Доступ к трубе
Подключение газа, электричества и воды становится головной болью почти каждого покупателя загородной недвижимости. Рутина и дороговизна – неотъемлемые атрибуты оснащения дачи благами цивилизации. Однако следование нескольким простым правилам сможет облегчить решение проблемы стоимостью в несколько тысяч долларов.
Через полгода после завершения строительства выяснилось, что к новому микрорайону Кутузовский подмосковного Одинцова строители забыли подвести коммуникации. В 200 000 кв. м жилья и объектов инфраструктуры не обнаружилось канализации и отопления, а электричество подавалось с помощью временных кабелей электропитания. Такая ситуация в Подмосковье не редкость. Пока домовладельцы Кутузовского бастуют, требуя от властей и застройщиков исправления недоделок, покупатели загородных домов стабильно получают «обременения» к новой недвижимости в виде подключения газа, воды и электричества.
Твердых правил по оснащению загородного участка благами цивилизации не существует. Кроме того, далеко не каждый продавец сообщает клиенту достоверные сведения о состоянии коммуникаций его потенциального владения. Проверить слова риэлтера зачастую очень сложно. Редкий покупатель имеет представление о том, как выглядит газораспределительный пункт (ГРП) и сможет обнаружить признаки водо- и энергоснабжения недвижимости. На пустом участке земли или в новом доме не включишь ни газ, ни свет, ни воду. Зачастую о масштабах «дополнительных работ» по подведению коммуникаций к своему земельному участку хозяева узнают только после покупки, когда получают «индивидуальные» расценки на подключение.
Чемодан без ручки
По словам руководителя отдела загородной недвижимости компании «Инком-недвижимость» Сергея Цывина, покупая загородный дом, клиент должен понимать, что ему придется «осуществить ряд мероприятий». В стандартном договоре купли-продажи коттеджа или участка обычно указано, что объект сдается с заведением воды и канализации (как правило, без разведения внутри дома), а по границе участка проходят электричество и газ. Формулировка «коммуникации проведены по границе» означает, что коммуникации «протянуты» только к периметру территории. «Вести их к дому приходится в 50% случаев. Это не проблема при условии, что подключение уже оплачено застройщиком», – говорит Алексей Войнич, начальник отдела маркетинга компании «Инком-недвижимость». Дело в том, что в понятие «подключение» входят не только «трубы и провода», но и так называемые «технические условия» (ТУ), выдаваемые местными сетями. Так что если дом продается с неоплаченным подключением, новому владельцу предстоят дополнительные расходы.
Формально покупатель приобретает участок земли или постройку. Коммуникации у продавца недвижимости он купить не может. Подведением электричества и воды обычно занимается эксплуатирующая компания (ЭК) застройщика. Это стандартная процедура. Например, ко всем домам поселков «Инком-недвижимости» канализация, вода и электричество подводится за счет компании. «Подключение газа владелец должен заказывать самостоятельно. Это законодательное требование», – отмечает Войнич. Только районные службы газа имеют право формировать проект врезки и смету подключения после того, как покупатель предоставит газовикам необходимые документы.
Однако в большинстве случаев за подключением «идти» никуда не надо. Если речь идет о централизованном коттеджном поселке, в первую очередь свои услуги предложит застройщик, точнее его ЭК. Выбор у покупателя есть в том случае, если у поселка несколько застройщиков. «Если куплен участок с «коммуникациями по границе», то платить придется подрядчику, который будет осуществлять прокладочные работы. За подключение, разработку технических условий – коммуникационным сетям», – комментирует Войнич. Поручение подключения застройщику – самый простой из всех возможных вариантов. «Однако, если вы покупаете земельный участок или дом на вторичном рынке, то, скорее всего, вам предложат «беспроблемное» подключение при условии вступления в товарищество собственников жилья поселка (ТСЖ) и оплаты денежного взноса, например, в несколько тысяч долларов», – говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость». Стоит быть готовым к тому, что это будет не единственный ваш платеж. Как правило, продавец уже имеет все разрешения на подключение коммуникаций от местных сетей. «Часто случается так, что владелец или управляющая компания уже оплатили подключение коммуникаций и теперь «возвращают» вложенные деньги. Как правило, заработать на подключении стараются больше, чем потратили», – считает Сайфутдинов.
От $1500 и так далее
Самое интересное начнется, когда вы попытаетесь выяснить, из чего складывается стоимость подведения коммуникаций к загородному дому. В службе «Мособлгаза» корреспонденту «Ко» наотрез отказались назвать даже базовые ставки газификации участка. Для того чтобы получить технические условия на подключение, «Ко» предложили привезти необходимые документы в один из филиалов «Мособлгаза», ждать ответа в течение месяца и только после объявить цену подключения. Смета будет зависеть от района, его освоенности, наличия вблизи земельного участка населенных пунктов с коммуникациями, состояния существующих сетей, от «проколов» дороги и т. д. Тем временем риэлтеры и застройщики оказались гораздо лучше осведомлены о расценках подключения коммуникаций к загородному жилью.
По данным компании «Инком-недвижимость», проводка газа с разрешением обойдется в сумму порядка $10 000. «Например, на участке в 35 – 40 соток стоимость подключения всех коммуникаций составит около $40 000 – 50 000, включая Интернет и телефон», – говорит Войнич. Цена подведения коммуникаций может зависеть от района и направления. Так, Ново-Рижское и Дмитровское шоссе обойдутся в $5 000 – 10 000, тогда как на Рублевке придется заплатить за подведение газа и электричества в разы больше. Застройщики объясняют такую разницу вполне логично. «Цена зависит от класса поселка. Гораздо дороже подключить к коммуникациям особняк, чем однокомнатный коттедж», – комментирует Сергей Касаткин, руководитель отдела продаж компании «Миэль-недвижимость». Эксперты компании Blackwood оперируют примерно такими же цифрами. По словам управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, проведение газа к загородному участку будет стоить $20 000 – 25 000.
Покупку дополнительных электрических мощностей придется оплатить отдельно только в случае, если жилец захочет увеличить мощность энергопотребления, например, устроить на участке бассейн с подогревом. Увеличение электрической мощности будет стоить $1300 – 2500 за кВт.
По словам экспертов, комиссия застройщика составляет примерно 10% от суммы подключения, остальное – это стоимость проекта и подведения, то есть деньги, которые идут специализированным организациям. По словам опытных дачников, стандартная схема подключения коммуникаций посредством общения с «Мособлгазом» занимает год и стоит гораздо меньше тех сумм, которые озвучивают посредники. Однако долгое ожидание и обивание порогов чиновничьих кабинетов устраивает далеко не всех, поэтому покупатели готовы платить больше. «Мини-проект газовой службы и подведение к дому стоит от $1500 до $3000. Остальная часть суммы идет в карман генподрядчику, застройщику, ТСЖ, ЭК и на взятки чиновникам, чтобы ускорить процесс. Поэтому тарифов на подключение не существует в природе», – объяснил «Ко» руководитель одной из крупных риэлтерских компаний.
Впрочем, некоторых клиентов не особо интересует состояние коммуникаций. «На фоне суммы сделки (от $300 000 за коттедж) плата в $10 000 не играет большой роли. Для некоторых особо важных или корпоративных клиентов компания-застройщик может подключить дом к коммуникациям со скидками или вовсе бесплатно», – отмечает Сергей Цывин.
Тем не менее эксперты приводят примеры из ряда вон выходящих случаев. Марина Маркарова рассказала историю о том, как прокладка 2,5 км коммуникаций для подключения земельного участка площадью более 3 га на Ильинском шоссе обошлась в сумму около $500 000. В этом случае стоимость подключения может оказаться выше стоимости всего участка вместе со строениями. Иногда случаются и просто уголовные истории. По рассказам риэлтеров, в одном из поселков на Волоколамском шоссе застройщик выдавал за ГРП пожарный бункер. Только после того, как в поселке продали все участки, выяснилось, что ГРП фальшивый. Через 2 года к поселку подвели газ.
Разведка перед боем
Чтобы не попасть впросак, Серей Цывин советует обратить внимание на формулировку «стоимость подключения будет определяться дополнительно». Необходимо сразу выяснить, входит ли подключение в стоимость недвижимости или оно будет оплачиваться отдельно. В этом случае лучше сразу оговорить цену подключения и зафиксировать эту цифру в договоре. Кроме того, эксперты советуют убедиться, что коммуникации действительно проходят так, как это описано в документе, самостоятельно изучить внутрипоселковые технические условия (ТУ) и проект на подключение. По словам Сергея Касаткина, ТУ на подключение лучше требовать у продавца или собственника. Несмотря на то, что современные поселки продаются с подведенными коммуникациями, затрат на подключение избежать не удастся. Главной причиной «дополнительных работ» по подключению застройщики в один голос называют забюрократизированность разрешительных процедур. Кроме того, когда дом сдается под чистовую отделку, газ нельзя подвести до тех пор, пока не станет ясно местоположение газового котла или плиты. То же самое касается воды и электричества, поэтому их подведение всегда будет «дополнительной услугой», стоимость и скорость предоставления которой зависит в том числе от застройщика.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
