Башни из слоновой кости

Девелоперские проекты Шалвы Чигиринского до неузнаваемости изменили облик Москвы и северной столицы. Он рушит гостиницы, возводит небоскребы, вместе с архитектором Норманном Фостером реконструирует памятники истории. Впрочем, есть мнение, что развернутые им грандиозные стройки – это своего рода сатисфакция за прошлые неудачи бизнесмена в нефтяном бизнесе.

Штаб-квартира Чигиринского находится в здании в Никитском переулке, рядом с офисами нефтяной компании Sibir Energy и девелоперского холдинга «Интеко». «Мы видимся с Шалвой каждое утро и часто беседуем о мировой истории. Он очень любит спорить о второй мировой войне – в частности, о роли в ней Уинстона Черчилля», – рассказывает гендиректор нефтяной компании Sibir Energy Генри Камерон. Он называет Чигиринского «открытым космополитичным бизнесменом».

В журналистской среде Чигиринский слывет человеком жестким в бизнесе и резким в общении. «Наша компания, как бегун, на которого все ставят и которому все доверяют, потому что он прибежит быстрее, – говорит Чигиринский в интервью «Ко». – Мы побеждаем, потому что соответствуем заявленным требованиям, а наши конкуренты – нет. Представьте, что на пост директора больницы претендовал бы оперный певец – ситуация была бы похожей».

Из антикваров в строители

Про больницу Шалва Чигиринский вспомнил неспроста: по образованию он медик. В свое время Шалва ушел с четвертого курса Первого московского медицинского института им. И.М. Сеченова. Его увлекла другая, не менее «филигранная» профессия. В конце 1980-х годов Чигиринский стал одним из самых известных в СССР торговцев антиквариатом. «То, чем я занимался, при Советах называли «махинациями», «спекуляцией» (я был довольно крупной фигурой на рынке антиквариата), но это была нормальная коммерция, всего лишь в не самых благоприятных для нее условиях. Тем ценнее оказался мой опыт, когда в Россию пришел капитализм», – вспоминает бизнесмен.

Правда, момент, когда Россия стала страной победившего капитализма, советский антиквар Шалва Чигиринский встретил за границей. В 1987 году он эмигрировал в Испанию, а затем в ФРГ, где начал заниматься риэлтерской деятельностью. В общей сложности эмиграция его длилась всего около года. Уже в 1988-м Чигиринский вернулся в Россию, вывезя из Европы знание нескольких иностранных языков, а также нового партнера – немецкого банкира Карла-Хайнца Штока. Еще в Германии они основали совместную компанию ST Handels Gmbh, которая положила начало «СТ Групп». В 1989 году компания приступила к строительству первого объекта – офисного здания на улице Герцена (теперь Большой Никитской). Уже на первом этапе реконструкции у объекта появился арендатор – нефтяная компания Elf Aquitaine.

«Почему я решил заняться недвижимостью? Потому что с началом реформ в стране возник острый спрос на разные категории недвижимости – офисной, коммерческой, жилой. У нас получилось реконструировать одно небольшое здание. Мы стали привлекать съемщиков, которые увидели, что с нами можно работать», – рассказывает Чигиринский. После первого здания последовали другие проекты: офисы на улице Медведева для нефтяной компании Agip, здание для московского строительного комплекса в Никитском переулке и другие.

 «Перфекционистский подход к девелопменту, внимание к качеству строительства сделали Чигиринского одним из пионеров московского рынка коммерческой недвижимости международного уровня в начале – середине 1990-х», – комментирует председатель совета директоров Jones Lang LaSalle Майкл Ланге.

Друзья-товарищи

Безоблачная история девелоперских опытов Шалвы Чигиринского не удивляет участников рынка. В 1990-е годы практика получения площадок под застройку, как правило, сводилась к сотрудничеству коммерческих организаций с государственными структурами, имеющими на своем балансе земельные участки. «Все знают, что у Чигиринского идеальные отношения с московскими властями. Вряд ли найдется хоть один проект, предложенный создателем «СТ Групп», который бы не поддержал мэр Москвы Юрий Лужков или его заместители», – рассказывает «Ко» руководитель девелоперской компании, пожелавший сохранить анонимность. Способности Чигиринского решать бюрократические проблемы по достоинству оценили и иностранные партнеры. По словам официального представителя компании Sibir Energy, это свойство помогло Чигиринскому стать эффективным менеджером, уважаемым в Великобритании. «Все возможные сложности по адаптации нашей компании в России просто не существовали», – говорит Генри Камерон.

История дружбы бизнесмена с московской мэрией до сих пор остается тайной за семью печатями. «Как мне удалось наладить отношения с городскими властями? – спрашивает себя Чигиринский. – Москва всегда была большой стройкой, и столичное руководство всегда заинтересованно, но жестко и требовательно выстраивало отношения с застройщиками. Так было и при Валерии Сайкине (в 1986 – 1990 годах председатель исполкома Московского городского Совета народных депутатов. – Прим. «Ко»), когда мы только начинали работать, и потом при Гаврииле Попове (в 1990 – 1991 годах председатель Совета народных депутатов Москвы, в 1991 – 1992 годах мэр Москвы. – Прим. «Ко»), когда я заканчивал третий объект. Работая в девелопменте уже 18 лет, хорошо зная рынок, всех его участников, в том числе и представителей власти, я прекрасно вижу, что там нет места для «маниловых» и «обещалкиных», для любителей делать легкие деньги».

По мнению экспертов, именно отношение московских властей позволило строительной компании Чигиринского стать одним из крупнейших застройщиков столицы. В активе его девелоперских структур – реконструкция гостиницы «Россия», проекты строительства технопарка в Нагатине и небоскреба высотой 600 метров в ММДЦ «Москва-Сити». По словам участников рынка, за предоставление Чигиринскому участка на территории ММДЦ лично ратовал его друг, заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе. Однако громкие девелоперские проекты Шалвы Чигиринского, возможно, не были бы запущены, если бы не опыт бизнесмена в нефтяном бизнесе.

Нефть вместе, деньги врозь

В конце 1990-х годов московское правительство решило построить вертикально интегрированный нефтяной холдинг с собственной добычей нефти. До этого времени основным игроком на столичном топливном рынке была «Центральная топливная компания» (ЦТК), владеющая на тот момент 130 бензоколонками и на 100% принадлежащая московской мэрии. В состав ЦТК входил Московский НПЗ (МНПЗ). При этом у ЦТК не было своей добычи нефти, поэтому она была вынуждена покупать нефтепродукты у ЛУКОЙЛа и «Татнефти».

Исправить эту ситуацию столичный мэр Юрий Лужков решил с помощью Шалвы Чигиринского. В 1999 году бизнесмен приобрел около половины акций нефтяной компании Sibir Energy. Затем правительство Москвы совместно с Чигиринским учреждает «Московскую нефтегазовую компанию» (МНГК). Со своей стороны городские власти включили в МНГК свою топливную компанию, а Чигиринский – несколько разведанных месторождений нефти. Правда, чтобы начать на них полномасштабную добычу, требовались серьезные инвестиции. Партнером в новом для себя деле предприниматель выбрал Романа Абрамовича, на тот момент владельца компании «Сибнефть». В 2000 году они создали совместное предприятие «Сибнефть-Югра». Интересы Чигиринского представляла Sibir Energy через компанию «Югранефть», которой принадлежала ровно половина СП.

«Югранефть» предоставила СП лицензии на освоение трех месторождений в Ханты-Мансийском автономном округе (ХМАО). В свою очередь «Сибнефть» стала оператором месторождений и обещала вложить средства в их разработку. Однако в 2004 году в результате допэмиссии акций СП доля Чигиринского размылась до 1%, а Sibir Energy потеряла все три месторождения. В итоге около 49% «Югранефти» в «Сибнефть-Югре» досталось трем подконтрольным «Сибнефти» офшорам всего за $16 000.

При создании МНГК Sibir Energy (ей принадлежит 40% МНГК) внесла в уставный капитал акции «Югранефти». После того как доля последней компании в СП «Сибнефть-Югра» была размыта, Шалве Чигиринскому пришлось компенсировать свое участие в уставном капитале МНГК 95% акций компании Magma Oil и $4,8 млн наличными. В декабре 2004 года стоимость этого вклада оценивалась в $180 млн.

До сих пор Чигиринский пытается отсудить потерянные в результате сотрудничества с Абрамовичем месторождения. Структуры Sibir Energy подали несколько десятков исков в различные суды. Иск в Восточнокарибский верховный суд Британских Виргинских островов был адресован «Сибнефти» и лично Роману Абрамовичу. Потери в результате сокращения доли «Югранефти» в «Сибнефть-Югре» Чигиринский оценил в $2 млрд. Однако в ноябре 2005 года суд вынес решение об отказе в иске и «отправил» истцов судиться в Россию. Арбитражный суд ХМАО также отказал в исках Sibir и ее структурам. По словам официального представителя Sibir Energy Ника Майлза, в настоящий момент менеджмент компании ждет очередного судебного решения.

В свое время недруги Чигиринского обвиняли его в том, что он сознательно содействовал размыву своей доли в нефтяной компании «Сибнефть-Югра». В частности, по их словам, бизнесмен получил компенсацию от Романа Абрамовича в виде платы за офисный центр «Балчуг Плаза» в центре Москвы. Строительство комплекса финансировали на паритетных основах структуры компании «СТ Групп» Шалвы Чигиринского и Millhouse Capital Романа Абрамовича. Практически сразу же после ввода здания в эксплуатацию, в конце 2004 года, компания Millhouse выкупила долю «СТ Групп» за $140 млн. Однако, по словам самого Чигиринского, это не так, и «Балчуг Плаза» никакого отношения к данному конфликту не имеет. «Это проект брата Шалвы – Александра Чигиринского. Цена по тем временам немаленькая, хотя сейчас здание может стоить $200 – 220 млн», – поясняет Владимир Пинаев, управляющий директор Jones Lang LaSalle, являвшейся на тот момент консультантом проекта.

Дело в том, что к тому времени братья Чигиринские поссорились. По рассказам участников рынка, именно младший брат Александр уговорил Шалву участвовать в совместном нефтяном предприятии. Размыв доли стал причиной ссоры между братьями, и в итоге они полностью поделили свой бизнес. В частности, Александр получил контроль над компанией «СТ Групп», а Шалва – над «СТ Девелопментом». «Я имею отношение к «СТ Групп» только в том смысле, что был ее основателем. Однако в настоящий момент компания принадлежит моему брату, получившему мою долю в ней за посредничество в создании «Сибнефть-Югры» – той самой компании, в которой наша доля была размыта Абрамовичем до почти 1%. Получилось, что я лишился и доли в «СТ Групп», и почти 49% в «Сибнефть-Югре». Вот так-то», – жалуется Чигиринский.

По сведениям Генри Камерона, Чигиринские «разошлись» в 2004 году, то есть именно после того, как стало известно о размыве доли в «Сибнефть-Югре». «С того момента я видел Александра только один раз – на улице», – говорит Камерон. Сейчас братья продолжают девелоперскую деятельность в Москве. При этом похожие названия компаний бизнесмены менять не собираются.

Две «России» и Новая Голландия

Неудачи в нефтяном бизнесе отчасти способствовали тому, что Шалва Чигиринский вновь сосредоточил свое внимание на девелоперских проектах. «Легче построить жилое здание, чем одну автозаправку», – высказался бизнесмен в одном из своих интервью. Еще в 2001 году Чигиринский на паритетных основах с московским правительством учредил «Московскую девелоперскую компанию» (МДК). Позже именно эта компания получила доступ к нескольким крупным проектам – например, созданию в столице 20 гипермаркетов Metro-Real, строительству небоскреба «Россия» на территории ММДЦ «Москва-Сити», возведению многофункционального спортивно-развлекательного центра в Нагатинской пойме.

В ноябре 2004-го, почти через полгода после потери месторождений, компания «СТ Девелопмент» с легкостью выиграла конкурс и стала девелопером и инвестором проекта по сносу гостиницы «Россия» и строительству на ее месте многофункционального комплекса площадью 410 000 кв. м. «СТ Девелопмент» оценила проект в $800 млн и обошла австрийский строительный холдинг Bauholding Strabag и дочернюю структуру Еврофинанс-Моснарбанка, фирму «Монаб», которые предложили значительно большую сумму. Подразумевалось, что австрийцы должны получить подряд на застройку «России» в качестве «сатисфакции» за отказ от подряда на реконструкцию гостиницы «Москва», судьба которой еще не была определена.

Петербуржец Владимир Столяренко, руководитель Еврофинанс-Моснарбанка, имеет давние связи с ближайшим окружением президента РФ. Однако московские власти в очередной раз продемонстрировали свое единоличное право принимать решения о стройках общегородского масштаба и выбрали Чигиринского. Проигравшие компании еще какое-то время пытались оспорить выбор инвестора в суде, но разбор гостиницы «Россия» уже начался.

Следующим достижением Чигиринского стала тоже «Россия», но только не гостиница, а небоскреб в «Москва-Сити». На утверждение столичных властей было предложено несколько проектов башни, самый высокий из них достигал одного километра. Однако Юрий Лужков остановился на высоте в 600 метров. «Мы не гонимся за рекордами», – остудил пыл строителей мэр Москвы и выбрал проект структур Чигиринского. По оценкам экспертов, реализация этого проекта потребует $1,5 млрд.

Венчает тройку грандиозных проектов Шалвы Чигиринского реконструкция «Новой Голландии» в Санкт-Петербурге. Как и в торгах на право перестройки гостиницы «Россия», предприниматель оценил объем инвестиций ниже, чем его конкуренты. «СТ Новая Голландия» согласилась вложить в проект $320 млн, тогда как другие участники – «Строй Холдинг» и «Эн Эйч Ай Групп» – оценили проект в $550 млн и $480 млн соответственно. По словам Чигиринского, за этот проект он взялся «из любви к городу». «Не скрою, я сразу загорелся идеей принять участие в конкурсе по «Новой Голландии» в том числе, если хотите, и по ностальгическим соображениям – этот уголок тогда еще Ленинграда мне хорошо памятен с юношеских лет», – рассказывает бизнесмен.

Три главных проекта Чигиринского объединяет одна общая черта – их разработкой занимается сэр Норманн Фостер. По словам предпринимателя, с архитектором его познакомил лорд Ротшильд в Санкт-Петербурге. С тех пор известнейший в мире проектировщик, реконструировавший Рейхстаг и Трафальгарскую площадь, неожиданно для всех стал архитектором девелоперских проектов Чигиринского. «У нас с Фостером возникло то, что американцы называют chemistry, то есть мы понимаем друг друга без лишних разговоров. У него подход, который, поверьте мне, не всегда встречается у большого, и тем более «модного», архитектора. Прежде чем входить в новую среду, он ее досконально изучает, чтобы деликатно и в то же время гениально вписать в нее свои задумки. При этом ему прекрасно удается срабатываться с российскими коллегами, без которых, конечно, ни один проект у нас в стране успешным не будет», – говорит Чигиринский.

Эффектный пассаж

Проекты в других областях не настолько поражают яркостью и масштабом, однако Чигиринский вряд ли рассматривает их в качестве хобби. В мае 2006 года его структуры купили здание универмага «Пассаж» на Невском проспекте. Как и во многих других своих начинаниях, Чигиринский обеспечил себе фору перед конкурентами. Незадолго до аукциона его компания «СТ Групп» приобрела 84% акций ЗАО «ТПФ «Пассаж», которое является владельцем 8300 кв. м универмага и арендатором оставшихся помещений на период до 2023 года. В этой ситуации исход аукциона по продаже здания «Пассажа» можно было считать предопределенным – обременение таким долгосрочным арендатором резко снижает инвестиционную привлекательность универмага для других претендентов на здание. Опыт Чигиринского в секторе торговой недвижимости вызывает уважение консультантов и зависть коллег. «Чигиринского нередко критикуют за излишнюю масштабность и амбициозность его проектов, но он уже не раз опровергал доводы скептиков. Например, недавно открывшиеся торговые центры Mall Gallery были успешно проданы австрийскому фонду Meinl European Land за рекордные $320 млн, что не только стало крупнейшей инвестиционной сделкой за всю историю российской коммерческой недвижимости, но и установило новый уровень доходности», – комментирует Майкл Ланге. По словам самого Чигиринского, он всегда продавал свои объекты на 30 – 40% выше рынка.

Как заявляет сам бизнесмен, он не собирается оставлять нефтяной бизнес. «У меня в инвестиционном портфеле интересные проекты. В один из них – Салымский – мы уже вложили совместно с компанией Shell $1,5 млрд», – говорит Чигиринский. Недавно Sibir Energy договорилась с правительством Москвы об увеличении ее доли в МНГК до 75%. За это Sibir Energy отдаст в МНГК 25% акций ОАО «Эвихон», которому принадлежит 50% в проекте разработки Салымской группы месторождений. По мнению Чигиринского, уже к концу следующего года могут начаться поставки нефти с Салымских месторождений на МНПЗ, а значит, спустя несколько лет начнет выполняться стратегическая цель создания МНГК.

Впрочем, эксперты скептически относятся к заявленным Чигиринским срокам и считают, что следует ожидать продажи Sibir Energy и изменения состава собственников МНГК. По словам аналитика «Финам» Владислава Кочеткова, действия Чигиринского скорее похожи на предпродажную подготовку. До этого данная структура МНГК держалась в основном за счет протекции столичной мэрии. Но на МНПЗ с некоторого времени претендуют несравнимо более серьезные структуры, такие, как «Газпром» и, по некоторой информации, ЛУКОЙЛ. «Газпрому» нужен МНПЗ, чтобы занять доминирующее положение в Московском регионе, и он от этих планов не откажется», – считает эксперт.

Резюме Шалвы Чигиринского

Год рождения: 1949

Образование: Первый московский медицинский институт им. И.М. Сеченова

Профессиональный опыт:

2003 – настоящее время: генеральный директор, президент «Московской нефтегазовой компании»

2001 – настоящее время: президент «Московской девелоперской компании»;

1999 – настоящее время: директор британской компании Sibir Energy

Семейное положение: женат, имеет троих детей

Хобби: история, литература, спорт