Дом с «умной» начинкой
За несколько лет в риэлтерский язык прочно вошел новый термин – «интеллектуальное здание»). Интеллектуальность уже «присвоена» десяткам функционирующих и строящихся жилых и офисных зданий. Несмотря на противоречивые мнения о целесообразности вложений в «интеллект», этот сегмент рынка продолжает развиваться. В подтверждение этому – прошедшая на днях в Гостином дворе выставка Hi-Tech House 2003.
По мнению Олега Мышкина, директора департамента офисной недвижимости и инвестиций ColliersInternational, «большинство недавно построенных в Москве зданий класса А можно отнести к интеллектуальным зданиям (ИЗ)». Учитывая постоянно увеличивающуюся конкуренцию на рынке и растущие ожидания со стороны арендаторов, все опытные девелоперы оснащают строящиеся объекты класса А автоматизированными системами управления зданиями, которые включают в себя энергосберегающие системы, профессиональную систему противопожарной безопасности, систему охраны и доступа в здание. «Можно с уверенностью сказать, что такие здания, как BoulevardRingOfficeBuilding на Чистопрудном бульваре, проект компании «Энка» в «Москва-Сити», «Кантри-Парк» и многие другие будут оборудованы такими системами», – говорит Мышкин. Исполнительный директор «Стайлз энд Рябокобылко» Сергей Рябокобылко добавляет в качестве примеров строящихся интеллектуальных зданий бизнес-центр «Дукат Плейс III» и бизнес-парк «Крылатские холмы». Стоит отметить, что немало объектов недвижимости уже позиционируют себя как интеллектуальные: «Палаты Муравьевых» на Новой Остоженке, комплекс «Дубининское», Московский международный дом музыки, «Берлинский дом», Конгресс-центр МПС РФ, «Башня на Павелецкой», аэропорт Домодедово, спортивный комплекс OlympicStar, «Аврора бизнес-парк», административные здания ЛУКОЙЛа, «Газпрома», Сбербанка, пятизвездочные отели «Мариотт», «Балчуг Кемпински», «Шератон Палас», «Метрополь», «Националь», офис риэлтерского управления строительного концерна «Крост». Что касается интеллектуальных жилых зданий, то многие фирмы из коммерческих соображений и из соображений безопасности не дают информацию о системах, инсталлированных внутри таких квартир и домов. По мнению руководителя отдела продаж элитных новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Ларисы Кулагиной, в основном «умное» жилье находится в Подмосковье.
Что такое интеллектуальное здание
Интеллектуальная инфраструктура значительно увеличивает инвестиционную привлекательность строительства. «Внешне интеллектуальное здание ничем не отличается от обычного дома. На первый взгляд отличия видны только в стоимости строительства или аренды, которая выше на 10 – 15%», – говорит аналитик группы компаний «Конти» Антон Увакин. Поэтому неискушенному и консервативному российскому клиенту приходится объяснять, что такое интеллектуальное здание и почему его строительство и аренда дороже.
В соответствии с международными стандартами, для того чтобы здание можно было назвать «интеллектуальным», в нем должно функционировать порядка трех десятков различных систем, в том числе: системы управления лифтами, вентиляцией, кондиционированием, энергопитанием, подачей холодной и горячей воды, контролем доступа, телефонной связью, доступом в Интернет, локальной сетью и др. В общих чертах это можно описать так: компьютерная система, которая самостоятельно собирает информацию о температуре, влажности, о состоянии воздуха, об уровне освещенности и других параметрах состояния окружающей среды и микроклимата в помещении и посылает управляющие сигналы инженерному оборудованию, которое корректирует текущее состояние. Например, при пожаре автоматика отключит вентиляцию и кондиционеры, повернет камеры видеонаблюдения к очагу возгорания, включит системы пожаротушения и дымоудаления, при протечке или прорыве водопроводных или газовых труб глобальные системы должны отключать поврежденные участки. В пустых помещениях должен выключаться свет и снижаться интенсивность вентиляции. Система управления способна согласовывать работу инженерных систем, оценивая состояние сенсоров, датчиков, отрабатывая команды с пультов управления в зависимости от времени суток, времени года и т.п.
При наличии соответствующих технических характеристик интеллектуальными могут быть названы любые объекты: гостиницы, торговые центры, производственные и жилые помещения. По мнению генерального директора компании – разработчика «умных» домов CatInstall Анатолия Стуканова, для каждого типа здания будут более важны те или иные функции. Например, для офисного здания или торгового центра на первом месте – системы безопасности и экономия общих затрат на обслуживание и эксплуатацию, для жилого помещения – комфорт и престиж дома или квартиры.
К числу основных средств и систем обеспечения интеллектуальных зданий относятся:
· локальная вычислительная сеть
· средства доступа к глобальной корпоративной сети или в Интернет
· программные и аппаратные средства защиты информации, офисная телефония
· охранная и пожарная сигнализации
· системы ограничения доступа в помещения
· управлениеклиматом (HVAC – Heating, Ventilation & Air Conditioning)
· внутреннее видеонаблюдение (CCTV – Closed Circuit TeleVision)
· контроль освещения и использования электроэнергии и коммунальных ресурсов
Интеллектуальное здание обеспечивает:
· снижение платежей за электроэнергию
· снижение энергопотребления
· повышение надежности функционирования оборудования
· снижение расхода материалов
· повышение производительности труда
· льготы по страхованию
· снижение стоимости комплекса услуг на время всего жизненного цикла.
По мнению аналитика группы компаний «Конти» Антона Увакина в России на сегодняшний день как таковой общепринятой концепции интеллектуального здания не существует. В трактовке понятия стоит говорить о единой классификации требований, предъявляемых к интеллектуальным зданиям разного уровня оснащенности. В настоящее время многие российские компании применяют «интеллектуальные» технологии, но оптимальный пакет услуг ИЗ пока не создан. Некоторые компании используют термин «ИЗ» как коммерчески привлекательный брэнд, инсталлируя на объекте один или несколько атрибутов «интеллектуальности». И делают это успешно. Так, оснащение «интеллектом» каждого квадратного метра здания класса А (высшая категория для офисных комплексов) повышает его стоимость на 25 – 35%. «Цена квадратного метра жилья, оборудованного «интеллектуальной» системой управления, на 20% выше стоимости «неинтеллектуального» помещения, и разница в цене будет только увеличиваться», – говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании Blackwood. Но «умные» системы увеличивают рентабельность здания при продаже или сдаче в аренду на 40 – 60%. Например, в Покровском-Глебове, построенном группой компаний «Конти», используется система автоматической диспетчеризации дома, что является составляющей ИЗ.
Однако все объекты, частично оснащенные «умной» начинкой, имеют право позиционировать себя как интеллектуальные, так как стандартов по интеллектуальным зданиям на сегодняшний день в России просто не существует. По словам Антона Увакина, отсутствие стандартов ИЗ приводит к тому, что каждый производитель создает замкнутую систему оборудования, ориентированного только на его брэнд. Это создает зависимость клиента от управляющих компаний, которые зачастую работают как дочерние предприятия компаний – собственников ИЗ. Управляющий офисной недвижимостью «Капитал-групп» Кирилл Субботин считает, что внедрять интеллектуальные составляющие должен исключительно девелопер проекта. «Организация пространства (архитектура, планировка, освещенность и т.п.), качество исполнения проекта (строительные материалы, инженерные системы) – это как раз то, за что отвечает опытный девелопер-застройщик», – говорит Субботин.
Эксперты сошлись во мнении, что в России не изучен рынок оборудования для ИЗ, нет и долгосрочной аналитики по эксплуатации и надежности использования таких систем. «Но все эти вопросы находятся в стадии изучения и проработки, и в ближайшее время они будут уточнены и будут приняты единые стандарты», – оптимистично заявляет Антон Увакин. Пока же девелоперы проектов российских интеллектуальных зданий пользуются иностранными стандартами. По мнению директора департамента офисной недвижимости и инвестиций ColliersInternational Олега Мышкина, на сегодняшний день самое широкое распространение получили два стандарта: BACNet и LonWorks. Стандарт BACNet (Building Automation Control Networks) уже несколько лет является национальным стандартом США. В Европе все большую популярность приобретает технология LonWorks на базе протокола LonTalk. Кстати, BACNet поддерживает протокол LonTalk, что говорит о достаточно сильной позиции LonWorks и в США. «Что касается нашей страны, то здесь ситуация близка к европейской: наиболее «прижившимся» стандартом стал LonWorks», – говорит Мышкин.
«Умный» дом для жилья
Если спрос на офисные ИЗ подстегивается дефицитом на коммерческую недвижимость класса А, повышением тарифов на электроэнергию, то в жилом секторе главную роль при оснащении дома или квартиры интеллектом играет престиж. Большинство заказчиков интеллектуальных систем для жилья – это физические лица. По словам менеджера отдела городской недвижимости компании SohoRealty Алены Бригадновой, лучшими домами с возможностью установки системы «умный дом» в квартиры являются «Времена года», Молочный пер., д. 1, Бутиковский пер., д. 5, «Патриарх», «Венский дом». Лариса Кулагина из «МИЭЛЬ-Недвижимости» добавила лишь два адреса: Старомонетный пер., д. 18, и 2-я Фрунзенская ул., д. 12. Большинство экспертов считают, что интеллектуальной начинкой чаще оснащают не квартиру, а дом – например, загородный коттедж. Поэтому в основном «умные» дома находятся в Подмосковье. По словам Ларисы Кулагиной, услуги компании – инсталлятора «интеллектуальной» квартиры обходятся клиенту не менее чем в $35 000, а некоторые клиенты готовы потратить на «вразумление» жилища более $100 000. Оснащение «умом» загородного дома обходится в несколько сотен тысяч долларов. Основные преимущества «умного» жилья, по мнению генерального директора CatInstall Анатолия Стуканова, заключаются в удобстве использования системы независимо от возраста и подготовки хозяев. В жилом пространстве практически нет границ для творчества, все определяется фантазией клиента и возможностями проектировщика и инсталлятора. Причем при одном и том же наборе оборудования разница в цене может быть ощутимой. Скажем, клиент хочет организовать определенную реакцию на приход тех или иных людей в дом – например, детей из школы. В каждом случае может активироваться либо блокироваться включение каких-либо электроприборов, автоматически воспроизводится аудио- или видеопослание, адресованное именно тем, кому это необходимо. А если ребенок остался дома один, то приборы, которыми ему нельзя пользоваться (электроплита, кухонный комбайн), будут отключены. Или же клиент хочет полностью контролировать происходящее в доме через Интернет или мобильный телефон.
Горе от ума
Стоимость ИЗ в сравнении с обычным зданием фактически определяется дополнительными затратами на системы управления инженерным оборудованием здания и их проектированием. Все остальные расходы сопоставимы с расходами для обычного здания. По мнению экспертов, если подсчитать сэкономленные ресурсы и сравнить их стоимость с вложениями в «интеллект», получается, что к тому времени, когда окупаются обычные коммерческие здания (3 – 7 лет), затраты на «интеллект» окупаются, в свою очередь, за счет экономии энергетических, информационных и человеческих ресурсов.
Однако есть и другая точка зрения. Несмотря на преимущества, интеллектуальная система всегда стоит дорого, поэтому ее нельзя воспринимать как экономию денег. По мнению Анатолия Стуканова, перспективная экономия увеличивает срок окупаемости объекта. В других странах в отличие от России подобные проекты осуществляются исключительно на кредитные средства. «Главное в идеологии интеллектуального здания – экономия электроэнергии, топлива для котельных, зарплаты обслуживающего персонала. Дело в том, что в России в отличие от Европы сравнительно низкие цены на тепло, воду и электроэнергию, невысокие зарплаты обслуживающего персонала и очень высокая стоимость кредитных ресурсов», – говорит Лариса Кулагина. Помимо объективных финансовых причин появлению ИЗ препятствуют еще и ментальные установки: мол, «умный» дом крайне сложен в управлении. По словам Алены Бригадновой, на сегодняшний день «возможность сделать квартиру интеллектуальной» воспринимается клиентами скорее как игрушка». И хотя некоторые специалисты считают, что ИЗ – это коммерческая уловка для привлечения инвесторов и арендаторов, спрос на ИЗ растет как у арендаторов, так и у заказчиков строительства. Многие фирмы внедряют в свои объекты интеллектуальные компоненты и разрабатывают единый стандарт для строительства ИЗ. Эксперты предсказывают скорое появление «коробочных предложений» для решения некоторых элементов для ИЗ от таких компаний, как Samsung или LG. «Возможно, тогда элементы «умного» дома станут менее дорогими. Пока что спрос на ИЗ в России – это скорее вопрос престижа, а не целесообразности», – считает Анатолий Стуканов.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
