«Чтобы взять ипотеку на 20 лет сейчас, надо быть камикадзе»
Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ / Legion-Media
В ближайшее время цена льготной ипотеки для россиян снова повысится. На фоне беспрецедентного повышения ставки ЦБ льготную ставку по жилищному займу поднимают до 12%. Эксперты говорят, что нововведение поддержит застройщиков и расширит ассортимент жилья, доступного для ипотеки. Однако при нынешней нестабильности кредиты со сроком выплаты не в одно десятилетие могут быть крайне опасны.
Идею поднять ставку по льготной ипотеке до 12% озвучили в правительстве несколько дней назад. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что в России пришло время вернуться к прежним параметрам льготной ипотеки.
«А именно, поднять ставку до 12%, в сегодняшних условиях это неплохая ставка, и сумму кредита для четырех регионов, где стоимость недвижимости высокая — Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область — поднять до 12 миллионов, а для всех других регионов лимит поднять с трех до 6 миллионов», — уточнил он.
Предложение Хуснуллина тут же одобрил президент Владимир Путин. Он поручил скорректировать условия льготной ипотеки с 1 апреля. Предполагается, что новая ставка будет действовать до 1 июля 2022 года.
При этом ставки по специальным ипотечным программам остаются неизменными. По программе семейной ипотеки ставка остается на уровне 6%, по сельской ипотеке — на уровне 3%, а по дальневосточной — на отметке в 2%.
История льготной ипотеки
Льготную ипотеку на новостройки правительство запустило еще в апреле 2020 года. Тогда россиянам предложили кредиты на новое жилье по ставке до 6,5% годовых. Предполагалось, что действие программы закончится 1 ноября 2020 года, однако затем ее несколько раз продлевали, в последний раз — до 1 июля текущего года.
При последнем продлении ставка по льготной ипотеке выросла, но незначительно: с 6,5 до 7% годовых. Более существенные изменения коснулись максимальной суммы займа. Если раньше жители Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти могли взять по программе кредит на 8 млн рублей, а жители остальных регионов — на 3 млн рублей, то впоследствии условия уравняли, снизив лимит кредита до 3 млн рублей для всех.
Очередное изменение ставки по ипотеке стало неизбежным после резкого повышения ставки ЦБ. В конце февраля на фоне спецоперации на Украине и санкций регулятор поднял ее с 9,5 до 20% (на таком высоком уровне ставка в России не была никогда). После этого банки один за другим начали повышать ставки по обычной ипотеке: например, Сбербанк поднял ее выше 18%, а ВТБ — и вовсе выше 22%.
Спрос на жилищные кредиты из-за такого маневра резко упал. По данным «Росбанк Дом», в начале марта он обвалился в четыре раза по сравнению с февралем и мартом 2021 года. А люди с уже одобренными заявками на кредит стали получать от банков отказы из-за неопределенности на рынке.
Выгодно ли брать льготную ипотеку?
Ставка по ипотеке в 12% при ключевой ставке в 20% — это хорошее условие, заявил в беседе с журналом «Компания» независимый эксперт рынка недвижимости Никита Журавлев. Он напомнил, что на таком уровне показатель находился в 2014-2018 годах, и тогда жилищный рынок чувствовал себя нормально.
«Конечно, мы не увидим ажиотажного спроса на ипотеку как в 2020-2021 годах. Но новые условия, включая сумму кредита до 12 млн рублей, покрывают 75% рынка, в то время как под прежнюю сумму в 3 млн рублей попадали лишь 5% объектов недвижимости. Так что государство дало возможность применить льготную ставку гораздо большему числу покупателей», — считает эксперт.
Повышение ставки окажет поддержку застройщикам: к ним могут прийти новые клиенты, а значит на эскроу-счетах будут формироваться средства, добавил Журавлев. Эти деньги пойдут в строительный сектор, логистику, ремонты и другие сферы экономики.
Ставка в 12% — это как минимум не заградительная мера, чего нельзя сказать про кредиты под 20 и более процентов годовых, сказал эксперт агентства недвижимости Dream Realty Григорий Казаков. На его взгляд, фиксация ставки на таком уровне позволит застройщикам сохранить темпы продаж, близкие к текущим.
«Не стоит забывать и о семейной ипотеке под 6%, которую можно взять, если в семье есть один ребенок, рожденный до 2018 года. Это суперинструмент, который будет одним из самых востребованных на рынке недвижимости в стране», — сказал он.
Скепсис относительно ипотечных нововведений среди экспертов все же присутствует. Так, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко считает, что брать квартиру в новостройке в ипотеку в нынешней ситуации — большой риск.
«Чтобы подписать договор на 20 лет в этой неопределенности, надо быть камикадзе. Во-первых, у граждан резко падают доходы. Во-вторых, сама ставка в 12%, на мой взгляд, негуманна, когда речь идет о покупке жилья, ключи от которого ты будешь ждать 3-5 лет. И третье — цены на недвижимость за последние два года достигли максимального уровня. Так что я не вижу ни одного повода лезть в котлован», — сказала она.
А будет ли спрос?
По словам Радченко, спросу на льготную ипотеку сейчас неоткуда взяться. Те, у кого были рубли в банках, уже «отоварились», а другие платежеспособные люди покидают Россию.
«Если у вас завалялось лишних 10-20 млн рублей и вы можете купить квартиру без ипотеки, то это можно сделать. Семейная ипотека — тоже хороший вариант. Но лично я ожидаю к концу года или через год мощной девальвации и снижения цен, поэтому я выйду на рынок, но даже не в этом году», — сказала эксперт.
По ее словам, в ипотеке на новостройку сейчас нет никакого смысла. Куда лучше приобрести вторичное жилье. «Да, там ставка 20% и выше. Но вы на следующий день получаете ключи, а новостройку ждете годами. Вам не приходится снимать жилье все эти годы, ютиться по углам. Если вы посчитаете стоимость вложенных денег, то поймете, что этот вариант намного выгоднее», — считает Радченко.
Одна из серьезных проблем, которая сейчас просматривается на рынке, — это обвал спроса на «вторичку», парирует Журавлев. На его взгляд, никто не решится взять кредит под 20 с лишним процентов, а значит случится отток покупателей, улучшающих свои жилищные условия через продажу жилья. При этом в целом на рынке недвижимости эксперт ожидает колоссального обвала спроса.
«Люди выгодно затоварились за 2020-2021 годы, затем сейчас, в феврале и марте, стремясь спрятать свои капиталы от инфляции. Поэтому предполагаю, что общий спрос на недвижимость может обрушиться на 50-60%. Для рынка это будет катастрофой»,
— Никита Журавлев
Скорее всего в ближайшие полгода на рынке недвижимости произойдет корректировка цен, добавил Казаков. По его словам, покупать жилье сейчас стоит только тем, кому необходимо место для жизни. «Если в планах заработать на недвижимости, рассмотреть ее в качестве инвестиции, то сейчас для таких решений не время», — сказал он.
Основное пожелание сейчас — не принимать эмоциональных решений и, перед тем как брать кредит, оценить свое финансовое положение хотя бы до конца года, добавил Журавлев.
«Советую подождать три-четыре месяца, когда все успокоится и будут понятны логистические цепочки для застройщиков. Когда будет понятно, что происходит с экономикой, занятостью, и только тогда принимать решение и идти в покупку», — заключил он.
Подписывайтесь на нас:
