Дом с препятствиями

На территорию коттеджного поселка Грибово, что расположен всего в 12 км от Москвы, попасть нелегко: высокие заборы, усиленная охрана. У большинства проживающих на этой территории имеется и охрана личная. Что не вызывает удивления, когда узнаешь, кто там обитает. Своими наделами в этом месте располагают вице-премьер Владислав Сурков, министр транспорта Игорь Левитин, председатель совета директоров "Нафта Москва" Александр Мосионжик, бывший председатель совета директоров "Роснефти" Александр Путилов, владелец "Еврохима" Андрей Мельниченко, а также многие другие известные бизнесмены и чиновники.

Поселок входит в заповедую зону, и поэтому рыночная стоимость одной сотки земли составляет здесь в среднем $50 000. Но Галине Воденниковой пришлось расстаться со своим имуществом за гораздо меньшие деньги. Судебные приставы оценили 2,5 га (17 земельных участков) всего в $1,2 млн, причем кассационная инстанция Московского областного суда в начале февраля отклонила очередную жалобу Галины.

Заповедный метр

Землю в Грибово Галина Воденникова купила в 1999 г. на кредит, взятый в Сбербанке. Частично помог бывший муж-бизнесмен. За 3-4 года построили дом. "Сколько на все про все вышло? Не помню, да и цены тогда были другие, - рассказывает Вячеслав Воденников (сейчас он помогает экс-супруге защитить ее права). - Для детей старался. Дочери 25 лет, а сыну недавно исполнилось 15".

Спустя несколько лет обстоятельства изменились - жизнь стала тяжелее, детям нужно было думать об образовании, поэтому Галина начала размышлять о переселении в более скромное место. Тут еще и Александр Мосионжик завел разговоры про то, что хотел бы расширить свои владения. Чуть позднее он купил кусок земли у соседа Воденниковой. "Но с Мосионжиком не сошлись в цене, - вспоминает Галина Воденникова, - следом проявился Андрей Мельниченко".

Предварительное соглашение купли-продажи заключили 1 августа 2007 г. За 3 га и дом площадью 1031 кв. м Андрей Мельниченко, у которого в Грибово уже имелось около гектара земли, готов был заплатить $18,662 млн ($11,065 млн за дом и $7,596 млн за землю из расчета $25 000 за сотку). Он даже внес $3 млн в качестве гарантийного взноса.

С адекватностью подобной общей оценки согласны в Penny Lane Realty. Кадастровая стоимость данного земельного актива составляет 10 млн 110 тыс. 915 руб., то есть государственная цена - порядка $20 000 за сотку. Но справедливая рыночная стоимость сотки рассматриваемого участка - $50 000, и она не изменилась с кризисом.

Двойная оценка

Казалось, что препятствий для заключения сделки нет. Но в начале осени 2007 г. раздался звонок адвоката Мельниченко, который объявил, что бизнесмен отказывается от покупки, вспоминает Вячеслав Воденников. "Соглашение составляли юристы Мельниченко, и они воспользовались моей юридической безграмотностью, - жалуется Галина Воденникова. - Мне чужих денег не надо, хотела решить по-соседски, а он убедил составить договор об отказе от сделки по соглашению сторон и возврате гарантийного взноса". По ее словам, проблема заключалась в том, что деньги ушли на погашение банковского кредита, и в новый договор адвокаты внесли пункт о выплате процентов за пользование деньгами. "Андрей (Мельниченко. - Прим. "Ко") говорил, что вернешь, когда найдется новый покупатель, а я торопить не буду", - поясняет Галина Воденникова.

Мельниченко, по ее же словам, и не торопил, при этом делая все, чтобы новая сделка не состоялась. "Его не устраивала то одна схема перевода средств, то другая", - рассказывает Воденникова. Запрос "Ко", отправленный Андрею Мельниченко, остался без ответа. Но об этой истории "Ко" рассказал другой участник процесса - директор "Бизнес Маркета" (сегодняшний владелец земли в Грибово) Дмитрий Военчер. По его словам, Воденниковы сами не исполнили условия предварительного соглашения с Мельниченко, а именно в отведенный срок не выписались из загородного дома. И в последующем они никак не пытались сохранить сделку.

17 сентября 2007 года истек срок действия предварительного договора, и спустя 10 дней Андрей Мельниченко подписал с Воденниковой отказ от сделки и соглашение о возврате $3 млн. Но и в следующие установленные три даты деньги так и не были возвращены. Все закончилось тем, что 16 июня 2008 г. на имущество был наложен арест. Последовала оценка ООО "Примула": рыночная стоимость 17 земельных участков была определена всего в 67,15 млн руб., а с учетом поправочного коэффициента на условия срочной реализации - в 32,9 млн руб. Это составляло $3567 за сотку, хотя, по оценке ООО "Экспертно-техническое бюро "Проект", средняя цена одной сотки земли в августе 2007 г. равнялась $24 900. Дмитрий Военчер объясняет это судебным обременением, наложенным на участок, а также грянувшим осенью 2008 г. мировым финансовым кризисом.

В итоге 28 апреля 2009 г. 17 земельных участков были проданы на торгах за 35,2 млн руб. ООО "Бизнес Маркет". Цена минимум в семь раз ниже цены тех же участков по результатам оценки в августе 2007 г. А суммы не хватило даже на покрытие половины долга. Воденникова еще осталась должна Мельниченко 47,7 млн руб. 1 августа 2009 г. бизнесмен переуступил права на долги Воденниковой ООО "Бизнес Маркет", фирме с уставным капиталом 10 000 руб. "Покупая долг, мы предполагали, что договоримся о совместной продаже земельных участков и дома с ее бывшим мужем, который принимает все решения по имуществу в Грибово, - рассказывает Дмитрий Военчер. - Мы бы получили прибыль, а он - деньги и прощение долгов. Но он решил, что никаких долгов возвращать не будет". По словам Военчера, предполагалось, что землей может заинтересоваться Андрей Мельниченко, но он больше не захотел связываться с этой историей.

Дело коллектора

О Дмитрии Военчере, директоре "Бизнес Маркета", известно немногое. Он бывший адвокат (реестровый номер 77/3128), но в настоящее время его статус прекращен, как он сам говорит, "в связи с началом коммерческой деятельности". В 2003 г. Военчер учредил некоммерческое партнерство "Первая московская коллегия адвокатов", специализировался на взыскании долгов. В 2001 г. выпустил книгу "Долги. Эффективное взыскание...". ООО "Бизнес Маркет", видами деятельности которого были оптовая торговля, рекламная деятельность и организация перевозок грузов, по данным ЕГРЮЛ, зарегистрировано в 2005 г., а перерегистрировано буквально за неделю до переуступки прав на долги Воденниковой - 23 июля 2009 г. Внешне все выглядит законно, но, по мнению Галины, "Бизнес Маркет" пытается выселить ее из дома, а не решить вопрос погашения долга. 26 августа 2010 г. Одинцовский городской суд признал действительными торги от 28 апреля 2009 г. в отношении всех 17 участков земли, в том числе и того, на котором находится жилой дом. По словам Воденниковой, он не мог быть продан, поскольку является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для нее и ее несовершеннолетнего сына. Но 13 октября 2010 г. суд вынес решение о разделе дома. "Это прецедент, - отмечает Дмитрий Военчер. - Нам удалось доказать в суде, что нельзя считать особняк площадью более 1000 кв. м единственным жилым помещением, его можно разделить на несколько частей. Подтвержением тому является тот факт, что решение Одинцовского городского суда было подтверждено во всех судебных инстанциях, включая надзорные". В доме Воденниковой более 40 комнат, четыре входа. В результате дом был разделен, решением суда ей оставлены пригодные для проживания помещения общей площадью более 100 кв. м.

Галина Воденникова подавала иски и жалобы в Одинцовский городской суд, в Черемушкинский и Пресненский районные суды и даже в Московский городской суд. Но ее аргументы в расчет не брали. Отказали даже в праве потребовать компенсацию за двойное начисление процентов за пользование деньгами. Более 6 млн руб. с нее взяли сначала в пользу Андрея Мельниченко, а затем включили и в требования "Бизнес Маркета".

Развернуть сделку

Галина сейчас снимает квартиру в Москве, где живет с сыном. "В загородном доме жить нельзя, - рассказывает Вячеслав Воденников. - Мало того что поставили забор по периметру, так еще перепланировали внутренние помещения. Везде грязь. Нельзя пользоваться ни водопроводом, ни канализацией. В коттедже холодно". Есть ли перспективы у этого дела и можно ли развернуть сделку? Адвокаты затрудняются однозначно ответить на этот вопрос. "Воденникова, вместо того чтобы удержать сумму гарантийного взноса, подписала соглашение о возврате. Перед заключением первоначальной сделки обязательно нужно было обратиться к профессиональному юристу, - отмечает ведущий юрисконсульт, эксперт "Круглого стола финансовых директоров" Дмитрий Водчиц. - Планировался или нет изначально захват имущества, точно сказать невозможно". По мнению Сергея Казакова из юридической компании "Самета", в предварительном соглашении недостаточно верно были сформулированы условия. "Это либо недоработка продавца, либо хитрость покупателя", - полагает юрист. Воденникова продолжает утверждать, что ее пытаются лишить собственности, но готова к переговорам.

Условия компромисса?

"Нам с самого начала хотелось договориться, чтобы не давить на них, - говорит Дмитрий Военчер. - Но это очень сложные люди, которые не верят даже сами себе". По его словам, "Бизнес Маркет" хочет поскорее "закрыть" эту историю, предложив "в обмен на оставшийся участок с частью дома забыть долги, плюс еще денежная компенсация в размере $500 000". Тем более что все суды Воденниковыми проиграны. Вот только совпадут ли финансовые требования Воденниковых с предложением "Бизнес Маркета"?

---