Банки сдают центр

Финансовый кризис заставляет банки экономить не только на зарплатах, но и на имидже: представительства кредитных организаций в центре Москвы все чаще украшают баннеры «Сдается». Прибыль, получаемая с этих отделений, зачастую не позволяет компенсировать затраты на аренду помещений в престижных районах столицы.
Еще совсем недавно каждый уважающий себя банк считал своим долгом открыть офис в центре – на Тверской и 1-й Тверской-Ямской улицах. «Нетрудно заметить, что в выборе расположения офисов «тверских» банков прослеживается имиджевая составляющая. Такой подход помогает подчеркнуть превосходство над конкурентами, наглядно продемонстрировать солидность компании, пусть это и обходится достаточно дорого», – поясняет директор по развитию компании «Дэвис» Денис Сойников. Действительно, стоимость аренды на Тверской улице еще весной прошлого года доходила до $2500 за квадратный метр, вспоминает руководитель отдела исследований Knight Frank Russia and CIS Наталья Сазонова. Максимальные же ставки, по словам участников рынка, могли равняться и $7000 за кв. м в год. Так что общие затраты на открытие отделения в престижном месте города зачастую превышали $1,5 млн. Мало кому удавалось «отбить» эти вложения, несмотря на достаточно высокий пешеходный и автомобильный трафик, но имиджевая составляющая стоила этих денег. В общей сложности по состоянию на середину прошлого года на Тверской и 1-й Тверской-Ямской  располагалось более 30 представительств кредитных организаций, и это только те банки, отделения которых выходили фасадами непосредственно на заветную улицу. Подсчитать же количество тех, кто «сидел» в переулках, примыкающих к Тверской, было практически невозможно.
В прошлом году открытием офиса на Тверской озаботился АКБ «Инвестбанк», который подобрал помещение по адресу: 1-я Тверская-Ямская, дом 15. Там на площади порядка 200 кв. м
располагались представительства авиаперевозчиков и авиакассы. Советник председателя правления банка Александр Киселев подтвердил «Ко», что помещение действительно рассматривалось в качестве площадки для открытия «витринного, брендового офиса», но в условиях финансового кризиса в банке посчитали, что такие расходы нецелесообразны, и решили сосредоточиться на открытии тех отделений, работа которых приносит прибыль. В настоящее время свои офисы на этой улице закрыл «АБН АМРО Банк». Как стало известно «Ко», ликвидировать представительство на Тверской-Ямской планирует и Пробизнесбанк. Как пояснил вице-президент этой кредитной организации Григорий Галицких, дело в данном случае не в кризисе. Просто в прошлом году Пробизнесбанк купил Банк 24.ру, у которого есть в собственности помещение на Тверской, поэтому иметь два офиса на этой улице (один в собственности, а один в аренде) в банке посчитали нецелесообразным. «Несмотря на достаточно высокую ставку аренды на Тверской, наш офис там рентабелен, и мы бы его не стали за-крывать, если бы не появилась альтер-натива», – прокомментировал ситуацию Григорий Галицких.

Имидж – все
В конце 2008 года в связи с кризисом многим компаниям пришлось в срочном порядке оптимизировать расходы и адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса. «Некоторые фирмы вообще просто прекратили свою деятельность (брокеры, аналитики, финконсультанты и пр.). Так сложилось, что большинство офисов в центральной части города, в частности на Тверской, занимали структуры именно этих сегментов, поскольку имиджевая составляющая для них наиболее важна», – рассказывает ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Ян Аль-Нури. «Во времена непрерывного роста арендных ставок наиболее переоцененными оказались улицы, расположенные в центре, и в первую очередь Тверская, так как многие процветающие компании, как правило, работающие в финансовом секторе, считали своим долгом открытие офиса в самом дорогом месте столицы, – подтверждает Денис Сойников. – Вполне закономерным выглядит уход именно этих компаний в последнее время. На данный момент мы можем констатировать значительное превышение предложения вакантных площадей над спросом». «Сегодня на Тверской улице около двух десятков помещений, включая магазины, расположенные на пересечениях с переулками, предлагаются к сдаче в аренду или выставлены на продажу», – продолжает Наталья Сазонова.
Однако руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов считает, что говорить о массовом исходе арендаторов с Тверской сейчас некорректно. «Если проехать вдоль этой магистрали, то пустых витрин и свободных помещений вы увидите не так уж много. По-прежнему работают дорогие бутики и рестораны, функционируют офисы и отделения банков.  Отказ некоторых  компаний от аренды помещений на Тверской нельзя считать тенденцией», – полагает эксперт. Тем не менее Денис Сойников указывает на то, что многие арендаторы, которые еще не съехали с Тверской, просто находятся в процессе поиска более дешевых предложений либо ведут переговоры о снижении арендной ставки с собственниками помещений.
В сфере ритейла отказы от дальнейшей аренды помещений на Тверской происходят вовсе не потому, что улица теряет статус, считает Дмитрий Таганов. Дело в том, что кризис больнее всего ударил по коммерческой недвижимости класса А, которая составляет большую часть предложения на Тверской. Это характерно не только для Тверской: падение спроса на коммерческую недвижимость коснулось и других имиджевых столичных улиц – Садового и Бульварного кольца, Кутузовского проспекта, Большой Якиманки и др. «Владельцы некоторых мультибрендовых магазинов переезжают в менее дорогие помещения, расположенные, соответственно, в менее статусных районах», – констатирует эксперт. При этом подавляющее большинство точек, представляющих товары класса люкс и предметы роскоши, никуда из Тверского района не уйдут. Такой бизнес априори не может размещаться в непрестижном месте. Например, никогда не переедут в менее фешенебельные кварталы бутики, реализующие товары под такими торговыми марками, как «Эскада», Sonya Rykiel, Vertu, Louvre, «Консул» и др.

Цены ниже
«Ставки аренды на Тверской упали на 40 – 60%», – подсчитала руководитель отдела исследований Knight Frank Russia and CIS Наталья Сазонова. С ней соглашается Денис Сойников, который оценивает падение ставок на этой улице в 60%. «Разумные собственники готовы идти на компромисс. В противном случае недвижимость приносит убыток, так как необходимо тратить деньги на ее содержание», – отмечает ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Ян Аль-Нури. В этом смысле весьма показателен опыт Эстонии, где, отчаявшись найти арендатора, владельцы зданий предлагают желающим занять их бесплатно сроком на два года. Дохода от этого они не получают, но зато сокращают свои издержки, поскольку коммунальные платежи будут вносить арендаторы. «За всех собственников свободных помещений говорить сложно. Кому-то деньги необходимы сроч-
но, и они готовы пойти на дальнейшее снижение цен, чтобы заключить контракт. Для других вопрос времени непринципиален, и они будут держать уровень арендных ставок до последнего», – рассуждает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Многие выбирают золотую середину – договариваются с потенциальным арендатором о скидке в размере 10 – 15%. «Это
не столько вынужденная необходимость, сколько жест доброй воли, демонстрация готовности идти навстречу клиенту», – отмечает эксперт. В принципе дисконт может быть и больше –
в случае если арендатор готов подписать договор в самое ближайшее время, согласен платить по удобной для владельца помещения финансовой схеме и в предпочтительной для него валюте. По данным «Ко», многие компании, чтобы не потерять место, сдают площади в субаренду по смешным для Тверской ценам. Например, можно найти предложения по $600 за кв. м в год.
Тем не менее, несмотря на значительное падение цен и снижение интереса потенциальных арендаторов, Тверская все же не утратит своего статуса «деловой витрины» Москвы. «Статус Тверской в ближайшем будущем не изменится. Основные плюсы Тверской как торгового коридора – центральное месторасположение, интенсивный пешеходный и автомобильный трафик, оптимальная линия витрин, быстрый доступ от метро...» – перечисляет плюсы Наталья Сазонова. Хотя активность на рынке торговой недвижимости сейчас крайне низкая, экспозиция торговых помещений на Тверской улице лишь
в крайних случаях составляет более 1 – 1,5 месяцев. «Всегда найдутся компании, которым необходимо быть ближе к центру (как территориальному, так и административному), поэтому они готовы будут немного переплатить при равном качестве помещений», – соглашается Ян Аль-Нури. Другое дело, что в докризисное время спекулятивная составляющая в арендной ставке у помещений в центральной части была слишком высока, именно она сейчас и снижается, считает эксперт. При этом существует множество компаний, занимающихся деятельностью, не связанной с финансовыми рынками (ритейл, рестораны и др.), которые пострадали от нестабильности не так сильно, как те же банки. «Многие из них хотели открыть свои офисы на Тверской и до кризиса, но высокая арендная плата не позволяла этого сделать. Именно они сейчас проявляют активность и диктуют собственникам свои условия, называя ставки исходя из реальной возможности получения дохода от открытия офиса или магазина, а не из абстрактных доплат за имидж, которые раньше считались нормой», – резюмирует Денис Сойников.