Гора раздора

Дачные кооперативы Рублево-Успенского шоссе имеют все шансы стать «клондайком» земельного рынка.

Год назад жители дачного поселка Николина Гора на Рублево-Успенском шоссе обнаружили пропажу двух десятков гектаров земли. Причем некоторые дачники узнали об этом факте совершенно случайно. Как, например, семья Туполевых. «Летом 2004 года рядом со своим участком мы обнаружили рабочих, пилящих лес и кустарник. На вопрос о причине происходящего они ответили, что на этом месте будет коттеджный поселок. В Успенской администрации меня отправили за ответом в РАНИС, – рассказывает внучка авиаконструктора Андрея Туполева Юлия Крижевская (Туполева). Позже на собрании правления дачно-потребительского кооператива «Работники Академии наук и искусства» (ДПК «РАНИС» – официальное наименование поселка) никологорцы узнали, как около года назад они сами приняли официальное решение об отказе от права бессрочного пользования земельным участком площадью более 20 га.

Сейчас обитатели Николиной Горы находятся в сложном положении. С одной стороны, благородное происхождение или большое состояние мешает им думать и говорить о деньгах. С другой, стоимость пропавшей земли составляет более $70 млн. Впрочем, большинство дачников до сих пор не понимают, что стали жертвами и участниками обычной рейдерской кампании.

Рублево-Успенское шоссе уже давно превратилось в анклав для проживания самых богатых и влиятельных россиян. Желающих попасть в это «золотое сообщество» гораздо больше, чем мест в нем. По словам управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, на сегодняшний день Рублевка – одно из наиболее застроенных направлений Подмосковья. Только за 2005 год стоимость земли здесь выросла на 25 – 35%. «В условиях ограниченного предложения коттеджные поселки на Рублево-Успенском шоссе пользуются самым высоким спросом», – говорит заместитель директора управления загородной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость» Владимир Яхонтов. А в особо ценных стародачных поселках недвижимости и земли на продажу вовсе мало. Если средняя стоимость сотки по Рублево-Успенскому направлению приближается к отметке в $30 000, то цена земли в престижном стародачном поселке может доходить до $100 000 за сотку.

Поселок Николина Гора на левом берегу Москвы-реки на 22 километре Рублево-Успенского шоссе – самое культовое стародачное место. В довоенное время в ДПК «РАНИС» (теперь дачно-строительный кооператив) жили академик Алексей Бах, полярник Отто Шмидт, президент Академии наук Константин Островитянов, первый нарком здравоохранения РСФСР Николай Семашко. Здесь работал нобелевский лауреат Петр Капица. На Николиной Горе последние двадцать лет своей жизни проводил лето известный писатель-публицист Викентий Вересаев. На Николиной Горе жили Леонид Утесов и Лиля Брик. Последние восемь лет своей жизни здесь провел композитор Сергей Прокофьев. В 1971 году дачу на Николиной Горе приобрел Святослав Рихтер. Здесь же находились дачи писателей Алексея Новикова-Прибоя, Федора Панферова, Сергея Михалкова. Перечисление всех известных фамилий, имеющих отношение к Николиной Горе, займет очень много времени.

В отличие от «нуворишской» Жуковки, дачный поселок Николина Гора по сей день остается самым богемным и действительно стародачным местом на Рублевке. Большая семья Михалковых-Кончаловских стала своеобразным символом поселка. Здесь живут композитор Тихон Хренников, пианист Николай Петров, альтист Юрий Башмет, певец Александр Малинин, дочь знаменитой советской актрисы Татьяны Окуневской и жена личного переводчика всех советских генсеков Виктора Суходрева Инга Суходрев, внучка авиаконструктора Андрея Туполева Юлия Крижевская (Туполева) и многие другие.

«В настоящее время купить землю под застройку или дом на Николиной Горе очень сложно», – рассказывает директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков. По мнению экспертов компании «Терра-недвижимость», за год здесь происходит не более 20 сделок купли-продажи, 70% из которых – продажа готовых объектов «под чистовую отделку» или «под ключ», и только 30% – продажи земельных участков. По данным компании Blackwood, официальная стоимость земли на Николиной Горе колеблется от $33 000 до $41 000 за сотку. «В прилегающем к поселку пансионате «Сосны -1» и «Сосновый Бор» цена за сотку составляет $40 000 – 45 000, в поселке «Коттонвэй» – $35 000 – 38 000», – говорит брокер компании «Терра-недвижимость» Евгения Французова.

Однако на этом преимущества Николиной Горы не заканчиваются. Дело в том, что РАНИС представляет собой одно из самых богатых дачных объединений России. Кооперативу в одном из самых дорогих мест Рублево-Успенского шоссе принадлежит огромный участок так называемой общественной земли. Общая площадь, занимаемая кооперативом, составляет около 131,5 га, из которых 80 га находятся в частной собственности (приватизированные участки дачников) и более 50 га – в общественном пользовании (дороги, места под спортивные площадки, пожарные пруды, парки, лес и т.п.).

Принятый в 2002 году Земельный кодекс и закон о его введении в действие обязал все организации и предприятия до 1 января 2004 года выкупить или взять в срочную аренду землю, которой они распоряжаются по праву постоянного (бессрочного) пользования. Правда, некоторое время спустя власти продлили срок переоформления бессрочного права пользования земельными участками сначала до 1 января 2006 года, а затем до 2008 года. Однако сразу после принятия кодекса такой отсрочки никто не ждал, и общественные земли дачного кооператива «РАНИС» надо было срочно приватизировать. Именно тогда нашлись предприимчивые люди, которые предложили свою помощь работникам искусства и науки Николиной Горы.

Проблема приватизации общественной земли беспокоила жителей Николиной Горы уже давно. «Еще в 2001 году молодое поколение дачников начало предлагать свои варианты. Например, взять кредит, чтобы приватизировать землю», – рассказывает житель Николиной Горы и руководитель общественной организации «Равенство» Ольга Сагарева. Однако самые активные члены правления кооператива, пожилые потомки героев советской эпохи, оказались людьми со своими специфическими представлениями о собственности. Они просто боялись вступать в какие-либо денежные отношения, тем более брать деньги в долг. Один из первых, кто предложил решить проблему приватизации никологорских земель, стал Никита Михалков. Составной частью его идеи была постройка торгового центра. По рассказам свидетелей событий, старое поколение никологорцев «млели» перед мэтром, а молодые боялись возразить, так как альтернативы не было. Именно тогда появился другой «спаситель» – Вадим Степанов. «Он возник очень удачно – как «противовес» плану Михалкова превратить Николину Гору в новую Жуковку», – вспоминает Сагарева. Степанов предложил юридически оформить границы владения ДПК «РАНИС» за свой счет. Дачникам предстояла огромная бюрократическая работа. Степанов изъявил готовность взять на себя все расходы. Правда, взамен бизнесмен предложил правлению стать участниками небольшой сделки. Деньги на приватизацию он выделяет свои, но взамен реализует схему, по которой в состав кооператива должны войти дополнительные земли. На них он и претендовал после приватизации. Но сколько будет этой земли, где она будет находиться – никто из жителей РАНИСа толком не понял. От правления кооператива Степанов попросил лишь добровольно отказаться от вновь присоединяемого участка и не возражать против передачи оного указанным им инвесторам. Государственной земли никологорцам было не жалко, а деньги на приватизацию «падали с неба». «Вообще дачники давно пришли к выводу, что лес вокруг продается и так или иначе будет продан весь. Мы увидели в Степанове представителя чиновников. Да просто опасались, что если откажемся от сделки со Степановым, то претенденты на землю найдут другую схему, возможно, более агрессивную», – рассказывает житель Николиной Горы Александр Липницкий. Тогда же дачники спросили Степанова, граничит ли этот присоединяемый участок с РАНИСом, и тот ответил отрицательно. Правда, потом выяснилось, что это неправда.

Таким образом, в 2003 году был заключен договор между правлением ДПК «РАНИС» в лице тогдашнего председателя правления Николая Петрова и ООО «Кельт» в лице Вадима Степанова. По словам Липницкого, большинство дачников Николиной Горы тогда высказались за договор со Степановым. Не прошло и месяца, как в 2004 году председателем правления РАНИС стал Юрий Башмет, который подписал дополнение к договору об отказе от земли.

Затем события стали развиваться по вполне предсказуемой схеме. На одном из последних собраний Башмет сообщил, что общественных земель у кооператива около 30 га. При этом в 2004 года у ДПК «РАНИС» было около 51 га общественной земли. Затем выяснилось, что администрация Одинцовского района своим постановлением выделила из владений РАНИСа 20,47 га земли, ссылаясь на отказ дачников от этого участка. Эти земли были предоставлены в собственность 134 физическим лицам, среди которых около 70% – ветераны и льготники.

Узнав об этом факте, большинство дачников предпочли оставить все как есть. Однако несколько человек решили, что их обманули, и взялись возвращать землю через суд. Таким образом, несколько никологорцев сформировали инициативную группу и учредили фонд «РАНИС». Инициативная группа жителей Николиной Горы уверена, что решение об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования землей до решения Одинцовской администрации не только не принималось, но даже не выносилось на голосование членов кооператива. Кроме того, жители обеспокоены тем, что большинство из 134 граждан, получивших никологорскую землю, переоформили ее на третьих лиц. Они отмечают, что практически ни один из ветеранов в итоге не получил в фактическое владение и пользование никологорскую землю. На правах анонимности один из членов кооператива высказал предположение, что так называемая «социальная программа» обеспечения ветеранов и инвалидов района землей стала лишь инструментом противоправных операций с землей.

«Главной целью фонда является защита интересов членов ДПК. Наша задача – перейти с уровня области с его ангажированным судом на федеральный уровень», – говорит Инга Суходрев. По мнению инициативной группы, сделка «Кельта» и РАНИСа незаконна. «Членов правления убедили, что они отказываются от новой «приписанной» Степановым земли, а по документам вышло, что – почти от половины общественной земли», – объясняет Суходрев. Дело дошло до открытых обвинений. Изначально договор со Степановым подписал бывший глава правления кооператива Николай Петров. В разговоре с «Ко» Петров рассказал, что страницы договора не были пронумерованы, и после подписания в документе были подменены некоторые страницы из них. В итоге Петров заявил об отзыве своей подписи под договором.

По словам участника событий, проголосовавшим за отказ членам правления обещали «прибавку» в виде 20 – 40 соток земли. По словам участников инициативной группы, Степанов открыто заявил, что за его спиной стоит Группа компаний ПИК (совсем рядом ПИК построила элитный поселок «Корабельные сосны». – Прим. «Ко»). В пресс-службе ПИК отказались от комментариев. Сам Степанов заявил «Ко», что эти заявления – не что иное, как ничем не обоснованные домыслы.

Так или иначе, Одинцовский городской суд уже дважды отказал в удовлетворении требований, предъявленных инициативной группой. В частности, суд отказал в иске о признании недействительным отказа кооператива «РАНИС» от права постоянного бессрочного пользования участком земли и о признании недействительным решения общего собрания членов кооператива по одобрению исполнения договора между РАНИСом и ООО «Кельт». Именно на эти судебные решения указал в разговоре с «Ко» Вадим Степанов. «Я выполняю договор, заключенный кооперативом «РАНИС», не более того», – утверждает Степанов.

Стенка на стенку

В конфликте вокруг общественных земель Николиной Горы остается еще много неясных моментов. Протестующие против сделки со Степановым заявляют, что жителей ДПК «РАНИС» ввели в заблуждение, забрали землю и нанесли серьезный материальный и моральный ущерб. Одновременно они пребывают в недоумении, как и на основании чего глава Одинцовского района мог изменить статус спорных территорий – с леса первой категории водоохраной зоны на земли под дачное строительство. Представители истцов утверждают, что соответствующих документов они не видели. Одновременно представители инициативной группы опасаются, что факт появления постановления главы Одинцовского района № 1492 без надлежащих документов, свидетельствующих об отказе от права бессрочного пользования, а также учитывая предыдущие скандалы с землей в Одинцовском районе, может привести к практике бесконтрольного оборота земли.

С другой стороны, Степанов отвергает какие бы то ни было обвинения в свой адрес. «Ситуация анекдотичная. Группа из нескольких человек держит в напряжении всю Николину Гору», – говорит Степанов. Это уже заметно в отношениях с местными чиновниками, которые не хотят подписывать документы пока ситуация не разрешится.

Как обезопасить себя от земельного рейдера

1.                  Принимать активное участие в работе общих собраний дачного объединения

2.                  Требовать на руки все решения общего собрания и правления

3.                  Требовать внести в устав дачного объединения положения, по которым судьба земель кооператива должна решаться исключительно общим собранием и большинством голосов всех членов объединения, а не только присутствующими лицами

4.                  Требовать внести в устав положения, в соответствии с которыми процедура приватизации земли может осуществляться только за счет целевых взносов членов кооператива. А после эта земля будет являться совместной собственностью всех членов дачного объединения

5.                  Требовать у правления дачного кооператива обнародовать карты с границами и площадью дачного объединения

6.                  Выдавать доверенности на участие в собрании и осуществление своих прав как члена объединения с указанием точных полномочий