Чужая земля
Новый Земельный кодекс, принятый в 2002 году, предполагает вовлечение в коммерческий оборот всех промышленных земель, находящихся в бессрочном пользовании. Эта юридическая новация могла сильно изменить ситуацию на дефицитном земельном рынке столицы. Но за прошедшие полтора года новые наделы на рынке так и не появились. Главные владельцы земли – естественные монополии –не в состоянии освоить собственное богатство.
Бум на московском рынке недвижимости продолжается. За три последних года цены на жилье выросли в 2,5 – 3 раза, а ставки аренды коммерческой недвижимости – в 2 – 2,5 раза. Риэлтеры единодушны в оценке причин ценового спурта – рост благосостояния россиян и недостаток надежных инструментов инвестирования делают недвижимость едва ли не единственным объектом вложения денег. Однако на московском рынке еще один фактор способствует росту цен. «Внутри МКАД ощущается острый дефицит земли под застройку, – говорит чиновник одной из московских префектур, пожелавший остаться неназванным. – По этой причине муниципальная земля стоит очень дорого, и при нынешних темпах строительства даже эти небольшие резервы будут быстро исчерпаны».
В такой ситуации девелоперы с большим интересом присматриваются к альтернативным земельным ресурсам. Главный из них – принадлежащая естественным монополиям земля, которая сегодня выключена из коммерческого оборота.
Земельные участки «Мосэнерго» (дочерней компании РАО «ЕЭС России») занимают площадь 6500 га. На них расположены более 45 000 объектов различного назначения. Около трети указанной территории занято непрофильными активами или является «неработающей» землей (находится под законсервированными мощностями). Статистику по Москве и Московской области «Газпром» и ОАО «РЖД» вообще не разглашают, считая это коммерческой информацией. Однако по оценке экспертов, свободные площади двух других монополий в столице и Подмосковье по объемам сравнимы с землями «Мосэнерго». Многие объекты расположены в самых привлекательных районах города – в Центральном административном округе, вдоль оживленных шоссе или рядом с зонами торговли. Так, например, самым ценным непрофильным активом «Мосэнерго» называют деловой центр на Раушской набережной площадью 8000 кв. м. Приблизительная цена земли в этом районе – около $2000 за 1 кв. м. То есть продажа только этого здания могла бы принести не менее $16 млн. Другой пример – огромные площади около расположенных в центре города вокзалов и сортировочных станций, принадлежащие ОАО «РЖД». При грамотном использовании этих территорий здесь можно построить десятки прибыльных коммерческих объектов.
Использование монополиями своей земли под строительство может сильно изменить ситуацию на московском земельном рынке. Однако крупнейшим российским компаниям предстоит пройти большой путь, прежде чем их земля станет приносить большой доход. На пути ОАО «РЖД», «Газпрома» и РАО «ЕЭС» встает проблема неоформленных прав на недвижимость. Причем решить ее можно только с помощью федеральной власти.
Головная боль монополий
Принятый в 2001 году Земельный кодекс и закон о его введении в действие обязывают все предприятия до 1 января 2004 года выкупить или взять в срочную аренду землю, которой они распоряжаются на праве постоянного (бессрочного) пользования. Государство получит новые налоговые поступления, а промышленники увеличат стоимость своего бизнеса, так как земля станет объектом инвестиционного оборота. Небольшие предприятия не стали ждать и активно занялись покупкой земель. Этого нельзя сказать о крупных компаниях. Уже сейчас понятно, что в отведенный для земельного размежевания (выкуп – аренда) срок российский бизнес уложиться не в состоянии.
В самом незавидном положении оказались крупнейшие землепользователи – естественные монополии – такие, как РАО ЕЭС, «Газпром», ОАО «РЖД». Их земли находятся в бессрочном пользовании, и, следовательно, собственником этих земель является государство. Это означает, что если промышленники хотят стать полноправными владельцами своей земли, им необходимо срочно переоформлять права собственности на нее. Вопрос не стоял бы так остро, если бы не огромные объемы земель под естественными монополиями. Для того чтобы выкупить землю трем монополиям, придется потратить порядка $10 млрд (четверть годового ВВП страны).
Промышленников, безусловно, волнует вопрос о том, что выгоднее: переводить землю в собственность или в долгосрочную аренду. По законопроекту Минимущества цена аренды должна складываться из ставки земельного налога плюс 13% от выкупной стоимости земли. Это значит, что ставки аренды будут расти пропорционально ценам на землю. При таких условиях аренда может сделать неэффективными серьезные вложения в расширение производства, так как нет гарантии, что местные власти (а именно они сейчас определяют ставку арендной платы) не поднимут плату до такого уровня, который будет предприятию просто непосилен. Этот факт снизит интерес серьезных инвесторов. Сейчас предельная ставка выкупа земельных участков в собственность, установленная федеральным законодательством, в несколько раз ниже сложившихся среднерыночных цен продажи прав аренды земельных участков. Например, верхний предел стоимости земли (30-кратная ставка земельного налога) в среднем по Москве в 2003 году составляет 349 200 х 30 = 10 476 000 руб. за 1 га. Или порядка $327 000. Размер платы за право на заключение договора аренды земельного участка в Москве находится в диапазоне от $300 000 до $800 000 за гектар на окраинах и достигает $10 млн за гектар в центре столицы.
Только за 2002 год Москва получила за пользование своей землей (земельный налог, арендная плата, продажа имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности) порядка 10 млрд руб., а вся остальная Россия – 2 млрд руб. Кроме того, в бюджете Москвы накануне выборов мэра существует серьезный дефицит. Вполне естественно, что московские власти склонны использовать все свои возможности, чтобы желание купить землю возникло у минимального числа компаний. Более того, власти Москвы планируют руководствоваться не положениями Земельного кодекса РФ, а местным законом «О землепользовании и застройке в городе Москве», который в согласовании с уже действующим Земельным кодексом РФ должен дифференцировать землю по местоположению в городе и зонам различной градостроительной ценности.
Для затягивания процесса переоформления земель у мэрии есть еще одна вполне объективная причина. Это неурегулированность вопроса о принадлежности земли (федеральная или муниципальная). Согласно закону о статусе столицы Российской Федерации (от 1993 года) вся земля в Москве за исключением участков, на которых расположены высшие органы государственной власти, принадлежит городу, как и право распоряжаться ею как своей собственностью. По Закону о разграничении прав на землю (от 2001 года) в этот перечень не входят ни министерства, ни ведомства, ни тем более предприятия федеральной формы собственности. Нужно отметить, что до принятия этого закона фактически не было ни одного нормативного акта, регулирующего вопросы разграничения собственности на землю.
Земельный цейтнот
В результате, по словам первого заместителя генерального директора – управляющего директора по корпоративной политике и управлению собственностью ОАО «Мосэнерго» Дмитрия Васильева, переоформление земли под объектами ОАО «Мосэнерго» идет очень медленно. При этом ситуации в Москве и Московской области сильно различаются. Например, ОАО «Мосэнерго» хотело бы выкупить землю под своими объектами в Москве, но на сегодняшний день это невозможно из-за того, что размер земельного налога и соответствующие коэффициенты, касающиеся земель, принадлежащих энергетикам, не утверждены правительством Москвы. Кроме того, не разработана процедура выкупа земли (прецеденты подобных сделок в столице единичны). «Именно поэтому мы не можем оценить масштаб необходимых затрат и приступить к выкупу», – говорит Васильев. На выкуп земли под всеми объектами только на территории Московской области компании понадобилось бы около $250 млн. Если учесть, что у «Мосэнерго» огромное количество непрофильных активов (почти 30 000 объектов), цена столичных земель может в несколько раз превысить подмосковную.
В свою очередь, железнодорожные и московские чиновники не могут «разделить» объекты ОАО «РЖД». В соответствии с последним решением здания вокзалов будут переданы ОАО «РЖД», а земля под ними останется в федеральной собственности. «Когда земля и объекты на ней существуют отдельно, ситуация противоречит экономическому и здравому смыслу», – говорит вице-президент ОАО «РЖД» Анна Белова. По той же причине ОАО не может определить, какие земли, прилегающие к железнодорожным путям, могут быть использованы в коммерческих целях. Например, каким образом отделить пустующее депо от полосы отвода магистральных путей. Проще говоря, мало кто захочет инвестировать в объект, находящийся на государственной земле, которую в любой момент могут объявить, например, земельным участком особого назначения или увеличить арендную плату.
Федеральные власти пытаются выйти из московских «клещей». В апреле 2003 года впервые был выставлен на продажу в частную собственность участок земли площадью 1,7 га на Хорошевском шоссе. Продал его за $500 000 федеральный орган – Минимущество. Однако сразу после этого прецедента руководитель Департамента имущества Москвы Олег Толкачев оценил стоимость участка в $2 млн и заявил, что, пока центр и столица не договорились о разделении земель, федеральные власти не имеют права продавать землю. По данным Московского земельного комитета, «дело» о продаже находится в арбитражном суде и, скорее всего, сделка зарегистрирована не будет.
В настоящий момент любая компания может на условиях конкурса приобрести только право аренды землеотводов под целевое строительство (инвестиционные контракты). Именно такими правами торгуют на конкурсах Московский земельный комитет и Департамент экономической политики и развития города Москвы. Но это вовсе не значит, что компания сможет построить на этой земле все, что пожелает. Объект должен вписываться не только в общую градостроительную концепцию и генплан столицы, но и соответствовать представлениям чиновников. Однако такая продажа инвестиционных контрактов на застройку земельных участков никак не сможет повлиять на дефицит земли в столице. Хотя бы потому, что для поддержания выгодных столичным властям высоких цен на недвижимость московское правительство не будет проводить залповых распродаж.
Проблемы с использованием земель естественных монополий становятся все более очевидными для экспертов московского рынка недвижимости. По словам Алексея Сидорова, эксперта компании «Калинка-Риэлти», земельные участки монополий никогда не поступят в свободное обращение. «Прежде всего «Мосэнерго», «Газпром» – это акционерные общества. Среди нескольких десятков их миноритариев всегда найдутся те, кто захочет выкупить такие земли, и им по закону будет отдано предпочтение», – говорит Алексей Сидоров. Специалист Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) Евгений Леонов считает, что процесс разграничения собственности на землю затянется на долгие годы. Высвободившиеся земельные участки будут бесполезны, так как московские власти сделают все возможное, чтобы самостоятельно распоряжаться этой землей.
По словам руководителя столичной службы недвижимости «Диамантъ» Василия Бурдюка, «обладание земельными участками, приватизированными из федеральной формы собственности, не даст фактического права использовать их в своих целях. Компаниям предстоит приложить массу усилий, чтобы земля эта еще и «работала». Чтобы начать на ней строительство, необходимо более двух десятков согласований от различных ведомств. Кроме того, на удачно расположенных земельных участках, как правило, находятся объекты недвижимости, которые надо снести или, что еще сложнее, перебазировать. В итоге вывод даже небольшого предприятия обходится в среднем в $30 млн – $40 млн. При такой цене вопроса коммерческое использование земли монополий, похоже, еще долго не выйдет из стадии обсуждения.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
