Бум индивидуального строительства: россияне стали чаще брать кредиты на частные дома

Индивидуальные застройщики теснят девелоперов: в 2023 году было построено почти 59 млн кв. м частного жилья — это 53% от общей площади, введенной в эксплуатацию. За два года число кредитов, выданных под ИЖС и покупку домов, выросло в России в три раза. 

Кредитование в сегменте растет

В прошлом году банки выдали россиянам 1,3 трлн рублей на ИЖС и покупку загородных домов. Кредиты получили почти 310 тыс. человек, подсчитали эксперты «Метриума» на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Для сравнения: в 2021 году на эти цели было выдано 147 тыс. кредитов на сумму порядка 408 млрд рублей. То есть за два года в данном сегменте кредитование увеличилось в три раза.

В 2023-м на строительство частных домов было потрачено 119 тыс. из почти 310 тыс. выданных кредитов, а на покупку готовых — 191 тыс. Среди выданных ипотечных жилищных кредитов доля займов под ИЖС повысилась до 15% (против 8% в 2021 году). 

Тенденция к росту кредитования сохраняется и в 2024 году. Например, в январе российские банки выдали 14,2 тысячи кредитов на ИЖС, что на 28% больше прошлогоднего показателя. Объем таких займов составил 63 млрд рублей (+52%). Средний размер кредита на строительство частного дома достиг почти 5 млн рублей, а на покупку — 3,8 млн рублей.

Стимулы — госпрограммы и рост цен на новостройки

Как отмечают эксперты, еще пять лет назад ипотечного кредитования ИЖС в РФ практически не было. По данным Аналитического центра при правительстве РФ, до 2019 года количество выданных кредитов под ИЖС составляло 15 тысяч в год — 1% от общего объема выдачи ипотеки. Но уже в 2023-м доля ИЖС в общем объеме ипотечного кредитования составила 16% (против 7% в 2021 году).

Спрос стимулировали прежде всего госпрограммы с субсидированными ставками. Возможность взять ипотечный заем на частный дом реализована во всех льготных программах, включая льготную, семейную, дальневосточную ипотеку и другие.

Кроме того, россияне предпочитают частные дома квартирам в новостройках из-за более выгодной стоимости. По данным сервиса «Строим.дом.рф», средняя цена строительства дома площадью 144 кв. м составляет 7,8 млн рублей (54,5 тыс. рублей за кв. м). В то же время стоимость 1 кв. м в новостройках в феврале достигла 164 тыс. рублей. При этом, как отмечают аналитики, многоквартирное строительство развивается в основном на периферии городов, часто по соседству с ИЖС.

Таким образом, по удельной стоимости собственный дом обойдется почти втрое дешевле квартиры (без учета стоимости земли, подключения к сетям и внутренних отделочных работ).

Девелоперы потеснятся

Индивидуальное жилищное строительство становится привлекательной альтернативой долевому, полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Он считает, что с учетом роста цен на новостройки и высоких ставок по кредитам на квартиры собственный дом предстает более выгодным решением.

«Впрочем, многое будет зависеть от ситуации на рынке земельных участков рядом с городами [спрос и цены на них вырастут], а также от решения инфраструктурной проблемы — коммуникации, социальные и коммерческие объекты, дороги. Нельзя исключать, что крупные девелоперы начнут выходить на рынок ИЖС в качестве подрядчиков строительства хорошо обеспеченных инфраструктурой поселков», — сказал Сырцов и напомнил, что в середине 2024 года власти планируют ввести единую программу субсидирования на строительство и покупку индивидуальных домов.

В России сейчас есть спрос на доступное жилье, быстровозводимые жилые дома, поэтому и девелоперы начинают смотреть в эту сторону, говорит независимый эксперт рынка недвижимости Никита Журавлев. Крупные игроки рынка, такие как «Самолет», «Инград» и другие, стали выводить на рынок новые продукты: дома и коттеджные поселки под ИЖС. 

«В рамках таких программ физлицо берет в ипотеку строительство под ИЖС, а застройщик реализует проект. На мой взгляд, это гораздо быстрей и качественней, поэтому и набирает популярность. Я думаю, это тренд ближайших лет», — отметил собеседник «Компании».

С тем, что на рынке ИЖС наблюдается бум, не согласилась Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости. По ее мнению, число земельных участков в собственности в последние годы выросло в том числе из-за программы социальной газификации, в рамках которой россияне поспешили официально оформить свои дома.

«Интересен ли этот сегмент крупным девелоперам? Они собираются выходить на этот рынок столько же, сколько он существует. Но пока не выходят, потому что построить на гектаре многоэтажку гораздо прибыльней, чем несколько домиков», — добавила Радченко.

На этой неделе спикер Совфеда Валентина Матвиенко сообщила, что минимальный или фактически нулевой ввод жилья отмечается в половине городов России. При этом треть новых домов строится лишь в пяти регионах страны: Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Московской и Ленинградской областях.

«Это лидеры по количеству застройщиков, которые там толкутся, мешая друг другу. В другие регионы крупные игроки не идут, потому что нет условий, нет доходов у граждан, а администрация не помогает с подключением к коммуникациям», — полагает Радченко.