Движущиеся компании

Московский рынок элитных офисов оживился. Многие компании планируют переезд в престижные бизнес-центры. Массовая миграция, по прогнозам риэлтеров, начнется весной. Рост спроса на офисы класса "A" может привести к увеличению арендных ставок.

Которые тут временные

Что было раньше - хороший бизнес или хорошие офисы? Конечно же бизнес, если речь идет о Москве.

До осени 1998 года арендаторам офисов класса "А" было тесновато. В восьми десятках столичных бизнес-центров, отвечающих стандартам этого класса, свободными оставались менее 10% площадей. Стабильно высокий спрос позволял собственникам удерживать арендные ставки на уровне $800 - 1200 за 1кв. м.

Потом пришел дефолт. Иностранные компании, основное "население" офисов класса "А" того времени, либо ушли с российского рынка, либо сократили штаты до минимума. На рынке дорогих офисов произошло "затоваривание".

По данным исследования, проведенного Американской торговой палатой в России в декабре прошлого года, объем сделок с коммерческой недвижимостью сократился по отношению к началу 1998 года втрое. В результате в первом полугодии 1999 года в Москве пустовало более 150 тыс. кв. м офисов класса "A".

Владельцы офисных центров оказались в неприятной ситуации. Чтобы спасти положение, они начали охотиться на арендаторов и всячески заманивать их в свои благоустроенные, компьютеризированные и телефонизированные апартаменты.

Для начала собственники бизнес-центров согласились сдавать офисы в аренду, не требуя предоплаты. Затем пересмотрели базовые ставки. Если до 17 августа 1998 года неотделанные площади сдавались по $700 за 1 кв. м и еще $300 - $500 арендаторы тратили на ремонт каждого метра, то после кризиса расходы на отделку стали включаться в базовый тариф.

Крупным арендаторам бизнес-центры начали предоставлять и дополнительную скидку - $100 с 1 кв. м. Случалось, арендодатели брали на себя и оплату коммунальных платежей.

Несмотря на эти уступки, арендаторы продолжали покидать высококлассные офисы, предпочитая им более дешевые. Снижение спроса спровоцировало дальнейшее падение арендных ставок. По данным консалтинговой компании Stiles&Riabokobylko, к лету 1999 года офисы в Москве подешевели в 1,5 - 2 раза. Так, базовая ставка годовой аренды помещений классов "А-1" и "A-2" установилась на отметке $550 - 600, а несколько устаревшие по мировым меркам офисы класса "A-3" сдаются по $450 - 500 за 1 кв. м. Для сравнения: базовая ставка аренды офисов класса "В" сейчас составляет $300 - 350 за 1 кв. м.

Такое положение вещей сохранялось на рынке до октября 1999 года.

Обратная дорога

Осенью прошлого года ситуация начала меняться. Российские компании, преодолевшие последствия кризиса, начали задумываться над улучшением своих жилищных условий. Многие стали вновь проявлять интерес к офисам международного класса, таким, как комплекс на Космодамианской набережной, на улице Белинского, Pushkin Plaza на Тверской, Olimpik Plaza на проспекте Мира, "Морской дом", "Парус", "Цэрит", "Зенит", центр "Усадьба", "Смоленский Пассаж", "Галерея "Актер".

Преимущества такой "репатриации" очевидны. Во-первых, при нынешней ценовой ситуации за "классность" не приходится много доплачивать. Во-вторых, можно дополнительно сэкономить 10%, если не обращаться к девелоперам, а брать офис в субаренду.

Готовность арендаторов к переезду в специализированные бизнес-центры свидетельствует также об изменении запросов российских бизнесменов. И, если хотите, о стабилизации рынка офисной недвижимости.

Ирина Гаазе, вице-президент АО "Москва-Сити": "Стоимость аренды офисов пару лет назад была явно завышена. Офисные здания, которые назывались стандартом "А" (по сути таких площадей в Москве гораздо меньше, чем принято считать) сдавались по $1000 за 1 кв. м. Теперь цены постепенно приводятся в порядок. До недавнего времени российские арендаторы снимали "стены". А иностранцев прежде всего интересует, какие в здании телекоммуникации, какой тариф с Северной Америкой, кто провайдер Интернета, что со столовой, есть ли фитнес-центр. Их не пугает, что за эксплуатацию smart building надо платить дополнительно. Сейчас и российские компании начинают понимать преимущества высококлассных офисов. К середине 2000 года спрос на них значительно вырастет".

Можно предположить, что скачок спроса спровоцирует и рост арендных ставок. Тем более что осенью 1999 года падение цен на офисы прекратилось, а в декабре квадратный метр даже подорожал на $20 - $50. Вопреки прогнозам специалистов, зимняя спячка в этом году закончилась вместе с новогодними праздниками. И уже 10 января рынок "взорвался" - количество обращений превысило декабрьские показатели на 50%.

Однако риэлтеры осторожны в оценках. Как считает Анатолий Марченко, эксперт отдела нежилых помещений агентства недвижимости "Миэль", сейчас потенциальные арендаторы скорее прощупывают рынок: реальных сделок мало, поэтому цены пока стабильны.

Не исключено, что потенциальные арендаторы перейдут от маркетинговых исследований к делу уже в самое ближайшее время. Их интерес подогревают предстоящие президентские выборы. Напомним, что сразу после выборов 1996 года цены на офисную недвижимость в Москве подскочили на 30 - 40%. Вероятно, многие захотят заключить договор долгосрочной аренды по сегодняшним ценам и таким образом обезопасить себя от возможного роста арендных ставок.

Безусловно, собственники зданий (как готовых, так и строящихся) также ждут повышения цен на офисную недвижимость класса "люкс".

Константин Попов, вице-президент Московской центральной биржи недвижимости (МЦБН): "Многие рассчитывают на то, что после выборов в Россию вернутся западные компании и ажиотажный спрос на высококлассные офисы приведет к резкому скачку цен. Но вряд ли это произойдет так быстро. К докризисному уровню цен мы вернемся через год-два. И только в том случае, если в России будут созданы условия, привлекательные для западных инвесторов".

Есть еще одно обстоятельство, которое может притормозить процесс роста цен на офисы класса "A". На сегодняшний день в Москве существует излишек таких площадей. По данным Stiles&Riabokobylko, в Москве сейчас не востребовано арендаторами 276 тыс. кв. м элитных офисных площадей. Прибавьте к этому офисные центры, которые будут сданы в эксплуатацию в этом году.

Дело в том, что посткризисное строительное затишье сменилось активным вводом новых бизнес-центров. Поговорим о них поподробнее.

"Ворота Москвы" и "Башня 2000"

Вот некоторые объекты, которые появятся на рынке в 2000 году.

Новое здание "Плотников" (4500 кв. м), строящееся на Сивцевом Вражке, - шестиэтажный особняк с двухэтажным подземным гаражом. На первом этаже планируется разместить элитный магазин и ресторан. Проектом управляет девелоперская компания Krest Development (ее предыдущий проект - бизнес-центр "Гоголевский,11"). Как нам сообщили в Krest Development, в офисном комплексе будут централизованная система управления зданием, автономная система вентиляции и кондиционирования, современная инженерная "начинка".

Практически готов (пока без внутренней отделки) бизнес-центр "Голутвинский двор" (соседствует с памятником Петру Первому). Общая площадь здания - 14 тыс. кв. м. Кроме традиционного набора (оптико-волоконная связь, скоростные лифты, климат-контроль, охрана, подземный гараж) в здании имеются два семиэтажных атриума, ресторан и кафетерий для персонала.

Завершаются строительные работы на улице Тимура Фрунзе. Бизнес-центр занимает 6100 кв. м. Потенциальные арендаторы могут занять как отдельные офисы, так и целый этаж (1100 кв. м). Стоимость аренды одного машино-места на подземной автостоянке составит $250 в месяц, а место на охраняемой парковке - $150 в месяц.

Еще в прошлом году московские архитекторы утвердили новый план застройки территории на въезде в Москву из аэропорта "Шереметьево". По плану на пересечении Головинского и Ленинградского шоссе будет построен офисно-жилой комплекс "Ворота Москвы" -- пять зданий общей площадью 50 тыс. кв. м. Кроме офисных помещений класса "A" здесь будут жилые апартаменты, спортивные залы, рестораны, магазины. Архитекторы решили сломать сложившийся стереотип (если деловой центр, то обязательно небоскребы) и отдали предпочтение пяти- и шестиэтажным зданиям. Общий объем инвестиций в проект "Ворота Москвы" составит $500 млн. Финансировать строительство будут западные инвесторы: достигнута соответствующая договоренность с компаниями Lend Lease и Chelverton Properties. Для реализации проекта они создали совместную компанию "Деловой парк". Ожидается, что первая очередь комплекса будет введена в эксплуатацию в конце текущего года. Уже сегодня у инвесторов есть заявки на аренду 8 тыс. кв. м офисных площадей нового комплекса.

Что касается размеров арендной платы, то владельцы новых комплексов предпочитают о ней не распространяться. Впрочем, они говорят, что каждому клиенту будет обеспечен индивидуальный подход. То есть торг уместен. Из неофициальных источников нам стало известно, что базовая арендная ставка установлена на отметке $700 за 1 кв. м. Но не исключено, что арендаторам удастся сбить цены до $550 - 600.

В бизнес-центре "Башня 2000", расположенном на территории "Москва-Сити", сейчас действуют такие арендные ставки: $290 - $400 в год за 1 кв. м в зависимости от этажа и вида из окна. Правда, это без учета отделки, НДС и эксплутационной ренты, которая составляет здесь $100. Минимальная площадь аренды - 150 кв. м. В апреле покупателями опционов на право аренды планируется предоставлять опционную премию - 30% от годовой арендной ставки. Будущие обитатели "Башни 2000" могут приобрести не только арендный, но и инвестиционный пакет. Минимальная квота для долевого инвестирования - один этаж; его инвестиционная стоимость - $2000 за метр. При этом в соответствии с распоряжением мэра Лужкова инвесторы будут получать не долю прибыли компании, а метры, строительство которых они профинансировали.

Таким образом, с вводом новых офисных центров ценовая ситуация на рынке вряд ли кардинально изменится. По прогнозам консалтинговой компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в этом году арендные ставки на офисы класса "A" вырастут, но не слишком сильно - где-то на 5% - 7%.

Это значит, что арендаторы, как и в прошлом году, могут рассчитывать на сговорчивость владельцев офисных зданий. У них есть как минимум полгода, чтобы арендовать помещение высокого качества по приемлемым ценам. Так же как и у покупателей нежилой недвижимости есть реальная возможность по хорошим ценам приобрести строящиеся или уже готовые помещения.