Аварийное наступление

Девелоперы, работающие с элитной недвижимостью, давно смирились с незримым присутствием московской власти в этом узком, но прибыльном сегменте рынка. Однако в последнее время Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС), представляющий городские власти, фактически становится главным игроком.

Департамент инвестиционных программ строительства всегда реализовывал проекты в центре Москвы. Так, в 2000 году ДИПС получил заказ на реконструкцию 28 ветхих и аварийных домов. Однако частные строительные компании, работающие в центре города (по оценкам риэлтеров, их не больше десятка), в совокупности строили в центре Москвы примерно вдвое больше жилья. При этом ДИПС и частники проходили одинаковую процедуру получения участков и согласования проектов. ДИПСу, так же как и частным компаниям, приходилось отдельно утверждать каждый адрес будущей реконструкции.

Ситуация кардинально изменилась в прошлом году. Катализатором перемен стало распоряжение мэра Москвы № 508-РМ, которое вышло в сентябре 2002 года. Согласно этому документу, на ДИПС были возложены функции генерального инвестора «по выполнению работ по реконструкции центра путем ликвидации аварийного жилого фонда». Стороннему наблюдателю могло бы показаться, что распоряжение лишь устранило бюрократические проволочки и сделало работу ДИПСа более спокойной. Однако на самом деле теперь ДИПС становится главным игроком на рынке элитной недвижимости.

Согласно распоряжению, ДИПС получит 853 земельных участка, которые пока заняты ветхим и аварийным жильем. Все эти объекты расположены в Центральном административном округе. Окончательное решение по названным участкам будет принято мэрией до конца 2003 года. «Но мы, не дожидаясь выхода постановления, касающегося этих домов, заказали на часть из них документацию, чтобы ускорить процесс», – заявил глава ДИПСа Леонид Краснянский.

Такая уверенность старейшины московского стройкомплекса объясняется тем, что ДИПС уже приступил к реализации первого этапа городской программы реконструкции аварийного жилого фонда. Согласно программе, утвержденной московским правительством, ДИПС уже получил 28 участков в ЦАО. Впечатляет один перечень адресов будущих проектов: улицы Остоженка, Маросейка и Сухаревская, Коробейников переулок и т.д. Если ДИПС и дальше будет работать такими темпами, уже в ближайшем будущем на рынке недвижимости классов А и В появятся несколько сотен новых объектов.

На элитной почве

Во всех проектах ДИПС выступает в роли инвестора строительства, то есть берет на себя оформление участков, переселение жильцов, решение проблем с бывшими собственниками недвижимости. Заказчиками могут стать как частные застройщики, так и компании городского стройкомплекса. Как сообщили «Ко» в пресс-службе ДИПСа, «заказчики строительства будут определяться на внутренних конкурсах». Обычно для участия в таких тендерах приглашаются известные компании, но будет ли работать привычная схема сейчас – неизвестно. Обновленные и вновь построенные объекты будут реализовывать через единый центр продаж ДИПСа, а также через аккредитованные при департаменте риэлтерские компании. В этот список, как правило, входят фирмы, больше знакомые с технологиями продаж стандартного типового и относительно недорогого монолитного жилья. Естественно, что их конкурентов, специализирующиеся на элитных объектах, такая ситуация не очень устраивает. «Нам хотелось бы, чтобы ДИПС обращался и к нам, – говорит Вячеслав Ширяев из Pеnny Lane Realty. – Мы знаем, что надо элитным клиентам, и могли бы реально ускорить продажи объектов департамента». По словам Ширяева, элитные клиенты привыкли работать через известные агентства, им достаточно показать два-три дома, чтобы они сделали свой выбор. «Когда квартиры в элитных объектах реализуются быстро, возникает своеобразный ажиотаж, работает «сарафанное радио», – замечает Ширяев.

Реакцию же частных застройщиков можно охарактеризовать как настороженно-негативную. «Главное преимущество ДИПСа во всех сегментах рынка – административный ресурс. Поэтому земля достается департаменту на бесконкурсной основе. Однако карт-бланш, выданный ДИПСу, не идет ему на пользу. Государство должно быть регулятором рынка, а не его участником», – считает генеральный директор «Баркли» Леонид Казинец. По словам Казинца, объекты от ДИПСа относятся к нижней ступени «элиты» – B+, при этом качество реализации среднее. «Элитное жилье должно отличаться высоким качеством строительства», – подчеркивает Казинец.

Впрочем, переоценивать возможности нового конкурента частные застройщики тоже не хотят. Многие из них уверены, что приход ДИПСа не означает передела рынка. По статистике, доля реконструированного жилья в секторе элиты составляет не более 5%, при этом хорошей «реконструкции» очень мало, и она вряд ли попадет в категорию элитного жилья.

По словам Екатерины Румянцевой, генерального директора «Калинка-Realty», существует определенная категория покупателей, которая никогда не приобретет квартиры в домах, построенных ДИПСом. «У таких зданий нет подземного гаража или парковки, что автоматически переводит их в категорию жилья повышенной комфортности, но это – не «элитка». С другой стороны, по мнению Румянцевой, есть покупатели, отдающие предпочтение домам от ДИПС.

Но аргументы конкурентов ДИПС не очень смущают. Объем рынка элитного жилья в Москве, по данным Penny Lane Realty, cоставляет не менее $1 млрд. Департамент, похоже, и не собирается конкурировать с частными застройщиками, специализирующимися на дорогих «клубных» зданиях категории А. «ДИПС верен своей стратегии строительства качественных домов с хорошим местоположением за умеренные деньги, – констатирует чиновник префектуры Центрального административного округа. – И это правильно, поскольку не так много людей, готовых платить по $5000 за квадратный метр на Остоженке. Проекты ДИПСа рассчитаны именно на высокооплачиваемых представителей среднего класса».

На «поляну» въехал ДИПС

По оценкам аналитиков, общий объем инвестиций, которые требуются для работ в центре Москвы, составляет $850млн - $1 млрд. Департамент определяет свою деятельность в центре как самый ответственный участок. «Детально проработав вопрос о реконструкции объектов ветхого и аварийного фонда в центре, департаменту удалось выявить наиболее серьезные, болевые моменты этого направления деятельности, – говорит Краснянский. – Работа здесь, бесспорно, сопряжена с трудностями как технического, так и юридического характера».

Основными юридическими проблемами являются расселение жителей и нежелание собственников аварийных нежилых помещений их освобождать. Зачастую требования и тех и других лишены не только здравого смысла, но и никак не подкреплены законодательством. Например, некоторые жители требуют за переселение компенсацию в виде бесплатного гаража или евроремонта будущей квартиры за счет властей. Впрочем, с жителями ДИПС как-нибудь разберется. Первым шагом на пути к урегулированию таких конфликтов стало заявление чиновников о том, что все переселенцы получат квартиры в центре.

Гораздо труднее не нарушить во время реконструкции сложившуюся инфраструктуру центра. Инженерные сети и коммуникации ЦАО сильно изношены. Любые работы строительного характера создают также дополнительную нагрузку на транспортные магистрали. Вдобавок в ЦАО очень велика плотность застройки. Ограниченность территории не позволяет использовать крупногабаритную технику или разворачивать строительную площадку в полном объеме. Дополнительные проблемы возникают при строительстве на геологически сложных участках, которых в центре немало.

Однако и эти трудности вполне преодолимы, учитывая цену вопроса, местоположение большей части объектов и рентабельность проектов. По данным «Ко» официальная рентабельность проектов в сфере элитного жилья резко опускается ниже 50%-70%.