Top.Mail.Ru
архив

Девелоперы на час

- Традиционно fee-девелопмент является уделом фирм, которые так и не смогли договориться о выделении участков с местными властями или с близкими к ним компаниями. В частности, именно в этот сегмент еще недавно уходили структуры, не нашедшие общего языка с «Интеко», однако теперь последняя сама заявила о предоставлении подобных услуг.

 

Fee-девелопмент. «Интеко».

В начале октября 2010-го на российском рынке недвижимости произошло неожиданное событие. На международной выставке Exporeal-2010 в Мюнхене «Интеко» заявила о своем намерении развивать новое направление – fee-девелопмент. Компания решила предлагать свои услуги непрофессиональным игрокам, реализующим в России проекты в области жилищного строительства. «Интеко» готова взять на себя осуществление всего девелоперского проекта от начала и до конца или выполнить какие-либо отдельные этапы работы. Кроме того, она может на заказ проанализировать эффективность использования конкретного участка и предложить, что именно на нем можно построить. Так, в рамках соглашения, подписанного с Объединенной авиастроительной корпорацией, компания Елены Батуриной уже разработала концепцию освоения земельных участков в районе Ходынского поля. По мнению экспертов, это означает, что «Интеко» ищет новые пути в ситуации резкой потери административного ресурса. «То, что такая мощная структура решила развивать это направление, симптоматично. Это означает, что она намерена перенести накопленный опыт на проекты других компаний, понимая, что могут возникнуть сложности с получением новых участков на первичном рынке», – предполагает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Однако на новом поле «Интеко» придется на равных конкурировать с множеством других игроков, в том числе с совсем небольшими фирмами.

симбиоз

В последнее время на профильном рынке появилось достаточно непрофессиональных игроков, по тем или иным причинам получивших крупные земельные участки или объекты недвижимости. В первую очередь это банки: им достались активы по дефолтным долгам девелоперов. В итоге новые собственники не могут сами управлять объектами, а создавать подразделение внутри своей компании неэффективно, поэтому они вынуждены нанимать для подобных целей фирмы со стороны. «Понятие fee-девелопмент означает ведение проекта недвижимости профессиональными участниками рынка за определенное вознаграждение. Как правило, fee-девелопмент включает три этапа: разработку рыночной концепции проекта, управление проектированием и строительством, а также управление реализацией проекта», – рассказывает руководитель аналитического отдела Est-a-Tet Денис Бобков. По его словам, чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы он на определенном земельном участке построил объект «под ключ» и, возможно, если речь идет, например, об офисном комплексе, заполнил его арендаторами. Компании-инвестору нанимать девелоперов со стороны выгодно в том случае, когда она не является профессиональным участником рынка и не готова расширять штат своих сотрудников на ведение данного проекта. «Им проще обратиться к профессионалам и просто контролировать процесс. Выбор девелопера происходит, как правило, через тендер», – поясняет Денис Бобков. По словам замруководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова, fee-девелоперы не вкладывают собственные средства в реализацию строительных проектов. Как отмечает ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов, компания, оказывающая подобные услуги, работает за вознаграждение. «Как правило, их привлекают инвесторы, в распоряжении которых уже есть какой-либо земельный участок или объект, но нет понимания, что с ним лучше всего сделать и, главное, каким образом организовать сбор документации и разрешений, а также начать строительство или редевелопмент. Каждый инвестор может выбрать весь комплекс услуг или заказать ту часть, что необходима», – поясняет эксперт.

Как признаются участники рынка, до 2007 г. подобные услуги не пользовались в России популярностью, поскольку сегмент быстро развивался, а финансовые, прежде всего кредитные, ресурсы были многим доступны. Девелопер работал по определенной схеме: приобретение земельного участка, его развитие, проектирование, согласование концепции, получение банковского финансирования. Затем за счет маржи от строительства компания покупала новые активы и продолжала цикл дальше. «Финансовый кризис внес очень существенные коррективы в эту систему работы. Во-первых, стали недоступны финансовые ресурсы. Второй фактор – банки начали получать залоговые объекты по дефолтным кредитам, а управление стройкой – непрофильная деятельность для банков, в результате банкирам потребовались качественные управленцы, которые могли бы достроить проблемные объекты», – разъясняет директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. По его словам, именно поэтому в 2008 – 2009 гг. fee-девелопмент получил в нашей стране  большое распространение, а спрос на подобные услуги резко вырос.

Fee-девелопмент. «Интеко».

     

Без площадок и денег

Как отмечают участники рынка, fee-девелопмент – удел двух типов компаний. Во-первых, в основном это игроки рынка недвижимости, не располагающие собственными площадками. По мнению Евгения Скоморовского, чаще всего это означает отсутствие административного ресурса. «Все площадки на первичном рынке распределяются на конкурсной основе, поэтому небольшие фирмы чаще всего выкупают площадки на вторичном рынке, с согласованной документацией. Несмотря на то что по факту продается пустырь, такое предложение стоит десятки миллионов долларов», – говорит эксперт. По данным игроков рынка, традиционно в нишу fee-девелопмента уходили фирмы, по тем или иным причинам рассорившиеся с Юрием Лужковым, Владимиром Ресиным или компанией «Интеко». «Обладая сильной командой и навыками работы на рынке недвижимости, эти структуры могли управлять крупными проектами за счет, прежде всего, своего знания рынка», – объясняет гендиректор «Службы недвижимости» Павел Карасев. В любом случае в кризис о предоставлении таких услуг заявили очень многие. Например, компания «Кузнецкий Мост Девелопмент» решила на условиях fee-девелопмента заняться строительством 16 гостиниц в российских регионах. В свою очередь девелопер «Открытие – Недвижимость» сообщил о переговорах с пятью московскими банками о предоставлении им услуг fee-девелопмента. По словам Василия Шарапова, «это путь для профессионалов строительного рынка, не имеющих, как правило, своих строительных площадок, но способных оказывать квалифицированные услуги по управлению инвестиционно-строительными проектами собственникам таких площадок».

Второй тип компаний, заинтересованных в fee-девелопменте, – это крупные игроки, тяжело пережившие кризис и не располагающие средствами на развитие новых проектов. «Как известно, большинство девелоперов серьезно пострадало в кризис. Они имеют в своем распоряжении команду профессионалов, способных успешно организовать и завершить строительство, но у них нет возможности ее задействовать: из-за отсутствия финансирования строить не на что», – говорит Максим Жуликов. Для того чтобы команду содержать, применяется fee-девелопмент. Именно поэтому, подчеркивает эксперт, сейчас fee-девелопмент более развит, чем до кризиса. По словам директора по маркетингу Villagio Estate Лидии Гречиной, «fee-девелопмент – это удел и тех компаний, которые имели собственные площадки, технику, людей, но столкнулись с кризисными проблемами». «В конце 2008-го, в самую острую фазу кризиса, мы рассматривали что-то похожее и думали о том, чтобы предлагать услуги наших проектировщиков и строителей внешним партнерам. Однако быстро приняли решение вкладываться только в собственные проекты», – рассказывает эксперт. Кроме того, как говорит Максим Жуликов, иногда крупные компании могут одновременно браться за освоение 10 площадок. При этом, по его словам, в качестве заметного примера структуры, у которой было бы огромное количество заказов, можно назвать лишь «Интеко», хотя в свете недавних перемен пока неизвестно, останется ли у нее столь масштабное число проектов или нет. Последние события, по данным опрошенных «Ко» экспертов, указывают на то, что в случае «Интеко» речь, скорее, идет о потере административного ресурса: каждая новая площадка, полученная девелопером, будет доставаться ему нелегко.

 

Встать в общий ряд

По мнению специалистов, в такой схеме есть минусы и плюсы прежде всего для собственника актива. В первую очередь это сложность в осуществлении контроля над реализацией проекта и то, что конечный результат может не совпасть с ожиданиями владельца. Очевидный плюс заключается в том, что одна из услуг fee-девелопмента – возможность частичного финансирования работ по реализации проекта, то есть если у застройщика в данный момент нет денег, он может расплатиться с fee-девелопером позднее. «Есть несколько схем взаиморасчета между инвестором и привлеченным девелопером. Инвестор может расплатиться с девелопером за оказанные услуги фиксированным процентом от планируемой прибыли или стоимости проекта. Также заказчик может выплачивать ему определенный гонорар или сочетать эти варианты. Все зависит от договоренностей», – говорит Денис Бобков. По мнению Василия Шарапова, вознаграждение fee-девелоперов может доходить до 3% от инвестстоимости проекта и во многом зависит от его масштабов и состава необходимых действий по нему. «Если fee-девелопер реализует проект при участии собственных средств, он вправе просить процент от прибыли. Если все делается на деньги заказчика, fee-девелопер может получить определенное вознаграждение – около 10% от стоимости проекта», – поясняет эксперт. Однако, по утверждениям других участников рынка, такую крупную сумму нанятым девелоперам никто не заплатит, в любом случае размер вознаграждения несопоставим с прибылью, которую бы получила компания от собственного инвестирования в проект.

Кроме того, на новом рынке «Интеко» придется конкурировать со множеством разных игроков, так как в принципе fee-девелопментом может заниматься любая фирма, даже со штатом из десяти работников. «Штат компании, занимающейся fee-девелопментом, может состоять как из 3–4 человек, так и из 100 сотрудников. В первом случае исполнение проекта фактически будет отдано на аутсорсинг. В этот процесс могут быть вовлечены до десятка компаний, с которыми у девелопера налажены взаимоотношения и у которых есть связи в соответствующих инстанциях», – говорит Максим Жуликов. Например, по его словам, если это проектное бюро, то оно должно тесно сотрудничать с Москомархитектурой, чтобы их проекты с большей долей вероятности согласовывались. В случае крупной структуры все нужные люди – от консультантов до строителей – будут зачислены в штат. При этом конкуренция в сегменте огромная. Изначально, по словам Юрия Синяева, fee-девелоперы могут прийти на рынок несколькими путями. Во-первых, это может изначально быть управляющая компания, а во-вторых, структура, созданная на основе строительной организации. «Все зависит от бизнес-структуры девелоперской компании. Если в ней есть собственная проектная организация, эксплуатирующая и подрядная организации, то она может выполнить весь комплекс услуг», – говорит эксперт. По мнению Евгения Скоморовского, «Интеко» относится ко второй группе. «Конкурентов в этом сегменте больше, чем где бы то ни было. При этом следует понимать, что никаких преимуществ у «Интеко» на этом рынке не будет. Более того, некоторые игроки могут отнестись к ней с предубеждением. То, что компания все-таки решила выйти на этот рынок, свидетельствует о том, что она готова встать в общий ряд и ищет пути оптимизации своего бизнеса в новых политических условиях», – говорит эксперт.


Еще по теме