Бездомные деньги
Ипотечный кредит сегодня взять куда проще, чем потом купить на него квартиру. В такой ситуации весьма затруднительно говорить об ипотечном буме и о том, что ипотека всем поможет. Повод для оптимизма «Ко» помог найти Дмитрий Суздальцев, заместитель председателя правления Росевробанка.
По данным Росрегистрации, в 2000 году в Москве было выдано 1364 ипотечных жилищных кредита, в 2001-м – 1970, в 2002-м – 2753, в 2003-м – 3075, в 2004-м – 4358 и в 2005 году – 4600 кредитов. Несложный арифметический расчет показывает, что динамика роста за последний год резко сократилась. Похоже, что политическое значение ипотеки растет гораздо быстрее ее количественных показателей.
– По поводу ипотеки есть две кардинально противоположные точки зрения: или она обвалит рынок недвижимости, или спасет его. Каково ваше мнение на сей счет?
– Во-первых, влияние ипотеки на рынок недвижимости (я думаю, имеется в виду рост цен) сильно преувеличено. Возможно, в том числе и для того, чтобы иметь еще одно оправдание для этого повышения. Зато рынок недвижимости влияет на ипотеку на все 100%. И в настоящий момент это влияние сложно назвать позитивным: при росте выданных и одобренных кредитов адекватного роста предложения жилья не просто мало – оно еще и уменьшается. Люди берут деньги у банка, но не могут потом на них купить квартиры. В цифровом выражении данная ситуация выглядит следующим образом: порядка 40% из одобренных Росевробанком кредитов в конечном итоге так и не доходит до сделки с недвижимостью. То есть люди готовы покупать квартиры в кредит, банки готовы кредиты выдавать, вот только квартир нет.
– Почему же когда в ходе встречи с Владимиром Путиным председатель правления Внешторгбанка Андрей Костин высказал точно такую же точку зрения, президент России выразился в том духе, что не стоит банкирам перекладывать с больной головы на здоровую?
– Могу напомнить только, что после этого разговора у Внешторгбанка появился ипотечный продукт, предполагающий нулевой первоначальный взнос.
– Будет ли этот шаг поддержан другими банками?
– С одной стороны, отсутствие первоначального взноса открывает вход в ипотеку. С другой – такой кредит накладывает на заемщика еще большую нагрузку в виде ежемесячных выплат. Наконец, с третьей стороны, и здесь мы с Внешторгбанком, как мне кажется, солидарны, дело уже не столько в стоимости и условиях кредитов – если на рынке нет квартир, то какой первоначальный взнос не устанавливай, использовать кредит все равно будет невозможно.
– Рынок недвижимости сильно зависим от политики. Как вы относитесь к заявлениям с высоких трибун, что банки тормозят развитие ипотеки, отказываясь радикально снижать процентную ставку? Что вы думаете по поводу «партзадания» снизить ее минимум до 6 – 8% годовых в рублях?
– Самое безнадежное дело – приказывать тому или иному рынку что-либо сделать. Единственное, что может влиять на стоимость продукта (в нашем случае на стоимость кредита) – это конкуренция. Чем больше ипотечных продуктов, тем дешевле они будут.
– Кстати, о конкуренции. Как вы относитесь к тому, что на рынке, по сути, на одинаковых правах сосуществуют два типа ипотеки – рыночная и социальная? Насколько это корректно?
– Когда мы говорим о любой социальной программе, всегда нужно задавать вопрос: за чей счет льготы. Если льготы на социальную ипотеку идут из регионального или федерального бюджета, они имеют право на существование. Одна из самых логичных схем социальной ипотеки выстроена в Москве. Здесь кредиты такого рода выдаются гражданам по рыночным ценам, зато цена на недвижимость под них изрядно ниже, чем на рынке. Есть еще один ход, опробованный в некоторых регионах – субсидирование первоначального взноса. Это тоже корректно и не противоречит экономической логике.
Если же речь идет о субсидировании не жилья, а самой процентной ставки, то подобная схема создает нездоровые, неконкурентные условия работы. Я уже не говорю о том, что в нашей стране социальные программы зачастую содержат коррупционную составляющую.
– Минимальная ставка кредитов Росевробанка – 10% годовых в валюте. Вы считаете, что это приемлемо для России, где, по данным Всемирного банка, среднедушевой доход составляет $3400?
– Десять процентов – это немногим больше, чем в Европе, где ставки по таким кредитам составляют не меньше 6 – 7% годовых. И потом, я не считаю, что снижение ставки с 10% до, скажем, 8% станет основным стимулом для того, чтобы люди брали кредиты. Камень преткновения здесь – дороговизна входного билета для покупки квартиры через ипотеку.
– Какова доля заемщиков, получивших у вас кредит под 10% годовых от общего числа выданных кредитов?
– Примерно 15%.
– Как происходит «естественный отбор» клиентов, обратившихся за ипотечным кредитом? Насколько часто им не удается пройти ваш «фейс-контроль»?
– Во-первых, мы кредитуем под минимальную ставку только вторичное жилье, во-вторых, преимущество будет иметь заемщик с приличной «белой зарплатой». На стадии заявок отсеивается около 10%, при рассмотрении документов – около 30%.
– Довольно большая цифра. Во многих других банках этот показатель заметно ниже. Что вам дает такой жесткий подход?
– Добросовестных заемщиков, перед которыми и мы, со своей стороны, готовы выполнять все обязательства. Кстати, за все время у нас не было ни одного случая невозврата.
– А если начнутся? Выселять будете?
– Это крайние меры. Хотя новое законодательство настроено решительно против всякого рода неплатежей. Раньше надо было строить для должников специальный жилищный фонд, общежития, чтобы было, куда их выселить. Сейчас можно выселять «в никуда».
– С «невозвращенцами» все понятно. А как поступаете в случае, если заемщик просто задолжал с выплатами на несколько недель, месяц?
– Вы имеете в виду, как скоро к должнику направляется ОМОН?! Если серьезно, то все зависит от заемщика. У нас была ситуация, когда серьезный клиент просто забыл вовремя внести взнос. Ничего, обошлись без штрафа. Иногда лояльность клиента стоит дороже.
– Судя по всему, многое зависит от заработков этого клиента. Вообще, миллионеры берут кредиты?
– Сейчас у нас одобрено десять кредитов на суммы от $500 000 до $1 млн. Чтобы их выплачивать, нужно быть весьма состоятельными людьми.
– Как вы относитесь к такому нововведению на рынке ипотеки, как перекредитование? Не является ли это, по сути, переманиванием клиентов?
– Можно его расценивать и так. Но что здесь из ряда вон выходящего? Продавцы всегда переманивают клиентов друг у друга. Я другого не понимаю: если в банк пришел серьезный клиент и сказал, что, дескать, брал два года назад кредит под 14%, а сейчас хочет перекредитоваться под 10%, то зачем ему отказывать и допускать, чтобы он ушел к конкурентам. Я бы не отказал.
– Для неспециализированных банков ипотека не является существенной статьей доходов…
– Это так. Для сравнения: активы Росевробанка – свыше миллиарда долларов, а объем выданных кредитов – $20 млн.
– Денег от ипотеки мало, хлопот много. Зачем это банку?
– Первое, что дает ипотека – это потенциальные клиенты, причем не самого плохого качества. Второе – это «длинные» тридцатилетние активы, которые либо можно оставить в портфеле у себя, либо продать. Они считаются весьма надежными. На недвижимость государство налагает залог, с ней не сбежишь от кредитора. К тому же я не исключаю, что в ближайшее время ипотека станет одним из стратегических банковских направлений. Для выполнения этой задачи мы планируем расширять спектр ипотечных продуктов, увеличив ипотечный кредитный портфель к концу года до $100 млн.
– В заключение традиционный вопрос: когда лучше брать ипотечный кредит, учитывая неразбериху с ценами на рынке недвижимости и ожидаемое снижение ставок по кредиту?
– Брать лучше сейчас. Жилье дорожает и будет дорожать быстрее, чем дешевеют кредиты. Тем более бессмысленно откладывать деньги на покупку недвижимости. Зачем копить двадцать лет на квартиру? Чтобы потом умереть в ней? Жить нужно здесь и сейчас!
Что такое АКБ «Росевробанк»
Год создания: 1994
Основные владельцы: Илья Бродский, Сергей Гришин, Андрей Суздальцев
Штат: более 1300 человек
Отделения в Москве, Ярославле, Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону
С 1998 года аудит Росевробанка осуществляется по международным стандартам финансовой отчетности. Аудитор банка – ЗАО «ПрайсвотерхаусКуперс Аудит».
В 2004 году банк вступил в систему страхования вкладов. Он является членом Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР), Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ), Российской торговой системы (РТС), Московской фондовой биржи, Национальной фондовой ассоциации (НФА).
Резюме Дмитрия Суздальцева
Год рождения: 1971
Образование: в 1994 году окончил Московский государственный технический университет им. Н.Э. Баумана по специальности «Стартовые и технические комплексы ракет и космических аппаратов». Обучался в Институте переподготовки и повышения квалификации кадров по финансово-банковским специальностям Финансовой академии при правительстве РФ по направлению «Банковское и страховое дело» (квалификация «экономист по банковскому и страховому делу»)
Профессиональный опыт:
май 1996 – настоящее время: АКБ «Росевробанк», заместитель председателя правления;
январь 1994 – май 1996: АКБ «ОТОН», экономист депозитного отдела, эксперт отдела привлечения ресурсов, дилер межбанковских кредитов, начальник дилингового отдела
Личная информация: женат, имеет дочь
Хобби: фитнес, путешествия