Элитный поворот. Высокобюджетная недвижимость: движение в тренде или собственный путь?
Фото: 123rf / Legion-Media
2023 год стал рекордным для всех сегментов недвижимости — продажи показали небывалый рост, как и ввод новых проектов. В массовом сегменте покупательская активность происходила в основном на первичном рынке и объяснялась боязнью не успеть взять ипотеку по льготной ставке. Высокий сегмент льготными программами почти не интересуется: не те суммы, но продажи тоже выросли и существенно. Однако причины, приведшие к такому результату, были иные.
Элитный рынок. Итоги и причины
Элитный рынок всегда стоит несколько в стороне от общих тенденций — он закрытый, инертный, тут крутятся большие деньги, и мотивы покупки обычно отличаются от «срочного решения квартирного вопроса». Прошлый год не стал исключением: рынок элитной недвижимости в обеих его ипостасях — первичной и вторичной, — как это обычно и бывает, отражал общий экономический фон в стране.
На первичном в I квартале 2023 года, по данным аналитиков консалтинговой компании NF Group, сохранялась тенденция снижения покупательской активности, начавшаяся еще в 2022‑м, — в целом невысокий спрос считается характерным для начала года, однако большее влияние все еще оказывали последствия геополитических потрясений. Но уже во II квартале 2023 года консультанты наблюдали постепенное возвращение к нормальным для рынка темпам продаж высокобюджетных квартир и апартаментов — фиксировался рост интереса к элитным новостройкам, в том числе со стороны инвесторов.
Во втором полугодии 2023 года спрос на элитную недвижимость стал еще выше — по-прежнему сохранялись обширные скидочные программы и специальные условия приобретения от застройщиков, а на вторичном рынке стал ощущаться дефицит качественного предложения, что позволило восстановить прежний уровень покупательской активности на первичном рынке. В результате, подсчитали в NF Group, по итогам 2023 года суммарное количество реализованных на первичном рынке квартир и апартаментов в элитном сегменте выросло на 58% по сравнению с результатом 2022 года и составило 1360 — чуть больше, чем в 2020‑м (+4%), но на 16% меньше, чем в рекордном 2021 году.
Изменения на вторичном рынке также шли в ногу с событиями на политической арене и в экономическом блоке. Рынок активно пополнялся новыми объектами на протяжении 2022 — первой половины 2023‑го на фоне отъезда некоторых собственников. Интерес покупателей тоже рос. Готовые квартиры в знаковых местах города, соответствующие текущим трендам на рынке элитного жилья, пользовались повышенным спросом.
«В 2023 году спрос на элитную недвижимость Москвы ощутимо возрос по сравнению с прошлым годом, при этом дорогие объекты стали чаще покупать для себя, чем для инвестиций, — рассказывает генеральный директор Kalinka Russia Алексей Чумалов. — При этом покупатели стали больше внимания обращать на „вторичку“ с готовой отделкой и мебелью, чтобы квартира уже была максимально готова к заселению. Фокус некоторых покупателей сместился с первичного рынка на вторичный. Их опасения приобретения лотов в строящихся комплексах вполне понятны — с нестабильной экономической ситуацией строительство может затянуться из-за подорожавших материалов или их отсутствия».
Ко второму полугодию 2023 года квартиры закончились, и число экспонируемых элитных квартир и апартаментов снизилось на 14%. По итогам года объем вторичного предложения опять вырос и оказался всего на 3% меньше, чем в конце прошлого года.
Впрочем, уверен эксперт АН Dream Realty Ерлан Ажибаев, точной статистики по объему предложения на вторичном и первичном рынках в элитном сегменте нет ни у кого. На рынке большой объем квартир продается застройщиками по договорам купли-продажи в сданных домах. Юридически их надо относить ко вторичному рынку, но фактически — это новые квартиры, в которых еще никто не жил. Плюс большой объем квартир в новых проектах продается по системе «закрытых» продаж, сложно оценить в моменте фактический остаток у застройщиков по этим проектам.
На вторичном рынке свои нюансы. «Очень часто одну и ту же квартиру в рекламных источниках публикуют несколько компаний. Я лично знаю примеры, когда на один лот приходится в моменте 19–20 объявлений. И это очень сильно искажает общую картину», — объясняет Ерлан Ажибаев.
На спрос по вторичке влияли и цены, которые, по данным Kalinka Ecosystem, на вторичном рынке на 15% ниже, чем на первичном. Но проблема даже не в подсчетах, считает эксперт, а в том, что качественных предложений — квартир в новых готовых домах с качественной и современной отделкой — по-прежнему очень не хватает.
Сохранение капитала
Если говорить про год в целом, суммарное число запросов на покупку элитного жилья на вторичном рынке, по подсчетам NF Group, за весь 2023‑й увеличилось на половину (+50%) по сравнению с 2022 годом. Одной из причин стало желание купить готовую для жизни квартиру. Как и на первичном рынке, для некоторых клиентов драйвером к покупке стало значительное желание сохранить средства.
Причины такого интереса к элитному рынку в целом партнер NF Group Андрей Соловьев видит в том, что недвижимость в высоком ценовом сегменте рассматривалась как менее рисковый вариант инвестиций на фоне волатильности курса валют, а главной целью выступало сохранение капитала. Кроме того, считает эксперт, элитный рынок давно зазаработал репутацию «тихой гавани» для «парковки денег».
По данным директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анны Раджабовой, это привело к тому, что в минувшем году средняя цена квадратного метра первичного жилья в элитном сегменте выросла на 9,7%, что превосходит темпы инфляции. Вторичный рынок вырос в цене еще больше. По данным Kalinka Ecosystem, средняя стоимость лота на вторичном элитном рынке по итогам года выросла на 23%.
А покупатели-то кто?
Сама по себе активность рынка только фон, на котором происходит самое интересное — смена покупательского состава. Как мы уже рассказали, «сброс» части квартир из-за геополитических особенностей 2022 года привел не к «завалу» рынка, а к повышенной активности покупателей. По мнению заместителя генерального директора по коммерческой деятельности ГК «БЭЛ Девелопмент» Сергея Абузярова, во многом это связано с возвратом капитала в страну. «После событий 2022 года стало очевидно, что для сохранения капитала необходимо его вкладывать, причем лучше всего делать это внутри страны. Недвижимость остается одним из наиболее надежных способов инвестиций — ее цена возрастает, а спрос не уменьшается», — говорит эксперт. Также среди причин — сложности с приобретением зарубежной недвижимости: сокращается число банков, имеющих возможность осуществлять SWIFT-переводы из России, банки-корреспонденты тщательнее стали проверять платежи из РФ и часто отказывают в транзакции, принимающая сторона боится вторичных санкций и с осторожностью продает недвижимость россиянам или вовсе отказывает.
«На российском рынке дорогого жилья „оседают“ те капиталы, которые при нормальной ситуации были бы инвестированы в жилую или коммерческую недвижимость в Европе и США. Это меняет парадигму инвестирования россиян, так как вложения на Западе одновременно давали сохранность и генерировали поток валютной выручки, а в России они больше рассматриваются теперь как долгосрочная сберегательная инвестиция», — говорит директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or) Екатерина Борисова.
Кроме того, считает Сергей Абузяров, из-за колебаний валютного курса цены на недвижимость, выраженные в долларах, значительно снизились: средняя стоимость одного квадратного метра элитной недвижимости в долларах в III квартале 2023 года была почти на 35% ниже, чем в том же периоде 2022‑го. Это привело к изменению предпочтений части потенциальных покупателей элитного жилья — многие из них активно продают приобретенную ранее недвижимость за границей, чтобы вложить деньги в российские объекты, особенно в Москве и Подмосковье. «Многие клиенты переориентировались с инвестиций в европейскую недвижимость, так как западные партнеры по политическим причинам продемонстрировали ненадежность в отношении вопроса неприкосновенности активов. ОАЭ остаются популярным направлением для российских покупателей, но все же большинство предпочитает московский рынок как самый понятный и прозрачный», — говорит Анна Раджабова.
Ситуация осложняется еще и тем, что участники рынка осознают, что большая денежная масса скопилась и внутри страны. По данным ЦБ, объем средств граждан на текущих счетах и депозитах по итогам 2023 года составляет рекордные 43,5 трлн рублей. «При том, что в 2023 году основной объем рублевых депозитов в России размещен на срок до одного года. Рано или поздно значимая часть этих денег придет на рынок недвижимости», — считает Ерлан Ажибаев.
Что касается социального статуса покупателей и их национальной принадлежности, то тут мало что поменялось. Основную долю покупателей элитной недвижимости составляют крупные российские бизнесмены, топ-менеджеры, политики, деятели культуры.
Есть и изменения. «Я могу смело утверждать, что сейчас происходит процесс частичного замещения клиентов в элитном классе. Определенная категория клиентов сейчас не живет в РФ и практически заморозила свою активность внутри нашей страны, но на смену этим людям пришли другие покупатели, которые ранее в силу разных причин не могли себе позволить или не хотели приобретать недвижимость в столице», — говорит Ерлан Аджибаев.
По оценке эксперта, сегодня более 40% покупателей в высокобюджетном сегменте в Москве — это покупатели из регионов РФ. «Как правило, это люди, у которых есть локальное производство в своем родном регионе, связанное с частно-государственным партнерством в разных сферах. По сути, эти люди — это представители региональной элиты», — говорит эксперт.
Покупают элитные объекты и представители новых бизнесов, связанных с ВПК. Плюс есть интерес к дорогой недвижимости Москвы у уроженцев Казахстана, Узбекистана и других стран Средней Азии. Риелторы рассказывают также о «случайных» покупателях-иностранцах.
В конце прошлого года была закрыта сделка на сумму в 320 млн рублей с гражданином КНР. Он купил себе квартиру на вторичном рынке. Есть примеры и на элитном загородном рынке — в прошлом году покупатели из Германии приобрели два дома на элитном западе области. Такие сделки пока единичны, но они есть.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
