Детская болезнь новостроек
Столичная недвижимость – товар, цена которого не находится в жесткой зависимости от качества. Стоимость метра жилья может расти сколько угодно. Работа строительных организаций находится под жестким контролем разного рода ведомств, инспекций и прочих проверяющих инстанций. Однако большинство домов все равно сдаются в ужасном состоянии. Причем качество домов совсем не соответствует цене.
О повышении качества очень любят говорить московские власти. Высокопоставленные чиновники периодически объявляют то год, то чуть ли не пятилетку качества – причем такие заявления, как правило, носят оттенок советской производственной риторики. Но от советского стиля хозяйствования осталось гораздо более значимое наследие, которое сводит на нет все благие намерения, касающиеся строительства.
Это его величество план. Московские строители должны ввести необходимое количество миллионов квадратных метров жилья в год. Так заведено программами правительства Москвы. А это означает, что акты сдачи домов госкомиссии подписываются, мягко говоря, с несоответствием реальному состоянию дел. Один из ярких примеров тому – дом на Балаклавском проспекте, знаменитый тем, что его строительство растянулось чуть ли не на десятилетие. В итоге, когда дом был уже близок к завершению, префект ЮВАО повторил дипломатический подвиг Ходжи Насреддина, обозначившего будку с кустом и лужей как дом с садом и водоемом. По документу получалось, что не только все системы и механизмы жизнеобеспечения запущены и функционируют (чего на самом деле не было), но даже благоустроена прилегающая территория и наличествуют зеленые насаждения (хотя на площадке наличествовали только следы строительной деятельности).
Подобные истории стали уже типичным явлением. И строители прекрасно понимают, что им могут пенять на плохо выполненную работу, но, когда придет время подводить итоги выполнения плана, – сгодится все что угодно. Город странным образом выполняет несколько различных функций. Заказчика – при составлении строительных планов, исполнителя – в лице согласующих организаций, контролера – в лице чиновников, подписывающих акты госкомиссии.
Есть, конечно, и образцово-показательные объекты, своего рода потемкинские деревни. Объектом повышенного внимания 1990-х годов служил, например, Митинский оазис. Самый известный из сегодняшних – Куркино, куда приезжает контролировать работы первый вице-премьер Владимир Ресин и вникает в процесс работ. Говорят, что на просмотр подобных мероприятий можно продавать билеты, как на шоу. Однако распекаемые высокопоставленным чиновником главы строительных организаций знают хотя бы, за что страдают: это видно уже по автопарку, который скапливается в Куркине к приезду начальства. На то они и потемкинские деревни, чтобы иллюстрировать лучшие достижения московских строителей.
Коммерческое головотяпство
Один из главных парадоксов московского рынка новостроек в том, что уровень качества строительства совершенно не зависит от того, о каком ценовом сегменте идет речь.
Достаточно качественным бывает жилье массовых серий. Панельные дома возводятся в очень короткие сроки. К примеру, сборка П-44Т занимает порядка двух месяцев, в то время как в монолите в месяц строится 3 – 4 этажа. Однако технологические процессы домостроительных комбинатов отлаживались десятилетиями, результатом чего стало появление некого стандарта качества. Хотя и он может устроить далеко не всех потребителей.
Классический случай принятия и непринятия качества продукции ДСК можно наблюдать при делении домов на коммерческие и переселенческие подъезды. Жители последних, как правило, оказываются довольны сантехникой, линолеумом и «столяркой» предоставленной им жилплощади и с недоумением наблюдают за реальными покупателями соседних квартир, которые занимаются капитальным ремонтом. Кстати, соблюдение стандартов качества не в последнюю очередь привлекает в панели тех покупателей, которые хотят получить много метров за сравнительно умеренные деньги. Это люди, покупающие сдвоенные квартиры. Таких сделок ежегодно совершается порядка 800, что соответствует в общей сложности примерно восьми домам.
В противоположность панелям многие коммерческие дома по индивидуальным проектам страдают массой огрехов. Их перечисление может послужить основой для целого строительного эпоса. Взять, например, квартиры, в которых перепад уровня пола достигает 20 сантиметров. Но это, по словам риэлтеров, еще цветочки, как и криво поставленные подоконники, с трудом закрывающиеся окна, кое-как сделанная электрика, огромные щели и т.п. В одном из домов знаменитой некогда компании ППСК ТЭЦ-25 (у которой, кстати, рухнул дом на Мичуринском проспекте) были даже случаи падения лестничных пролетов. Выяснилось, что при монтаже дома их просто зацепили концами (усиками) за площадки, а приварить не удосужились. Бывают и случаи, когда строительные проблемы выходят наружу уже после заселения дома. Такая история приключилась, например, с жилым комплексом «Аист» компании «Стройтэкс». Компания известна тем, что быстро строит жилье, которое продает по вполне сходным ценам. Однако недоделки случаются. В случае с «Аистом» среди прочего не рассчитали мощности шаровых кранов, в результате чего дом довольно скоро стало заливать.
Казалось бы, огрехи, допускаемые при строительстве многоквартирных домов, могут быть исключены в ситуации с домами индивидуальными. Однако и здесь часто можно наблюдать аналогичные ситуации. В огромном количестве случаев товар, предлагаемый на загородном рынке, – это коттеджи, на которые нет и не было ни толком составленного проекта, ни рабочей документации. Ни даже такой полезной вещи, как акт скрытых работ. Покупатель, как правило, приобретает кота в мешке и не знает, что в любой момент у него может, скажем, треснуть фундамент дома. Именно поэтому на загородном рынке так популярны маленькие цеха, занимающиеся производством недорогих домов «под ключ». Наличие технологии – своего рода знак качества, он не гарантирует того, что товар будет идеальным, но дает уверенность в том, что дом будет соответствовать некоему набору обещанных свойств.
За деньги не купишь
К встрече со всем букетом проблем «от строителей», которые зачастую даже невозможно предсказать, приходится быть готовым человеку, покупающему квартиру не среднего класса, а во вполне пристойном и хорошо отрекламированном доме с уровнем цен от $1 тыс. до $2 тыс. за кв. метр.
С реалиями стройки покупателю приходится сталкиваться при первом же посещении облюбованного объекта. В итоге у покупателя дорогой квартиры заранее заложено, что на приведение новых апартаментов в нормальный вид придется выложить приличную сумму – от $300 за метр. Причем имеется в виду не дорогостоящая меблировка, а просто нормально выполненные стяжка полов, выравнивание стен, установка косяков и т.п.
Удивительно, но оставляющее желать лучшего качество строительства встречается даже в домах, относящихся и к самой высокой ценовой категории. Замечательный тому пример – таунхаусы, возводимые на участке близ пересечения 1-го Зачатьевского переулка и Остоженки. Жилье позиционируется как эксклюзивный товар – собственный дом, да еще в самом центре города, в самом модном элитном районе. При этом удручающее зрелище отнюдь не идеально выполненного монолита с трудом вяжется с ценой – $3,5 – $4 тыс. за метр.
Впрочем, надо заметить, что застройщики, работающие с недвижимостью ценой свыше $3 тыс. за метр, в большинстве случаев за качеством следят. Некий предприниматель, долго подбиравший себе дорогую квартиру и осмотревший немало домов, сообщил, что достойное качество строительства обнаружил всего у двух-трех компаний. В их числе оказались «Баркли» и «МСД Груп», строящие жилье в переулках близ Остоженки. Однако следует учитывать, что речь идет о ценах в районе $5 тыс. за метр, а в отдельных домах можно встретить предложение по цене $9 тыс. (есть и такое), то есть о продукции эксклюзивной и строительный бизнес в целом не характеризующей.
На фоне знакомых картин стройплощадок, где можно вешать плакат «Прощай, чистая обувь!», встречаются и исключения. К таковым относится, например, «Трайлэнд Девелопмент». Дело в том, что у руководства компании качество строительства – своего рода пунктик, пусть и в лучшем смысле этого слова. На стройке чисто, более того – российские рабочие, просверлив дырку под очередной шуруп, тут же подметают мусор в специальный пакетик. А при проведении разводок рабочие делают все так, как если бы подвесного потолка не предвиделось в принципе.
Беспризорные дома
Причин того, что на доведение жилья «до ума» надо тратить сумму, иногда сопоставимую со стоимостью метров, несколько. Понятно, что застройщики пытаются сэкономить и нанимают максимально дешевую рабочую силу. О спецодежде, уборке стройплощадок и подобных изысках говорить вообще не приходится. Такой уровень постановки дела можно встретить в очень немногих компаниях. К примеру, комплект спецодежды стоит как минимум $50. На не очень большой стройке трудится порядка сотни рабочих. Снабжать всех спецовкой нет смысла – пропадет весь эффект экономии на оплате труда.
Не менее серьезная причина – отсутствие архитектурного надзора. По идее это часть работ, которая оплачивается как гонорар архитектора. Однако на практике от архитектора ждут только того, чтобы он нарисовал проект. А потом отошел в сторонку и не мешал работать, влезая со своими мелочными претензиями – все равно ведь купят, никуда не денутся.
Наконец, третья причина сохранения существующего положения в строительстве – высокая рентабельность бизнеса. Чтобы отбить вложенные деньги, достаточно иногда продать порядка 30% площадей. Остальные метры могут ждать покупателя годами – все равно со временем они будут распроданы. А значит, о такой мелочи, как качество, заботиться пока не стоит.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
