Денег больше нет

Москва ужесточает политику распоряжения коммерческой недвижимостью и земельными ресурсами. Это связано как с дефицитом объектов инвестирования, так и с долгами Москвы, которые необходимо выплачивать. Московскому комитету по займам только в этом году поручено собрать 13 млрд рублей. При этом 9,8 млрд из этой суммы пойдут на покрытие дефицита бюджета, а порядка 3,2 млрд – на рефинансирование долгов Москвы.

Экономическая ситуация в городе довольно сложная. Впервые за последние несколько лет бюджет принят с дефицитом. По словам главы департамента финансов Москвы Юрия Коростелева, «средств на инвестиционную программу города не хватает», поскольку объем требуемых средств превышает предусмотренные бюджетом 37 млрд руб.

Город обеднел

Следствием финансового дефицита стал процесс закручивания гаек во всех доходных для города отраслях, прежде всего в торговле недвижимостью и правами аренды земли. По слухам, в правительстве Москвы готовится революционный документ, согласно которому передача земельных участков под застройку переводится на систему исключительно денежных расчетов. Таких «революционных» событий в городе за последние годы ожидалось уже немало, но экономическая ситуация в Москве на сей раз может повлиять на административную инертность.

Жесткие формы приобрела и торговля нежилыми помещениями. Основным товаром здесь стали старые площади, требующие серьезных вложений для приведения их в рабочее состояние. Причем в первую очередь это касается помещений на территории ЦАО. Как показал анализ, проведенный Центральным территориальным агентством ДГМИ, более 70% помещений, проданных в 2001 году, составили площади со степенью износа свыше 50%, то есть, попросту говоря, «убитые» метры.

Но и такие охотно раскупают. Офисные площади, как и коммерческая недвижимость, дают довольно высокие доходы, поэтому в прошлом году только в центре города был продан 171 объект на сумму свыше 254 млн руб.

Параллельно город намерен заработать на продаже другого имущества, в частности, пакетов акций гостиниц. В большинстве своем эти предприятия, как и продуктовые рынки, муниципалитету доходов не приносят. И хотя игра в продажу гостиниц – дело для Москвы старое и с редким удачным исходом, попытки преуспеть в этом начинании не прекращаются. Не так давно Юрий Лужков подписал распоряжение «О проведении в 2002 году открытых торгов по гостиничным комплексам Москвы». Согласно этому документу на продажу будут выставлены пакеты 12 городских отелей.

Набор объектов крайне разнороден. Здесь присутствуют и весьма респектабельные отели – такие, как стоящий на Рождественке «Савой» (пакет города 16%, уставный капитал 180 млн руб.), или «Центральная» на Тверской (доля города 20%, уставный капитал 7,95 млн руб.). Однако наряду с ними в ближайших планах города – продажа долей в гостинице «Заря» (30% города, уставный капитал 4,5 млн руб.), одного из объектов анклава на Гостиничной улице, а также гостиницы «Байкал» (14,99% пакет города, уставный капитал неизвестен).

Это только ближайшие планы. В дальнейшем Москва продаст доли еще в ряде объектов, наиболее известный из которых – Центр международной торговли на Краснопресненской набережной. Москве здесь принадлежит всего 9,64% акций, однако уставный капитал ЦМТ составляет почти 1,25 млрд руб. Кроме того, город готов расстаться с рядом гостиниц, иногда на 100% находящихся в муниципальной собственности, как гостиницы «Останкино» или «Золотой колос».

При такой экономической политике муниципалитета представляется вполне понятным массированное участие города в инвестиционном бизнесе. Прежде всего это касается прав аренды земельных участков. Фигурантами первичного рынка земли выступают либо компании с контрольным пакетом города в капитале, либо формально частные фирмы, управляемые людьми, назначенными для реализации того или иного проекта.

Частные интересы

В городе постоянно растет активность частных инвесторов, работающих с землей и коммерческой недвижимостью. В начале года были введены несколько офисных объектов международного класса, в частности, «Берлинский дом» на Петровке, «Садовая-плаза» на Долгоруковской улице (последняя, как рассказывают, была сдана за один месяц). Кстати, завершилось длившееся несколько лет строительство башни на Тверской улице, которое вела компания «Система-ГАЛС».

Постепенно увеличиваются инвестиции в комплексы более скромного уровня. Фактически они стали интересны участникам рынка недвижимости только недавно. Очень немногие застройщики вовремя поняли, что этот сегмент способен дать высокие и гарантированные доходы, и надо срочно формировать проекты. Один из примеров – компания «АЛМ Девелопмент», которая вовремя успела купить заводское здание в хорошем месте (метро «Менделеевская»), реконструировать его и сдать площади класса В. В результате, хотя строительство еще не завершено, более половины из 8 тыс. кв. м уже сдано.

Постепенно потенциал объектов под реконструкцию стали понимать их владельцы. В итоге сегодня коммерческая недвижимость практически превратилась в рынок продавца, который волен назначать цену и совершенно не собирается от нее отступать.

Особенно заметно это в случае с таким специфическим товаром, как промышленные зоны. Они составляют значительную часть предложения на земельном рынке, поскольку потенциальных покупателей промзоны интересуют не как активы, а исключительно как площадки, к тому же имеющие все оформленные лимиты по коммуникациям. Среди такого предложения выделяется особая группа, своего рода престижные промзоны. Это те, у которых закончился срок ограничений на перепрофилирование, в силу чего инвестор получает полную свободу действий.