Dior за копейки

 

Аутлет-моллы чем-то отдаленно напоминают уже подзабытые состоятельными гражданами российские одежные рынки, только цивилизованные. «Классический аутлет – это торговая улица, а не тот торговый центр, к которому мы привыкли, с несколькими этажами и единой крышей. Так исторически сложилось, что магазинчики здесь строят в виде таун-хаусов, друг за другом», – рассказывает ведущий специалист отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Юлия Качур. В России планируется построить более пяти таких аутлетов. В частности, в этом направлении работают европейский торговый оператор Fashion House Development совместно с GVA Sawyer и американский девелопер Hines. Более того, американцы уже ведут переговоры с партнерами из регионов.

 

Дачная распродажа

Изначально аутлеты появились в Италии как место для фабричных стоков и располагались рядом с фабриками по производству одежды. Позже туда подтянулись марки, развивающие собственную розничную сеть, и стали сбывать там свои старые коллекции. «В аутлете в Италии совсем несложно купить платье luxury-бренда за 100–150 евро», – отмечает партнер и директор маркетингового и коммуникационного агентства Ralph Inc. Agency Дмитрий Федосов. Как правило, для успешного функционирования аутлета необходимо не менее 3 млн жителей в зоне часового охвата, поэтому неслучайно, что первый в нашей стране аутлет планируется построить в столичном регионе в километре от торгового центра «Мега Белая Дача». Первый аутлет-молл в РФ возводит американская компания Hines. «Outlet Village Belaya Dacha станет первым российским аутлет-центром и откроется осенью 2011 года. Архитектурная концепция представляет собой комплекс зданий, выполненных в стиле старой Москвы», – рассказал «Ко» директор по развитию «Hines Россия» Эндрю Маззлуайт. Общая арендуемая площадь торгового комплекса составит 38 000 кв. м, а объем инвестиций в проект – $160 млн. Первую фазу строительства предполагается завершить уже осенью 2011 г. «Изначально на «Белой Даче» планировалось построить около 20 000 кв. м, но позже стало ясно, что можно строить и больше. Так, 5000 кв. м «забрала» под себя только компания Mercury (развивает в России марки Gucci, Graff, Dolce & Gabbana и многие другие. – Прим. «Ко»), и арендаторы уже сейчас резервируют места», – говорит Юлия Качур. Приблизительно 30% арендаторов составят элитные бренды и марки класса люкс, остальное – модная одежда, обувь и товары для спорта в среднем ценовом сегменте. «Все эти бренды присутствуют на российском рынке, так как для работы в формате аутлет-центра им необходимо иметь в наличии ассортимент товаров в России», – поясняет Эндрю Маззлуайт. Второй проект аутлет-молла площадью 40 000 кв. м и стоимостью $136 млн в Солнечногорском районе Подмосковья реализует компания Fashion House Development. Комплекс расположен недалеко от аэропорта Шереметьево и должен открыться в 2012 году.

Первые проекты аутлет-моллов появляются и в регионах. Так, все та же Hines планирует реализовать проект под Санкт-Петербургом, на Пулковском шоссе, недалеко от аэропорта, где уже приобрела участок, а Fashion House с мая 2010-го владеет участком под строительство аналогичного комплекса на пересечении Таллинского и Волхонского шоссе, поблизости от аэропорта Пулково. На этом участке планируется построить комплекс площадью 37 000 кв. м и стоимостью около $100 млн. Затем девелоперы намереваются шагнуть еще дальше в регионы. Так, в ближайшие пять лет Hines обещает начать строительство аутлетов в Екатеринбурге и Новосибирске, а Fashion House рассматривает возможность работы в Ростове-на-Дону. «Я знаю, что на российский рынок планирует выйти одна из итальянских компаний, которая развивает аутлеты», – добавляет Дмитрий Федосов. Кроме того, по словам старшего консультанта «Магазина магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis Нармины Гориной, под аутлет сейчас переделывается московский торговый центр «Вэймарт».

 

Выбрать момент

В кризис было заморожено строительство почти всех обычных торговых центров. В такой ситуации неожиданно, что популярностью у девелоперов стали пользоваться моллы неизвестного ранее формата. «А где будут аутлеты? – интересуется президент компании Finn Flare Ксения Рясова. – Они очень актуальны для рынка, естественно, у сетей есть остатки коллекций. Остается, в частности, одежда неходовых размеров, а сбывать остатки надо». Впрочем, в Cushman & Wakefield рассказывают, что предлагали площади в первом в России аутлет-молле таким маркам, как Zara, H&M и Uniqlo, но пока никто из них не согласился. По мнению Ксении Рясовой, «аутлеты просто неинтересны масс-маркету, они важнее магазинам премиумного и среднего сегментов». «На Западе, где аутлеты существуют давно, бутики быстро меняют свои коллекции, у них налажена система работы со стоками. Вещи одной коллекции какое-то время висят в магазине по полной стоимости, потом начинается уценка, и после скидки, скажем в 30%, они отправляются в аутлет», – рассказывает Елена Комкова, партнер Retail Training Group. В ту же тенденцию попадают далеко не самые дорогие магазины. Например, у Zara коллекции меняются довольно быстро, и в Португалии и Испании у нее имеются собственные аутлеты. «Мы думаем, что Zara все-таки станет арендатором аутлетов и в России», – надеется Юлия Качур.
Однако места, где ритейлеры сбывают свои стоки, в нашей стране уже есть. На улице Орджоникидзе в Москве на территории бывшего завода, где арендная ставка не так высока, расположено сразу несколько дисконт-магазинов разных ритейлеров, в том числе «Спортмастер», Sela, Adidas и пр. «Территория бывшего завода не очень комфортна для покупателя», – подчеркивает Ксения Рясова. Еще один дисконт-центр, который также иногда называют аутлетом, работает в торговом комплексе «Крокус», но здесь сбываются фабричные остатки, привезенные из Италии. «Это бизнес одного собственника, места в аренду не сдаются», – отмечает Нормина Горина. По тому же принципу работает «Ангар-бутик» на Можайском шоссе.

 

Остатки горьки

Препятствия на пути развития аутлетов в России заложены в схеме работы отечественных ритейлеров. По мнению экспертов, в нашей стране коллекции меняются не так быстро, как у западных игроков. Так, коллекция может висеть в магазине подолгу, сначала со скидкой 10%, затем 20%, потом 50%, и так до 70%, а дальше остатки направляются на склад. С этой точки зрения аутлеты вряд ли произведут революцию на российском рынке и приведут к более быстрой смене коллекций. «Затраты на создание аутлета в Европе существенно ниже. Аутлет находится в отдалении от города, там более дешевое строительство, дешевый участок, здесь упрощенная планировка, простейшее торговое оборудование, арендная ставка ниже – по сути, это магазин-склад. У нас аутлет в чистом виде невозможен, так как высоки наценки и таможенные пошлины на одежду», – рассуждает директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Зато, по словам Дмитрия Федосова, в российских аутлет-центрах, скорее всего, можно будет увидеть и регулярные коллекции. «В «Меге» уже есть дисконтный магазин Mercury, там продают старые коллекции, но проблема магазина в том, что там высокие цены. Я опасаюсь, что в новом варианте получится так: аутлеты находятся далеко, добираться туда неудобно, а сильно дешевле там не будет», – констатирует эксперт.

По мнению Елены Комковой, цена не может быть низкой из-за высоких накладных расходов, которые несут компании. «Это и аренда, и затраты на персонал, которые в нашей стране не низкие, но есть и другие аспекты. Представьте: у вас в шкафу висит платье, которое вы не носили уже год. Вы готовы отдать его за бесценок или вспомните, сколько вы за него заплатили? Ну, можно назвать это жадностью, можно иначе», – рассуждает эксперт. По ее словам, поэтому в России некоторые ритейлеры относятся к стокам, как к регулярным коллекциям, и «продажа стоков для них – это не инструмент возврата инвестиций, а инструмент зарабатывания денег».

 

Знаковые торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2010 г.
Название	Девелопер	Округ	Адрес	Общая площадь, кв. м	Торговая площадь, кв. м
«Азовский»	«Доминион-М»	ЮАО	Азовская ул., 28 В	21715	10373
«Вива»	Perga Development and Management	ЮЗАО	Проектируемый проезд, 680	32 000	24000
«Вегас»	Crocus Group	ЮАО	24 км МКАД	390000	120000
«Гагаринский»	Immochan	ЮЗАО	ул. Вавилова, 3	200000	70000
«Ключевой»	«Ферро-Строй»	ЮАО	ул. Борисовские Пруды, 26	26 600	13700
«Маркос»	ГК «Маркос»	СВАО	Алтуфьевское шоссе, вл. 70	41 800	15000
«Речной»	Capital Group	САО	Фестивальная ул. 2–4	117 000	60000
Итого:				829155	313073
Источник: Penny Lane Realty