Гольф под запретом
Новые власти приостановили строительство в Москве гольф-полей, которые, как и вертолетные площадки, долгое время являлись ориентиром для столичных предпринимателей, мечтающих жить по канонам бизнеса в изображении Голливуда. Однако если оборудование вертолетных площадок – это всего лишь маркетинговый ход, то создание гольф-полей – сложный бизнес.
За время безвластия в администрации, когда старый градоначальник уже ушел, а новый еще не был назначен, временно исполнявший обязанности мэра Москвы Владимир Ресин успел принять несколько знаменательных решений. В частности, чиновник распорядился остановить постройку музейного комплекса на Боровицкой площади, предложил перенести Петра Первого и отменил программу строительства в столице гольф-полей. Если первые два решения имеют в основном политическую подоплеку, то третье относится исключительно к сфере бизнеса и рынка недвижимости. «Перенос памятников и строительство федеральных объектов не влияют напрямую на рынок и, строго говоря, никакого отношения к частным игрокам не имеют. В свою очередь гольф-поля предполагалось строить на основе инвестконтрактов. Причем эта программа, как известно, особо поддерживалась московскими властями», – рассуждает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Традиционно гольф считался одним из любимых видов спорта Юрия Лужкова, который планировал создать в городе несколько крупных гольф-комплексов. Бывший мэр в 2005 г. даже учредил ежегодные соревнования – Кубок мэра в Московском городском гольф-клубе. Теперь планам по развитию гольф-индустрии – по крайней мере в ближайшей перспективе – не суждено сбыться.
Особый спорт
Гольф считается в сфере бизнеса особым спортом. «Гольф – это история американская, там этот вид спорта широко распространен, общедоступен и давно не считается элитным», – рассказывает директор по продажам загородной недвижимости курорта «Пирогово» Максим Сухарьков. Однако, по мнению экспертов, в России гольф давно стал одним из атрибутов бизнес-статуса. «Фактически игра в гольф и вертолетные площадки в центре города — это тот образ бизнесмена, который наши предприниматели унаследовали от киногероев Голливуда, создавших на экране свои империи. При этом, если по решению Минобороны частные вертолеты над Москвой летать не могут, то гольф-поля вполне легальны», – говорит гендиректор «Службы недвижимости» Павел Карасев. Впрочем, по его словам, «девелоперы продолжают строить вертолетные площадки в своих комплексах в пределах МКАД, считая это признаком статуса». С гольф-индустрией, продолжает эксперт, сложилась немного другая ситуация. Так, согласно распоряжению столичного правительства от 13 сентября 2006 г. N 1811-РП «О мерах по развитию гольфа и созданию гольф-комплексов в Москве» в 2007 – 2012 гг. в городе планировалось построить несколько гольф-комплексов и учебно-тренировочных гольф-полей. Эти объекты должны были строить выбранные на тендерах инвесторы. Одним из таких инвесторов являлась компания «Интеко», планировавшая создание гольф-комплекса в Нижних Мневниках. Контроль за выполнением распоряжения был возложен как раз на Владимира Ресина, который 6 октября 2010 г. своим решением это РП и отменил.
Официально отмену распоряжения в мэрии объясняют необходимостью согласовать размещение будущих комплексов с принятым недавно новым Генпланом Москвы. В связи с этим готовится схема развития и размещения объектов физкультуры и спорта в Белокаменной до 2025 года. Однако участники рынка объясняют решение Владимира Ресина скорее не процессуальными причинами, а политическими и экономическими. Во-первых, по мнению экспертов, таким образом глава столичного стройкомплекса открещивается от наследия своего бывшего патрона. «Это популярное решение, которое поднимет его рейтинг в глазах москвичей», – полагает партнер UFG Wealth Management Дмитрий Кленов. Во-вторых, в ситуации, когда столичные власти усиленно педалируют идею о том, что в Москве не хватает свободных участков под застройку, открытие гольф-полей некоторые сторонние участники могут расценить как разбазаривание ресурсов. Так, площадь стандартного поля для гольфа составляет не менее 58 га. На реализацию программы из бюджета планировалось выделить около 15 млрд руб. и зарезервировать 16 земельных участков общей площадью около 700 га, в том числе 5,5 га в Лужниках. Впрочем, в рамках программы удалось сделать немногое. В частности, игроки рынка вспоминают исключительно девятилуночное поле на территории в 27,4 га в районе Куркино. Причем проект был реализован на бюджетные средства двумя департаментами столичного правительства.
Причины опалы
По словам замруководителя юридического департамента «Сити-XXI век» Василия Шарапова, запрет на строительство гольф-полей с юридической точки зрения обоснован, если речь идет о неутвержденных проектах. Но такое запрещение неправомерно в том случае, если объект планируется к строительству в соответствии с генеральным планом города и заложен в планировочной документации, а также разработан и утвержден в установленном порядке проект строительства, прошедший государственную экспертизу. «Подобное решение затрагивает права и законные интересы застройщиков и инвесторов, которые либо уже начали реализацию проектов строительства и вложили в их осуществление определенные инвестиции, либо планируют их осуществление», – подчеркивает эксперт. Однако, по данным участников рынка, речь идет о первом сценарии: в условиях финансового кризиса и резкого недостатка кредитных ресурсов ни один девелопер не решался на реализацию столь затратных задумок. В основном гольф-поле стало атрибутом по преимуществу загородных проектов. К примеру, на подмосковном рынке известны гольф-поля в Нахабино, Целеево, Пестово, Пирогово и Агаларово, тогда как в Белокаменной полноценных гольф-полей всего два. «Гольф-поле или мини-гольф-поле считается инфраструктурным объектом, который повышает привлекательность и статус близлежащих коттеджных поселков», – констатирует директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. Например, компания «ГУТА – Девелопмент» участвует в строительстве курорта Пирогово с девятилуночным гольф-полем, спроектированным архитектором-гольфистом Сергеем Баранчуковым.
«Строительство гольф-полей само по себе требует больших вложений, но для превращения его в полноценный девелоперский проект необходима развитая инфраструктура: клаб-хауз, ресторан, бильярдная, желательно ипподром и яхт-клуб. Несмотря на все это, вложенные средства окупаются довольно быстро в основном за счет клубного членства и продажи элитного жилья, так как стоимость коттеджа рядом с гольф-полем увеличивается на 40%», – разъясняет Максим Сухарьков. Впрочем, по его словам, помимо затрат на строительство, требуются средства на круглогодичный уход за площадкой, особенно зимой. «Проблемы управления каждый девелопер решает по-своему: кто-то приглашает сторонние компании, чаще западные, кто-то управляет самостоятельно. Так, курорт Пирогово управляется силами собственной грин-киперской службы. Особенности российского климата таковы, что большую часть года приходится бороться за сохранение и жизнеспособность поля», – добавляет эксперт. По словам Александра Зиминского, при всей кажущейся простоте гольф-поле – сложное инженерное сооружение. «Главное – правильно выбрать участок. Было бы неверно думать, что любые 30 гектаров живописного поля для этого подойдут», – отмечает специалист. Во-первых, необходимо оценить размер, форму, рельеф и прочие особенности надела: рельеф во многом определяет, будут ли игроки передвигаться по полю пешком или ездить в гольф-карах. Только для орошения такой территории нужно порядка 15 000 – 30 000 литров воды в сутки, поэтому рядом должен быть водоем или подземная скважина. «Оборудование гольф-поля требует доскональных знаний в сфере вертикальной планировки земельного участка для сооружения бункеров и насыпей. Особое внимание надо уделить разработке и оборудованию дренажной системы, иначе, с учетом нашей дождливой весны и осени, живописное поле превратится в грязную заболоченную местность, непригодную для игры», – рассказывает Александр Зиминский. Кроме того, в компанию по строительству гольф-полей обязательно должно входить подразделение ландшафтного дизайна. Как говорит Зиминский, создание одной лунки обходится в $200 000 – 1 млн, не считая стоимости земли. Однако с учетом возможных цен на московскую землю цена одного гольф-поля может быть фантастической.
Запретный итог
Участники рынка оценивают перспективы развития гольф-индустрии в Москве как весьма слабые. «Наиболее выгодна реализация гольф-полей в странах с более мягким климатом. В нашей стране с длительным осенне-зимне-весенним сезоном, в котором гольф-поля не эксплуатируются, активное развитие данного вида бизнеса вряд ли будет носить массовый характер», – констатирует директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Полина Кондратенко. Более того, по ее словам, само по себе гольф-поле, как и большинство других спортивных проектов, не является выгодным для девелопера. По мнению эксперта, строительство гольф-поля целесообразно только в едином проекте с коттеджным поселком или комплексным развитием территории, где продажи жилья будут являться основным фактором доходности для девелопера.
Однако решение столичных властей вряд ли можно объяснить заботой о так и не появившихся инвесторах: программа могла «сохраняться» бесконечно долго в «замороженном» виде. «В Москве землю нужно использовать бережно и эффективно, уж точно не под такие узкоспециализированные проекты, а для строительства гольф-полей можно использовать земли за МКАД. Пример Нахабино – наглядное тому подтверждение, за МКАД такие проекты выглядят уместнее», – отмечает директор «Миэль – Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко. По данным социальных опросов, около двух третей москвичей нуждаются в улучшении жилищных условий и инициативу столичных властей могут только приветствовать. Более того, новая московская администрация взяла курс на экономию ресурсов. Впрочем, по мнению аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, решение может быть связано с вероятным пересмотром основных параметров политики столичного правительства в области развития спорта, принятой в 2009 г. и рассчитанной на трехлетний период. «Нельзя исключать, что подобное решение продиктовано и определенным дефицитом бюджета», – рассуждает эксперт. Однако, по мнению Александра Зиминского, от решения Владимира Ресина вряд ли кто-то пострадал: «Гольф-клубы оборудуют за городом, где для этого созданы все условия». «От отмены распоряжения развивать гольф-поля понесли убытки в первую очередь девелоперы, которые планировали начать строительство новых гольф-клубов», – добавляет Максим Сухарьков. А такая коммерческая организация всего одна, и это, как ни странно, компания «Интеко».
Фотографии Сергей Авдуевский, Владимир Харченко
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
- Свою бизнес-идею Дэниэл Гербер нашел в 1927 году на собственной кухне: уж слишком много времени и сил отнимало у его жены приготовление детского питания. И почему раньше никто не додумался зарабатывать на массовом производстве еды для младенцев? Озарение принесло баснословные доходы и положило начало целой отрасли.
- Экономика идентичности. Как наши идеалы и социальные нормы определяют кем мы работаем, сколько зарабатываем и насколько несчастны.