Top.Mail.Ru
архив

Город над синей Невой, но не мой

Четыре года назад москвичи, приезжавшие в Санкт-Петербург, начинали похихикивать, узнав о ценах на местную недвижимость: на доход нового русского можно было купить половину старого города.

Да и сегодня в Питере архитектура – запредельная, тень Путина-хранителя – витает, трехсотлетний юбилей – на носу, а средняя цена вторичного рынка (по данным на октябрь) – всего $433 за метр: меньше, чем на приличное жилье в Ярославле или Рязани.

 

Новое жилье рекламируется от $280 за 1 кв. м, а за 84-метровую «четырешку» в переулке Гривцова (там Раскольников Достоевского прятал окровавленный топор) просят $30 тыс.

За последние несколько лет недвижимостью в Петербурге обзавелись Вагит Алекперов (квартира на тихой Стремянной улице, параллельной Невскому), Елена Образцова (улица Чехова, центр), Татьяна Толстая (романтическая набережная Карповки).

 

Специфика

К началу приватизации 40% жилого фонда Ленинграда составляли коммуналки. Именно они стали «топливом» для риэлтерского «мотора». Если в Москве квартира меняла хозяев раз в 50 лет, то в северной столице – в два раза чаще. Динамичный питерский рынок недвижимости способствовал тому, что в городе образовалась приличная сеть риэлтерских агентств (в числе лидеров – «Адвекс», «Бекар», «Динас», «Итака», «Петербургская недвижимость», «Союз», «Центральное агентство недвижимости»); городское бюро регистрации прав на недвижимость работает лучше аналогичных московских служб, а газета «Недвижимость и строительство Петербурга» является самым профессиональным изданием в городе.

С другой стороны, те же 40% коммуналок означают обильное предложение жилья категории substandard, то есть не соответствующего нормам разумной жизни. В такие халупы хорошо по молодости заваливаться с лихими друзьями или боевыми подругами, но жить в элегантном возрасте – извините.

Простой пример. Несколько лет назад на Каменноостровском проспекте был расселен знаменитый, вошедший во все энциклопедии дом архитектора Лидваля, в котором нет двух одинаковых этажей, сети балконов стерегутся чугунными пауками, а потолки покрыты чешуей с изображением ушастых рыб. До революции дом состоял из квартир в полтысячи метров каждая. Их поделили, и половина квартир осталась без ванной. Новые владельцы пришли в районный ПИБ за разрешением на установку, и там был праздник: «не разрешим ни-ка-да». Ибо по СНИПам ванные могут устанавливаться лишь над нежилыми помещениями. В баню пойдете, не баре.

В итоге, конечно, обошлось: соседи договорились устроить помывочные в комнатах одна над другой, благо площадей хватало. Однако диких случаев, когда после замены старой колонки «Горгаз» опечатывает трубы (не так устроена вентиляция, и плевать, как было раньше), сколько угодно. Причем взятки давать бесполезно. Петербург во многом еще Ленинград, с соответствующей гордостью в духе Ленина и печника.

Итак: профессиональные риэлтеры, проблемные квартиры и полусоветская ментальность – вот то, с чем в Петербурге сталкивается искатель недвижимости. Но именно это дает шанс на действительно удачную находку, словно в stock на распродаже. Адаптированный к столичному рынку покупатель может увидеть и оценить то, чего не замечают аборигены.

 

Что любят петербуржцы

Самый модный и дорогой в Петербурге район – Московский. Средняя цена квадратного метра – $465, а в качественной «сталинской» квартире – $534 (без ремонта). Все прочие районы, включая центр, дешевле.

Московский проспект – сплошь сталинский монументализм, парк с пропилеями, трасса в аэропорт, метро вдоль трассы. Все равно что столичный район от «Динамо» до «Сокола». Если кто обожает такую по-обкомовски уютную жизнь вдали от исторических камушков, каналов с катерами и огней Невского – тогда, конечно, тормозить нужно здесь.

Однако, по здравом размышлении, Московский проспект – район переоцененный. Потребительские достоинства «сталинок» мифологизированы, ибо массовых построек современного качества в городе нет. Кухня в 12 метров, трехметровые потолки и три комнаты на две стороны – все еще возвышенный идеал местного среднего класса. В большинстве «сталинок» – деревянные перекрытия, а часть домов возводилась фабрично-заводскими ОКСами с соответствующим качеством. Однако это все игнорируется. Между тем в Москве перечисленные факторы остановили и даже слегка снизили цены на «сталинское» жилье. Питер тоже к этому придет, только лет через пять. А пока что помешательство на Московском районе – разновидность местной истерии, которая может завести довольно далеко.

Примечательна в связи с этим история дома на Московском, 151, больше известного как «Русский пряник» – по имени бывшего магазина. «Пряник» – жуткий, «гулаговского» вида дом – полюбился нуворишам за размеры квартир и стал одним из первых полностью расселенных питерских жилых зданий. Контингент образовался такой: таможня, Смольный, бизнесмены (один был славен тем, что выжил после полудюжины покушений). Ремонты творились немыслимые (локальный кунштюк – презрение к гипроку и ветониту: стены выравнивали по-дедовски, сырой штукатуркой), охрану наняли вооруженную. Цена «Пряника» в 1997-м достигала $2000 за 1 кв. м, но свободных квартир все равно не было. Когда же грянули кому кризис, кому арест, то выяснилось, что жилье в «Прянике» неликвидно. Ни богатых арендаторов, ни богатых покупателей район завода «Электросила» не привлекал.

Урок: жилье в Петербурге следует покупать в центре. Там выше ликвидность, хотя бы в силу высокой арендной составляющей. Если же касаться аргументов иррациональных, то, приобретая квартиру в петербургском историческом центре, ты невольно покупаешь и часть истории. А эта штука усушке и утруске не подвержена.

 

Что интересно чужакам

Экономному москвичу (впрочем, и уренгойцу, тюменцу или иностранцу) интереснее взглянуть на то, от чего воротит нос питерец: на не слишком популярные, а точнее, недооцененные районы. У местных прикрыт глаз, способный прозревать будущее. Таких районов несколько: Роты, Семенцы, Коломна или канал Грибоедова. Суммарно они образуют что-то вроде «тихого центра», которого в северной столице в отличие от Москвы не найти. (В силу квадратно-гнездового деления в городе практически отсутствуют тихие, извилистые переулки: все питерские улицы – прямы и круглосуточно проезжи.)

Роты – район на окраине исторического центра (граница – Обводный канал с начинающейся за ним промзоной), в пяти минутах от Балтийского вокзала. Он образован дюжиной Красноармейских улиц, или – по-старому – Рот. Там когда-то действительно квартировали полки. Архитектуры – никакой, всё сплошь бывшие казармы и миленький историзм, которого в Питере пруд пруди. Еще – зелень, патриархальных нравов дворы, покой и невысокая цена. Хороший выбор для сибиряка-нефтяника, решившего снабдить жильем дочь-студентку: 10 минут пешком до модного Технологического университета. Расселение «трешки» на 12-й Красноармейской (дом после капремонта, комнаты 16+22+28 кв. м, 2-й этаж) до сих пор обходится в $380 за метр.

Семенцы – те же Роты, но только продвинутые, причем во всех смыслах. Они лежат ближе к Невскому проспекту, и даже находящийся рядом Витебский вокзал является чугунно-стеклянным шедевром artnouveau. Топографически Семенцы образуются девятью улицами, запоминаемыми по забавному акростиху: разве (Рузовская) можно (Можайская) верить (Верейская) пустым (Подольская) словам (Серпуховская) балерин (Бронницкая). Рядом – две станции метро, торговый Загородный проспект, знаменитые «Пять углов», за которыми начинается сплошная достоевщина, но внутри Семенцов – тишина, дерева, генконсульство Канады и штаб-квартира ЛДПР. Цены квадратного метра в Семенцах на $10 – $20 выше цен в Ротах, однако доплатить за приятное окружение имеет смысл. К тому же именно в Семенцах активно ведется новое строительство, стилизованное под приятный глазу эклектично-петербургский стиль (башенки, эркеры, отделка камнем). Цены новых квартир $500 – $600 за 1 кв. м (без отделки), материал – кирпич (петербуржцы трогательно убеждены в его исключительных свойствах, а вот вызывающий уважение в Москве монолит ассоциируется здесь с дешевкой).

Коломна – пока еще городская окраина, однако с романтическим флером и хорошей перспективой. Часть Петербурга в «больших номерах» Фонтанки, место усадьбы Гавриила Державина и домика пушкинской Параши, Коломна далека от транспортных потоков. До ближайшего метро – минут пятнадцать, никаких шумных проспектов. Если забраться на крышу и глянуть окрест – картина откроется не столько великая, сколько патриархальная: пегие от ржавчины крыши, стадион института физкультуры, сушащееся во дворах белье. Такое ощущение, что сейчас закукарекает кочет. Однако тут же – невероятной красоты Никольский собор с колокольней, Крюков канал, Мойка, Мариинский театр, консерватория, ждущие своего инвестора графские развалины, плюс уникальное сооружение под названием Новая Голландия (крепость на острове, внутри которой устроен пруд с островом: на нее ныне положил глаз дирижер Гергиев). Старожилы – рвань и пьянь, в лучшем случае – скромные бедняки. Зато новые жители – сплошь режиссеры и музыканты (в Коломне обитают два живых гения – композиторы Тищенко и Десятников), а выйдя вечером на прогулку, можно повстречать скульптора Шемякина, квартирующего в гостиничке «Матисов домик».

Инвестиционный потенциал Коломны уже кое-кто оценил: новое строительство на Крюковом канале, 13, ведет «Невский синдикат» ($900 за 1 кв. м), а на Крюковом канале, 25, – «Союз экспертов региона» ($650 за метр).

Золотой треугольник

Район, в котором больше всего парков, дворцов, музеев и мемориальных досок – кремовая розочка в петербургском торте, – прозван риэлтерами «золотым треугольником» и ограничен Невским проспектом, Невой и Фонтанкой. Новичок, решивший поселиться в этом историческом «улье», неизменно сталкивается со следующими обстоятельствами.

Первое. Формально средняя цена жилья в центре – все те же смешные $441 за 1 кв. м ($466 – в доме после капремонта, $426 – без оного).

Второе. Квартир по этой цене нет, а если и есть, то от них волосы встают дыбом: какая-нибудь бывшая дворницкая с прогнившими полами, окнами на помойку, лужой мочи в парадном.

Третье. Цены на аренду даже «советской» квартиры вполне московские. Маленькую «двушечку» возле Невского можно снять от $500 в месяц: столько же стоит аренда квартиры где-нибудь между «Новослободской» и «Маяковской» в первопрестольной.

Четвертое. Действительно качественное жилье – «видовая» квартира удобной планировки, с каким-нибудь балконом-фонарем-эркером, чистым подъездом и замененными коммуникациями – стоит на вторичном рынке никак не меньше $1500 за 1 кв. м, а цены на новое элитное жилье и вовсе бьют московские рекорды. Проект «Дом у цирка» (Фонтанка, Инженерный замок, Михайловский и Летний сады, Нева) компанией «Петербургский альянс» рекламируется по ценам от $2500 до $3500 за 1 кв. м.

Похоже на докризисную Прагу, когда слухи о невероятно низких ценах разбивались о реальность: по бросовым ценам – бросовое жилье, а европейского уровня недвижимость – по европейским.

Такой разброс – как бы это лучше сказать – «качеств» в пределах небольшой территории заставляет подходить к выбору жилья не просто с инвестиционной, а с мировоззренческой стратегией.

Может принести успех корпоративный подход, когда в не лучшем подъезде покупаются несколько квартир с последующим скромным, но приличным ремонтом. Учитывая дефицит гостиничных площадей (на весь Петербург – четыре приличных отеля), бизнес на аренде более чем перспективен. Во всяком случае, в крохотных гостиницах «Невский B&B» (три номера) и «Питер» (тоже три номера-квартирки) на отсутствие постояльцев не жалуются.

А действительно солидная компания (или ее руководитель) может решить, что если уж Путин выбирает для представительских целей Питер (Константиновский дворец станет морской резиденцией президента), то следует не скупясь вкладываться в то, чего нет в Москве, – в квартиры, которые каждой дверью, камином, завитком лепки и, разумеется, видом из окон символизируют мощь великой империи.

 

Отскок в сторону

Есть еще один специфический момент. Покупая жилье в имперской, роскошной части Петербурга, владелец берет на себя негласное обязательство подчинить свою жизнь жизни города. Никуда не деться от гуляющих в белые ночи компаний, от проблем с парковкой и выгулом собаки, от ограничений движения по праздникам, от бесконечных экскурсий, от пристального взора ГИОПа, запрещающего что-либо менять… Не всем легко это выдержать.

Тогда имеет смысл обратить внимание на входящую в моду среди продвинутых горожан Петроградскую сторону, чем-то напоминающую Новую Страну в Праге.

Петроградка – или П.С., как ее обозначают в документах – фантастически красивый район Петербурга, знаменующий при этом не имперскую идею с ее подчинением личности державе, а буржуазную – с культом индивидуализма. Если на Невском все дома выстроены «сплошною фасадою», то на Каменноостровском что ни дом – отскок в сторону: то сквер, то двор-курдонер. Торжество модерна, шпили и башенки, ирисы и лилии. Район был построен за пару десятилетий перед первой мировой войной; здесь жили Витте, Шаляпин, Кшесинская, академик Павлов (с собакой), а также Телегин и Даша из «Хождений по мукам». Именно здесь появились первые в России кооперативные дома с гаражами и механическими прачечными. Планировка этих зданий близка к современным стандартам (а вот на Невском квартиры, как правило, анфиладные, с коридором-кишкой). При этом цены респектабельной части П.С. на 20 – 25% ниже цен «золотого треугольника», а новое строительство (или полная реконструкция дореволюционных домов) ведется несравнимо интенсивнее (средняя цена квадратного метра $550 – $650, однако на объектах «с видом» метр дорожает до $1200 – $2000).

Кроме того, к Петроградскому району относится совершенно особая часть города – Острова. Там Елагин дворец, резиденции дипломатов, госдачи, теннисные корты, пара яхт-клубов, парки, стадионы. Жилищное строительство при советской власти не велось, однако теперь разморожено. На Каменном острове будут строиться виллы и таун-хаусы, на Крестровском – таун-хаусы и малоэтажные дома. Жить в дворцовом парке в собственном доме, с собственным гаражом и частным причалом под окнами, да притом в 10 минутах от центра – такого не может предложить даже всемогущая (и за деньги всё могущая) Москва.

 

Опасности

Главная опасность уже называлась: вложение в дешевое жилье, капитальный ремонт которого не просто вынет из кармана сумасшедшие суммы, но еще и, возможно, будет просто бесперспективен в силу ветхости дома.

Вторая опасность – социальная разнородность и даже социальная пассивность и унылость соседей. Питер разительно отличается от первопрестольной отсутствием приличных, ухоженных подъездов. Дело не только в слабости местной власти и коммунальных служб (а они слабы), но и в неумении и нежелании жильцов договариваться, скидываться, сообща решать свои проблемы. Гадкий вход и хоромы за железной дверью – отличительная особенность северной столицы.

Третья – на первичном рынке – опасность состоит в общем низком качестве строительства. Девелоперы начали осваивать городской центр недавно, и даже объекты, считающиеся элитными (например, жилой комплекс «Альба», первым преодолевший психологический рубеж в $1000 за 1 кв. м), удручают низким уровнем исполнения. Чтобы не попасть впросак, пригласите на ужин архитектора, осуществляющего авторский надзор. Не будучи материально заинтересованным в ваших расходах, но будучи морально заинтересованным в оправдании, он наверняка выложит про подрядчика всю подноготную.

Так что четвертая опасность – потерять права на недвижимость или нарваться на девелопера-банкрота – в Петербурге не грознее, чем в Москве.

 

Резюме

Петербургский жилищный рынок для инвестора привлекателен. Не будем забывать, что цена за квадратный метр в Питере все еще на полторы сотни долларов ниже докризисной, и будем предполагать, что к празднованию 300-летия Петербурга в 2003 году этот разрыв исчезнет.

Еще больше, чем на пассивном инвестировании, можно заработать на вложении денег в недооцененные или в стремительно дорожающие районы.

Наконец, на разношерстном петербургском рынке недвижимости можно приобрести совершенно особый товар: жилье в соответствии со своими представлениями о стиле и смысле жизни. А это уже больше смахивает на обретение любви, нежели на удачную инвестицию.

Так что езжайте в Питер для начала на разведку, погуляйте, попейте в качестве антигриппозного «рыбий жир петербургских речных фонарей». Зимой город удивительно красив. Деревья не заслоняют стройный, строгий вид. Такой и видела столицу российская аристократия, по весне отбывавшая в свои тамбовские и тверские поместья и возвращавшаяся по первому снежку. Счастливой lovestory.

Еще по теме