Девелопмент с приставкой «ре»

Москва планирует привлечь 7 трлн руб. инвесторов в редевелопмент московских промзон и осуществить его без бюджетных вложений, сообщил «Компании» вице-мэр Москвы Владимир Ефимов. Он отметил, что редевелопмент является одним из приоритетных направлений как в части работы с инвесторами, так и в рамках долгосрочной стратегии развития экономики Москвы. За счет реализации программ комплексного развития территорий (далее — КРТ) руководство города планирует увеличить бюджетные поступления на 3 трлн руб. и создать около полумиллиона рабочих мест.

Высокотехнологичный «ЗИЛ»

Очередным шагом в развитии промзон стало недавнее подписание соглашения между Московским правительством и ГК «Итэлма» о создании технопарка «ЗИЛ».

На месте бывших корпусов автозавода им. Лихачева в Москве появятся высокотехнологичные производства, которые обеспечат работой свыше 1100 человек. За четыре года компания планирует инвестировать в проект 4 млрд руб. Технопарк — один из примеров эффективного использования земель «ржавого пояса», который занимает до 18 % территории мегаполиса в его старых границах.

Проблема редевелопмента промзон — острый вопрос для всех развитых мегаполисов. Как уверены эксперты, команда отвечающего за экономическое развитие столицы вице-мэра Владимира Ефимова нашла возможность привлекать в Москву инвестиции, создавать основу новой экономики мегаполиса за счет высокотехнологичного бизнеса и одновременно существенно улучшать городскую среду.

Согласно инвестиционному соглашению, ООО «Корпус» — дочерняя компания ООО «НПП "Итэлма"» — вложит в развитие площадки 4 млрд руб. до 2023 года. Со стороны города инвестору предложены меры поддержки. По словам вице-мэра Владимира Ефимова, статус инвестиционного приоритетного проекта, присвоенный технопарку «ЗИЛ», позволит компании на 26 % уменьшить региональный налог на прибыль и обнулить ставку налога на имущество, а арендная плата за земельный участок составит всего 0,01 % от кадастра.

«Указанные меры поддержки дадут инвестору возможности предложить резидентам (в технопарке будут производить микроэлектронику, автокомпоненты, разрабатывать ИТ-решения. — Примеч. «Ко») конкурентоспособные условия для локализации. На сегодня статус инвестиционного приоритетного проекта в Москве, включая технопарк «ЗИЛ», присвоен уже 14 инвестпроектам, совокупный объем инвестиций — более 30 млрд руб.», — отмечает Владимир Ефимов.

Выпадающие из-за этого доходы бюджета с лихвой будут компенсированы приростом налоговых поступлений, которые принесут городу новые компании и новые люди. В случае с «ЗИЛом» недополученные за 10 лет 876 млн руб. за этот же период принесут 1848 млн руб. Город стремится к формуле, по которой на каждый вложенный бюджетный рубль придется 3 рубля от инвесторов.

«Один из приоритетов экономической стратегии Москвы — увеличение активности частных инвесторов. Нам важно, чтобы предприятия любого масштаба чувствовали себя уверенно и были готовы вкладывать деньги в развитие своего бизнеса. Комплексное развитие территорий и девелопмент — отрасли, которые дают высокий мультипликативный эффект. Каждый рубль, вкладываемый в такие проекты, дает стимул развитию еще нескольких отраслей», — подчеркивает Владимир Ефимов.

Москва — в тренде

«Сохранение промышленности в городах, безусловно, необходимо. В первую очередь это дает мегаполисам возможность развиваться и создает рабочие места, — считает аналитик ГК "ФИНАМ" Анатолий Вакуленко. — Здесь больше возможностей для изготовления сложной продукции, выше интеллектуальный потенциал персонала, развитая научная и образовательная база».

В идеальном сценарии редевелопмент промзон, по мнению Анатолия Вакуленко, должен в первую очередь предусматривать модернизацию производства или изменение его профиля на менее вредный и более современный. Также проект должен включать, помимо возведения жилья, обязательное создание транспортной и социальной инфраструктуры, а за реализацией проекта должен быть жесткий контроль со стороны власти.

В Москве именно такого сценария и решили придерживаться, утверждая комплексные программы редевелопмента. Еще недавно застройщики с большим энтузиазмом возводили целые города на окраинах Москвы: жилье на периферии было самым экономически выгодным. Срединные зоны при этом не пользовались большим спросом, так как стройка на рекультивированных после промпроизводства землях в полтора раза дороже, чем на бывшем кукурузном поле.

Однако в какой-то момент стало ясно, что есть ограничения по расползанию границ города: инженерную и транспортную инфраструктуру тянуть стало очень дорого, поэтому интерес застройщиков и власти обернулся на «коричневые поля» — только в районе Москвы-реки их около 200.

«Мэрия наконец решила наводить порядок в доме, а не пристраивать новые комнаты — начался процесс редевелопмента промзон, — говорит президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. — Это очень позитивный международный тренд, и то, что Москва ему следует, очень хорошо. Можно только порадоваться, что столичное правительство инициирует проекты планировки, которые требуют комплексной застройки. Если бы не ограничения, мы бы получили новые примеры многоэтажной субурбанизации».

Взаимовыгодный редевелопмент

Правильность выбранного направления подтверждается растущим интересом к проектам в области редевелопмента со стороны отечественных компаний, среди которых много известных игроков рынка: группа ПСН, ГК «СУ-155», «Группа ЛСР», «Главмосстрой», Capital Group, «Галс-Девелопмент», ФСК «Лидер», MR Group, ГК «ПИК», «Донстрой» и др. Однако более говорящим является тот факт, что к «ржавому поясу» Москвы присматриваются девелоперы из Китая, Германии, США.

«Такой интерес обусловлен тем, что большая часть застройки касается коммерческой недвижимости, доход от аренды которой имеет привлекательную рентабельность. Возводимые жилые комплексы тоже имеют высокий коммерческий потенциал, — уверен доктор экономических наук, заведующий кафедрой государственного и муниципального управления РЭУ им. Г. В. Плеханова Руслан Абрамов. — В целом взятый курс московских властей на обустройство "ржавого пояса" оказался верным. В столице появились новые красивые районы, интегрированные в общее городское пространство и обеспечивающие жителей работой и всем необходимым для комфортного проживания».

Впрочем, выигрывают от реализации проектов КРТ все стороны. По мнению Руслана Абрамова, редевелопмент промышленных зон позволит хотя бы частично справиться с одной из самых острых проблем мегаполиса — транспортной. Сегодня порядка 40 % рабочих мест в столице сосредоточено в центре, в котором проживает всего 9 % населения. Появление новых мест приложения рабочей силы ближе к окраинам города снизит маятниковую миграцию и немного разгрузит центральные округа столицы.

Кроме того, вместо заброшенных заводов, предприятий, складов, свалок и заброшенных территорий, помимо высокотехнологичных действующих предприятий и жилых кварталов, будут создаваться парки — появление новых зеленых зон улучшит экологическую ситуацию по городу в целом. Также подобные проекты могут стать полигоном для дизайнеров и архитекторов — все это позволит заменить коричневые пятна на карте города точками урбанистического новаторского роста.

«В Москве порядка 208 промышленных и производственных зон — и только около 52 % из них с действующими промышленными и научными объектами. Занимают они порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17-18 % территории Москвы в старых ее границах. Для сравнения: в российских городах-миллионниках этот показатель равен 20–25 %. А в городах Европы — порядка 10 %, — отмечает Руслан Абрамов. — Промышленные территории будут реконструироваться поэтапно вплоть до 2030-х годов. Реорганизации подвергнется порядка 70 % (около 13 тыс. га) этих территорий зон Москвы, еще почти 5 тыс. га изменятся полностью».

Как рассказал «Ко» Владимир Ефимов, правительство Москвы силами Департамента инвестиционной и промышленной политики обследовало 100 % всех промышленных зон и нашло потенциально пригодные территории. Они получили возможность для дальнейшего развития под общественную, производственную или жилую функции. Правообладатели таких территорий могут развивать проекты КРТ самостоятельно или привлекая стороннего инвестора с помощью столичного правительства.

Как в Париже и Гамбурге

В советское время крупные промышленные предприятия строились в срединных и даже центральных районах города. Например, ЗИЛ возвели в 10 км от Кремля. Тогда экономика была сосредоточена на промышленности, а земля фактически не имела цены. В наследство от советского периода досталось и жесткое зонирование территорий: были спальные районы, где только жили, и промзоны, где только работали. Аналогично мыслили городские власти и в других мегаполисах: завод Renault в Париже, например, был расположен почти в срединной зоне.

Однако с наступлением постиндустриальной эры произошло вытеснение промышленного производства (заводы закрылись или переехали на периферию) и старых градостроительных подходов. В мегаполисах появилась многофункциональная застройка, совмещающая жилую, культурно-досуговую и бизнес-функцию. В центре открывались не экологически вредные производства, а новые компании, занятые НИОКР или работающие в сфере услуг.

«Юрий Лужков пытался отстоять заводы, но ничего хорошего из этого движения поперек мирового тренда не получилось: на модернизацию АЗЛК были потрачены гигантские средства, но результата не было никакого. Новое руководство города во главе с Сергеем Собяниным не противостоит трендам, а оседлало их. В результате мы видим бурное развитие городской инфраструктуры и немалые доходы в бюджет, — подчеркивает генеральный директор Института региональных проблем Дмитрий Журавлёв. — Поскольку все устаревшие предприятия в Москве давно закрыты, город не столкнется с ростом безработицы, наоборот — увидим рост занятости, в отличие от США, где остановка заводов спровоцировала настоящую трагедию "ржавого пояса"».

Проблема редевелопмента промзон существует во всем мире. Одним из самых успешных проектов по редевелопменту промзоны в Европе считается район Хафен-Cити в Гамбурге. На месте закрытого порта появились музеи и галереи современного искусства, рестораны, жилье, офисы. Под жилые строения отдано 30 % территории, половину занимают деловые пространства, остальное — инфраструктура и соцобъекты. Финансирование последних проводилось из бюджета — на это пошло 2,4 млрд евро. Жилье и офисы возводились на средства инвесторов. Работы еще продолжаются — как полноценный район Гамбурга Хафен-Сити, рассчитанный на 12 тысяч жителей и 40 тысяч служащих, начнет функционировать в 2025 году, но уже сегодня он признан элитным на местном рынке недвижимости.

Также примером удачного освоения заброшенной промышленной зоны может служить «Остров машин» во французском городе-порте Нант. Сейчас там расположился парк, и место это стало не только туристическим, но и культурным центром Нанта. На Международной туристической выставке «Остров машин» получил специальный приз жюри за поощрение и развитие туризма.

Один из крупнейших железнодорожных узлов Нью-Йорка, расположенный на Манхэттене, в течение долгого времени оставался заброшенным, неосвоенным местом. Однако сейчас это место преобразилось до неузнаваемости: стальные колонны, служившие раньше опорой для рельса, держат на себе «небесный» парк («Хай-Лайн», Нью-Йорк, США).

«Сейчас в мире комплексный подход к развитию территорий в промышленности практикуется довольно редко. Чаще всего это точечные проекты, которые инициирует бизнес, а не город, — отмечает вице-мэр Владимир Ефимов. — Москва же не просто внимательно следит за развитием города, но и инициирует это развитие. В частности, предоставляя инвесторам новые точки роста и места приложения труда».

Причем для власти в постпандемических реалиях усиление работы с инвесторами в части расширения программы комплексного развития территорий — одно из приоритетных направлений.

Первой ласточкой послекарантинного редевелопмента в 2020 году стал июльский старт проекта КРТ на месте промзоны «Октябрьское поле». До конца года программы редевелопмента стартуют на «Авиамоторной» и в «Коровино».

Как отмечает Владимир Ефимов, в проработке Правительства Москвы находятся проекты комплексного развития промышленных территорий города общей площадью около 1,9 тыс. га. Для инвестора это шанс получить площадку и развивать на ней свои проекты, а для города — привести в порядок территории, которые не приносили дохода и были неприглядны, а иногда и опасны для жителей.

«При такой модели мы видим совершенно реалистичным реализовать редевелопмент промзон общим объемом 7 трлн руб. со 100 % финансированием инвесторов без бюджетных вложений», — подчеркивает Владимир Ефимов.