Дырка класса В

Ситуацию на офисном рынке можно обозначить предельно кратко – жуткая нехватка помещений. Те многочисленные новые объекты, которые интенсивно строились на протяжении нынешнего года, в основном относятся к классу А и вступят в строй не ранее начала 2002 года.

Между тем более скромных по характеристикам площадей не хватает катастрофически. Лишь очень немногие застройщики вовремя поняли, что этот сегмент может дать хорошие гарантированные доходы, и надо срочно формировать проекты. Один из примеров – компания «Алм Девелопмент», которая вовремя успела купить заводское здание в хорошем месте (метро «Менделеевская»), чтобы реконструировать его и сдать в аренду площади класса В. Результат, как говорится, налицо: реконструкция еще не завершена, а более половины из 8 тыс. кв. м площадей уже сданы в аренду.

Подобные проекты выгодны по нескольким причинам. Во-первых, на рынке появляется новое предложение дефицитного товара. Во-вторых, реконструкция подразумевает короткий инвестиционный цикл, что выгодно всем участникам процесса.

В какой-то мере появление подобных проектов в количестве, способном удовлетворить потребности рынка, тормозится консервативными взглядами собственников. Владельцы крупных объектов убеждены в том, что уж по $150 – 200 за кв. м в год они сдадут площади всегда – причем в любом состоянии. И действительно, найти сейчас офис даже по таким ставкам довольно трудно. Однако со временем потенциальные арендаторы начинают предъявлять к занимаемым площадям все более высокие требования. Иначе говоря, даже для небольшой, но успешной компании аренда дешевой площади в помещениях класса D и последующих букв латинского алфавита мыслима ровно до того времени, пока этим метрам не появится достойная альтернатива. Пусть даже более дорогая.

«Расхват» особняков

Как и офисы класса В, очень высоким спросом пользуются сейчас небольшие высококлассные особняки (площадью до 2000 кв. м). Такие объекты, едва появившись на рынке, сразу же сдаются в аренду либо продаются. Часто подобные строения предусматриваются при проектировании крупных офисных комплексов. Так, объект компании ИСТ на Якиманке включает в себя наряду с основным корпусом два особняка, которые выходят на красную линию улицы и по существу являются самостоятельными объектами.

Среди удачных проектов на рынке особняков можно назвать стройку компании «Трайлэнд Девелопмент». Некоторое время назад компания выкупила у старой типографии три дома на Новинском бульваре и получила права на их реконструкцию. Первое из строений (2000 кв. м) недавно при посредстве JLL было продано Институту Сервантеса. Надо полагать, что на два остальных здания (1500 и 1000 кв. м) тоже найдутся покупатели.

Примечательным в этом проекте является применение новой для российского рынка схемы build to suite. Она подразумевает заключение контракта на покупку здания, которое еще не построено. Это не финансирование стройки – когда подрядчиком выступает стабильная компания, она ограничивается сравнительно небольшим задатком и способна освоить строительство собственными силами.

Однако реализовать такую схему на отечественном рынке довольно сложно, поскольку она подразумевает четкую проработку всей юридической стороны проекта. Другими словами, строительная компания должна оформить право собственности на объект и иметь согласованный пакет исходно-разрешительной документации (в данном случае малые объекты – административные здания до 2000 кв. м – выгодны, поскольку при такой площади можно не делиться с городом).

Растущий спрос на особняки отражает увеличивающиеся потребности компаний в корпоративной недвижимости. Многие компании предпочитают обзавестись собственной штаб-квартирой, затраты на которую примерно равноценны двум – четырем годам аренды аналогичной недвижимости. Сегодня на рынке есть около десятка крупных заявок на административные здания, причем площади в этих заявках колеблются от 2 тыс. кв. м до 8 тыс. кв. м. Для московского рынка это весьма крупные сделки, а совокупный объем неудовлетворенного спроса – фактор, серьезно влияющий на столичный офисный рынок.

Опыты подсчета стульев

Еще одна проблема, с которой сталкиваются собственники площадей – отсутствие профессиональных управляющих компаний. Речь идет именно о полном комплексе услуг по недвижимости, включающем в себя консалтинг, посреднические операции, консалтинг по управлению и услуги по управлению. Компании, способные предложить весь этот перечень, можно пересчитать по пальцам. Это прежде всего работающие в Москве международные операторы рынка – такие, как Styles & Riabokobilko, JLL, Noble Gibbons, – а также ряд молодых компаний меньшего масштаба, которые хотят работать не хуже лидеров.

Работа с имущественным комплексом, как правило, начинается с инвентаризации и разработки концепции управления. Дело отнюдь не в том, что надо нанимать профессионалов рынка для подсчета дверей и форточек. Крупные объекты практически все без исключения обременены колоссальным количеством договоров аренды, которые далеко не всегда составлены в пользу собственника. Зачастую это происходит оттого, что владельцы комплексов в силу своей консервативности и нежелания платить комиссию риэлтерам, нанимают на небольшую зарплату временных сотрудников, которые и занимаются сдачей площадей. Естественно, не забывая о своем интересе.

Одним из результатов такого подхода к недвижимости является занижение ставок аренды. Часто встречается и несовпадение между площадью, записанной в договоре, и тем помещением, которое реально занимает арендатор. Однако бывают и более экзотические случаи. Например, некий собственник недвижимости выяснил, что одним из договоров не предусмотрено его расторжение в случае неуплаты аренды.

Специфика сегодняшней ситуации в том, что на рынке появляется все больше собственников, осознающих необходимость профессионального управления. Объясняется это просто – все, кто мог ухватиться за какую-то коммерческую недвижимость, уже успели это сделать. Более того, даже получили некие стабильные финансовые потоки. Но только сейчас они начинают понимать, что денег этих «хватает только на хлеб». Между тем эффективность использования такой недвижимости, если ею грамотно заняться, может оказаться на порядок выше.

В Москве достаточно крупных офисных объектов, уровень которых можно повысить. И через год-другой их владельцы могут стать на офисном рынке очень влиятельными игроками. Пока московский стройкомплекс ваяет миллионы квадратных метров жилья, в Москве завели бизнес многие международные девелоперские и строительные компании. Более того, они успели обрасти разного рода строительным хозяйством, простой которого крайне невыгоден. Таким образом, формируется потенциальная связка: красный директор, желающий подороже сдать площади после реконструкции, и иностранный девелопер, желающий произвести эту работу.