Фундамент из русских денег: как россияне разогревают иностранный рынок жилья

Особенность русской ментальности — в любой непонятной ситуации вкладывать деньги в недвижимость. Каждый кризис мы наблюдаем одну и ту же картину — после короткого шокового затишья рынок жилья начинает бурлить. В этот раз поведенческая модель сработала та же. Правда, с очень серьезным отличием — теперь русские вкладываются в жилье не в России. С 2022 года наличие зарубежной недвижимости перестало быть признаком причастности к особой социальной страте — ее покупают все, у кого есть хоть какие-то деньги. 

Самыми популярными направлениями для покупки недвижимости россиянами в 2022 году стали Турция, Грузия и ОАЭ. Причиной тому эксперты называют открытость этих стран к внешним инвесторам, отсутствие заградительных препон и возможность получения вида на жительство. С осени начался и взлет Азии: на фоне рекордного спроса застройщики на Пхукете уже отказались от маркетинговых акций. Какие направления будут актуальны в ближайшие годы и как февральские землетрясения в Турции скорректируют спрос — в материале «Компании». 

Портрет покупателя

Релоцируясь за границу, россияне формируют там новые экономические центры. В 2022 году основными такими локациями стали Турция, ОАЭ и Грузия: именно в этих странах начал постепенно оседать экономически активный класс — от фрилансеров‑удаленщиков до миллионеров‑ рантье из России. Главными критериями выбора для них становились отсутствие проблем с открытием счета и покупкой жилья, получением ВНЖ, а иногда и гражданства.

Изменился и портрет российского покупателя: сегодня это не только владельцы крупных компаний, но и риелторы, айтишники, представители малого бизнеса. Часть из них живут сегодняшним днем и пока не знают, вернутся ли жить в Россию, а для части — вложения в зарубежную недвижимость всего лишь способ диверсификации портфеля.

Собственниками турецкой недвижимости в 2022 году становились россияне трудоспособного возраста, большинство из которых уже были знакомы со страной. Кто-то приезжал сюда на отдых, кто-то прилетал по делам, связанным с бизнесом, говорит Мария Румянцева, CEO онлайн-агентства недвижимости SAMPLE. С ее слов, в разговорах с соотечественниками никто однозначно не говорит о том, вернется ли он в РФ или сделает постоянным местом проживания Турцию. Покупка жилья часто рассматривается как оптимальное решение вопроса с проживанием в данный момент, при этом часть таких собственников продолжают посещать Россию и по возможности путешествовать по миру. «Это жизнь на два, а иногда и более дома», — объясняет эксперт.

Традиционно покупатели в Турции делятся на две категории: те, кто приобретает недвижимость для себя ради «дачи на побережье», и более осознанные инвесторы, вкладывающие деньги для сохранения и приумножения средств. Но если раньше это в основном были люди среднего возраста, то после февральских событий покупатель «помолодел», констатирует Юлия Донская, эксперт по зарубежной недвижимости. В этот круг, с ее слов, вошли IT-специалисты, представители малого бизнеса, риелторы, те, кто имеет возможность работать дистанционно, и просто иммигранты, надеющиеся начать в стране новую жизнь. В 2022‑м здесь стало много семей с детьми, чему благоприятствуют русскоговорящая среда и русские школы.

В ОАЭ основной поток покупателей недвижимости составляют люди в возрасте от 40 до 60 лет, говорит Марина Ганова, эксперт-брокер по недвижимости агентства Hive Network Real Estate. Чаще это жители Санкт-Петербурга и Москвы, реже — жители регионов. Бóльшая часть покупателей — мужчины (59%), на женщин приходится 8% покупок, на семейные пары — 33%. Все они являются собственниками бизнеса, либо занимают руководящие позиции в компаниях. При этом 42% покупателей приобретают недвижимость для собственной жизни, еще 36% — в качестве инвестиций для последующей перепродажи (флиппинга), 22% — для сдачи в аренду.

«На основе анализа данных по трансграничным переводам клиентов нашего банка (частных лиц) в 2022 году можно сделать вывод, что большинство премиальных клиентов в первом полугодии 2022 года проявляли интерес к приобретению недвижимости в Турции и ОАЭ», — сообщила Яна Граф, начальник ДО «Финансовый клуб» Санкт-Петербургского филиала ПАО «РосДорБанк». В случае с Турцией зачастую речь шла о нескольких объектах в категории готовое жилье, где один из них планировался для личного использования, остальные — для сдачи в аренду. В ОАЭ ситуация складывалась иначе: практически все сделки, с ее слов, можно было назвать инвестиционными, поскольку вложения осуществлялись в возводимые объекты на условиях долевого строительства. «Все приобретения вне зависимости от страны оценивались нашими клиентами как инвестирование свободных средств, еще один способ диверсификации портфеля. Даже в случае личного использования такая недвижимость не рассматривается в качестве основной. Центром жизни по-прежнему остается Россия», — подчеркнула представитель финансового учреждения.

Топ-3

В тройку самых популярных стран по спросу россиян на недвижимость в 2022 году вошли Турция (24% заявок на покупку), ОАЭ (11%) и Грузия (9%). Такую статистику журналу «Компания» предоставил международный брокер Tranio. Из этой троицы пока только Турция опубликовала официальные данные о количестве сделок иностранцев: по данным TUIK, граждане РФ приобрели в стране 16 432 объекта жилой недвижимости, что составляет 24% от всех сделок иностранцев на этом рынке.

Всего за 2022 год иностранцы купили в Турции 67 490 жилых объектов. Это на 15% больше, чем годом ранее, и максимум за всю историю наблюдений. Недвижимость в стране также активно приобретали граждане Ирака, Ирана и Германии. Все это отразилось на ценах: за год стоимость квадратного метра жилья в турецкой лире выросла на 164%, а в долларовом эквиваленте — на 91%.

В ОАЭ бóльшая часть зарубежных инвестиций в недвижимость пришлась на рынок Дубая. По данным местного Земельного департамента (DLD), в Эмирате в прошедшем году заключили 97 252 сделки по продаже жилой недвижимости. Ведомство пока не представило итоговую статистику в разрезе страны происхождения покупателей, но, по оценкам участников рынка, доля россиян среди покупателей жилья в Дубае в 2022 году составила порядка 15–20%.

К ноябрю средняя стоимость квадратного метра в Эмирате увеличилась на 20% к прошлому году, а к декабрю достигла значения в $5584.

В Грузии россияне с января по сентябрь купили 15 164 объекта недвижимости, в том числе 13 152 квартиры. По итогам года с учетом осеннего всплеска активности россиян количество покупок может превысить 20 тысяч. Квадратный метр в ноябре здесь стоил €1350 (+29% к аналогичному периоду 2021 года).

Среди других популярных у россиян направлений для инвестиций эксперты выделяют Испанию, Грецию, Таиланд и Кипр. Согласно отчету Кадастрового управления Испании, за девять месяцев 2022 года россияне приобрели в этой стране 738 объектов недвижимости. При этом цены на жилье в стране росли незначительно: с поправкой на инфляцию рост составил 3%, следует из отчета Банка Испании за первое полугодие.

Правительства Греции и Кипра пока не раскрыли официальных данных о сделках иностранцев с недвижимостью. Известно о планах греческих властей в 2023 году увеличить лимит инвестиций в недвижимость для заявки на «золотую визу»: с 250 до 500 тысяч. И это, вероятно, приведет к заметному повышению среднего бюджета сделок, прогнозируют в Tranio.

Схожая ситуация на Кипре, где для получения ВНЖ за инвестиции в недвижимость требуется сделать покупку от €300 тысяч — по данным брокера, именно такую сумму планировали вложить его клиенты в 2022 году.

Среди азиатских направлений у русскоязычных клиентов компании в прошлом году был востребован Таиланд, на долю которого пришлось 5,7% заявок. Власти страны тоже отметили активность инвесторов из России: по данным Правительственного жилищного банка (Government Housing Bank), за девять месяцев россияне приобрели в Таиланде 430 объектов жилой недвижимости. Строчку первенства по числу покупателей здесь занял Китай, а граждане РФ оказались на втором месте.

И если в предыдущие годы россияне активно инвестировали в недвижимость в Паттайе, то к концу 2022 года наиболее востребованным регионом стал Пхукет. Средняя стоимость «квадрата» здесь по итогам третьего квартала составила €1900, годовой прирост цен — 4,2%.

В целом спрос россиян на зарубежную недвижимость в 2022 году вырос в 2,3 раза, говорит Сергей Сорп, управляющий партнер SORP Group. Наибольший рост, по его оценкам, наблюдался в марте и сентябре. Значительная часть россиян выбирала страны с открытыми границами и возможностью получения ВНЖ или гражданства (64% от общего объема сделок в компании), остальные приобретали жилье для собственного проживания, а также в инвестиционных целях.

По словам генерального директора и основателя компании Welcome 24 Михаила Клименкова, в прошлом году произошел четырехкратный рост спроса на недвижимость в ОАЭ (Эмират Дубай), Грузии и Казахстане. Прирост российской диаспоры здесь наблюдался пропорционально спросу на жилье.

Исключением стали соседние с Российской Федерацией локации, на которые пришлась импульсная миграция, а также перевод российских офисов международных компаний за рубеж. Такие случаи в первую очередь вызвали взлет рынка аренды. Так, например, в Узбекистане стоимость съемного жилья за год выросла почти на 34%. Средние цены на вторичном рынке жилья в стране за год поднялись на 16,5%, а в Ташкенте — на 24%.

Спрос на аренду недвижимости в Грузии и Казахстане со второй половины 2022 года вырос в десять раз, а в октябре увеличился в 24 раза, делятся статистикой агентства. И этим, конечно, пользовались лендлорды: цены на аренду в этих странах росли более чем на 50%, а в отдельных случаях и в два-три раза.

Со слов Антона Агапова, директора по развитию сети апарт-отелей YE’S, спрос на сервисные апартаменты в Казахстане в прошлом году увеличился на 426%. Эксперт связывает это с потребностью многих российских инвесторов диверсифицировать свои накопления, вложившись в недвижимость в дружественных странах со схожим менталитетом. А выбор именно сервисных апартаментов он объясняет отсутствием возможности приобрести в стране жилую недвижимость без наличия ВНЖ.

Практически втрое в прошлом году вырос спрос на покупку недвижимости в Армении. Однако в стране, по словам экспертов, оказалось недостаточно современных объектов и нового девелопмента. То же самое характерно и для Казахстана с Грузией. На фоне рекордного спроса казахстанские девелоперы стали выводить на рынок все больше новых проектов, а также рассматривать земельные площадки в других странах Азиатско-Тихоокеанского региона.

Потрясения ВНЖ

Россияне в 2022 году заняли первое место среди приезжих иностранцев, получивших вид на жительство в Турции, свидетельствует статистика иммиграционной службы страны. Теперь он есть у 153 639 граждан России, делится цифрами Мария Румянцева. На втором месте, по ее словам, иракцы, на третьем — жители Туркменистана. А всего в прошлом году Турция предоставила вид на жительство 1 356 925 иностранцам.

Получить ВНЖ здесь можно, вложив в недвижимость $75 тысяч в крупных городах или $50 тысяч — в небольших, с правом получения гражданства в течение пяти лет. Для получения гражданства стоимость приобретенной недвижимости должна составлять от $400 тысяч.

Пальму первенства по объему продаж жилья иностранцам в прошлом году занял Стамбул: здесь было продано 24 953 объекта. Почти столько же — 21 860 объектов — реализовали в курортном районе Анталья. На третьем месте по спросу оказался Мерсин, где купили 4316 объектов.

По словам Юлии Донской, Мерсин привлекает граждан невысокой стоимостью жилья и наличием моря, рост цен здесь менее динамичный, чем в других городах.

Стамбул — мегаполис, который изо всех сил стремится превратиться в мировой финансовый центр, такой как Сингапур или Гонконг (по крайней мере, так его позиционируют турецкие власти). Приток инвесторов толкает цены на недвижимость вверх: рост ценника здесь в прошлом году составил 203%.

Стоимость съемного жилья предсказуемо росла вместе со спросом. По оценке британской консалтинговой компании Knight Frank, в 2022 году Турция заняла первое место в мире по увеличению цен на аренду жилья. В Анталье средняя стоимость арендной квартиры в прошлом году выросла в четыре раза, в Стамбуле — в 1,5–2 раза.

Пик продаж в стране пришелся на период с марта по июнь, а из всех городов Турции наибольшее число россиян предпочло обосноваться в Анталье и ее окрестностях. Обладатели российского паспорта в основном выбирали этот город для жизни, называя ключевыми критериями теплый климат и возможность комфортного проживания в русскоговорящей среде. Процент иностранных инвестиций в местную недвижимость по итогам прошлого года оказался на уровне 31,1%, а рост цен составил порядка 217%.

«Несмотря на сильный рост стоимости жилья, спрос среди русскоязычного инвестора продолжает расти, и если раньше Турцию покупали из-за доступных цен, теперь на первый план выходят и другие преимущества. Среди них легкая процедура получения ВНЖ инвестором, сравнительно невысокий порог стоимости инвестиций для получения гражданства Турецкой Республики. Немаловажную роль играют комфортный климат и позитивное отношение к россиянам», — заключает Донская.

Впрочем, февральские землетрясения вкупе с многочисленными жертвами в стране внесли в планы потенциальных покупателей и риелторов свои корректировки. Со слов Румянцевой, удар стихии пришелся в основном по горным районам.

По прогнозам эксперта, в дальнейшем правительство Турции разработает программу восстановления страны и ее экономики, при этом на передний план должны выйти гарантии безопасности проживания в отелях и комплексах. Строителям придется обследовать все уцелевшие многоэтажные здания, в первую очередь в сейсмоопасных районах. И в дальнейшем сертифицировать уже построенные здания на сейсмоустойчивость. Именно на это теперь будут обращать внимание покупатели, уверена эксперт.

«Наверняка непрекращающиеся землетрясения — текущие геологические процессы преобразования земной коры — повлияют на востребованность недвижимости в Турции как среди местного населения, так и в первую очередь иностранцев», — рассуждает Ирина Федорова, доцент кафедры гражданскоправовых дисциплин РЭУ им. Плеханова. Среди наиболее часто предлагаемых и востребованных районов новостроек в Турции она выделяет регион Мерсин, находящийся недалеко от эпицентра землетрясений 6 февраля 2023 года.

«Территория Турции — сейсмически опасный регион, и с учетом последних событий возрастет и надзор за текущим и будущим строительством новых объектов, что сократит рынок предложений. И сами покупатели в целях безопасности будут выбирать иные направления вложения свободных денежных средств», — делится она своим прогнозом.

Уже спустя два дня после первого землетрясения количество продаваемых квартир в России снизилось — собственники стали снимать объявления о продаже. Эксперты видят в этом свидетельство негативных ожиданий по дальнейшим вложениям в иностранную, в том числе турецкую, недвижимость, до этого бившую рекорды по востребованности среди россиян.

Эмираты — для богатых

Россияне в прошлом году стали крупнейшими покупателями недвижимости в ОАЭ, обогнав по объему вложенных средств выходцев из Индии, Италии, Великобритании, Германии, Франции и США. При этом 44% всех сделок с недвижимостью пришлись на строящееся жилье, а стоимость продажи таунхаусов и вилл оказалась самой высокой из когда-либо зарегистрированных в Эмиратах.

Несмотря на рост числа сделок, на численность российской диаспоры этот факт оказал влияние сдержанное. Большинство таких покупателей недвижимости — нерезиденты, которые вывели капитал в ОАЭ с целью инвестиций в недвижимость, однако их бизнес и дом по-прежнему находятся в России.

«Впрочем, учитывая то, что спрос на жилье здесь не снижается, российский бизнес проявляет живой интерес к открытию филиалов в Эмиратах, и совсем недавно здесь была введена упрощенная система получения резидентской визы, уже в 2023 году местная российская диаспора существенно вырастет — не менее, чем на 50%», — спрогнозировала Марина Ганова.

Повышенное внимание россиян к недвижимости в ОАЭ подтолкнуло цены. Особенно заметно (+20–40%) дорожали объекты, имевшие завершенность на уровне 100%. Брали такое жилье для проживания россияне, рассчитывавшие стать резидентами страны. Весной и летом визу резидента здесь можно было получить через покупку недвижимости лишь при условии ее полной готовности к эксплуатации и минимуме вложений в $205 тысяч. Осенью условия изменились: визу начали давать всем покупателям строящегося жилья с готовностью объекта от 50% и при вложениях не менее $544 800.

Одновременно собственнику передают и все полагающиеся права: освобождение от налога на прибыль при перепродаже или сдаче в аренду, разрешение на покупку в беспроцентную рассрочку, на перепродажу в любой момент владения, возможность открыть банковский счет. Это привлекло большое количество инвесторов, зарабатывающих на флиппинге. Недвижимость в Эмиратах раскупают целыми этажами на этапе возведения стен — при первоначальном взносе в размере 20–30% от стоимости, установленной застройщиком. А через несколько месяцев или год по мере готовности ее распродают в розницу.

Эксперт прогнозирует, что спрос на недвижимость в ОАЭ в наступившем году продолжит рост, а с ним вырастут и цены, достигнув рекордных пиковых значений к 2024–2025 годам. Есть вероятность, что основное внимание покупателей сместится в Абу-Даби: стоимость жилья там еще недооценена и отстает от той, что в Дубае, на несколько лет. Местные пляжи риелторы называют лучшими в ОАЭ, а также заявляют о больших государственных планах по развитию здесь бизнеса и туризма.

При этом число сделок с недвижимостью в Абу-Даби растет уже сейчас. По данным SORP Group, в прошлом году рост составил 38,5%, а цены скорректировались на +1,5%.

В Дубае в 2022 году активность на рынке жилой недвижимости достигла рекордного уровня. Число сделок выросло на 59,2% по сравнению с прошлым годом, а стоимость в среднем — на 9,5%.

«Если говорить про сделки с элитной недвижимостью, то цены на нее в Дубае подросли на 70,3%. Для сравнения, стоимость жилья в Париже поднялась на 8,9%, в Нью-Йорке — на 7,3%, в Лондоне — на 2,5%. Это связано с тем, что сделки на элитную недвижимость в Дубае в 2022 году заключены с более чем 4000 миллионерами, что суммарно стало самой большой долей привлеченного частного капитала в мире», — пояснила представитель агентства Hive Network Real Estate.

Интерес российских инвесторов связан еще и с возможностью получения резидентской визы в ОАЭ — аналога вида на жительство, предоставляющего возможность ведения бизнеса или работы по найму, в зависимости от категории визы. По данным Земельного Департамента Дубая (RERA), в 2022 году здесь выдали 6479 лицензий на открытие бизнеса в секторе недвижимости.

После недавних событий в Турции многие инвесторы, находящиеся в процессе определения с покупкой, уже сделали выбор в пользу недвижимости в ОАЭ, утверждает Ганова.

На фоне роста интереса со стороны граждан Китая и России стоимость недвижимости в Эмиратах суммарно может вырасти на 25%, прогнозирует она.

Грузия — для бедных

Одним из самых популярных направлений релокации россиян в 2022 году стала Грузия. Со слов местных риелторов, наших соотечественников привлекли безвизовый режим (для пересечения границы требуется только загранпаспорт), мягкий климат, территориальная близость и относительно невысокие финансовые затраты.

С 1 января по 9 сентября 2022 года граждане РФ купили в Грузии порядка 13 тысяч квартир, большинство лотов пришлись на Тбилиси и Батуми. «А всего в двух этих грузинских городах за три первых квартала прошлого года было продано 29 766 квартир. То есть на россиян приходится в районе 40% рынка грузинской недвижимости крупнейших городов», — говорит Сергей Соловых, руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle.

Приток покупателей разогрел и рынок грузинской недвижимости. По данным аналитиков банка TBC Capital, за 2022 год средняя стоимость квартиры на территории Грузии выросла на 15%, а арендные ставки взлетели на 60%. Особенно стремительно цены на покупку и аренду жилплощади росли в уже упомянутых Тбилиси и Батуми.

По словам Соловых, в Грузии можно найти жилье и по более привлекательной стоимости, чем в основных центрах. Например, в 25 километрах от Тбилиси расположен Рустави, способный привлечь релокантов более доступными ценами.

Репутацию стремительно развивающегося туристического центра также имеет Кутаиси, туристическая инфраструктура начинает развиваться в Махинджаури, перечисляет не самые очевидные направления эксперт.

Азия растет

С осени 2022 года растет спрос и на страны Азии. Интерес россиян к недвижимости в Индонезии (остров Бали) вырос практически втрое, особенно высоким он оказался в преддверии саммита G-20.

Эксперты указывают на разнообразие объектов недвижимости в различных сегментах рынка в странах дальнего зарубежья.

Со слов Клименкова, высокопремиальные и люкс-объекты в центре Паттайи и Бангкока по стоимости соответствуют комфорт-классу в городах-спутниках или близких к МКАДу районах Москвы.

Про бум на покупку недвижимости на Пхукете «Компании» рассказала и Елена Мариничева, вице-президент Russia Sotheby’s International Realty. «Наши коллеги, которые работают на острове, говорят, что на просмотр объекта у застройщиков очень плотная запись. Очередь расписана, и подобрать удобное для клиента время для встречи и просмотра объектов практически невозможно», — призналась она. Помимо россиян, интерес к этому рынку проявляют инвесторы из Китая, которым разрешили выезжать из страны после снятия ковидных ограничений.

Из-за такого спроса застройщики на Пхукете уже убрали все бонусы и акции, действовавшие для продавцов. К этому их подтолкнули как сокращение предложения, так и рост цен. С октября прошлого года, когда стартовал сезон, стоимость недвижимости на острове уже выросла минимум на 20%.

«В нашем брокере недвижимости продажи выросли в четыре раза», — солидарен с коллегой Карен Чичян, эксперт по инвестициям в недвижимость Таиланда. Со слов эксперта, стоимость аренды жилья на Пхукете за последний год увеличилась в два-три раза, а цена недвижимости — на 40–50%. «Это дает большую рентную доходность. На рынке вилл и таунхаусов цена растет быстро, как бамбук. Выкупили почти все готовые виллы и разбирают на нулевой стадии готовности. Например, у одного застройщика на самой начальной стадии выкупили весь поселок вилл за месяц: там даже не успели поставить шоурум». За последний год к стандартной категории инвесторов прибавилась новая, очень обеспеченная прослойка, а средний чек вырос втрое, до $600 тысяч, говорит он. Среди покупателей местной недвижимости, с его слов, немало криптоинвесторов.

Недоступная Европа

Европейские страны были менее доступны для российских граждан в прошлом году в связи с трудностями с переводом средств и «непринятием» российских паспортов в некоторых странах. Так, спрос россиян на недвижимость в Германии упал на 27%, в Латвии — на 23%, сообщили в SORP Group.

При этом по факту у россиян сохранился интерес к покупке недвижимости в европейских странах, таких как Австрия и ФРГ, говорят участники рынка.

Но из-за отсутствия у них счета в иностранном банке оформление такого приобретения в 2022 году становилось проблематичным. «Когда речь идет о государствах Европы, наблюдается расхождение интересов покупателей с реальными возможностями приобретения жилья в текущих условиях», — пояснила Анна Ларина, директор департамента зарубежной недвижимости NF Group.

Вице-президент Russia Sotheby’s International Realty также фиксирует снижение спроса на недвижимость в Великобритании. Эксперт связывает это с «экономической турбулентностью». Другое такое направление — Черногория. Интерес к местным объектам снижается, несмотря на большое количество предложений.

На зарубежные направления также перетекла доля спроса, которая раньше приходилась на Россию. В частности, Клименков фиксирует рост интереса российских инвесторов и девелоперов к приобретению земельных участков под новые проекты за границей.

В будущем спрос на приобретение недвижимости за рубежом неизбежно будет корректироваться, считают участники рынка. Несомненно одно: в 2023 году популярными у россиян останутся те страны, где приобретать недвижимость можно без дополнительных рисков. И разумеется, где допопцией к бетону прикладывается гражданство или на худой конец ВНЖ.