"Эмерал" попал на "Динамо"

Старейшее спортобщество хочет на месте рынка построить молл и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, центром единоборств, роллерными и велосипедными дорожками. Объем инвестиций может составить $300 млн. Удивительно, но неудачный опыт реконструкции стадиона "Динамо" в Москве не остановил старейшее спортобщество, и оно намерено взяться за новый девелоперский проект. Впрочем, эксперты не исключают, что спортсмены являются просто промежуточным собственником.

Нехорошее место

Рынок "Эмерал" находился на 25-26-м км МКАД с внутренней стороны. Он появился в 1999 г., принадлежал братьям Симону и Алексею Юсуфовым и считался вторым по величине, после закрытого "Черкизона". Жители близлежащих районов Бирюлево Восточное, Люблино и Котельников не жаловали это место и создали общественное движение "Анти-Эмерал". На протяжении нескольких лет они просили власти своей управы закрыть проезд через рынок. На страничке в "Живом Журнале" антиэмераловцы сообщали, что через рынок идет контрабандный товар, высказывали опасения, что боевики могли провозить здесь взрывчатку и оружие, использовавшиеся при захвате заложников на Дубровке и взрыве домов в Гурьяново. Но реакции властей не было, хотя на "Эмерале" постоянно проживали множество нелегальных гастербайтеров из Средней Азии, а место получило славу "рынка рабов". Проезжая утром по МКАД, здесь, неподалеку от рынка, всегда можно было увидеть группы рабочих-мигрантов. Они обычно нанимались на низкоквалифицированные работы: на Каширке идет активное дачное и коттеджное строительство.

Сразу после закрытия Черкизовского рынка на "Эмерале" начали возводить новые складские помещения, а газеты стали муссировать слухи о том, что за братьями Юсуфовыми стоят два влиятельных предпринимателя с Кавказа - Год Нисанов и Зарах Илиев, совладельцы бывшего "Черкизона", ТРЦ "Европейский", экс-гостиницы "Украина" (ныне "Рэдиссон Роял") и других активов. Но Нисанов и Илиев опровергли эти слухи. Антиэмераловцы пожаловались в районную управу, они не хотели расширения торговой площадки. И кажется, добились своего: "Эмерал" закрыт. Правда, победа досталась вовсе не местным жителям.

Новый хозяин

"Эмерал" прекратил свое существование в конце 2010 г., практически сразу после его посещения мэром Москвы Сергеем Собяниным. Но одноименное общество с ограниченной ответственностью существует и по сей день ведет хозяйственную деятельность. Правда, из-за долгов у него сменились хозяева. В кризис, в 2009 г., братья Юсуфовы не смогли обслуживать кредиты, взятые в Связь-банке и Мосстройэкономбанке. Связь-банку "Эмерал" задолжал в совокупности около 800 млн руб. Этот банк также не справился с долговыми обязательствами, но российское правительство его решило спасти, поручив это госкорпорации "ВЭБ". А поскольку деньги Юсуфовы вернуть не могли, то кредиторы стали добиваться обращения взыскания на залоги. В 2011 г. в 9-м Арбитражном апелляционном суде Москвы банки сумели взыскать земельный участок в 272 970 кв. м, здание торгово-ярмарочного комплекса площадью 23 200 кв. м и павильон в 3700 кв. м.

Таким образом, вся недвижимость бывшего рынка "Эмерал" оказалась у ВЭБа. Вместе с ней Юсуфовы потеряли свой основной актив - права на многолетнюю аренду земли на 25-26-м км МКАД. Стоимость заложенной земли в ходе судебного процесса оценивалась в 2,3 млрд руб. Другой кредитор ООО "Эмерал" Мосстройэкономбанк добился через арбитраж только возврата кредита в 350 млн руб. и процентов на 69 млн руб. Земли он не получил.

Динамо-махина

Госкорпорация "ВЭБ", добившись права аренды участка на 28,4 га под рынком "Эмерал", в начале 2011 г. передала это предприятие под управление ВФСО "Динамо".

Об этом обществе нужно сказать особо. Оно считается спортивным клубом правоохранительных органов России. В попечительском совете общества заседают представители самых главных силовых структур: ФСБ, ФСО, СВР, Минюста, таможни, Счетной палаты, а сверх того, "Росатома" и ВТБ. Председателем общества считается руководитель Пограничной службы ФСБ РФ генерал Владимир Проничев. Так что можно предположить, что у менеджмента общества неплохие связи. Хотя почему именно "Динамо" стало собственником 76% уставного капитала ООО "Эмерал" и кто владеет остальными 24%, "Динамо" и ВЭБ не комментируют.

В крупной западной консалтинговой компании, занимающейся коммерческой недвижимостью, "Ко" сообщили, что в настоящее время один профильный девелопер интересуется "Эмералом". Переговоры пока на ранней стадии, поэтому стороны не раскрываются, но ВФСО "Динамо", скорее всего, останется промежуточным собственником, полагает источник "Ко". Потенциальным покупателем актива может стать Арас Агаларов, хозяин "Крокус Групп" и соседних с "Эмералом" торговых центров Vegas и "Твой дом": ему крайне невыгоден новый молл в соседях. Господин Агаларов сообщил "Ко" через своего помощника, что он не может комментировать ситуацию сейчас, поскольку чрезвычайно занят пуском объектов на острове Русский (для саммита АТЭС). Таким образом, он не стал отрицать своего возможного участия в покупке "Эмерала".

Не только спорт

Ради справедливости стоит отметить, что "Динамо" не впервой заниматься девелоперскими проектами. Спортивное общество, согласно уставу являющееся общественной организацией, главная цель которого - "создание условий для активного занятия спортом", уже засветилось на строительном рынке. На его счету реконструкция одноименных стадионов в Москве и Санкт-Петербурге. При этом по странному совпадению оба проекта динамовцы уступили банкам: московский - ВТБ, питерский - Газпромбанку (ГПБ). Именно поэтому есть основания предполагать, что и проект реконструкции "Эмерала" спортивное общество не станет доводить до конца. В 2006 г. спортобщество заняло у ВТБ $100 млн на подготовку проекта реконструкции стадиона "Динамо" в Москве и 1,06 млрд руб. и $100 млн - на содержание футбольного клуба "Динамо". Именно тогда для руководства девелоперскими проектами общества в "Динамо" пришел Юрий Исаев, известный банкир и чиновник, в разное время возглавлявший банк "Российский кредит", Импэксбанк и Российский банк развития, одно время бывший заместителем министра экономического развития и торговли, а впоследствии ставший депутатом Государственной думы. Но и заслуженный руководитель не смог противостоять кризису: в 2009 г. из-за дефолта по кредиту доля заемщика в компании-застройщике "ЗАО "УК "Динамо" снизилась до 25%+1 акция, а контроль - 75%-1 акция - перешел ВТБ. Кроме того, ВТБ получил и 74% акций футбольного клуба "Динамо (Москва)", ЗАО "ФК "Динамо (Москва)". В прессе появились утверждения, что ВТБ является фактическим хозяином "Динамо". Во всяком случае, глава банка Андрей Костин действительно входит в попечительский совет общества.

В настоящее время девелоперская "дочка" банка "ВТБ" ЗАО "ВТБ Арена Парк" занимается девелопментом стадиона и МФЦ "Петровский парк", а "Динамо" в ЗАО "ВТБ Арена" представляет депутат Юрий Исаев, осуществляющий управление активами спортобщества. Эксперты, близкие к спортобществу, считают, что Исаев, который ранее возглавлял дочерний банк ВЭБа - Российский банк развития, мог участвовать в реструктуризации долгов ООО "Эмерал" перед ВЭБом, и в итоге ВФСО получило в управление рынок. "Ко" связаться с Юрием Исаевым не удалось, а само спортобщество не комментирует ситуацию с рынком.

Второй крупный стадион "Динамо", в Санкт-Петербурге на Крестовском острове, будет реконструировать инвестиционная "дочка" ГПБ "Газпромбанк-Инвест", она стала инвестором проекта, но детали не разглашает. Прежняя концепция - два футбольных поля, десять теннисных кортов и крытый стадион - устарела. В "ГПБ-Инвест" "Ко" только сообщили, что здесь будет возводиться мультифункциональный комплекс. Пятно застройки - 17,5 га. Параметры МФЦ озвучат не раньше чем через год, когда проект войдет в стадию брокериджа коммерческих площадей.

Новая концепция

ООО "Эмерал", согласно первоначальным планам, должно было построить торговый центр и гостиницу на месте рынка еще в 2006-2008 гг. Распоряжение правительства Москвы об этом вышло в 2005 г., но Акт разрешенного использования участка, который, собственно, и позволяет начать строительные работы, появился лишь два года спустя, и поэтому к 2008 г. родилась только концепция МФЦ "Южный молл". Ее создала консалтинговая компания "Магазин магазинов". В составе мультифункционального торгового центра площадью 180 000 кв. м планировались торгово-развлекательный центр с "автомобильной деревней", гостиница и офисные здания. Архитектурную часть разработало английское бюро Chapman Taylor.

Известно, что новый девелопер изменил концепцию молла: площадь нового МФЦ увеличивается до 229 000 кв. м, помимо торгового центра, "Динамо" решило создать здесь большой спорткомплекс общей площадью в 10 000 "квадратов". В нем запланированы центр спортивных единоборств, универсальный спортивный зал для занятий мини-футболом, волейболом, баскетболом и другими игровыми видами спорта, бассейн на 25 м, роллерные и велосипедные дорожки, лыжная трасса. Разумеется, здесь будут работать тренеры и специалисты общества "Динамо". Общий объем инвестиций, по словам гендиректора ООО "Эмерал" Александра Грачева, составит около $300 млн, работы должны были начаться нынешней весной, а завершиться через 2,5-3 года.

По данным Москомархитектуры, ГПЗУ (градостроительные планы земельного участка; без этих документов невозможно начать строительство) были выданы девелоперу в ноябре прошлого года.

Эксперты по торговой недвижимости уверены, что новый молл на месте "Эмерала" не нужен, он окончательно остановит в пробках Каширское шоссе. "Рядом ритейл-парк "Твой дом" (60 000 кв. м) и ТРЦ Vegas (400 000 кв. м) Араса Агаларова", - замечает Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty. Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, считает, что местоположение у "Эмерала" значительно лучше, чем у ТРЦ Vegas, потому что он стоит прямо на Каширке.

Несуровый запрет

Судя по новому проекту, московские власти постепенно отказываются от политики жесткого табу на возведение торговых центров в Москве. Напомним, такие ограничения коснулись территории в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) и МКАД из-за высокой транспортной нагрузки на дороги в этих районах.

Однако фирма AMMA Development Михаила Зайца весной этого года получила разрешение на строительство МФЦ "Авиапарк" общей арендной площадью в 252 000 кв. м на месте бывшего аэродрома им. Фрунзе, на пересечении Ленинградского проспекта и ТТК. Здесь будет самый крупный молл в Европе с совокупной торговой площадью 236 000 кв. м. Стоит напомнить, что Ленинградский проспект еще до недавнего времени являлся самой проблемной трассой в Москве. Из-за сильной загруженности Ленинградки администрация Сергея Собянина отменила проект строительства подземного торгового центра в районе площади Белорусского вокзала, принадлежащий AFI Development Льва Леваева. Ранее мэр Юрий Лужков запретил возводить подземный торговый центр на Пушкинской площади. Эксперты удивляются, как господину Зайцу удалось получить разрешение на строительство.

МФЦ "Авиапарк" может оказаться не единственной стройкой, здесь по соседству, на Ходынке, компания "Ингеоком" планирует возвести торговый центр "Атриум" по схеме, аналогичной той, которая использовалась на Курском вокзале, - об этом сообщила газета "РБК daily". Тогда власти разрешили "Ингеокому" построить 103 500 кв. м коммерческих площадей, чтобы окупить вложения в подземный паркинг. Сейчас "Ингеоком" станет генподрядчиком первого участка Третьего пересадочного контура (ТПК) метро, который должен соединить существующие радиальные направления на расстоянии до 10 км от Кольцевой линии.

Теоретически мэр Собянин должен был бы отменить и проект МФЦ на месте рынка "Эмерал" вслед за его закрытием. Когда градоначальник осенью 2010 г. инспектировал Московскую кольцевую автодорогу, она напомнила ему забитую машинами проселочную дорогу. МКАД на сегодня действительно является самой загруженной трассой столицы, а стоящие рядом торговые центры лишь ухудшают транспортную ситуацию. Но рынки, проработавшие годами, имеют притягательную локацию для девелоперов, а значит, мэр им не указ, и на месте "Эмерала" скоро появится молл.

Подписывайтесь на нас:

Еще по теме

архив

Чистота содержания

Основы контентной стратегии.

архив

Договорная реальность

Партнерское соглашение: Как построить совместный бизнес на надежной основе.

архив

Небо без налогов

Правительство может обнулить ставку НДС при выполнении внутрироссийских воздушных перевозок. Премьер-министр Дмитрий Медведев поручил Минфину, Минтрансу и Минэкономразвития в течение двух недель провести анализ и представить в правительство согласованные предложения по этой теме.

архив

С "пластиком" отдыхать спокойнее

В преддверии летнего сезона отпусков Альфа-банк позаботился о своих клиентах - пользователях банковских карт. За всеми транзакциями "карточных" клиентов в банке следит компьютерный терминал, работу которого дублируют специалисты дирекции мониторинга электронного бизнеса банка.

архив

"Этюды оптимизма"

Как управлять энергией коллектива

посмотреть еще