Будь проще
На строительство торговых центров по всей стране идет бетона больше, чем на ДнепроГЭС. Год назад кубометр в регионах стоил $250, сейчас никто не предлагает дешевле $340. Дефицит качественных торговых площадей за пределами Москвы гораздо заметнее – почти все федеральные сети затеяли экспансию, но открывать магазины им часто оказывается негде. Компания DVI строит сеть торговых центров столичного уровня в городах-миллионниках.
Основателю и президенту DVI Вячеславу Каминскому 32 года. На протяжении трех последних лет он проводит в командировках треть своего времени и шутит, что по часам налета может сравниться с настоящим летчиком. Большую часть полетов Каминский совершил в Пермь – там в прошлом году завершилось строительство пилотного проекта компании – ТЦ «Столица».
Пермь – не столь раскрученный среди ритейлеров миллионник, как Питер, Казань или Самара. Между тем промышленный город быстро растет – в центре пробки, московские рейсы заполнены, много строек (четыре новых дома в Индустриальном районе, где расположена «Столица», были распроданы еще на стадии строительства). Стройка перекинулась и на другой берег Камы – в сентябре должен быть закончен мост, который соединит отдаленные районы с основной частью города. Ежемесячный доход пермяка в первом полугодии 2004 года, по официальной статистике, составлял 10 162 руб. Привлекательность Перми уже оценили автодилеры – недавно, например, по дороге в аэропорт открылся «Обухов-центр».
«Столица» не первый современный ТЦ в городе – местная торговая сеть «Семья» уже открыла в центре Перми комплекс с собственным гипермаркетом, магазинами известных марок, фудкортом, эскалаторами и панорамным лифтом. Возможно, поэтому компания долго думала, становиться ли соинвестором проекта DVI, и согласилась, лишь когда москвичи начали вести переговоры с «Перекрестком». Хотя бояться чужаков «Семье» не резон – все лучшие места в области ее: основателем компании «Экс», управляющей сетью, является Юрий Трутнев, бывший глава Прикамья и нынешний министр природных ресурсов, а главой компании до избрания в Совет Федерации был Олег Чиркунов, ныне и.о. пермского губернатора.
По словам Каминского, Пермь в качестве места для первого проекта была выбрана случайно – из всех городов, которые он объехал, столица северного Урала показалась ему наиболее понятной. Сам бизнесмен родом из Якутии.
Знания – сила
Вячеслав Каминский окончил Иркутский политехнический институт. В 1991 году, еще будучи студентом, он организовал первый в Иркутске аукцион по недвижимости. Правда, из-за отсутствия законодательной базы большинство сделок не состоялось – оказалось, например, что ДК, о продаже которого договорились с директором завода, не приватизирован. После аукциона Вячеслав создал агентство недвижимости, расселявшее коммуналки на первых этажах зданий, чтобы занять их под магазины. Тогда же, вступив в Российскую гильдию риэлтеров, он попал на американский семинар. Оттуда Каминский почерпнул важные для его последующей деятельности понятия о том, что такое кредитное плечо, как формируются денежные потоки и какой доход приносит сдача торгового центра в аренду.
Первая его идея создания торгового центра так и не реализовалась – проект строительства цивилизованных рынков в Иркутске остался на бумаге. Зато Марк Афраймович, вице-президент Межбанковской инвестиционной группы, затеявшей в 1999 году возведение национальной сети центров «Торговый квартал» и планировавшей открыть до 50 ТЦ по стране, через своего иркутского партнера вышел на Каминского и пригласил его для ведения пилотного проекта в Красноярске. Под торговый центр реконструировали цеха телевизионного завода. В Иркутске на базе заводских цехов уже возникли цивилизованные рынки «Фортуна», «Город мастеров», в Красноярске же подобных проектов не было. «Там более развитая промышленность, и бизнесменам было что делить, поэтому в торговлю никто не инвестировал. После того как удалось договориться с «Л’Этуаль», TATI, «Стариком Хоттабычем» и «Рамстором», у нас не возникало проблем с привлечением операторов. Для меня было открытием, что московский ритейл хочет идти в регионы, и я понял, что на этом можно зарабатывать», – рассказывает Каминский. Еще он открыл для себя, что смета на строительство в десять раз превышает первоначальный бизнес-план (сейчас эта разница не более 10%). В 2001 году была введена первая очередь «Торгового квартала». Вторую очередь вводили уже без Каминского – летом 2002 года он уехал в Москву и создал DVI.
Пермская аномалия
«Нам сразу стало ясно, что работать мы будем в регионах. В Москве для строительства требуется слишком много бумаг и денег. К тому же немало желающих этим заниматься. А регионы москвичам, имеющим в столице связи с рождения, не слишком интересны. Нам же в регионах гораздо проще договариваться», – говорит Каминский.
Его слова подтверждает и Дмитрий Баранов, главный специалист департамента корпоративного развития самарской ГК «Время», самого успешного на сегодня отечественного девелопера сети торгово-развлекательных комплексов – объекты в Волгограде и Екатеринбурге выкупила в этом году австрийская компания Meinl Еuropean Land. «Я считаю, что регионалам, действительно, легче работать по стране, чем москвичам – тут есть момент солидарности. Москвичи приходят на периферию с большими амбициями, «кладут ноги на стол», начинают стучать по столу и что-то требовать. В регионах принято работать с большим уважением к партнеру и быть проще. Кроме того, на межрегиональном уровне есть множество налаженных контактов – своего рода горизонтальные связи, возникшие как альтернатива давлению центра еще в советскую эпоху», – отмечает Баранов.
Для начала Каминский вооружился каталогом с семинара гильдии риэлтеров и начал обзванивать компании в городах-миллионниках, представляясь «крупным московским инвестором». Выбор Перми был почти случаен: в компании «Камская долина» на обращение отреагировали оперативно – директор Андрей Гладиков лично показал Каминскому все возможные площадки. Выбор в пользу удаленного от центра недостроя – ЛУКОЙЛ в 1992 году заморозил строительство бассейна, передав участок городу, – был сделан только из-за возможности быстро начать стройку. Власти не меньше девелопера были заинтересованы в скорейшем освоении площадки и согласились на рассрочку. Пермяки крутили пальцем у виска – московская компания отдала за засваенное поле не в центре города $1 млн. Сейчас перспективы места более очевидны: рядом с торговым центром открывается достроенный городом спортивный комплекс (генподрядчик – «Камская долина»), поблизости возводится элитное жилье.
В строительство DVI-Group вложила около $15 млн – Каминский продал свою долю во второй очереди красноярского «Торгового квартала», кредитную линию на $50 млн на пять лет открыл Западно-Сибирский банк Сбербанка России. Соинвесторами проекта стали «СпортМастер», «Старик Хоттабыч», «М.Видео», «Л’Этуаль», «КиноМакс», пермские операторы – фудкорт «Алендвик» и гипермаркет «Семья». «Самая большая проблема девелопера – привлечение необходимого объема финансирования и кассовые разрывы – когда график строительства начинает не совпадать с графиком финансирования. По количеству операций и сложности процессов стройка занимает второе место после создания космического корабля», – признается Каминский.
Каркас строили турки, часть подрядчиков приглашали из Москвы, другие были местными. Если турецкие строители вышли на площадку уже через две недели (в течение этого времени ждали необходимую арматуру), то рекордный срок мобилизации отечественного подрядчика составил полгода. По словам Андрея Михайлова, директора по развитию «НЭКС-недвижимость» (сеть «Старик Хоттабыч»), знающего основателя DVI еще по красноярскому проекту, Каминский – «профессионал с большим будущим, человек азартный и целеустремленный. «Единственная проблема, с которой мы столкнулись еще на этапе строительства, – затянутые сроки, в результате чего открытие состоялось на полгода позже намеченной первоначально даты, – рассказывает Михайлов. – Возможно, на тот момент DVI просто не хватило технического опыта». При этом «Старик Хоттабыч» готов рассматривать следующие предложения компании и своими показателями в «Столице» доволен.
По словам Каминского, затягивание стройки – типичная проблема для регионального девелопмента крупных объектов. В Волгограде, например, где неподалеку от Мамаева кургана начата вторая стройка, подрядчики честно признались, что быстро строить смогут, только если снимут бригады со всех остальных объектов. Прошла DVI и через обвинения в том, будто «москвичи душат местных ритейлеров», и через претензии архитектурного надзора к уже готовому зданию (в процессе стройки Архстройнадзор за ней не следил, поскольку разрешение на нее лежало в администрации неподписанным).
Сейчас в «Столице» 53 арендатора, из которых 20 – московские компании или их франчайзи. Многие операторы, соблазнившись уровнем ТЦ, открыли здесь свои первые точки в Перми – например, «М.Видео», Iguana, «Аркада» (региональная ювелирная сеть) и т.д. DVI привела в город порядка десяти новых для Перми марок. Многие шли ради интересной концепции, предпочитая ее более выгодному расположению других объектов. Так, локальность зоны обслуживания «Столицы» ничуть не смущает «М.Видео». «Возможно, два года назад торговый центр с подобной столичной концепцией мог бы рассчитывать на охват всего населения Перми, но сейчас в городе есть и другие достойные проекты. «Столица» расположена не в центре, но мы предпочли ее отдельно стоящим и не совсем подходящим под наш формат помещениям, находящимся ближе к центру. По нашим оценкам, «Столица» покрывает 30 – 40% населения, что в принципе неплохо. В течение следующего года мы собираемся открыть в Перми второй магазин», – говорит Михаил Кучмент, директор по маркетингу «М.Видео».
«Мы достаточно давно присутствуем в Перми через наших франчайзи, поскольку город для нас интересен. Другое дело, что при выборе площади под корпоративный магазин рассматривалось несколько вариантов, и по совокупности факторов, в том числе и по вполне высоким стандартам помещения, победила «Столица», – рассказывает Вадим Бахтов, директор по коммуникациям мебельной компании «Шатура». – Что касается недостатков, можно говорить об отсутствии рекламной кампании по продвижению ТЦ в Перми, к примеру, такой, какую делает ТЦ «Москва» в столице. Реклама осуществляется отдельными якорными арендаторами, а глобальная маркетинговая концепция такого большого и первого в городе центра либо не разработана, либо не внедрена (по крайней мере пока). А это, в свою очередь, оказывает негативное влияние на трафик и как следствие на показатели продаж арендаторов». Тем не менее «Шатура», как и «Старик Хоттабыч», рассматривает предложения DVI по другим городам. Бахтов отмечает, что в компании работают «люди вменяемые и адекватные, готовые идти на сотрудничество», и надеется, что после открытия развлекательного блока и рекламной кампании трафик в Перми поднимется. В DVI утверждают, что обеспечивают не менее 10 000 человек в день. «Привлечь людей именно в свой магазин и продать им товар – задача оператора, но почему-то не все понимают, что нужно вкладываться в оформление витрин, в персонал, в музыку. Когда нам предъявляют претензии по поводу низких продаж, мы показываем данные по своим магазинам – франчайзинговые Adilisik и Morgan работают с прибылью. Правда, мы столкнулись со спецификой регионов – демократичные марки там идут успешнее. Торгуя турецкой одеждой, Adilisik имеет в четыре раза больший оборот, чем довольно дорогой Morgan», – рассказывает Каминский. Вслед за сетью торговых центров он рассчитывает развивать в национальном масштабе и розничные сети демократичной одежды
Особенности национального девелопмента
Сейчас DVI ищет площадки под следующие торговые центры и хочет поставить их строительство на конвейер. «У нас есть всего 5 – 6 лет, чтобы построить сеть. Много торговых центров даже крупный город не выдержит, а местные девелоперы постепенно становятся все грамотнее и строят все лучше. К тому же, промедлив, можно опоздать и с привлечением хорошего арендатора. «Старик Хоттабыч», к примеру, уже открыл три магазина в Волгограде и закрыл для себя город. После миллионников пойдем в города второго эшелона – такие, как Ижевск, Чебоксары», – делится планами федерального наступления Каминский.
Быть национальным девелопером в России сложно. «Даже в одном регионе можно жизнь положить, прежде чем разберешься, как получить разрешение на проектирование и строительство... Земля, проектировщики, строители, управленческие кадры – проблемой может стать все. Девелопмент на национальном уровне требует значительных человеческих, организационных и финансовых ресурсов. Новый проект, особенно в новом регионе – это как экспедиция в джунгли – никогда не знаешь, что впереди и в принципе неизвестно, что осталось за спиной», – полагает Дмитрий Баранов из ГК «Время».
Для решения этой проблемы функции заказчика компания DVI теперь передает местным партнерам. Так в сложном для чужаков Екатеринбурге DVI сотрудничает с «Нова-групп», входящей в холдинг «Новострой» (имеет собственный завод ЖБИ и специализируется на элитном строительстве). Найден партнер и в Волгограде. «Функционально мы делим с партнерами ответственность и обязанности. Иначе активный рост невозможен – финансовые и управленческие риски опережают развитие компании», – объясняет свою тактику Каминский.
Впрочем, по мнению Олега Пронина, президента управляющей компании HyperestateInternational, сдающей торговые центры, у нас ситуация со строительством ТЦ менее критичная, чем в других странах СНГ. «В России все просто – отвел участок, сделал проект, начал копать, после чего договорился о соинвестировании с несколькими крупными якорями, остальные 70% финансирования получил в кредит от Сбербанка, – рассказывает Пронин. – В Казахстане очень дорогая земля и много денег. Если купил землю и сделал проект, то можешь рассчитывать на 100-процентное проектное финансирование, после чего надо искать хороших арендаторов, что сложнее. Труднее всего на Украине – отвел участок при одной власти, при другой – отвел еще раз. При этом маленький размер уставных фондов местных банков не позволяет им кредитовать на большие суммы (не более $3 – 10 млн в одни руки). Местные ритейлеры, которые достаточно продвинуты («Домотехника», MWM, «Велика Кишеня», «Новая Линия», «Эпицентр», Billa, Metro, офис Wal-Mart, практически есть договоренность о первом франчайзинговом центре OBI, McDonald’s), не имеют практики соинвестирования, мало некрупных операторов». Пронин отмечает, что за сетевыми девелоперскими компаниями, которые строят в разных городах, будущее. С одной стороны, любому сетевому ритейлеру желателен постоянный партнер – девелопер, который для них полностью понятен: как быстро он будет строиться, как хорошо cтанет управлять и кто из арендаторов там появится. С другой стороны, для банков или инвестиционных компаний – как по части кредитования, так и по части покупки бизнеса, – большей капитализацией и стабильностью обладает именно сеть торговых центров (к таким компаниям он относит в России «Парк Хаус», DVI, «Кит-Кэпитал», в Казахстане MEGA-Development, на Украине «АКТА», «Амстор», «Караван», «Дафи»). Слова эксперта подтверждают и высказывания ритейлеров.
«Отчасти темпы нашего развития сейчас сдерживает отсутствие подходящих мест. Фонд недвижимости в регионах часто не подходит под наш формат. Будущее за торговыми центрами с понятной концепцией, профессиональной командой, которая поддерживает соблюдение этой концепции и управляет арендаторами. С этой точки зрения торговые центры DVI нам интересны», – поясняет Михаил Кучмент из «М.Видео».
Михайлов из «НЭКС-недвижимости» прогнозирует значительное усиление конкуренции на девелоперском рынке в ближайшие годы. «Уже сейчас между ними идет борьба за клиента, представляющего федеральный бренд. Еще более заманчиво привлечь на свои площади игрока с мировым именем. На усиление конкуренции играет и другой фактор – объективно рост ритейлерских компаний отстает от роста компаний девелоперов».
Пока строители торговых сетей напрямую друг с другом не конкурировали. В вытянутом на 80 км вдоль реки Волгограде, например, оба участка DVI расположены далеко от «Парк Хауса». Но постепенно ситуация меняется. IKEA заложила первый камень «Меги» в Казани и намерена строить центры, подобные московским, во всех городах-миллионниках. Недавно о выходе за пределы региона заявила «КИТ-Кэпитал», созданная на базе активов екатеринбургской компании «Лидер» (ТЦ «Екатерининский» и «Юго-Западный» в Екатеринбурге). 12,17% акций «КИТ-Кэпитала» принадлежат косметическому концерну «Калина», на площадях бывшего завода которого в Николаеве строится первый украинский объект сети. Правда, пока в отличие от «Времени» и DVI у екатеринбуржцев слишком разные форматы и география (Нижний Тагил, Каменск-Уральский, Курган). Есть еще компания «Корстон», которая строит гостинично-офисно-торгово-развлекательные центры, CentrumGroup, «Рамэнку». Девелопментом «для себя» в регионах занимаются Metro и «Мосмарт», «О'Кей» и «Карусель» строят гипермаркеты в Нижнем Новгороде, готовы строить сами и в «Перекрестке».
Одним из своих конкурентных преимуществ, наряду с концепцией, DVI считает невысокие арендные ставки. В пермской «Столице» средняя ставка около $400 за метр в год, что на 30% ниже, чем в центре города, и на 50% меньше, нежели в конкурирующем ТЦ «Семья». В Екатеринбурге при средней по городу ставке $800, DVI собирается предлагать площадь по $500 – 600. Несмотря на то что компания считается московской, иркутский менталитет ее президента сказывается – он твердо знает, что надо быть проще.
Что такое DVI-Group:
Год основания: 2002
Специализация: девелопмент и управление торговыми центрами
Структура: 5 компаний (владелец недвижимости, управляющая компания, торговый оператор, генподрядчик, инвестиционная компания)
Оборот в 2004 году: $40 млн
Сильные стороны: адекватный менеджмент, грамотная концепция
Слабые стороны: недостаток собственного финансирования, отсутствие узнаваемого бренда
Основные конкуренты: IKEA (проект «Мега»), ГК «Время» (проект «Парк Хаус»).
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
