Дачная глушь
Сезон загородной аренды в самом разгаре. Холодная весна несколько остудила пыл дачников, поэтому в апреле еще есть возможность выбрать дом за городом. К концу мая удачных предложений на рынке просто не останется, а ставки аренды вырастут минимум на четверть.
Через пару недель центр города во время уик-эндов опустеет. Автомобильные пробки переместятся в пригороды. Начнется дачный сезон. Тем временем потенциальные арендаторы активизируют поиски мест загородной дислокации. По данным компании VescoRealty, две трети дачников хотят найти домик в деревне по цене аренды однокомнатной квартиры на окраине Москвы. Это означает, что они обходятся без услуг риэлтеров, так как предложения в ценовом диапазоне ниже $1000 – 1500 лежат вне сферы интересов крупных агентств недвижимости. Такие поиски начинаются еще осенью и продолжаются всю зиму. Поэтому загородная аренда дешевых дач практически не подвержена фактору сезонности. Чего нельзя сказать о дорогой аренде, высокий сезон которой по-прежнему приходится на период с февраля по апрель. «К концу весны в базах агентств недвижимости останется не более десятой доли имевшихся в начале года предложений. Выбирать придется среди домов по завышенной цене на непопулярных направлениях, порядочно удаленных от города, то есть из остатков, – говорит Андрей Патрушев, PR-директор компании KnightFrank. Поторапливаться надо и тем, кто ищет дома на популярных западных, юго-западных и северо-западных направлениях, а также около водохранилищ и на лесных участках размером 25 – 30 соток, поскольку такие «лоты» уходят быстрее остальных. Даже если удастся найти что-то стоящее, то арендная плата будет как минимум на 25% выше, чем двумя-тремя месяцами ранее. Так, за дачу, которая зимой выставлялась за $1500 в месяц, в апреле-мае придется отдать $2000 – 2500. Впрочем, такое наблюдение касается и дешевых домов, ставки аренды на которые также продемонстрируют значительный рост. Весенняя «ремиссия» практически не коснется дорогих предложений – их стоимость от сезона почти не зависит. По словам Юлии Зинкевич, PR-директора управляющей компании «Северо-Запад», дорогая аренда сезонной не бывает. Загородные коттеджи стоимостью от $4000 за месяц сдаются на срок не меньше года. Контракты на аренду домов от $1500 в месяц заключаются не менее чем на 5 – 6 месяцев.
Relations вместо locations
По мнению риэлтеров, если арендатор имеет возможность платить более $1500 в месяц за дачу, он вряд ли будет заниматься поиском самостоятельно. Анжелика Быльская, директор отдела загородной недвижимости компании VescoRealty, отмечает, что только треть арендаторов ищут дачу с помощью риэлтеров. Остальные не желают увеличивать бюджет мероприятия, поэтому штудируют газеты бесплатных объявлений и специализированные сайты, а в выходные исследуют Подмосковье в поисках подходящего варианта. По словам Олега Разина, ведущего аналитика компании VescoConsulting, дачи в ценовом сегменте до $1000 не привлекают специалистов, поэтому в базах данных риэлтерских компаний сосредоточен только рынок дорогой аренды. Это означает, что две трети рынка аренды загородной недвижимости приходится на дешевые дачи и самостоятельные поиски. По мнению риэлтеров, арендатор-самоучка рано или поздно выясняет, что все дешевые дома уже сданы, а остальные предложения оказываются слишком дорогими. Компромиссные варианты скорее вызывают подозрения. Например, есть небольшие фирмы, которые занимаются малобюджетными клиентами. «Но здесь нужно быть готовым к тому, что за каждый показ придется платить 200 – 300 рублей, причем эти суммы не будут включены в комиссию риэлтера. Можно потратить достаточно большое количество времени и средств, чтобы найти требуемый дом», – говорит Андрей Патрушев. Частные посредники могут отказаться сопровождать вас во время просмотра, а услуга в любом случае считается оказанной, и заплаченные авансом деньги не возвращаются. Существуют на загородном рынке и обычные ловушки. Например, хозяин дачи может предложить договориться в устной форме или получить от него расписку за взятые деньги, а потом исчезнуть, либо окажется, что дача уже сдана, и т.п. С другой стороны, договариваться с частниками проще. Они предъявляют меньше требований к арендаторам, и с ними всегда есть возможность поторговаться. Практика показывает, что недорогие дачи чаще находят по рекомендации друзей и знакомых или в ходе самостоятельного прочесывания местности. В худшем случае арендатор, ориентированный на низкую цену, просто закрывает глаза на неудобства. Если же бюджет потенциального съемщика превышает $1500, то он может смело обращаться за помощью к специалистам. Предложения в этой ценовой категории уже попадают в риэлтерские базы данных. Кроме того, в обязанности агентства входит весь комплекс услуг по проверке документов арендуемого жилья и осмотр дома. Только к аренде придется приплюсовать стоимость услуг риэлтера в размере 80 – 100% суммы месячной оплаты. Торг уместен в том случае, когда сделка превышает $2000 – 2500.
Недеревенские цены
Даже риэлтеры, работающие исключительно с дорогой арендой, признают существование нижней планки в $350 в месяц. Верхнюю границу специалисты не ограничивают вовсе или называют сумму около $50 000 в месяц. Эксперты компании VescoRealty считают, что уровень арендных ставок зависит от четырех факторов: параметров дома (материал, размеры, дизайн), размеров участка (чем больше, тем выше цена), ландшафта (наличие водоемов и леса увеличивает цену на 40 – 50%) и направления. На рынке аренды действуют такие же законы, как и на рынке купли-продажи. Запад, северо-запад, юго-запад дороже остальных направлений. «При прочих равных условиях заплатить за аренду коттеджа на этих направлениях вам придется на 50 – 70% больше», – говорит Анжелика Быльская.
Самое дорогое направление загородной аренды – Рублево-Успенское. Здесь ставка начинается с $5000 в месяц. Цены на прилегающие к Рублево-Успенскому шоссе – Ново-Рижское, Пятницкое, Минское и Киевское – меньше на 20 – 25%. Самые популярные места – Николина Гора, Жаворонки, Переделкино, Внуково. На этих направлениях много домов, принадлежащих старой советской интеллигенции, которые пользуются высоким спросом из-за особой стародачной атмосферы. По словам Анжелики Быльской, по-прежнему востребованы дома в охраняемых коттеджных поселках. Спрос на них заметно вырос еще в прошлом году, поэтому, где бы они ни находились, дешевле, чем за $3000 их снять не удастся.
В ценовом сегменте $350 – 1000 в месяц находятся самые недорогие объекты – дачные летние домики в 30 – 50-километровой зоне от столицы. Это может быть дом в деревне с удобствами во дворе, часть дома в стародачном месте, дача вместе с хозяевами, домик в среднестатистическом кооперативе или на турбазе. Такие дачи не имеют ничего общего с современным коттеджным строительством. По мнению специалистов компании «Терра», на престижных направлениях таких вариантов практически нет. Однако за дом такого же качества на западе или юго-востоке надо будет отдать не менее $1500 в месяц. Такие же загородные дома «невысокой комфортности», но рядом с водой, будут стоить на 20% дороже. Например, небольшие дома в 40 километрах от Москвы на Осташковском водохранилище легко находят съемщиков за $1500 – 2500 в месяц.
С бюджетом $1500 – 2500 арендатор, как правило, обращается к риэлтеру. Однако он может рассчитывать на непрестижные южные или восточные районы Подмосковья. Дом будет, скорее всего, двухуровневый: первый этаж кирпичный, второй – деревянный, общая площадь до 100 кв. м с минимальной отделкой и скромной мебелью. Приблизительный размер участка не превысит восьми соток. Из удобств – холодная вода, газ, бойлер. Есть вероятность найти более достойное направление, но за такие деньги будет сдаваться не весь дом, а лишь его часть. Аренда коттеджа-новостройки стоит от $1500 в месяц, но за подобные дачи на Киевском, Калужском, Пятницком шоссе съемщики платят уже $2500 – 3000.
В ценовом сегменте $2500 – 4000 можно снять вполне приличный дом, с дорогой мебелью и отделкой, площадью 400 – 500 кв. м и участком в 20 – 30 соток. В поселке будет охрана. Правда, скорее всего, такой дачный участок расположен более чем в 20 км от МКАД. Если очень повезет, то такую дачу можно снять на стародачной Рублевке. Но больше шансов арендовать дом за $3000 – 5000 в месяц на Осташковском, Пятницком и Ярославском шоссе.
Ставки дорогой аренды начинаются с $4000 – 5000 в месяц. Однако не стоит думать, что за эту цену можно снять что-то потрясающее. Это будет дом площадью около 500 квадратных метров в охраняемом поселке с бассейном, с санузлами на каждую спальню и хорошей мебелью. Кроме того, дачные резиденции в этой ценовой категории практически ничем не отличаются друг от друга. Цена зависит от качества отделки, мебели, сантехники, наличия бассейна. Например, арендные ставки в поселке Forestville на Дмитровском шоссе составляют $4000 – 6000 в месяц. Аренда коттеджа на Калужском, Киевском, Ново-Рижском и Сколковском направлениях обойдется в среднем в $5000 – 8000 в месяц. По словам Андрея Патрушева, наиболее популярными коттеджами являются дома с арендной ставкой в $4000 – 7000. Но это далеко не предел. Арендные ставки на эксклюзивные объекты, расположенные преимущественно на Рублево-Успенском направлении, могут доходить до $50 000. Средняя же цена аренды дорогого дома составляет около $20 000. К примеру, дома в местечке «Николино» сдаются за $25 000 в месяц. За такие деньги можно арендовать два вида объектов: или дома бизнес-класса, но расположенные в самых дорогих и престижных поселках, или огромные объекты площадью до 800 – 1500 кв. м. Размеры дачного участка в этом случае уже измеряются гектарами, бассейнов, как правило, два – открытый с подогревом и закрытый. Обязательными являются охрана поселка и видеонаблюдение с записью. По словам экспертов компании «Терра», предложения аренды в ценовом диапазоне от $15 000 – 20 000 в месяц не могут находиться далее 15 км от МКАД.
Поселки временного назначения
Отдельную категорию среди предложений подмосковных домов составляют поселки, в которых все или часть домов предназначены для сдачи в аренду. Изначально такие объекты строили для иностранцев, не мыслящих проживание с семьей в центре мегаполиса. Иностранцы всегда были наиболее активными арендаторами подмосковной недвижимости. Постепенно эти поселки стали пользоваться популярностью и у российских съемщиков. Например, в поселке «Росинка» более 15% коттеджей снимают российские семьи, а очередь на аренду дома не уменьшается. Лист ожидания из желающих сменить сегодняшних арендаторов в поселке «Чайка» в Покровском-Стрешневе включает в себя не менее 40 фамилий. В настоящее время в Москве и Подмосковье насчитывается более 20 поселков, дома в которых изначально предназначены для съема и продолжают сдаваться в аренду застройщиками. Наиболее известные из них: Moscow Country Club, «Чайка», «Серебряный бор», «Павловы родники», Pine Forest, «Покровские холмы», «Лайково», «Успех», «Сновидово», «Росинка», Forestville.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
