Элитность средней руки

Наверное, не меньше половины предлагаемых к продаже квартир рекламные объявления относят к элитным. Начиная от панельного сарая за кольцевой дорогой и заканчивая клубными домами (где всего 8 - 10 квартир) в тихом центре. В каждом сегменте рынка жилья есть особый товар, который поспешно именуется "элитным". Однако самый широкий спектр элитных предложений приходится на вполне определенный уровень цен - примерно от $600 до $1500 за квадратный метр.

Это дома, явно не относящиеся к категории массового спроса. Но столь же явно они не вписываются и в параметры реального элитного - а проще сказать, самого дорогого - жилья, цены на которое колеблются в пределах $2000 - 3000 за метр.

Именно это жилье риэлтеры считают сегодня самым перспективным. Спрос на него постоянно растет, а предложение остается пока скудным и незначительным.

Московское башнеобразие

Самые заметные проекты подобного рода иногда называют "новорусскими башнями". К таковым относятся дома "Донстроя", завершенный наконец в минувшем сезоне корпус компании "Квартал 32-33", муниципальная стройка на улице Крылатские холмы, дома "Теско" на Малой Филевской, небоскреб "Ларса" на Можайском шоссе, комплекс ЗАО "Тема" в Кунцеве, строительство новых "высоток" компании "Конти". Всего строек 15 - 20. Расположены они в основном в западной, северо-западной и юго-западной частях Москвы. В этих районах довольно много богатой публики, не испытывающей желания ехать в центр.

Башнеобразная форма претендующих на элитность домов объясняется просто: застройщики хотят вытянуть из земельного участка максимальное количество метров жилья. Все остальные причины такой архитектуры зданий, которые называются самими компаниями: предоставление квартировладельцам панорамных видов Москвы, возрождение архитектурных традиций сталинских высоток, - риэлтерская беллетристика, рассчитанная на доверчивых журналистов и жен предпринимателей.

Масштабы возводимых зданий определяют и характер проблем, с которыми приходится сталкиваться застройщикам. Главные из них - обеспечение текущего финансирования и долгий срок реализации готового жилья.

В поисках покупателя

Любопытно, что в Москве так и не сложился круг риэлтерских фирм, работающих с полуэлитными домами. Для агентов, окучивающих самую дорогую публику, работа с этим сегментом рынка равносильна потере человеческого достоинства. А риэлтеры-массовики в элитных условиях оказываются не в своей тарелке.

В итоге застройщикам приходится продавать товар самостоятельно, для чего проектируются различные нюансы элитности домов. Как правило, компании идут по стандартному пути увеличения числа предлагаемых услуг. В их число обычно входят подземный гараж, центральное кондиционирование, охрана, детская площадка и пр.

Выбор места

Отдельная тема - поиск площадок под строительство. Prime location, или удачное месторасположение, является необходимым условием сегмента дорогой недвижимости. Для создания же полуэлитных домов подбираются участки хоть в принципе и пригодные для застройки, но отнюдь не всегда удачные.

К примеру, компания "Конти" построила дом на Рублевском шоссе точно напротив бензозаправки. "Донстрой" создал один из комплексов неподалеку от Курчатовского института (какая же элитность без реактора поблизости?), а другой объект той же компании - на Новом Арбате - страдает не самой удачной гидрогеологией. Иногда на площадках не продумано решение транспортных проблем. Например, остается загадкой, как в короткое время попасть в центр от стоящего на правой стороне Можайского шоссе дома компании "Ларс".

Городская элита

Отдельный класс предложений дорогого жилья - проекты, реализуемые департаментом внебюджетной политики строительства Москвы. Департамент ведет довольно активное строительство в центре города. Перечень адресов: Погорельский переулок, Даев переулок, улица Красина и т.д. Prime location налицо, как и элитное позиционирование проектов.

Однако даже эксклюзивное положение ДВП совсем не гарантирует соответствующего качества услуг. Одна из главных проблем элитных строек ДВП - качество и сроки строительства. К примеру, несмотря на существование целого управления, которое занимается координацией строительства, из 1,2 млн кв. м, которые намечалось сдать в 1999 году, реально было сдано меньше 1 млн. Задержки приходятся в основном на эксклюзивные дома на территории Центрального административного округа.

Другая проблема строек ДВП связана с содержанием домов. По словам агента, работающего с дорогой недвижимостью, "у Краснянского дома, конечно, элитные, но что это такое, когда дом еще не заселен, а в подъезде уже ни одной целой лампочки". В итоге дома от ДВП не попадают в верхний ценовой уровень. Доходит до парадоксов. В Трубниковском переулке строится дом из двух корпусов, один из которых принадлежит частному девелоперу, а другой - ДВП. У корпусов даже общий подземный гараж. Но цены на дом ДВП в итоге будут ниже.

Ускромненная элитность

Башни - главный, но далеко не единственный архитектурный тип предложения. В последние два года стали активно осуществляться иные проекты. При этом новые дома возводятся и в окраинных районах Москвы. Рассчитана эта недвижимость на местную состоятельную публику, которая стремится улучшить свои жилищные условия, не покидая привычного района. Из проектов подобного рода можно выделить комплекс кирпичных домов, строящихся неподалеку от метро "Первомайская", или дом, построенный Русским теннисным клубом в Лианозове. Подобные проекты выгодно отличаются от своих башенных собратьев тем, что на реализацию квартир в них тратится значительно меньше времени. При этом рентабельность строительства остается довольно высокой.