Дорогая моя столица: падение цен на недвижимость смпенилось ростом

Многомесячное падение цен на московском рынке недвижимости в последние недели внезапно сменилось пусть и незначительным, но ростом. Всего за месяц стоимость нового жилья в районах массовой застройки выросла на 9 - 11%. Одновременно поднялись цены и на жилье улучшенной планировки, сдаваемое столичным правительством и частными застройщиками. Риэлтеры пока не спешат делать оптимистические прогнозы, но даже самые осторожные из них признают: кризис, похоже, закончился.

Рост цен был во многом спровоцирован московским правительством, которое последовательно ведет политику повышения стоимости жилья. Отказавшись от оптовых продаж квартир и подняв цены на новостройки, сдаваемые департаментом внебюджетной политики и строительства, столичные власти фактически сократили предложение жилья на рынке. Спрос между тем, наоборот, вырос: позитивную роль сыграли благоприятная экономическая ситуация в стране и заметное оживление бизнеса в Москве. Цены неизбежно должны были пойти вверх - столичные власти лишь помогли этому процессу.

В каждом сегменте рынка скорости роста будут различными. Но уже сейчас очевидно, что самый значительный скачок продемонстрируют те направления, которые до сих пор были плохо разработаны девелоперами и риэлтерами. Уже сегодня темпы роста цен на жилье в ближнем Подмосковье и жилье улучшенной планировки несколько превышают среднестатистические.

Рынок жилья улучшенной планировки можно разделить на два сектора: типовое жилье с улучшенными характеристиками в домах новых серий (П-44Т, КОПЭ) и жилье, построенное по индивидуальным проектам. По словам директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ" Натальи Тихановской, сегодня разница в цене между двумя категориями жилья улучшенной планировки невелика и составляет всего $30 - 50. Но, по всем прогнозам, будущее за индивидуальными проектами. Многие строительные управления переходят от постройки стандартных "панелей" к индивидуальным проектам "монолит в кирпиче". Большая часть квартир улучшенной планировки продается на этапе закладки фундамента. "Обычно люди, проживающие в районе застройки, уже знают, когда начнется строительство, и готовы купить новое жилье, - говорит Наталья Тихановская. - А вот типовое жилье в основном продается, когда построено не менее двух третей дома".

К плюсам такого жилья относится и его расположение. По мнению первого заместителя генерального директора компании "МИАН" Ольги Кузнецовой, как правило, объекты точечной застройки располагаются недалеко от метро в районах с развитой инфраструктурой.

Определяющим фактором покупки более дорогих квартир становится возможность выбора района проживания. Все эксперты единодушны в одном: именно квартиры улучшенной планировки будут покупать представители среднего класса, которым не хватило денег на элитное жилье. Средняя цена жилья улучшенной планировки - от $600 до $800 за 1 кв. м. В дальнейшем цены повысятся примерно до $700 - $800 за 1 кв. м. Жилье, которое будет стоить дороже, относится уже к другой категории - это так называемое среднее элитное жилье (см. материал "Элитность средней руки"), для которого характерны совсем другие тенденции развития.

"Открытием 1999 года" многие девелоперы называют быстрое развитие ближнего Подмосковья (см. материал "Подмосковье окружает столицу"). Еще совсем недавно упоминание Мытищ или Реутова вызывало у нуждающегося в жилье ироническую улыбку. Сегодня же районы, примыкающие к МКАД с внешней стороны, вполне успешно конкурируют с Марьином и Бутовом. Именно за счет областных новостроек идет резкое расширение предложения в сегменте жилья массовой застройки.