Бизнес в комплексе

Многофункциональные комплексы до кризиса стали одной из основных тенденций развития московского рынка недвижимости, однако теперь девелоперы таких проектов вынуждены менять их концепции с учетом изменившихся реалий. Впрочем, по мнению экспертов, такой формат вряд ли умрет вовсе

На Западе под многофункциональными комплексами (МФК) понимают обычно объекты как минимум с тремя составляющими, то в России зачастую было достаточно двух. Например, офисно-жилые или офисно-торговые объекты смело назывались многофункциональными и росли как грибы, однако с началом кризиса их число резко сократилось. «Если до кризиса количество заявленных к реализации многофункциональных проектов исчислялось десятками, то с наступлением тяжелых времен большинство их было заморожено или подверглось реконцепции. В первую очередь это коснулось проектов, в которых предусматривалась масштабная офисная функция», – говорит директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова. Более того, в итоге сократилась рентабельность таких проектов. По данным эксперта, учитывая как снижение объемов строящихся площадей, так и общее уменьшение ставок аренды и продажных цен, рентабельность МФК в среднем сократилась на 10 – 20%.

Концепция изменилась
Изначально «многопрофильность» должна была защитить девелопера от рыночных колебаний. «В общем случае реализация МФК позволяет диверсифицировать риски девелопмента. Действующий многофункциональный комплекс является более устойчивым к изменениям рынка, в том числе и в условиях кризиса. Например, при «проседании» офисного сегмента торговая и гостиничная функции по-прежнему будут приносить доход собственнику, хотя и в меньшем объеме», – поясняет директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Полина Кондратенко. Однако, по ее словам, не стоит забывать о том, что ликвидность части многофункционального комплекса, например офисного здания, будет меньше, чем отдельно стоящего здания. Тем не менее это не является препятствием для продажи комплекса по частям. Впрочем, это означает, что некоторые «фрагменты» МФК могут оказаться максимально нерентабельными, как это произошло с офисной частью. В связи с тем, что количество вакантных площадей резко выросло под воздействием высоких объемов нового строительства и низкого спроса, девелоперы посчитали нецелесообразным оставлять в качестве доминирующей офисную функцию. «В рамках реконцепции площади многофункциональных проектов значительно сокращались, а место офисной доминанты часто занимала жилая составляющая. Преимуществом жилья застройщики называли гарантированный сбыт», – отмечает Маргарита Трофимова. Однако нетрудно догадаться, что на рынке очень мало проектов, в которых офисную часть можно безболезненно поменять на жилую, а также оформить эти трансформации документально.

«В настоящее время продолжают успешно реализовываться проекты торгового и жилого девелопмента. Гостиничная функция также может достаточно хорошо себя чувствовать в проектах МФК, однако не все девелоперы готовы к реализации объекта, включающего в себя отель, так как гостиничный бизнес имеет много нюансов, является более рискованным и требует большего количества инвестиций в персонал и оборотные средства», – рассказывает Полина Кондратенко. По словам заместителя директора отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Елены Лисиной, практически во всех современных МФК имеется офисная составляющая, однако в кризис многие проекты, которые находились в стадии концепции или даже в фазе строительства, были пересмотрены. Например, SK-Royal на пересечении Дмитровского шоссе и МКАД изначально планировался как офисно-гостиничный комплекс площадью 40 000 кв. м, но в связи с периодом нестабильности собственник решил провести реконцепцию МФК и построить только гостиницу. В итоге в начале 2010 года гостиница была введена в эксплуатацию. Аналогичная реконцепция намечается и в МФК «Новатор» площадью 30 000 кв. м. Однако подобные планы могут быть изначально ограничены проектом. По словам Елены Лисиной, все МФК можно разделить на два вида. Во-первых, комплексы, где многофункциональность сочетается в одном здании, во-вторых, комплексы зданий различного функционального назначения. В результате объекты второго типа значительно проще построить с учетом реконцепции, а объекты первого типа многие девелоперы вынуждены попросту замораживать. В частности, по данным источников «Ко», проблемы с заполняемостью в настоящий момент испытывает даже торгово-офисный комплекс «Военторг» в самом центре столицы. «Наиболее устойчивыми к кризису оказались гостиничные проекты, так как до сих пор в Москве наблюдается нехватка качественных гостиничных номеров в средней ценовой категории. В текущий момент в проектах МФК прослеживается тенденция перепрофилирования офисных площадей в гостиницы», – отмечает Елены Лисина. В целом, по словам директора отдела консалтинга Core Group Марии Ревзиной, девелоперы отказываются от составляющей, приносящей наименьшую прибыль, в том числе от той, арендные платежи от которой будут минимальны. Эту часть сокращают, убирают или переориентируют. Исключением являются случаи, когда назначение тех или иных площадей установлено городской администрацией. «Перепрофилировать» эти площади становится намного сложнее, а зачастую и вовсе невозможно.
Впрочем, некоторые участники называют таким компонентом гостиничную составляющую, которую многие девелоперы обязались возвести по договоренности с городом, но затем всеми возможными способами пытались от нее избавиться. «Кризисный год был во многом показательным в плане подхода к оптимизации осуществляемых инвестиций. Мы помним о многих фактах краткосрочной заморозки ряда проектов, об изменении самой концепции и подобных вещах, происходивших повсеместно. Наиболее уязвимым стал гостиничный сектор, от этой составляющей в МФК отказывались в большинстве случаев», – поясняет генеральный директор, управляющий партнер Bluestone Group Кирилл Зайцев.

Рынок на плаву
По мнению экспертов, девелопмент и последующее управление любым МФК требует от девелопера и его управляющей компании больших затрат, чем управление торговым, офисным центром, жилым комплексом или гостиницей и складскими помещениями.  «Более широкий набор составляющих предполагает большую гибкость и запас прочности в кризисных условиях, но требует существенных затрат. Поэтому МФК – это зона для опытных девелоперов», – констатирует Мария Ревзина. По ее словам, для потребителя МФК завлекателен, когда в нем сочетаются удобные для человека компоненты: например, жилой комплекс и торгово-офисный центр, позволяющий пройтись по магазинам после работы и не тратить время на дорогу, или офисно-гостиничный и складской комплекс, представляющий особый интерес для дистрибьюторов и ритейлеров. «Все это, конечно, возможно только при наличии земельного участка, соответствующего планам и пожеланиям девелопера по формату, площади, местоположению, обременениям и другим факторам, которые исследуются на стадии разработки маркетинговой концепции объекта. Необходимо учесть существенное количество нюансов и предусмотреть точный баланс доходной и расходной составляющих всех функций проекта по отдельности, их взаимное влияние друг на друга и на общую концепцию и доходность проекта в целом. Реализация крупного проекта МФК всегда требует большего объема финансирования», – подчеркивает руководитель департамента по работе с клиентами компании Astera Ольга Збруева. Именно поэтому в период экономической нестабильности этот сегмент так значительно пострадал. По словам Елены Лисиной, в кризис очень многие проекты МФК были приостановлены либо заморожены. Из вышедших на рынок после кризиса можно выделить вторую фазу проекта «Город столиц», включающего офисы, апартаменты и торгово-сервисную составляющую. «В числе нововведенных комплексов можно отметить проект группы «Ташир» – SK-Royal. Говорить о его востребованности в настоящее время рано, поскольку гостиничные объекты отличаются длительным подготовительным периодом и первичные результаты могут быть получены не ранее чем через полгода после открытия отеля», – говорит Маргарита Трофимова. Кроме того, по ее словам, в ближайшее время ожидается ввод комплекса «Легенда Цветного», ведутся завершающие работы по многофункциональным проектам в рамках «Москва-Сити», в том числе Imperia Tower, Mall of Russia. В числе других реализующихся проектов МФК управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский называет «Третьяков Plaza», «Монарх», Vivaldi Plaza. «Например, вышедший в кризис «Метрополис» начал экспонироваться достаточно давно, но надо принять во внимание такой немаловажный фактор, как кризис на рынке, который, к счастью для этого проекта, удалось пройти без видимых потерь. Почти все площади нашли своих клиентов, офисный центр – крупных западных арендаторов с международным именем. Такого рода проекты доказали свою состоятельность и востребованность на рынке коммерческой недвижимости», – рассказывает Кирилл Зайцев.

По мнению ведущего эксперта-аналитика GVA Sawyer Елены Просветовой, МФК позволяют диверсифицировать риски и максимально использовать полезную площадь. «Составляющие многофункциональных центров обладают независимым потребительским спросом. Инвесторы заинтересованы в финансировании подобного рода проектов: смешивание форматов позволяет получить приемлемую рентабельность. Создание МФК дает возможность уменьшить колебания доходности отдельных составляющих бизнеса. Проекты МФК, как правило, включают жилую составляющую, которую девелоперы продают еще на стадии строительства, что позволяет частично начать окупать проект», – говорит она. Однако, как отмечает Ольга Збруева, наиболее актуальными МФК есть и будут те, концепция которых в наибольшей степени соответствует потенциалу местоположения и условиям рынка. «При этом в силу масштабности проектов, сложности их реализации таких объектов в принципе в Москве мало и никогда не будет много. В столице это, как правило, всегда отдельные, по-своему выдающиеся проекты. Их реализация требует крупного земельного участка необходимого масштаба, определенного местоположения, существенных финансовых вложений, высокопрофессионально разработанных маркетинговой и архитектурной концепций», – поясняет эксперт. Более того, по данным Ольги Збруевой, актуальными и прогнозируемыми в краткосрочной перспективе являются МФК, имеющие в качестве основной жилую функцию. Спрос на жилье восстанавливается быстрее, чем на офисные площади. Более того, разбивка реализации проекта на фазы позволяет девелоперу начать строительство с той части, что может быть реализована в более короткие сроки, и тем самым получить дополнительное финансирование для следующих стадий, которые могут быть реализованы в порядке, соответствующем текущим процессам на рынке недвижимости. «По мере дальнейшей стабилизации и «реанимации» офисного рынка будут реализовываться проекты, отложенные во время кризиса, с большой офисной составляющей», – полагает эксперт. Учитывая подобные мнения специалистов, участники рынка считают МФК актуальными для сегодняшнего рынка. 

«Многофункциональные комплексы актуальны в любое время. Успешность того или иного проекта МФК зависит от месторасположения, концепции и опытности девелопера в том числе. Если каждая часть комплекса имеет правильную концепцию и весь проект в общем расположен удачно для его компонент, то он будет востребован рынком», – уверена Мария Ревзина. По ее словам, актуальность тех или иных составляющих зависит от региона, конкурентной среды и, конечно, от расположения. Например, в центре скорее будут процветать офисно-гостиничные комплексы, тогда как в спальных районах более востребована развлекательная и торговая компоненты.