медицинские услуги; организации, работающие с социально незащищенными категориями граждан; а также предприятия, эксплуатирующие инженерные сооружения. Жесткий отбор льготников, если он и в самом деле состоится, неминуемо приведет к вытеснению из муниципального сектора субарендаторов. Исторически сложилось так, что снимать помещения у города было дешевле, чем у частного бизнеса, поэтому практика пересдачи ранее взятых в аренду муниципальных помещений была довольно распространенной. То есть это как бы не очень дозволялось, но наличествовало. Теперь город намерен субаренду категорически запретить и при этом ввести систему контроля за арендаторами. Впрочем, об эффективности последней меры пока судить трудно. Вряд ли повышение ставок аренды вызовет серьезный отток арендаторов из муниципальных помещений. Никуда арендаторы не денутся. Дело не в том, что альтернативные рынки – федеральной и частной недвижимости – меньше по объему или удобней по условиям для арендаторов. Девять миллионов метров – слишком большой фонд. И переток арендаторов на другие сегменты рынка возможен лишь в теории. На практике же, если у предпринимателя есть, скажем, парикмахерская в Митино, то никуда он не денется. В крайнем случае просто закроет бизнес и подберет себе помещение в Марьино, причем, скорее всего, также муниципальное. Все равно критерий сохранения минимально приемлемой рентабельности при росте арендной платы обеспечивается в конечном итоге за счет населения, которое ходит в парикмахерские, закусочные и т.п. То есть последствия городской политики сведутся к конечному росту потребительских цен. Каким именно будет этот рост, сказать трудно, потому что городские власти решили нагрузить арендаторов помимо традиционных платежей за метры еще и другими – за землю и за имущественный комплекс. В этом году бюджетные поступления от использования земли должны вырасти более чем на 50%. Это довольно существенные цифры, поскольку, к примеру, в прошлом году земельные доходы городского бюджета составили чуть более 2 млрд рублей. Рост городских доходов ожидается, в частности, за счет переоценки земельных зон. Так, будет исправлено ценовое искажение земель вокруг третьего кольца: ценность участков в районе его строительства выросла, а размер арендной платы остался низким. Аренда земли в непосредственной близости от третьего транспортного кольца подорожает на 30 – 40% и составит от $3 тыс. до $10 тыс. за гектар. К этому добавится земельная реформа, заключающаяся объединение аренды недвижимости и земли в аренду так называемого единого объекта недвижимости. Нововведение касается тех предпринимателей, которые волею судеб открыли дело в первых этажах жилых домов. Это практически все малые предприятия в спальных районах и в центре города (магазины, парикмахерские, химчистки и прачечные, салоны красоты, спортивные комплексы и пр.). Всем этим арендаторам будет оформлена доля в прилегающей территории (физически невыделимая), за которую они и будут платить. То есть власти хотят сделать экономически эффективными земли под жилыми домами, ранее не приносящие доходов. К этому можно добавить расходы бизнеса по перерегистрации всех договоров (плюс походы за кучей платных согласований до того как документы отправляются на регистрацию) – это 10 000 комплексов документов, которые пойдут в работу Москомрегистрации, еще одной составной части имущественно-земельного комплекса.