Дураки и дороги
Шведская компания Centrum Utveckling, заложившая недавно первый камень в фундамент своего торгового центра в Калуге, собирается инвестировать около $300 млн в строительство еще 5 – 7 объектов по всей стране. Примечательно, что впервые компания анонсировала подобные планы еще в 2002 году, когда чуть было не достигла договоренностей с властями Ярославской области. «Мне не совсем понятно, почему иностранная компания собирается стартовать в России с региона. Там гораздо сложнее получить землю. В Москве рынок уже развит и есть сложившаяся система, все знают, к кому подходить и где платить деньги. В регионах все более запутанно, местному девелоперу получить землю и проще и дешевле – в городах с миллионным населением все друг друга знают», – говорит Юлия Никуличева, заместитель директора Jones Lang LaSalle.
Это одна из причин того, что заявки на статус межрегионального девелопера делали многие компании, но реализованных проектов по созданию ТЦ под управлением единого оператора в городах-миллионниках единицы. В Екатеринбурге достраивается второй объект «Парк Хаус» самарской компании «Время» (один уже открылся в Волгограде), московская группа DVI запустила первый торговый центр сети «Столица» в Перми. IKEA только на прошлой неделе начала строительство будущей «Меги» в Казани, хотя проработка городов-миллионников ведется уже давно.
«Землю в России приобрести трудно, – рассказывает Андерс Биннмур, заместитель гендиректора IKEA. – Невозможно найти хороший участок, отвечающий всем необходимым условиям, который администрация сразу была бы готова продать, и при этом не было бы каких-то проблем с экологами и прочими регуляторами». Во всех 13 городах, где побывали специалисты IKEA, они сталкивались с тем, что решающее влияние на переговоры оказывают местные выборы. Месяца за три до них вся активность прекращается, и возобновление разговора возможно только месяцев через 5 – 6 после их завершения.
По словам Юлии Никуличевой, строительство в регионе обходится девелоперам в сумму, сравнимую с московской сметой. При этом срок окупаемости проектов в регионах больше, поскольку арендные ставки как минимум на 30% ниже московских, платежеспособный спрос тоже отстает. Никуличева отмечает также, что под региональный проект сложнее привлекать финансирование.
По словам Александра Крупкина, директора департамента кредитования и инвестиций Импэксбанка, сотрудничающего с проектом «Парк Хаус», перспективы создания национальной сети ТЦ очевидны. Однако масштаб необходимых для ее создания инвестиций, экономическая и политическая нестабильность России и низкая капитализация российских компаний существенно затрудняют появление такой сети. «Устойчивость региональных проектов к неблагоприятным изменениям макроэкономического характера ниже, чем у столичных», – говорит Крупкин.
Как считает Никуличева, иностранным девелоперам строить в регионах может быть проще, чем московским, поскольку у них есть имя, опыт и длинные деньги.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
