Долговая яма
По данным Центробанка, только в прошлом году наши соотечественники инвестировали в недвижимость за пределами России $12 млрд, что больше показателей докризисного 2007 г. и кризисного 2008 г. По оценкам участников рынка, эта цифра превышает $20 млрд. Дело не в транспортной доступности, когда в час пик на шестиполосной трассе в пробке можно провести два-три часа, и даже не всегда в цене, хотя в Европе на берегу моря домик можно купить дешевле, чем даже в 80-100 км от Москвы.
Проблема в доверии к обещаниям девелоперов. "Во фьючерсы (земля с подрядом. - Прим. "Ко") уже мало кто верит", - констатирует председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко. В лучшем случае стройка может затянуться на годы. Дом построят, но будут ли обещанные коммуникации? А в худшем случае компания объявит себя банкротом или просто заморозит строительство и растворится вместе с деньгами. При этом вдруг выяснится, что даже земля вам не принадлежит, поскольку уже давно находится в залоге у какого-нибудь банка. На этом в кризис погорела не одна сотня покупателей загородной недвижимости.
По искам Росбанка и частных лиц рассматриваются дела о банкротстве "дочек" одной из крупнейших девелоперских компаний - "Миэль" Григория Куликова. Дольщики коттеджного поселка Барвиха Village на Рублевке так и не получили построенных домов, а земельные участки, на которых возводится их жилье, по суду отошли Росбанку (подробности в материале "Шах дольщикам, мат кредиторам", №25 (710) от 02.07.2012). На грани банкротства пребывает и другой крупный девелопер загородной недвижимости - "Родэкс груп" Евгения Родионова. Но клиентам последней повезло: компании удалось рассчитаться с долгами, поделившись с банками своими проектами. Пусть с задержками, но строительство объектов продолжается.
Первые слухи о больших проблемах у "Родэкса" появились на рынке осенью прошлого года. "Многомесячные долги по зарплате, менеджеры уходят один за другим, ничего не продается и не строится, денег нет, а кредиторы атакуют", - жаловались уже бывшие сотрудники "Родэкса". Только официальные долги девелопера на тот момент превышали 2 млрд руб. - почти годовой оборот компании до кризиса, а еще якобы Евгений Родионов залез в долги к знакомым. Но эти суммы если и фигурировали, то, возможно, только в расписках.
Неудачный клон
Двадцать лет назад отставной полковник Евгений Родионов только начал осваивать строительный бизнес. Началось все с того, что его армейский друг, а ныне деловой партнер Петр Авдеев предложил построить дома для себя. Отставники могли бесплатно получить в постоянное пользование землю, и в 1993 г. власти Наро-Фоминского района отдали им 16 га земли. Как рассказывал Родионов в одном интервью, "власти разрешили продать или каким-то образом обменять землю на коммуникации и стройматериалы, лишь бы построить себе дома. Занимаясь своими домами в поселке, мы поняли, что можем и всем остальным помочь. И сразу взяли это дело в свои руки. Наняли бригаду, строили дорогу. Все брали взаймы - плиту, песок, краны". Спустя год сослуживцы зарегистрировали компанию "Строймонтажсервис" (СМС). Первоначальный капитал Родионов заработал на дефолте 1998 г. В момент переоценки активов можно было по дешевке приобрести земельные участки в Подмосковье, что он и сделал. Тогда стартовало строительство коттеджных поселков "Горки-1" и "Изумрудный век" по Рублево-Успенскому шоссе. Уже в 2001 г. СМС вместе с ГК "Конти" возводила в Москве ЖК "Покровское-Глебово", а совместно с компанией "Константа" инвестировала в "Венский дом на Плющихе".
"Мы старались закрыть все вопросы, связанные с производством, например выпуск железобетонных блоков и стен, у нас были собственные производственные мощности по деревообработке, даже производили окна", - рассказывает один из бывших топ-менеджеров "Родэкса". "Родионову удалось выстроить и контролировать всю цепочку создания продукта - от момента покупки земли до момента выхода из проекта, т.е. продажи коттеджей с подключенными коммуникациями, - отмечает бывший топ-менеджер компании, а ныне председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко. - Системным подходом к девелопменту тогда мало кто занимался, а на рынке массового домостроения дачного формата компания была единственной в своем роде".
В 2004 г. компания реорганизовалась в холдинг Rodex Group. В высоком ценовом сегменте работали тогда лидеры рынка - "Миэль" и "Инком". По словам Валерия Мищенко, дома в "Аистово", которые строились на берегу Можайского водохранилища, или в "Славенке" в 65 км от Москвы по Новорижскому шоссе стали настоящим открытием. Почувствовав спрос, "Родэкс" начал запускать аналогичные проекты в ценовом сегменте экономкласса (197 домов на 40 га продавались тогда по $150 000 - 170 000). "У "Родэкса" был профессиональный подход, - подчеркивает директор по развитию и управляющий партнер компании "Гуд вуд" Александр Дубовенко, - проработанная концепция, грамотные архитекторы, хорошее воплощение проекта".
Построив несколько поселков в Подмосковье, Родионов решил "клонировать" компанию в регионах. 51% "дочки" оставался у "Родэкса", а 49% передавалось местной структуре, обладающей в регионе административным ресурсом, деньгами или связями. Сам Родионов называет партнеров "представителями бизнеса на местах, которые были готовы поддержать проект и помочь в реализации в конкретном территориальном округе". Таким образом, были начаты проекты в Петербурге, Перми и Самаре. "Все зависело от местных чиновников", - говорит собеседник "Ко".
Финансировали Евгения Родионова в основном три банка - Инвестторгбанк, Юникредит Банк и Райффайзенбанк. К 2008 г. оборот группы достиг примерно $350 млн (около 8,5 млрд руб. по курсу 24,5 руб.), размер долгосрочных долговых обязательств составлял 1,3 млрд руб., краткосрочных - 1,6 млрд руб. Соответствовала ли кредитная нагрузка уровню развития бизнеса? Компания росла, привлекала новых людей, запускала новые проекты и рассчитывала на продолжающийся рост сектора недвижимости.
Звездная болезнь
Проблемы начались в кризис. В 2008 г. продажи упали в пять-десять раз, банки стали требовать досрочного погашения кредитов, а к этому компания оказалась не готова. Ухудшало ситуацию и то, что большинство займов были валютные, а курс доллара вырос с 24 до 35 руб. "Ключевая ошибка - в сверхоптимистичном финансовом планировании. Родионов недостаточно точно считал рентабельность проектов, и основная прибыль делалась не на создании добавленной стоимости, а на росте цен на недвижимость, - рассуждает Александр Дубовенко. - В какой-то момент недвижимость росла, под это брались кредиты, и ставилась задача - строить как можно больше, не считая деньги, издержки, и продавать, продавать, продавать". Многие девелоперы тогда думали именно так - "Миракс", ПИК, "ДОН-Строй". "Система в "Родэксе" была немного пирамидальная, - подтверждает другой участник рынка. - Прибыль небольшая, а компания существовала за счет денежного потока с продажи домов".
Владельцы бизнеса, как правило, оперативно реагируют на быстро меняющуюся ситуацию: пересматривают стратегию, сокращают издержки, предлагают новые маркетинговые ходы. Но Евгений Родионов ничего не менял, в том числе, и собственный образ жизни. В разгар кризиса он не поскупился на празднование своего 50-летия. Денег в компании не было, зарплаты задерживались, а он устраивал вертолетные прогулки над Можайским морем.
Расходы на рекламу и пиар в компании лишними не считались. До кризиса тратилось не менее 10 млн руб. в месяц, а бюджеты новогодних вечеринок достигали $30-40 млн. "Родионов - бывший военный, очень организованный и уравновешенный человек, - отзывается о нем генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. - Жесткая управленческая стратегия, жесткое подчинение. Это давало результаты. Звездная болезнь? У кого же ее не было в 2008 г.?"
Убыточная сеть
Первый заместитель Родионова Анатолий Западинский настаивал на отказе от финансирования региональных фирм, пожиравших ресурсы. Требовалось, по его мнению, также сократить число возводимых поселков. "Ошибки у "Родэкса" ровно те же, что и совершенные любым другим девелопером, который строился на кредиты до 2008 г., - отмечает Валерий Мищенко. - Радужные горизонты и недооценка рисков".
"Сетевая модель развития девелоперского бизнеса предполагала, что в регионе создается управляющая компания, которая ведет по одному проекту, и в среднем ежемесячно по плану должно продаваться по пять домов, - объясняет "Ко" Евгений Родионов. - Мы понимали, что надвигается кризис, но власти утверждали, что кризис не грозит экономике России. Кроме того, мы рассчитывали на господдержку, поскольку строим доступное жилье. Ведь во время кризиса была обещана помощь реальному сектору в виде налоговых послаблений или ускорения в выдаче разрешительной документации". А произошло по-иному: банки подняли ставки на 5-10%. "Более половины девелоперов обанкротилось или ушло с рынка, - продолжает Родионов. - Мы устояли. Решали вопросы кризиса по-разному: договаривались с банками о рассрочках, реструктуризации, сократили расходы, оптимизировали структуру. Но решили сохранить компанию". Девелоперу требовалась заморозка банковских долгов. Но Евгений Родионов опять возражал, утверждая, что это сильно ударит по имиджу. Ему удалось перекредитоваться и снизить процентную ставку с 17 до 9% годовых. Но сумму долга никто не уменьшил.
У "Родэкса" на тот момент было в работе шесть поселков: "Звенигорье" и "Троица" располагались в 50-60 км от МКАД по Новой Риге, "Перелески", "Сосновые Берега", "Маяк" и "Золотые Пески" - примерно в 120 км по Минскому шоссе. Чтобы оптимизировать финансы, требовалось заморозить минимум четыре поселка. Кризис серьезно изменил предпочтения людей. Они уже не хотели думать о дальних дачах, больших километрах, тем более по Можайскому направлению. На первый план вышли сетевая инфраструктура, готовые дома и хорошая транспортная доступность.
"Главная ошибка Родионова заключалась в том, что он пытался спасти весь свой бизнес. Мы продолжали верить, что клиент не изменился и продолжит покупать все, что нарисовано, а не что построено, - рассказывает бывший сотрудник компании. - Мы заняли глухую оборону и прожили так четыре года". Родионов пережидал кризис, полагая, что через месяц, три, максимум полгода он закончится. Да, были увольнения, но эти полумеры не повлияли на издержки, и финансовое положение девелопера серьезно пошатнулось. Банки деньги больше не давали, и компания стала себя "проедать". Дисконты при продаже домов доходили до 40%. Это допустимо, если требуется быстро решить локальную задачу, но становится катастрофой, если переходит в практику.
Неликвидный продукт
Крупные лендлорды (Абсолют Банк, "Земактив", "Промсвязьнедвижимость", "Инком", RDI Group и др.), которые "сидели" на земле, наблюдая до кризиса, как их активы постоянно росли, в 2008 г. начали большую распродажу. В огромном количестве стали появляться участки без подряда.
Представьте: в 40 км от Москвы за домики просят 6-8 млн руб., а тут в 20 км появляется объект, где можно за 3 млн купить землю, не неся рисков девелопера. За небольшие деньги человек получал статус жителя Новой Риги в окружении таких поселков, как "Гринфилд", "Миллениум-парк". "Они "вымывали" все деньги, "спылесосили" весь спрос, - поясняет один из участников рынка. - В месяц уходило по 20-30 таких участков". Подобные проекты появились практически по всем на правлениям. Наиболее успешными из них стали "Клубничные Поля" и "Черничные Поля" по Боровскому и Киевскому шоссе.
Как следствие, предложения "Родэкса" на дальних расстояниях (100-120 км по Минскому шоссе) и за 10-15 млн руб. за дом в 200 кв. м плюс
12-15 "соток" земли оказались неликвидными. Сейчас за 15-20 млн руб. можно в 18-20 км от Москвы готовый дом, а не обещания купить. Только на Новой Риге после кризиса появилось около 50 новых проектов, в том числе, участки без подряда, причем на небольшом расстоянии от столицы. И они составили серьезную конкуренцию бизнесу Родионова.
Один из классических примеров - поселок "Новорижский" от "Инкома": в 18 км от Москвы продают "сотку" за 250 000-300 000 руб. (до $10 000). "Мы планировали строить на этой земле стандартный поселок экономкласса, но в кризис поняли, что спрос на участки с подрядом упал в разы, - говорит представитель "Инкома". - Поэтому мы начали предлагать в "Новорижском" как участки с подрядом, так и без него. Цена участка с домом в 150 кв. м выходила менее $200 000".
Если подсчитать, то средняя стоимость дома у "Родэкса" - 30 000 руб. за кв. м. Получается, что компания продавала "сотку" по $20 000. Сегодня за эти деньги можно купить практически любую землю. Например, в поселке "Коммунарка" в четырех километрах от МКАД по Калужскому шоссе или в "Павловых Озерах" в 14 км по Новой Риге. "Участки с подрядом стали очень "тяжелым" продуктом на посткризисном рынке, - констатирует Валерий Мищенко. - Люди хотели покупать либо землю без подряда, либо завершенный объект строительства". "Продажи участков с подрядом упали в три раза", - подтверждает Александр Дубовенко.
Если земля после кризиса подешевела на 70%, то проекты с подрядом и готовые - примерно на треть. Девелоперы были готовы работать "в ноль" и начали заниматься реконцепциями: пересматривали проект и на одном фундаменте возводили не один дом в 160 кв. м, а два по 80 кв. м, чтобы добиться снижения цены. Или выделяли часть земель для продаж без подряда, чтобы получить кэш для достройки незавершенных первых очередей.
Сделка на миллиард
Евгений Родионов начал менять стратегию только в прошлом году. 14 декабря 2011 г. Арбитражный суд Московской области прекратил производство по иску банка и утвердил мировое соглашение с Инвестторгбанком. "Была достигнута договоренность о реструктуризации кредитного портфеля, составлявшего 933 млн руб." - говорится на сайте девелопера. На рынке считается, что поселок продан банку. Но, как выяснил "Ко", сделка проходила по иному сценарию. "В декабре 2011 г. основная часть задолженности "Родэкс групп" была выкуплена у Инвестторгбанка сторонней компанией, которая ведет строительство поселка "Перелески". Компания - клиент банка, мы оказываем ей помощь, но не кредитуем", - заявил "Ко" председатель совета директоров Инвестторгбанка Владимир Гудков.
"Сторонней компанией" оказалась фирма "Астэро". Она зарегистрирована 21 апреля 2010 г. и специализируется на общестроительных работах. Единственным владельцем и гендиректором "Астэро" является Геннадий Теряев, бывший директор по развитию "Родэкса", ушедший от Евгения Родионова в феврале этого года, уже после того, как сделка была завершена. Именно он вел переговоры о перекредитовании с Итвестторгбанком.
Почему банк не смог договориться с "Родэксом", но доверил бывшему подчиненному Родионова активов почти на миллиард рублей? "У "Родэкса" высокие операционные издержки, в моем случае их нет, - объясняет Геннадий Теряев. - Кроме того, банк теперь контролирует практически все транзакции, касаемые этого поселка". Теперь Теряев достраивает "Перелески", продает дома и расплачивается с Инвестторгбанком. Из 204 домов продано только 45, а на продажу выставлено 6 готовых коттеджей (минимальная цена 7,5 млн руб. за участок в 15 "соток" и дом площадью 129 кв. м).
Для "Родекса" эта сделка вроде выгодна. "В год только на процентах по всему кредитному портфелю мы теряли более 260 млн руб., - отмечает Евгений Родионов. - Наш интерес не только в том, чтобы закрыть кредит, но и продолжить строительство поселка "Перелески". Банк профинансировал развитие проекта и предоставил возможность своей компании реализовывать поселок по нашей технологии и с нашей помощью".
С Юникредит Банком (ЮКБ) у "Родэкса" сделка прошла по комбинированной схеме. "Группа "Юникредит" приобрела права на 159 из 270 участков в "Золотых Песках" с обязательством продолжения финансирования строительства, - рассказывает Евгений Родионов. - В результате реструктуризации за последний год мы погасили более 600 млн руб. долга перед ЮКБ". По его словам, из того объема кредитного портфеля, который был сформирован до кризиса, - около 2 млрд руб., погашено примерно 85%.
Тем не менее в апреле этого года фирма "Факел" подала в Московский арбитраж иск о банкротстве "Родэкса". Поводом стал вексельный долг в 10,5 млн руб. и проценты за задержку платежей. "Дело в суде даже не рассматривалось", - утверждает Родионов. По его словам, компания расплатилась еще до рассмотрения дела. "Причина подачи такого иска о банкротстве - невыплата задолженности, - отмечает Георгий Дзагуров. - Это обычная практика решения данного вопроса. В такой момент должник перестает прятаться и начинает платить".
Свет в конце туннеля?
Теперь Евгений Родионов может вздохнуть свободно. Долг "Родэкса" сейчас составляет около 300 млн руб. (15% от 2 млрд руб., образовавшихся в кризис). Инвестторгбанку "Родекс групп" осталась должна еще 32 млн руб. Этот кредит был выдан "Родэкс Северо-Запад" на стоительство коттеджного поселка "Сторожевая Гора". "Срок погашения по этому кредиту еще не наступил", - отмечают в банке. Кстати, Инвестторгбанк в настоящее время не сотрудничает с "Родексом" по другим проектам.
Какие перспективы у "Родэкса"? В активах у компании 19 законченных объектов, еще один или два ("Звенигорье" и "Сосновые Берега") намечается завершить в этом году. Родионов признает, что есть задержки, но старается выполнять обязательства. В этом году компания планирует запустить два новых проекта экономкласса в Истринском районе. "У Родионова были основания обанкротиться в кризис, этого не произошло, и теперь у компании появляется второй шанс", - резюмирует Георгий Дзагуров. Тем более что цены на загородную недвижимость продолжают оставаться высокими, спрос неудовлетворен, а профессиональных игроков на рынке не так много.
Куда пошел рынок
После кризиса стали появляться небольшие таунхаусы на окраинах Москвы - как альтернатива городской квартире. "Бристоль" (7 км по Киевскому шоссе) начинал продаваться за 5 млн руб. (100 кв. м), сегодня такой дом стоит 8,5 млн руб. В 2010 г. за 9 месяцев было продано 120 секций. В "Апрелевке таун" за 84 кв. м просили 3,5 млн руб., сейчас 4,5 млн руб., в "Суханово парк" ценник вырос с 6 до 10 млн руб. Стали появляться маленькие домики площадью от 120 до 180 кв. м на 6-8 "сотках", малоэтажные дома в четыре этажа с площадью квартир от 35 до 54 кв. м. Это очень востребованный формат в последние полтора года.
Рынок движется в сторону минимизации цены продукта, причем стоимость квадратного метра не так важна. Сегодня наиболее ликвидный сегмент - от 3 до 5 млн руб. Здесь продажи могут составлять до десяти объектов в месяц.
Земельный капитал
Оптовый рынок купли-продажи земли в середине 2000-х активно развивался по двум причинам. Во-первых, крупные земельные массивы пользовались спросом со стороны банков в качестве залоговой массы при выдаче кредитов. Во-вторых, из-за системы оценки девелоперов на рынках капитала: стоимость акций учитывала дисконтированный денежный поток от предстоящих к реализации проектов. То есть при оценке земли в $1 млрд делались проект, эскиз застройки, прогнозируемый доход от продажи дисконтировался к сегодняшнему дню, и получалось, что земля стоила уже не $1 млрд, а, например, $1,3 млрд. Таким образом, происходил моментальный рост активов в глазах инвесторов. Для роста капитализации та же девелоперская группа "ОПИН" активно занималась скупкой земельных угодий. К тому же сама по себе земля ежегодно поднималась в стоимости на 20-30%, и лендлорды не торопились от нее избавляться. Иногда они "отрезали" от себя несколько десятков гектаров "на жизнь", но спрос на коттеджные поселки намного превышал предложение, поддерживая высокую стоимость проектов.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Одним из основных отправных моментов для антикоррупционной борьбы является тезис, что за коррупцию должно быть жесткое и неотвратимое наказание. Я с ним не согласен по ряду причин.
Совсем недавно, выступая на пресс-конференции, посвященной вступлению России во Всемирную торговую организацию (ВТО), президент Национального объединения строителей Ефим Басин призвал участников профессионального сообщества "отбросить все страхи и начать работать".
Главным автособытием года стал прошедший в последние дни лета в выставочном центре "Крокус Экспо" Московский международный автомобильный салон-2012. На салоне состоялось 24 мировые, 21 европейская и 86 рооссийских премьер, а в рамках деловой части прошла конференция "Инновационный автопром России - миф или реальность?".