Город контрастов
Ад – это соседи. Многие покупатели квартир готовы платить любые деньги, чтобы свести этот ад к минимуму и жить среди себе подобных. Из-за этого Москва начинает распадаться на кварталы только для своих, где роль фэйс-контроля выполняет туго набитый кошелек, и зловещие «гарлемы».
Московские районы превратились в бренды, которые сейчас определяют рыночную стоимость жилья. «Продается 5-комнатная квартира, престижный район, элитное окружение, достойные соседи». Сможете догадаться, где находится объект? В любом случае, не с первого раза. Даже если вы москвич в пятом поколении. Что уж говорить об обычном покупателе жилья в столице.
Хотя подобные понятия прочно вошли в лексикон риэлтеров, аналитиков рынка и самих горожан, четких границ «престижных» и «непрестижных» зон в Москве до сих пор не существует. При этом нематериальные факторы вроде контингента, уровня развития инфраструктуры, в конце концов имиджа района, кардинальным образом влияют на стоимость квадратного метра в столице. Почему в сознании покупателей закрепилось позитивное или негативное восприятие тех или иных районов? Стали ли сами москвичи заложниками этих стереотипов? И самое главное: насколько неприкасаема сложившаяся репутация столичных районов?
Вопрос стоял об уплотнении
Историки предлагают вести отсчет социальной сегрегации Москвы с XIV века. Примерно в это время впервые проявились главные особенности расселения москвичей, которые до сих пор определяют лицо города. А именно: противостояние запада востоку и центра периферии. Привилегированные слои купеческого сословия селились в восточных частях Белого и Земляного городов (современная территория внутри Садового кольца. – Прим. «Ко»), в восточной половине Замоскворечья и в северо-восточных районах Москвы.
После революции 1917 года кварталы, где раньше проживали представители дворянской аристократии и буржуазии, стала заселять высшая прослойка советского партийного и государственного аппарата. Рабочий класс по-прежнему концентрировался в восточных и юго-восточных районах на окраинах Москвы. В 1923 году была проведена перепись населения, которая зафиксировала максимальную концентрацию руководящих работников в пределах Садового кольца.
«В советское время территориальная сегрегация районов в Москве исторически была связана с распределением территорий между промышленными, административными и образовательными учреждениями», – рассказывает финансовый директор компании «КВ Инжиниринг» Александр Калиниченко. – В ЦАО, ближе к месту работы, селились крупные чиновники, военные, артисты, литераторы. Престижность ЮЗАО связана с большим количеством учебных заведений – здесь расположены МГУ и МГИМО. А вот районы, в которых дислоцировались промышленные предприятия (Выхино, Капотня, Лобня), стали пролетарскими».
По словам директора Института экономики города Александра Пузанова, в 1950 – 1960 годы существовала так называемая зона западного переноса, когда промышленность концентрировалась в восточных и южных секторах города – на Юге и Юго-Востоке Москвы, где до сих пор расположены основные промзоны. Жилье там давали рабочим близлежащих заводов. Например, Капотня в ЮВАО была и остается прежде всего местом проживания семей работников находящегося там Московского нефтеперерабатывающего завода. В южных частях города чаще всего можно было встретить трудовых мигрантов – лимитчиков.
Механизм распределения жилья в советской столице являлся инструментом стимулирования сотрудников, обеспечивавших деятельность целых отраслей экономики и сфер науки. Так, например, нынешний Гагаринский район ЮЗАО застраивался под сотрудников руководящих органов и преподавателей МГУ. В Академическом – жилье давали работникам, связанным с РАН, в районах Сокол и Динамо – семьям деятелей культуры, дипломатов. Само собой, жильцы, принадлежащие в той или иной степени к привилегированным кругам советского общества, обеспечивали рост престижности района.
Но некоторые звери равнее других
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Веры Лукиной, современная сегрегация районов Москвы началась в 1950-х годах, вместе с активным строительством качественных кирпичных домов, известных как «сталинские». Застройка велась вдоль главных магистралей столицы – Кутузовского и Ленинского проспектов, улицы Горького и Садового кольца. Квартиры в этих домах получали лишь представители номенклатуры, военной или научной элиты.
В 1960 – 1980-х тенденция социальной сегрегации в столице еще больше усилилась: началось строительство ведомственных кварталов ЦК и Совмина. Жить в них считалось верхом шика: ведь здесь «незаменимые кадры» получали отдельные квартиры, в то время как менее ценные работники ютились в коммуналках. Критерием престижа тогда являлась транспортная инфраструктура: географию «хороших» районов советской столицы можно было отследить по открытию новых веток метрополитена.
При этом в Москве действовала установка на нивелирование и маскировку сегрегации города. Престижные здания строились не целыми кварталами, а точечно – власти старались сгладить яркие признаки классового деления территории города. Даже исторический центр стремились сделать как можно менее «буржуазным и благополучным». Исходя их этих соображений, например, в районе Остоженки были сохранены дореволюционные фабрики и кварталы коммуналок.
К началу 1990-х годов город был поделен на зоны, которые находились в перманентном и негласном противостоянии друг другу. Северо-запад Москвы заселяла техническая интеллигенция из военно-промышленного комплекса. На северо-востоке столицы обитали специалисты военно-космической индустрии и технический персонал соответствующих НИИ, юго-запад принадлежал гуманитариям – здесь выделялось жилье сотрудникам Московского государственного университета.
На западе селились представители торговли, снабженцы и родственники партийно-хозяйственной номенклатуры: здесь наиболее свободно развернулась в 1970 – 1980 годах система кооперативного жилья, которое уже тогда можно было де-факто приобрести за наличные деньги. Восток, юго-восток и север оставались рабочими районами.
Люди гибнут за бетон
Именно эти «полюсы» стали ориентирами для современной сегрегации Москвы. Квартирный рынок ориентируется на них до сих пор. В середине 1990-х годов, с началом развития рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, инвесторы, строители, риэлтеры и покупатели приняли как данность такой нематериальный ценообразующий фактор, как «имидж района».
Карта престижа московских территориальных зон в тот момент была более или менее понятна: самыми привлекательными оставались места, где присутствовали так называемые цековки (ведомственные дома ЦК КПСС. – Прим. «Ко»). Они располагались на территории с самой развитой инфраструктурой. В большом почете были «сталинские» дома на Кутузовском, Ленинском и Проспекте Мира. «Квартиры там стали выкупать блоками – несколько на этаже. Так, на Ленинском проспекте, например, до сих пор есть дома, заселенные однородным составом жильцов, в том числе по национальному признаку», – вспоминает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Тогда же имидж места застройки начал влиять на цену жилья. «Если раньше престижность района определялась с точки зрения удобства, развитости инфраструктуры, то теперь цена московской квартиры стала определяться законами рыночной экономики, – поясняет директор по маркетингу компании «Конти» Вячеслав Тимербулатов. – Наиболее ликвидное и востребованное жилье в престижных местах стоило дороже недвижимости, аналогичной по качеству, но в местах менее популярных».
По большому счету феномен влияния характеристик мест застройки на цену жилья и создал рынок. «Первыми, кто стал формировать и менять имидж районов, были маклеры, позднее риэлтеры. Все это делалось для того, чтобы дороже продать объект», – говорит пресс-секретарь компании «СХолдинг» Оксана Басова.
Вначале на рынке присутствовало очень мало качественного жилья, поэтому даже ветхий фонд был популярен только благодаря престижности того или иного района. Постепенно стало появляться современное жилье, и спрос стал более избирательным. «Опыт покупки качественного жилья повлиял на изменение географии престижности районов. Это было и остается ключевой маркетинговой составляющей деятельности застройщиков – качественный уровень застройки места влияет на его имидж и ценообразование», – говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор компании «Капитал Групп».
Когда объем нового строительства превысил миллион квадратных метров в год, к процессу формирования имиджа районов подключились строители. Благодаря их усилиям элитные дома заняли место внутри Садового кольца. Недвижимость бизнес-класса начала концентрироваться в основном в Северном и Западном административных округах. Под эконом-класс отошли южная и восточная часть Москвы. Определяющим фактором при этом служили не столько исторические традиции, сколько себестоимость строительства в том или ином месте.
К началу 2000-х годов в лидеры по объемам предложений класса люкс вырвалась Остоженка. Появление «золотой мили» сделало понятие «хороший район» синонимом «дорогого». По словам Александра Калиниченко из «КВ Инжиниринга», «золотое гетто» в районе Остоженки сформировалось прежде всего благодаря тому, что в ЦАО просто не было других мест, которые можно было бы так основательно расчистить под новую застройку. Массовое строительство в районах Арбата, Тверской и Чистых Прудов оказалось невозможным. Далее имидж района определяли уже средние показатели цены квадратного метра: чем больше дорогих домов было там построено, тем более престижным он считался.
К концу 1990-х годов окончательно закрепилось понятие «качество района». В отсутствие единой системы и стандартов вычленения наиболее респектабельных зон инвесторы, риэлтеры и покупатели жилья сформировали собственные представления о делении Москвы на «хорошие» и «плохие» зоны. Опрошенные эксперты перечислили «Ко» факторы, безусловно влияющие на присвоение району того или иного статуса. Это – уровень развития инфраструктуры, транспортная доступность и расположение района относительно центра города, экология, история, а также контингент. Последний определяется социальным составом жителей, плотностью заселения и соотношением объемов муниципального и коммерческого жилья. На цену недвижимости также влияет криминогенная обстановка в районе, наличие объектов, соседство с которыми может вызвать психологический и прочий дискомфорт – таких, как тюрьмы, психиатрические и инфекционные больницы, диспансеры, вокзалы и рынки. Например, наличие одновременно рынка и железнодорожной станции делают неблагоприятной ситуацию с точки зрения «социалки» в таких разных районах, как Выхино ЮВАО или Тимирязевский САО.
Идеальный мир
Подобные социальные факторы многочисленны и с трудом поддаются систематизации, но при этом общеизвестны и понятны. Однако когда «Ко» предложил участникам рынка привести пример «хорошего» или «плохого» района, для них это оказалось затруднительным.
«Остоженка – престижное место, но здесь плохая экология, транспорт, дефицит гаражей. Измайлово – район с неважной репутацией, но с хорошей экологией, инфраструктурой и транспортной доступностью. Все дело в стереотипах мышления и истории развития города», – рассуждает Оксана Басова.
Восточное Бирюлево, возможно, самый хороший район с точки зрения экологии, но социальное окружение сводит на нет все благоприятные факторы. По всем перечисленным критериям выигрывает, например, Марьино. «Там однородное и хорошее социальное окружение, более 90% коммерческого жилья и проблемы с экологией несколько надуманны. Хваленый Юго-Запад значительно проигрывает Марьину в плане инфраструктуры. А вот с транспортом неважно», – говорит директор по маркетингу компании «Инком-недвижимость» Сергей Елисеев. К неплохим районам можно отнести Ясенево и Строгино, но транспортная проблема снова портит всю картину.
Получается, что в Москве невозможно найти место, которое было бы хорошим по всем перечисленным выше критериям. Если оно лидирует по одному показателю, то обязательно проигрывает по другому. «А что касается экологии, то самый грязный район Москвы это не Капотня, а центр города. Потому что до 90% загрязнения дает автотранспорт, а вовсе не промышленность», – считает Елисеев.
Руку к такой путанице приложили и застройщики, и московские власти. По словам Веры Лукиной из Vesco Realty, зачастую можно наблюдать противоположные тенденции в рамках одного района. Например, часть района Бутырский хутор (СВАО, станция метро «Дмитровская») была застроена «хрущевками», другая – «сталинками». В начале 2000-х годов все пятиэтажные здания снесли, и на их месте началось строительство двух жилых комплексов и нескольких современных зданий эконом-класса. В результате здесь отмечается значительный рост цен на недвижимость, тогда как социальная среда здесь далеко не однородна. Например, если ранее Покровское-Стрешнево считалось рабочим районом, то теперь здесь построили огромное количество объектов бизнес- и элит-класса.
В качестве другого примера можно привести Марьину Рощу. В середине прошлого века это был однородный малопрестижный район с большим количеством панельных домов, общежитий для рабочих, что было связано с его близостью к промышленным территориям. Более того, в советские времена это место приобрело криминальную славу. В настоящее время ситуация кардинально изменилась. К этой территории проявляют интерес инвесторы торговой и жилой недвижимости. Сегодня она активно застраивается современными объектами, развивается инфраструктура, и к отстающим причислить этот район очень сложно.
Впрочем, есть пример, когда качество жилья и социальный состав изначально оказываются второстепенными. Так в начале 1990-х годов удаленное от центра Крылатское получило неожиданную популярность. Это случилось после того, как в построенных там малоквартирных домах поселились Борис Ельцин, Владимир Черномырдин, Егор Гайдар и другие представители тогдашней руководящей элиты. После этого на протяжении 1990-х годов район застраивался весьма качественным жильем. Сказывалась и близость к правительственной Рублевке. Наличие живущих в непосредственной близости «сильных мира сего» обеспечивало возможность налаживания связей, необходимых во всех сферах жизни в условиях советского дефицита.
Интересные изменения происходили и в историческом центре Москвы. Генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова вспоминает, как в течение прошлого десятилетия самый элитный городской район «мигрировал» с Кутузовского проспекта на Тверскую улицу, а с Тверской – в район Остоженки. «Это явление в целом не имело массового характера. Кроме того, район Кутузовского или Тверская при утере лидерства не стали «плохими», но некоторые застройщики потеряли на этой тенденции деньги», – говорит Творогова.
«Представления о престижности районов столицы постепенно меняются, а границы мест с хорошей репутацией размываются. Впрочем, сегодня достаточно провести через центр города условную вертикальную линию. Районы, расположившиеся слева от нее, можно считать хорошими, справа – менее престижными», – рассказывает управляющий директор компании «Миэль-недвижимость» Руслан Сейт-Люманов.
Человек красит место
«Движущая сила сегрегации – цены на жилье. Дешевые и непрестижные районы манят себе подобных – туда переезжают люди такого же социального уровня», – говорит Елисеев. Таким образом, отрицательные характеристики места застройки со временем усиливаются. Средний класс стремится выехать из «плохих районов» в более престижные, а социально неблагополучные слои, волею судеб оказавшиеся в «хороших районах», «конвертируют» ненужные им статус и инфраструктуру (дорогие магазины и т.п.) в деньги и переезжают на окраины.
«В настоящее время происходит процесс «вымывания» населения с доходом ниже среднего из ЦАО, ЮЗАО, СЗАО. Эта тенденция уже в ближайшие десять лет может кардинально изменить социальный состав населения центральных районов. Проживание в черте Садового кольца смогут позволить себе лишь обеспеченные люди», – отмечает Лукина.
Сегрегация постепенно ограничивает свободу выбора местожительства разными социальными группами: чем больше будет разница в их доходах, тем четче разграничатся зоны их проживания в городе.
«Наконец-то в Москве социальный статус человека стал определяться не только и не столько тем, на какой машине он ездит и каких торговых марок предпочитает одежду, но и районом, где он живет», –утверждает директор департамента элитной недвижимости PennyLaneRealtyАлександр Зиминский. И этот фактор может стоить приличных денег. За право непринужденно сказать «я живу на Остоженке» покупатели готовы переплачивать до 30% от стоимости недвижимости. «Тогда как за прописку в Капотне вы можете смело просить у риэлтера 5-процентную скидку», – добавляет Пузанов.
Покупатели жилья в центре столицы никогда не зададут вопрос: «Почему квадратный метр в доме с трущобой по соседству и видом на перманентную пробку Садового кольца стоит $15 000?» Понятие престижности того или иного района с годами прочно закрепляется в сознании людей. Жилье в этом месте может ветшать, социальная среда меняться, но устоявшийся имидж остается незыблемым.
Эксперты уверены, что Москве пока еще далеко до западных мегаполисов, четко разграниченных по социальному или национальному признакам. «Пока нас спасает монолитный советский фонд – за год обновляется всего 2 – 3% жилья. Все состоятельные люди разом переехать в фешенебельные апартаменты не в состоянии. Потому пик расслоения города может наступить к 2030 – 2040 годам. Тогда и у нас появятся настоящие гетто», – говорит Пузанов.
Социально однородных благополучных районов в российской столице сейчас нет, и процесс их обособления идет очень медленно. «Нам не хватает той мобильности, которая есть на Западе: переезды, связанные с изменением статуса, происходят в среднем один раз в пять лет. В России люди привязаны к дому и району своего проживания», – полагает Тимербулатов. Зато «плохие районы» формируются гораздо быстрее элитных. Хотя о них не пишут так много и часто, как о «золотых» и «серебряных» милях Москвы, многочисленные гости столицы активно формируют «незолотые» мили под себя и под свои национальные особенности.
Могут ли застройщики «регулировать» респектабельность района?
Алексей Белоусов, коммерческий директор «Капитал Групп»:
«К сожалению, застройщик не может выбирать своих соседей. Даже в ЦАО элитное жилье нередко соседствует с бывшими промышленными предприятиями и трущобами. Концепция продукта формируется местоположением и средой, а не тем, договариваются девелоперы или нет. Как правило, когда девелопер работает над проектом, другие могут узнать об этом на завершающем этапе, когда концепт продукта уже готов».
Андрей Закревский, вице-президент «Системы-Галс»:
«Стандарты районов, их характеристики – все это, как ни парадоксально, определила «невидимая рука рынка». Риэлтеры и девелоперы могут лишь отчасти влиять на эти процессы. Чтобы изменить сложившийся статус района, недостаточно отдельного точечного проекта, необходим комплексный подход ко всему району. Изменение имиджа может быть достигнуто только за счет серьезных вложений (рекультивация, транспорт, экология, инфраструктура). Пример таких преобразований – новый деловой район Павелецкий, где расположилось сразу несколько крупных современных деловых комплексов и продолжается их строительство. Таковым станет и «Большой Сити».
Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу «Конти»:
«Сначала девелопер находит участок под застройку, и только после этого под условия конкретного участка готовится проект. То есть место определяет проект, а не наоборот. В Москве есть ряд районов, где в силу сложившейся концепции застройки возможно возведение объектов, например, только бизнес-класса или элитных. Но, безусловно, если компания занимается строительством лишь элитных объектов, ей заведомо неинтересны участки, где предполагается строительство жилья эконом-класса – например, в Бутове. Москва характеризуется тем, что на единице московской площади концентрируется жилье различных типов. Можно встретить элитный дом по соседству с «хрущевкой» или общежитием. Но если есть возможность локализовать место, где в дальнейшем планируется возведение элитного жилого комплекса, сделать его территорию охраняемой, то такое соседство приемлемо».
Будут ли в Москве гетто?
Александр Калиниченко, финансовый директор компании «КВ Инжиниринг»:
«Процесс сегрегации будет зависеть от политики государства – демографической и этнической. В СССР произошла ассимиляция всех национальностей. В Москве на имущественную сегрегацию наложится этническая, от этого не уйти. Столица в увеличенном размере отражает процессы, происходящие в России. Будут кавказский, китайский районы… Это стандартный путь для всех магаполисов. Этническая сегрегация, скорее всего, будет актуальна для жителей домов бизнес-класса. В этом сегменте существуют наибольшие возможности для выбора. В дешевом сегменте покупают квартиру, поскольку жить негде. Для очень дорогих квартир цвет денег не имеет значения. Хотя есть случаи, когда в престижных домах девелопер вводит некий фейс-контроль. Часто и по этническому принципу».
Оксана Басова, пресс-секретарь компании «СХолдинг»:
«Этническая сегрегации Москвы крайне противоречива. Приезжие на первых порах стараются селиться кланами – вместе с друзьями, родственниками стараются «зацепиться» за что-то и на основе этого организовать свой национальный социум. Однако, как только их материальное положение улучшается, они переезжают в другой, более престижный район. Но богатеют не все, поэтому в некоторых районах их концентрация высока и будет увеличиваться».
Сергей Жаворонков, научный сотрудник лаборатории институциональных проблем ИЭПП:
«Национальная сегрегация лишь намечается. Прежде всего она связана с компактным поселением рядом выходцев из определенного региона, а не с заселением окраин и бедных районов. Например, есть представления о том, что чеченцы концентрируются в районе «Марьина Роща» (СВАО), грузины – «Войковский» (САО), армяне – «Алексеевский» (СВАО), азербайджанцы – в районе «Вешняки» (ВАО). В Войковском районе, например, дошло до протестов жителей против политики руководства школы N223, которое, как считают жители, сделало ее некомфортной для школьников негрузинской национальности. Думаю, что до полноценного формирования этнических гетто в Москве все же не дойдет, так как идентификация бывших граждан СССР разных национальностей не настолько сильно отличается от идентификации москвичей и не настолько ценима ими, чтобы идти на серьезные издержки ради формирования национальных районов».
Границы на замке
Основой социальной и этнической сегрегации американских городов стали так называемые соглашения о добровольных ограничениях – негласные системы договоренностей между домовладельцами, запрещавшие продавать и сдавать в аренду негритянским семьям недвижимость в респектабельных районах. После окончания Гражданской войны в 1865 году более 2,5 млн освобожденных чернокожих рабов устремились из южных штатов в Чикаго, Бостон, Нью-Йорк и другие города промышленного Севера. Районы, где селились беженцы, мгновенно превращались в трущобы, местные жители бежали от такого соседства, продавая свои дома за бесценок. Дискриминационные соглашения маклеров не только остановили падение цен на недвижимость, но позволили также получать сверхприбыли. Например, в чикагском негритянском гетто – Саутсайде, в начале XX века из-за высокой плотности населения арендные ставки и стоимость коммунальных услуг были на 40 – 45% выше, чем в фешенебельных «белых» кварталах.
Очень ярко социальная сегрегация выражена в бразильском Сан-Паулу. В городе, где показатели безработицы и преступности зашкаливают, представители среднего и высшего класса живут в районах, огороженных 5-метровыми заборами и охраняемых частными службами безопасности. Жилье там стоит на порядок дороже, чем в остальных районах. Чтобы приобрести его, необходимо пройти проверку в полиции, а также получить одобрение остальных жильцов. На сегодняшний день в Сан-Паулу существует около 350 таких районов, которые в городе в шутку называют «концлагерями для миллионеров».
В последние десятилетия социальная карта Лондона меняется буквально на глазах. Движущей силой процесса джентрификации – то есть превращения трущобных эмигрантских районов в респектабельные и модные – являются многочисленные представители богемы. Низкие арендные ставки на жилье привлекают художников, музыкантов и прочую вечно безденежную творческую публику. Они открывают свои клубы, галереи и кафе, которые быстро становятся популярными среди яппи. Вслед за ними приходят девелоперы, реставрирующие местный жилой фонд и задирающие цены на недвижимость, а бедные художники начинают искать новый район подешевле. Этот путь в 1970 –1980 годах прошли районы Челси, Ислингтон и Кэмден. В последние годы активно джентрифицируются Кингс-Кросс и южная набережная Темзы.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
