Эксплуатация жильцов
Участники рынка любят рассказывать в кулуарах, что зачастую коммунальные платежи с обитателей элитных домов приходится получать с помощью охраны. В отличие от Запада, в России крайне редки случаи, когда девелоперские структуры нанимают профессионалов для управления построенными зданиями, предпочитая заниматься этим вопросом самостоятельно. «В Германии управляющей компании жильцы доверяют не только эксплуатацию дома, но и решение всех вопросов по сдаче своих квартир в аренду, включая взимание платы и урегулирование любых проблем. Услуги таких фирм варьируются по стоимости от 20 до 25 евро с квартиры площадью 70 – 100 кв. м в месяц», – рассказывает директор EliteCenter Александр Дьяченко. В нашей стране бизнес по управлению недвижимостью находится еще в зачаточном состоянии – строительные компании в 90% случаев предпочитают создавать ТСЖ и «брать власть» над возведенными домами в свои руки со всеми вытекающими отсюда проблемами.
Частный выбор
Возникновение и развитие рынка управляющих компаний совпало с периодом активной застройки территории Москвы и Московской области в 1990-х гг. Как вспоминает гендиректор «Миэль-Новостройки» Марина Литинецкая, первые УК специализировались на обслуживании элитных домов, в то время как весь остальной жилой фонд находился в ведении ДЕЗов, РЭУ и ЖЭКов. «Эксплуатация дома на начальном этапе имеет свои особенности и сложности. Поскольку жильцы делают ремонт и заселяются постепенно, этот процесс может растянуться на 4–5 лет», – отмечает она. В это время велика вероятность возникновения неожиданных, порой аварийных ситуаций, а также обнаружения строительных недоделок. Их устранение и возложено на управляющую компанию. В результате вся полнота решений по эксплуатации новостроек принимается по инициативе застройщика. Дело в том, что в возводимых новостройках ТСЖ создается самим девелопером, и пока в доме не будет выкуплено как минимум 50% квартир, контроль над ТСЖ к жильцам не перейдет в любом случае. Таким образом, на момент сдачи дома в эксплуатацию вся полнота решений по выбору УК находится в руках ТСЖ, то есть фактически застройщика. По словам пресс-секретаря «Сити-XXI век» Сергея Лядова, чем больше домов находится в управлении УК, тем более обширным и богатым становится опыт «материнской» структуры в практическом применении – это важно для подготовки и реализации последующих инвестиционных проектов. В результате компания «Квартал» для обслуживания построенных домов организовала «Кварт-Сервис», Mirax Group открыла службу эксплуатации «Миракс Сервис», «Авгур Эстейт» – фирму «Управление по эксплуатации и ремонту», а «ДОН-Строй» создал «ДС Эксплуатация». «На сегодняшний день около 80% крупных девелоперов в качестве структурных подразделений имеют собственные управляющие компании», – констатирует директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Для создания собственных УК есть и весьма прозаические причины. По словам юриста Penny Lane Realty Сергея Поправки, во-первых, установленное в доме оборудование имеет гарантийный срок. В случае его поломок «карманная» УК всегда прикроет застройщика от праведного гнева жильцов. Во-вторых, по закону ТСЖ имеют налоговые льготы: они освобождены от уплаты НДС и налога на прибыль, при этом на УК, нанятую товариществом, эти льготы также распространяются. В-третьих, управляющая компания фактически может извлекать прибыль, передавая в аренду технические помещения или разрешая сторонним организациям размещать рекламу на фасадах дома. Кроме того, бывают случаи, когда УК требует от жильцов деньги еще до момента госрегистрации покупателями своего права собственности на приобретенное жилье.
Впрочем, на рынке имеются крупные девелоперские структуры, не ставшие создавать собственные УК, например ГК «Конти». «У нашей компании нет собственной УК», – заявил «Ко» руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. По его мнению, гораздо удобнее заключить договор непосредственно с поставщиком услуг, в том числе коммунальных. В таком случае ТСЖ делегируется ответственность за содержание территории, и уже оно подбирает УК по оказанию профильных услуг. Это может быть либо местный ДЕЗ, либо независимая фирма. Более того, в случае создания собственных УК, по словам Сергея Мигунова, зачастую при повышении платы за услуги уровень их оказания остается весьма низким, по меньшей мере не выше, чем при управлении ДЕЗом.
Реформа сверху
Частные управляющие компании традиционно противопоставляются государственным игрокам, в первую очередь упомянутым выше ДЕЗам. «По сути ДЕЗ – это наследие советского времени со всеми вытекающими осложнениями. Традиционно считается, что отличием такой организации являются пьяные электрики, но на самом деле это в первую очередь гигантские структуры с крайне непрозрачной системой расходования финансовых ресурсов», – рассказывает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По его словам, даже с учетом того, что жилец дома, обслуживаемого ДЕЗом, платит за коммунальные услуги около 2000 руб. в месяц, большой комплекс с тысячей квартир может принести 2 млн руб. в год. Если в управлении ДЕЗом таких объектов несколько, то речь идет уже о компании с оборотом в миллионы долларов. «При всем этом подобные структуры сохраняют антураж прошедшей эпохи, предоставляя своим сотрудникам возможность кормиться на местах за счет коррупционных схем», – добавляет Евгений Скоморовский. Следствием сложившейся ситуации является гигантская изношенность основных фондов, уже привлекшая внимание федеральных властей. Так, в ноябре 2010 г. президент РФ Дмитрий Медведев несколько раз высказался на эту тему, заявив, что даже при скромных средствах, выделяемых на жилищно-коммунальную сферу, наладить работу все-таки возможно.
Несмотря на это, тарифы на услуги ЖКХ регулярно повышаются. Так, в январе 2011-го представители Общества защиты прав потребителей обратились напрямую к мэру Москвы Сергею Собянину с просьбой спасти москвичей от незаконного повышения тарифов в сфере ЖКХ. Как говорится в заявлении общества, порядок ценообразования в этом сегменте в столичном регионе совершенно непонятен. В частности, по данным организации, у наблюдателей отсутствует информация, с чем связан рост тарифов ЖКХ на 20% в 2011 году. Более того, на базе этого общества возникло движение «Москвичи против нарушений в сфере ЖКХ», которое готово представлять интересы жителей в суде.
Оплата коммунальных услуг (проект «ДОН-Строй» на Маршала Бирюзова, д.31)
Техобслуживание и ремонт дома и прилегающей территории – 3467 руб.
Уборка, благоустройство – 3522 руб.
Охрана – 1816 руб.
Обслуживание лифтов – 670 руб.
Управленческие расходы – 1347 руб.
Общая сумма платежей – 16 800 рублей
Площадь квартиры ― 160 кв. м
Дорогая альтернатива
Всех этих сложностей при работе с частной УК возникать не должно, но на самом деле не все так просто. Основная особенность управляющей компании, принадлежащей девелоперу, – это цена ее услуг. По данным Александра Дьяченко, обычно стоимость услуг такой фирмы составляет $2 – 3 за кв. м в месяц без учета платы за электричество и воду – как правило, это оплачивается по счетчику. «В сегменте экономкласса стоимость услуг управляющей компании обходится сравнительно недорого – 1000–5000 руб. в месяц. Уровень эксплуатационных расходов в жилых комплексах бизнес-класса и элитных существенно выше – 5000–25 000 руб. и 15 000–50 000 руб. в месяц соответственно. Отдельная тема – эксплуатационные расходы эксклюзивных объектов (особняков и пентхаусов), они могут достигать $5000 и выше», – говорит Александр Зиминский.
Чтобы понять, из чего складывается такой тариф, можно обратиться к конкретному примеру. Так, тарифы «ДС Эксплуатация» на техническую эксплуатацию и обслуживание кв. м общей площади составляют от 78,5 руб. в зависимости от класса жилого комплекса и набора услуг. На сегодняшний день это одна из крупнейших частных компаний. Под ее управлением находится 24 ЖК общей площадью более 1,7 млн кв. м с многоуровневыми подземными парковками на более чем 9000 машино-мест. Как объяснили «Ко» в «ДС Эксплуатация», в стоимости обслуживания кв. м общей площади затраты на оплату коммунальных услуг составляют около 27%. В свою очередь расходы по управлению забирают еще примерно 7,1% в общей стоимости эксплуатационного и технического обслуживания, охрана добавляет еще приблизительно 14,5%, обслуживание сложной инженерной инфраструктуры – 26,6%. Еще около 25% составляют издержки на уборку жилого дома, прилегающей территории, благоустройство и озеленение. При этом УК предлагает собственных подрядчиков, оказывающих услуги, и зачастую их число довольно сложно увеличить. Например, жители дома на улице Маршала Бирюзова жаловались в беседе с «Ко», что им предлагают только одну компанию по предоставлению телефонии – «Комстар». В «ДС Эксплуатация» с обвинениями не согласны. «Подрядные организации на оказание таких узкоспециализированных услуг, как телефонизация, заходят на объект еще на этапе завершения строительства, поскольку для ввода дома в эксплуатацию необходима прокладка соответствующих коммуникаций и установка специального оборудования», – объясняет гендиректор «ДС Эксплуатация» Игорь Щуров. По его словам, если жильцов не устраивает качество или объем предоставляемых подрядчиком услуг, они могут обратиться в УК с просьбой предоставить альтернативные предложения.
Стоимость услуг управляющих компаний
Экономкласс: 1–5 тыс. руб. в месяц
Бизнес-класс: 5–25 тыс. руб. в месяц
Элитная недвижимость: 15–50 тыс. руб. в месяц
Пентхаусы: от 150 тыс. руб. в месяц
Источник: Penny Lane Realty
«Лифт ездит по квартире»
По утверждениям экспертов, сотрудничество жильцов с частной УК нередко приводит к серьезным конфликтам. В частности, по данным источника «Ко», жители дома компании «ДОН-Строй» на улице Маршала Бирюзова неоднократно жаловались девелоперу на качество работы управляющей организации. «Управляющая компания экономит даже на вибро- и звукоизоляции лифтовых шахт. Мы приглашали специалистов по измерению уровня шума, выяснилось, что превышена ночная норма. Видимо, это объясняется тем, что компания использует технические этажи в качестве жилых», – сетует источник «Ко». В «ДОН-Строе» эти обвинении опровергают. «На технических этажах жилых комплексов квартиры не располагаются. Вероятно, имеются в виду существующие в ряде объектов жилые этажи с выделенными техническими зонами, однако они изолированы от квартир и не могут доставить жильцам неудобств», – заявили в пресс-службе девелопера. Но, по словам источника «Ко», «складывается впечатление, что лифт ездит по квартире».
При этом, в отличие от традиционных ДЕЗов, которые хотя бы пытаются как-то обосновать повышение тарифов, частные УК практически не ограничены в этом вопросе и не обязаны ни перед кем отчитываться. По сведениям источника «Ко», в том же объекте «ДОН-Строя» на улице Маршала Бирюзова с 1 января 2011 г. повысились тарифы – с 94 руб. за «квадрат» жилой площади до 103 руб., а содержание мест в подземном паркинге подорожало с 2185 руб. до 2450 руб. «в целях обеспечения дальнейшего качественного обслуживания, комфортного и безопасного проживания». Примечательно, что уборкой дома занимаются явно приезжие, которые и проживают на техническом этаже того же дома. На вопрос коменданту, почему это происходит, было сказано, что «персонал без проживания обходится «ДС Эксплуатация» дороже». На этаже стоят двухъярусные кровати и стиральная машина.
Подобный случай уже приводил однажды к судебному разбирательству. Так, в июле 2010-го московское УФАС РФ возбудило дело в отношении дочерней структуры ГК «ПИК» – «ПИК-Комфорт» по признакам нарушения антимонопольного законодательства. Поводом стало обращение жителей многоквартирного дома с жалобой на действия компании. По их данным, фирма устанавливала завышенные цены на оказание коммунальных услуг, ремонт и содержание дома. Выяснилось, что «ПИК-Комфорт» применяла разные тарифы для собственников квартир и тех, кто получил их по договору социального найма в счет выплаты доли города. Так, тариф на содержание и ремонт с лифтом без мусоропровода для нанимателя составлял 7,72 руб. за кв. м, а для будущего собственника квартиры – 31,51 руб. за кв. м. В результате компанию признали виновной и приговорили к штрафу. Более того, зачастую покупатели квартир на первичном рынке медлят с оформлением права собственности, чтобы не оплачивать услуги по эксплуатации. По закону взимать деньги до этого момента УК не вправе, что, однако, не останавливает многие частные фирмы и плата начисляется с момента заселения.
Стоимость проекта
Финансовые показатели управлюящих компаний не раскрываются. Однако с учетом того, что под управлением «ДС Эксплуатация» находится 1,7 млн кв. м при стоимости обслуживания от 78,5 руб. в месяц, оборот компаний такого уровня составляет как минимум $54 млн в год.
Отказ не засчитан
По идее, если жилец недоволен качеством сервиса, предусмотрена процедура отказа от услуг УК. «В соответствии с действующим законодательством собственники помещений могут принять решение о смене управляющей компании, однако на сегодняшний день таких прецедентов в обслуживаемых «ДС Эксплуатация» жилых комплексах не имеется», – отмечает Игорь Щуров. Однако он явно недоговаривает. В середине 2010 г. получил огласку случай, когда недовольные жители дома на Арбате, обслуживающегося компанией «ДОН-Строй», перестали платить по завышенным, по их мнению, тарифам. В итоге дело дошло до судебного разбирательства. Жильцы настаивают, что компания должна руководствоваться тарифами, установленными правительством Москвы, а в «ДС Эксплуатация» объясняют, что комплекс предоставляемых услуг значительно отличается от предложений традиционных ДЕЗов. Инициатива исходила от одного из жильцов, который в течение нескольких лет рассчитывал сумму своих платежей, исходя из стоимости услуг ЖКХ в столице. В результате его задолженность за год достигла более 188 000 руб. Позднее его поддержали другие жители дома. Этот случай далеко не единственный.
По словам Александра Дьяченко, также показателен в этом плане пример с ЖК «Золотые ключи – 2», где скандал жильцов с УК «Миракс Сервис» вылился в публичное разбирательство и возбуждение уголовных дел. В апреле 2010 г. компания объявила, что отказывается от управления этим объектом. К тому моменту задолженность ТСЖ перед нею достигла 12 млн руб., а в самой корпорации прошли обыски по поводу эффективности работы УК на этом объекте. Более того, против топ-менеджера, курировавшего это направление, – Максима Привезенцева было возбуждено уголовное дело по статье 160 УК РФ («Присвоение или растрата»), в настоящий момент уже переданное в суд. «Большинство скандалов случаются по причине элементарного жульничества УК. И путь решения здесь только один – дальнейшее активное развитие рынка профессиональных управляющих компаний», – уверен Александр Дьяченко. Более того, по данным экспертов, известны случаи передачи в аренду сторонним организациям помещений дома без ведома собственников, например в том же ЖК «Золотые ключи – 2». При этом полученные средства не идут на счет ТСЖ, а используются УК по своему усмотрению. Ведь все УК не прозрачны (см. справку). Как бы то ни было, на практике отказаться от управляющей компании не так просто. «Причиной тому могут послужить и противодействие застройщиков, и позиция правления ТСЖ, и пассивное поведение существенной части жильцов, а также условия договора с УК», – разъясняет Сергей Поправка. Чтобы отказаться от услуг УК, по закону предусмотрена как минимум процедура общего собрания собственников, однако многие комплексы бизнес-класса очень велики по площади и собрать половину жильцов невозможно, особенно с учетом того, что значительная часть квартир инвестиционная и принадлежит частным инвесторам.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
В 1831 году фермер Сайрус Маккормик показал соседям придуманную в его семье жатку. Со временем это изобретение стало заметным фактором развития экономики страны в целом. Понятно, впрочем, что ни о каких столь высоких целях сам Маккормик и не думал. История этого изобретателя лишний раз доказывает: целеустремленность частных предпринимателей и честная конкуренция – естественный двигатель модернизации.
На российский рынок мелкой бытовой и климатической техники выходит швейцарская дизайнерская марка Stadler Form. Планы компании весьма амбициозны – занять 7% сегмента электрических чайников и 5–7% – климатической техники. Для этого новому игроку придется как минимум потеснить Bosch.