Top.Mail.Ru
архив

Дело рук самих риэлтеров

Как жалеют сейчас те, кто купил квартиру в новостройках до середины августа! Еще бы: цены на жилье в районах массового строительства упали на 30%. Многие же продавцы, в свою очередь, кусают локти, что не продали квартиру летом, решив дождаться осеннего подорожания: сейчас их недвижимость мало кому нужна. Для риэлтеров - профессиональных посредников, без которых проведение большинства сделок просто невозможно, - в конечном итоге все равно, сколько стоит квартира. Для них важно, чтобы был оборот средств. А так как в настоящее время количество сделок сократилось почти в пять раз, то и доходы агентств недвижимости уменьшились примерно во столько же. В средних и мелких агентствах признаются, что в связи со снижением доходности они подумывают о смене профиля. Сами риэлтеры видят два пути спасения собственного бизнеса: либо цены на вторичном рынке приблизятся к ценам новостроек и покупатели активизируются, либо заработает программа ипотечного кредитования, которая наполнит рынок недвижимости деньгами. И то и другое может произойти в ближайшее время.

Однажды, не так давно, риэлтеры Самары скинулись и организованно выкупили во всех местных СМИ рекламные площади. Стоило это, естественно, недорого. Итогом рекламной активности предпринимателей стали газетные публикации о ситуации на рынке недвижимости, подчеркивающие, что цены на жилье должны неминуемо упасть. Процентов на 30%. Масштабная акция удалась: мнение населения о стоимости квартир был поколеблено, цены снизились почти что на заявленную величину, и рынок оживился. Риэлтеры, живущие на комиссионных, фактически вернули себе возможность зарабатывать деньги.

Провести схожий фокус в Москве, по мнению специалистов, невозможно: столичный рынок более консервативен. Однако большинство риэлтеров уже заняли «медвежью» позицию, и прогнозы о падении цен звучат со всех сторон.

Москва элитная

Причина консерватизма московского да и российского рынка жилой недвижимости в целом отчасти заключается в том, что в России не принято арендовать квартиру. Менталитет русского человека приемлет только покупку. Объяснить нашим согражданам, что богат не тот, кто имеет много собственности, а тот, кто может ею распоряжаться, в мгновение ока нельзя. Хочется «иметь свое», свой угол, но дешевле, чем раньше. С другой стороны, имеющие свой угол не очень хотят продавать жилье с дисконтом: большинство надеются на возвращение прежнего уровня цен. В результате на столичном рынке недвижимости сделки практически не идут из-за нестыковки цен, предлагаемых продавцом и покупателем.

Пожалуй, меньше всего пострадает в этой ситуации рынок элитного жилья. Во-первых, с его потребителями ничего ужасного не случилось. Во-вторых, отсрочка введения в действие закона «О контроле за расходами физических лиц» позволяет отвлечь от сделок с дорогой недвижимостью пристальный взгляд налоговых органов. А в-третьих, в ближайшие годы вряд ли будут начаты новые проекты по строительству элитных домов, так как слишком велики риски (как политические, так и финансовые). То есть предложение на рынке не увеличится, и это будет поддерживать цены.

Тем не менее дорогое жилье бывает разное, и не в любой проект стоит вкладываться. По мнению генерального директора ЗАО «Груббер» Тараса Вольгемута (компания недавно завершила строительство элитного дома на Новом Арбате напротив здания СЭВ), рынок элитного жилья явно распался на три части.

Проекты на уровне «ямы» или более ранних стадий, скорее всего, будут заморожены, так как серьезных вложений в них еще не было. В лучшем случае их реализация будет проходить гораздо медленнее, чем было объявлено в начале строительства. Вторая группа - здания, уже вышедшие из земли на уровень 3 - 5 этажей (речь идет о элитных зданиях-башнях, высота которых обычно достигает 17 - 25 этажей). Они, вероятно, будут достроены, так как консервация объекта потребует аналогичных, а то и больших средств, чем необходимо для завершения строительства. Третью группу составляют здания, достроенные к настоящему моменту. Они по сути будут определять конъюнктуру на рынке в ближайшие несколько лет. Кроме этих факторов, по мнению г-на Вольгемута, «покупатель в настоящее время впервые может выбирать из уже готового жилья: раньше все хорошее раскупалось на стадии строительства. Но уже через полгода ситуация изменится, так как готовые объекты раскупят, а нового строительства в прежних масштабах уже не будет».

Еще одним следствием стагнации на этом рынке станет конкуренция обслуживания жилья. Надо понимать, что рынок услуг по эксплуатации зданий не является высокодоходным. Это стабильный, консервативный бизнес с невысоким уровнем рентабельности. Он напоминает гостиничный бизнес в части эксплуатации. (По крайней мере вряд ли кто-нибудь будет бронировать номер в гостинице, управляемой неизвестной фирмой, если за те же деньги можно снять номер в отеле с мировым именем.) Спрос на такие услуги не очень велик, он существует в основном со стороны иностранных арендаторов и покупателей. А так как отечественные покупатели все чаще стремятся приобрести квартиры в домах, приближенных к зарубежному уровню, то этот рынок можно считать перспективным.

Переориентация на покупателя

На других сегментах рынка ситуация не такая радужная, как в элитном секторе. Вторичный рынок жилья практически стоит.

Руководитель одного из самых крупных агентств столицы в приватной беседе рассказал, что он был обескуражен, когда на его объявление о продаже однокомнатной квартиры в районе метро «Калужская» за $26 тыс. не было ни одного звонка, хотя еще летом эта квартира легко ушла бы за $38 - 40 тыс.

Кстати, еще одно косвенное подтверждение того, что рынок недвижимости находится в плохом положении, подтверждает тот факт, что риэлтерские фирмы переориентируются на поиск покупателя, а не продавца, как это было ранее, и, например, активно занимаются директ-мэйлом. А статус «эксклюзивного продавца», еще полгода назад украшавший рекламу риэлтерских фирм, становится обузой, не приносящей никакого дохода.

К тому же исследования рынка, проведенные рядом агентств независимо друг от друга, подтверждают, что квартиры в новостройках в основном интересуют иногородних покупателей. Однако в последнее время их число значительно сократилось.

По мнению ряда экспертов, в частности аналитика Московской центральной биржи недвижимости Льва Плецельмана, в ближайшие недели прогнозируется падение цен, так как в последнее время большинство маклеров заняты давлением на несговорчивых продавцов. Снижение цены, убеждают маклеры, является единственным способом проведения сделок и решения квартирного вопроса. Падение будет происходить скачкообразно и к лету может составить до 25 - 30% от нынешнего уровня выставляемых цен.

Единственное, что может удержать цены от лавинообразного падения, - это вовлечение накоплений населения в недвижимость. В одном из последних интервью бывший замминистра финансов Андрей Вавилов заметил, что количество денег, спрятанных в чулок, приближается к $70 млрд.

Рынок долевого инвестирования строительства жилья (когда средства вкладываются на этапе строительства) в сегменте типового жилья себя не оправдал, так как нередкие случаи мошенничества или несоблюдения сроков строительства подорвали авторитет этого популярного за рубежом механизма. По мнению Ирины Радченко, генерального директора агентства недвижимости «Лаурел» (агентство четыре года назад начало одним из первых продавать квартиры в кредит), «реально заполучить средства населения можно только через механизмы ипотечного кредитования». Г-жа Радченко считает, что для введения ипотеки необходимо пересмотреть правила регистрации, которые не позволяют выселить в достаточно короткий срок недобросовестного заемщика. К тому же после кризиса проверить кредитоспособность достаточно сложно, так как кредитная история фактически была ликвидирована, а оценить возможности бизнеса заемщика нереально, так как он не предполагает открытости.

Несмотря на все сложности, уже сейчас ипотечные схемы пытаются внедрить частные инвесторы. Так, в ближайшее время начнут свои проекты крупные строительные компании ДСК-1 (Домостроительный комбинат №1) и МСМ-5 (Мосстроймеханизация-5). Их схемы предполагают 30-процентный первоначальный взнос, затем будущий собственник выбирает себе квартиру в домах, которые будут строиться в ближайшее время, а после окончания строительства и заселения планируется рассрочка платежа в несколько лет. Как считает коммерческий директор ДСК-1 Ирина Сергеева, введение ипотечных механизмов позволит сохранить прежний уровень строительства.

Несколько иная схема у компании «ГУТА-финанс» (Ко уже писал об этой схеме в ноябре прошлого года). Первоначальный взнос за уже готовое жилье составляет около 30%, затем покупатель фактически арендует его у «ГУТЫ» за незначительную сумму, одновременно выплачивая оставшуюся стоимость квартиры.

Пытается не отстать от частных программ правительство Москвы. В середине января на экономическом форуме в Бостоне американские инвесторы подтвердили свое намерение участвовать в ипотечной программе московского правительства. Причем, по словам Ирины Радченко, входившей в столичную делегацию, первые средства планируется перечислить уже к весне. Это означает, что к концу года столичные власти смогут начать полномасштабное ипотечное кредитование, которое позволит риэлтерам выжить.

Еще по теме