Дорогие тайны
Рынок элитной недвижимости Москвы блефует. Отсутствие четкой классификации и отрицание неудачных проектов сделали термин «элитная» по отношению к недвижимости почти номинальным. Единственное, что продолжает характеризовать эксклюзивные дома Москвы, – это постоянно растущие цены.
«Элитные дома вырастают в московских переулочках стыдливо и застенчиво, прячась за еще не выкорчеванные старые купеческие лабазы и хрущевские развалюхи. Странное впечатление производят эти постройки: вокруг них стоит абсолютная пустота – ни старушек на лавочках, ни детей в песочнице, ни даже подростков с пивом. Слепые стеклопакеты с броней жалюзи, дорогостоящие замурованные двери, которые, кажется, никогда и не открывались», – так описала свою прогулку по историческому центру Москвы моя знакомая.
Эти впечатления точно характеризуют столичный рынок элитной недвижимости. Закрытый и обособленный, он живет своей жизнью. Если в сегментах жилья бизнес- и эконом-класса случается всякое – и стагнация цен, и неудачные проекты, то в сфере «элитки» всегда тишина и спокойствие. «Типовое жилье не имеет ничего общего с элитной недвижимостью, поэтому проводить какие-либо параллели с событиями на рынке жилья эконом- и бизнес-класса было бы ошибочно», – утверждает Алена Бригаднова, ведущий специалист компании Soho Realty. Однако это не совсем так. Провальные проекты есть и среди дорогих домов. Дело в том, что элитный сектор лучше других освоил рыночный инструмент, страхующий его от неудач, – высокие цены.
Цены в зените
Каждый год столичный рынок элитного жилья демонстрирует новые рекорды как ценового максимума, так и средней стоимости квадратного метра. «Первый показатель вырос с конца прошлого века примерно с $6000 до $12 000, то есть в два раза, а второй – с $1500 до $4000, то есть почти в три раза», – говорит Екатерина Тэйн, директор отдела элитной недвижимости компании KnightFrank. Средняя минимальная цифра за квадратный метр элитного жилья сейчас составляет $4800, средняя максимальная – $6800. По данным компании PennyLaneRealty, элитная квартира на Остоженке обходится покупателю от $6000 до $ 16 000 за кв.м, на Патриарших прудах – от $5000 до $ 10 000 за кв.м; на Арбате – $5000 – 10 000 за кв.м.; на Плющихе – $4000 – 8000 за кв.м и в Замоскворечье – $4000 – $9000 за кв.м. Например, пентхаус в элитной новостройке на пересечении Лаврушенского и Кадашевского переулков сегодня стоит $12 000 за кв. м. По данным компании Paul`sYard,в семи элитных новостройках цена квадратного метра превышает $10 000, доходя в некоторых объектах до $15 000 – 18 000 за кв. м.
За прошедший год цены на элитную недвижимость выросли на 21,5%. За первое полугодие 2004 года рост цен на элитную недвижимость составил около 10%. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, до конца текущего года рост цен составит не менее 15%. Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал», считает, что рост цен в 2004 году достигнет 25%.
Стремительно растущие цены подтверждают высокий спрос на элитную недвижимость Москвы, который по-прежнему превышает предложение. Неудачные или непродающиеся элитные квартиры никак не вписываются в эту идиллию. Тем не менее они существуют.
Скидка на кота в мешке
По мнению Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости PennyLaneRealty, на рынке по-настоящему элитного жилья нет откровенно неудачных квартир. Есть отдельные предложения, проигрывающие по некоторым параметрам – например, по видовым характеристикам или по планировочным решениям. Чаще всего это относится к низким этажам: там может быть темно, квартира может быть расположена над въездом в паркинг или окна упираются в стену. Специалисты компании Paul`sYard считают, что главная причина появления «элитного неликвида» – непрофессионализм девелоперов и неграмотные архитектурные решения. Если функционально необходимые составляющие дома приносятся в жертву внешнему виду, то квартиры получаются с планировочными упущениями или с так называемой фасадной архитектурой. «Например, окна первых этажей элитных новостроек в Лялином переулке, 17, и Страстном бульваре, 10, упираются в стену рядом стоящего дома. Понятно, что первые этажи этих домов неликвидны и продадутся только в случае, если попадется невзыскательный покупатель», – говорит Анна Миронова, директор по маркетингу компании Paul`sYard. Тем не менее такие квартиры всегда находят своих покупателей.
Негативные факторы могут лишь увеличить срок экспозиции объекта, но никак не уменьшить цену. В это время рынок продолжает расти и рыночная стоимость квартир стремительно увеличивается. Предусмотрительным застройщикам не приходится ни делать уступки покупателям, ни тратить деньги на дополнительную рекламу и маркетинг. «Мы не помним прецедентов, чтобы застройщики «сбрасывали» неудачные квартиры на рынок по достаточно низкой цене либо вкладывали значительные средства в маркетинг, так как эти компании, как правило, предусматривают значительный запас прочности и могут подождать», – говорит Зиминский.
По словам Константина Ковалева, чаще всего дисконт применяется на рынке элитного жилья в виде торга. «Здесь принято торговаться, однако такие «скидки» имеют скорее психологическое значение: $30 000 – 50 000 при стоимости квартиры в $1,5 млн», – говорит Ковалев. Для самого неудачного проекта скидки могут составлять до 10%. Риэлтеры не могут уценивать элитное жилье. Если в доме есть одна-две неудачные квартиры, то переводить их в более низкий класс нельзя, так как это негативно скажется на статусе всех других квартир в этом доме.
Получается, что «неликвидов» на рынке элитного жилья нет по определению. На фоне повышенного спроса и растущих цен эти площади также будут успешно реализованы. А застройщик, как правило, воспринимает непроданные площади как залоговую сумму.
Риэлтеры утверждают, что сейчас на рынке существует порядка десятка неудачных элитных объектов. По разным оценкам, это около 5 – 10% от всего числа элитных домов. В данный момент на рынке присутствует 733 квартиры в домах класса А и В. Это означает, что от 37 до 70 квартир стоимостью от $500 000 могут иметь проблемы с реализацией. Риэлтеры и застройщики, в свою очередь, отказываются называть адреса. Их можно понять: пока современный рынок создает все условия для продажи в том числе и провальных квартир.
Проблема «перестраховочной» переоценки объекта не единственная причина успешной реализации неудачных проектов на рынке столичной «элитки». Очень часто дорогая недвижимость позиционируется как элитная, одновременно такой не являясь.
Дорогая подмена
«Цены на элитную недвижимость и само понятие «элитная недвижимость» не предполагают безупречного строительства», – говорит Анна Миронова. Элитная недвижимость современной Москвы – это в первую очередь полная неразбериха в том, что же считать настоящей «элиткой». По словам Екатерины Тэйн, директора отдела элитной недвижимости компании KnightFrank, сегодня каждый застройщик позиционирует свой объект как эксклюзивный. Причем очень часто суть предлагаемых застройщиками классификаций элитного жилья состоит в том, чтобы отнести объекты к высшему классу. Такова, в частности, классификация, предлагаемая компанией «Дон-Строй». Большинство объектов этой компании на рынке принято относить к бизнес-классу. «Однако «Дон-Строй» называет все свое жилье элитным, а те объекты, которые на рынке называются «элитным жильем» (находятся в историческом центре города), согласно этой классификации относятся к классу де-люкс», – говорит Анна Подолянская ведущий аналитик компании «Домострой». Наконец, ряд компаний причисляют к «элитному жилью» свои пентхаусы, размещенные в домах бизнес-класса.
По словам Алены Бригадновой, растиражированность понятия «элитная квартира» и сильное различие между собой предложений, скрывающихся за этим ярлыком, привело к появлению квартир «де-люкс», стоимость которых и зашкаливает за $10 000 за 1 кв.м. «Было бы неправильно ставить знак равенства между «де-люкс» и «элитная», поскольку элитными называют слишком большое количество не заслуживающих такого определения объектов», – говорит Бригаднова.
Ситуация на московском рынке сложилась таким образом, что цены на объекты назначаются под стать названию, а не качественным характеристикам дома. Создается впечатление, что «элитные дома» в историческом центре Москвы и за его пределами принципиально отличаются лишь своими внешними размерами и ценовым уровнем.
В то время как застройщики и риэлтеры присваивают своим объектам высшую категорию и цены выше $10 000 за кв.м, максимальным спросом на рынке элитного жилья пользуются квартиры площадью 150 – 200 метров и стоимостью $5 000 – 7 000 за 1 кв. м. Таким образом, основная часть спроса остается неудовлетворенной. Однако такая ситуация не может продолжаться бесконечно.
По мере насыщения рынка количество неликвидов станет более заметным. Причем основным катализатором этого процесса станет усиливающееся недопонимание застройщиков относительно роли консультантов в предпроектной и проектной разработке объектов. «В настоящее время сложность состоит не в получении участка, а в его грамотной разработке, в то время как еще два года назад маркетинг в недвижимости не играл такой принципиальной роли, как сейчас», – утверждает Константин Ковалев.
Пока же неликвиды не давят на рынок, потому что их как бы нет. Впрочем, и сам сегмент «элитки» очень специфичен. «Важно принять во внимание, что в элитных объектах расчет стоимости квадратного метра идет не от себестоимости, а от рыночной стоимости квадратного метра. И пока ее диктуют застройщики, которые хотят видеть свой объект только элитным, риэлтеры будут вынуждены назначать такие высокие цены», – говорит Ковалев.
Сами участники рынка не скрывают, что на сегодняшний день термины «элитное жилье» и «элитная квартира» являются исключительно рекламными. «Человеку, живущему в доме бизнес-класса, нельзя отказывать в удовольствии называть свою квартиру элитной», – считает Алена Бригаднова.
Элитная география
Пока пальму первенства по ценам по-прежнему держит Остоженка. Основная причина высоких цен на Остоженке заключается отнюдь не в географическом положении, развитой инфраструктуре и близости к Кремлю и храму Христа Спасителя, хотя и это имеет достаточно большое значение. Наиболее весомым фактором при ценообразовании стало адекватное окружение. По словам Екатерины Тэйн, все жильцы дорогих домов на Остоженке принадлежат к одному социальному слою, что в сочетании с ограниченным количеством предложения сыграло роль катализатора взлета цен.
В случае с районом Хамовники именно социальное смешение не позволит в ближайшем будущем говорить об этом районе столицы как об элитном. Участники рынка считают, что после завершения реконструкции Остоженки элитное строительство переместится в районы Патриарших прудов, ул. Косыгина и, возможно, Китай-города.
Уже сейчас серьезные игроки проявляют повышенный интерес к Замоскворечью и Китай-городу. Это связано прежде всего с тем, что на Остоженке количество строительных площадок очень ограничено. В ближайшем будущем здесь будет построено около 10 домов, после чего всякое строительство в самом дорогом и престижном районе столицы прекратится. По оценкам отдела элитной недвижимости KnightFrank, процесс комплексной реконструкции района, включая работы по облагораживанию территории, завершится к 2007 – 2008 годам.
С точки зрения перспективности строительства одно из первых мест занимает район Плющихи. Это обусловлено несколькими факторами – начиная с исторических и заканчивая современными тенденциями. Уже сейчас здесь реализовано несколько достаточно удачных проектов, которые позволяют сохранить принцип «адекватности окружения», что выгодно отличает Плющиху от близлежащих Хамовников. Основными местами застройки являются площадки в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Саввинской набережной. Например, «Венский дом», расположенный по адресу: 1-й Неопалимовский пер., вл. 8–10, жилой комплекс «Три тополя», который расположен в 1-м Тружениковом пер., д. 8, жилой комплекс «Саввинское подворье» во 2-м Тружениковом пер., вл. 2. В целом на Плющихе в отличие от Хамовников уже есть из чего выбирать.
Фрунзенская набережная, пожалуй, первый район в столице, который громко заявил о себе как о месте проживания высших слоев общества. Однако транспортная загруженность района сдерживает рост стоимости жилья. Ценовая политика здесь варьируется в коридоре $3500 – 4500 за квадрат, хотя есть и исключения в виде надстроенных пентхаусов с собственным панорамным лифтом-градусником. Цена на такие объекты доходит до $8000 за кв.м.
Западное направление было традиционно престижным. Сегодня порядок цен даже на типовое жилье в Кунцеве существенно отличается от цен в других районах страны. Однако наиболее благоприятное для застройки Кунцево уже перегружено новым типовым жильем, а Кутузовский проспект для строительства «элитки» не подходит по причине шума и загазованности. Однако застройщики нашли выход из ситуации. Первый элитный комплекс появился по ул. Звенигородской, д. 8, к. 1–3, а также по адресу: Ермолаевский пер., д. 3 и д. 5. В ближайшее время завершится строительство интересного объекта, который получил название «Ближняя Дача».
Одно из самых приоритетных направлений развития рынка элитной недвижимости – это Замоскворечье, которое можно поделить на две части – западную и восточную. «Интересно, что, несмотря на примерно равные условия, здесь также срабатывает правило «вечно престижного Запада», – говорит Екатерина Тэйн. Квартиры в домах, расположенных в квадрате Софийская наб. – ул. Ордынка – Большой Толмачевский пер. – ул. Б. Полянка на порядок дороже, чем в остальной части района. Что касается особенностей строительства элитного жилья в Замоскворечье, то здесь будут преобладать малоэтажные дома с внутренним двориком. В ближайшей перспективе цены должны будут вырасти, но это произойдет только тогда, когда появится адекватное по уровню окружение. Специалисты отдела элитной недвижимости компании KnightFrank считают, что это произойдет в течение 3 – 5 лет.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
