Дом с историей: какие сложности возникают при реновации культурных объектов
Пример реновации исторического обхекта — столичный фуд-корт «Три вокзала. Депо». Фото: Агентство «Москва»
На фоне развития внутреннего туризма растет спрос на туристическую инфраструктуру: гостиницы, рестораны, общественные пространства. В регионах для этого все чаще адаптируют объекты культурного наследия. О сложностях реновации, с которыми могут столкнуться инвесторы, рассказал основатель и управляющий партнер KravtGroup Валерий Кравцун.
Проект «Дом за рубль»
В 2023 году, по данным Министерства культуры РФ, насчитывалось около 200 тыс. объектов культурного наследия и 24 тысячи из них были в неудовлетворительном состоянии.
Большинство объектов, требующих реставрации, –– в региональной или муниципальной собственности, поэтому обязанности по уходу за ними лежат на местной власти. Недостаток финансирования приводит к альтернативным решениям: «Дом за рубль» –– программа, по которой государство привлекает частных инвесторов для восстановления памятников архитектуры. Они могут отремонтировать старинное здание за свой счет, а взамен получить льготную аренду дома и прилегающей территории. Договор заключается на 49 лет с момента реставрации объекта, а арендованные помещения становятся центром привлечения местных жителей и туристов.
Объектами реставрации часто становятся помещения, в которых сохранилась дореволюционная кирпичная кладка, а планировка предполагает высокие потолки, фактурные двери, большие окна. Все это при правильном подходе может помочь девелоперу создать на объекте особую аутентичную атмосферу.
Мешающие подробности
Реставрация памятников — довольно тяжелый процесс. Взять объект по концессии за один рубль на 49 лет не так сложно, как отреставрировать его.
Часто после покупки объекта культурного наследия застройщик сталкивается с рядом сложностей.
Неконтролируемый рост себестоимости объекта
После покупки здания у застройщика могут возникнуть дополнительные траты, на которые он не рассчитывал. Например, придется менять перекрытия, усиливать фундамент или восстанавливать мозаику. Это можно выявить только в результате глубокой технической экспертизы, которую проводят уже после покупки земли.
Объекты отличаются по конфигурации, истории, состоянию инженерных сетей, поэтому заранее предугадать, какая работа будет проходить при реконструкции, сложно, а потому почти невозможно прогнозировать конечную стоимость проекта. Нужно детальное техническое погружение в объект.
Перечень вещей, которые нельзя менять
При обустройстве помещения нельзя сносить стены, менять окна и многое другое. Застройщику придется вписываться в те размеры и стандарты, которые есть у объекта. Для покупателя это основная сложность — реализовать то, что задумывалось, при серьезных ограничениях.
Идеальный вариант — когда требуют сохранить только фасад. В таком случае он фактически остается культурным, а внутри здания все может быть построено с нуля так, как планировал инвестор.
Старина возвращается в оборот
В России уже есть примеры удачно реализованных проектов, у которых можно перенимать опыт реставрации объектов культурного наследия. Например, в Москве на месте фуд-молла «Три вокзала. Депо» раньше располагался Рязанский парк городских железных дорог. После реновации объект объединил в себе рестораны, кинопаркинг, зону для мероприятий и бизнес-кластер.
Такие примеры есть в Туле, где оборудовали набережную реки Упы, в Томске, где в старинных домах открыли несколько ресторанов, а также в Санкт-Петербурге, Иркутске, Владимире, Кирове... В основном речь идет о реновации архитектурных объектов в неудовлетворительном или аварийном состоянии: они преобразовываются в гостиницы, отели, рестораны с сохранением при этом исторической идентичности.
В 2023 году на столичном портале «Активный гражданин» был проведен опрос: москвичей попросили оценить результаты работы программы сохранения объектов культурного наследия «1 рубль за квадратный метр в год». 78,9% опрошенных оценили ее как полезную для города. При этом 56,76% активных граждан поставили наивысшую оценку.
Программа продолжает активно развиваться и в 2024 году. Например, Минэкономразвития РФ разработало инвестиционную карту России, где можно выбрать объекты под любые проекты. На карту загружены данные почти о 14 тысячах инвестиционных площадок: их размеры, оснащение, доступные меры поддержки. Объекты в лучшем случае стоят в неудовлетворительном состоянии, в худшем — в аварийном. Для инвесторов это отличный шанс приобрести выгодные и интересные площадки, а для государства — возможность поддерживать облик городов в привлекательном виде.
Хотя сегодня для предпринимателей участие в проектах реновации — это во многом энтузиазм и социально значимая работа, а не просто прибыль.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
