«Городу тяжело, но мы этим занимаемся…»
Леонид Краснянский, возглавляющий Департамент инвестиционной политики строительства (ДИПС) Москвы, считается одним из самых влиятельных представителей московского строительного комплекса. В интервью «Ко» он рассказывает о причинах бурного роста на столичном рынке недвижимости и о том, как на это реагируют городские власти.
«Ко»: Многие бизнесмены жалуются на дефицит офисных, торговых и производственных площадей в Москве. При этом в Москве много строительных предприятий, вроде бы есть земля для строительства. Есть мощности, есть спрос, но дефицит нежилых помещений по-прежнему остается. В чем причина?
Леонид Краснянский: Прежде всего в нехватке свободной земли. Особенно в центре. Раньше строительством занимались только городские власти. Строительство шло достаточно медленно. Поэтому казалось, что земли очень много. Но это не так. Сейчас очень много строит правительство Москвы, строят частные фирмы, поэтому земли просто не хватает.
Кроме того, раньше почти не было инвесторов. Ситуация стала меняться после того, как сами строители начали выступать в роли инвесторов. Сегодня можно сказать, что строители сами стали инвесторами. Они поняли, что их бизнес стал одним из самых прибыльных. Получить подряды в столице пытается огромное количество фирм и организаций. В результате объем строительства резко возрос. Если 10 – 12 лет назад отрасль находилась на спаде, то теперь она, наоборот, на подъеме.
В этом году мы сдаем в эксплуатацию 4,7 млн кв. м жилья, в следующем – более 5 млн. Если Америка в свое время преодолела экономический кризис за счет машиностроения, то у нас это может произойти за счет строительного комплекса.
«Ко»: Тем не менее девелоперские компании часто жалуются на дефицит земли под строительство. Насколько оптимальна существующая в настоящее время система распределения земельных участков в Москве?
Л.К.: Я считаю, что сейчас земля в Москве распределяется оптимальным способом. Мэр города Юрий Лужков принял правильное решение о сносе старых пятиэтажных домов. На их месте планируется построить новые прекрасные дома. В настоящее время в центре столицы около 800 зданий, которые практически пришли в негодность. Часть домов будет восстанавливаться, другая часть – строиться заново. Поэтому работы хватит на всех.
Земли в городе еще очень много. Другое дело, что нет свободных площадок. А это значит, что надо заниматься старыми территориями, которые используются предприятиями. Поэтому надо выводить их из города, а на их месте строить жилье. Заводы должны располагаться в промышленной зоне.
«Ко»: А как городские власти смогут заставить предприятие перевести свои производственные мощности за пределы города? Ведь заводы упираются, поскольку многие из них сдают свои помещения в аренду коммерческим структурам.
Л.К.: Методов много. Во-первых, большинство заводов в черте города сейчас попросту являются банкротами. Они не выпускают продукции и только занимают помещения. Поэтому надо увеличивать плату за землю. Вскоре предприятия сами поймут, что платить за землю очень дорого и невыгодно. Надо сворачивать производство и переносить его в другое место. Вот, например, сейчас мы разрабатываем концепцию переноса завода «Металлург». На том месте, где сейчас располагается это предприятие, будут построены жилые дома.
Есть и еще один аспект проблемы. Новое жилье требует развития инфраструктуры – коммуникаций, дорог и т. д. Городские власти это хорошо понимают, поэтому вкладывают в инфраструктуру большие деньги. В этом году, например, на эти цели выделено 42 млрд руб. Конечно, для бюджета это немало, но город идет на это. Только благодаря таким инвестициям в Москве в отличие от многих городов России и мира развитие инфраструктуры не отстает от строительства жилья и коммерческой недвижимости.
«Мэрия говорит ДСК, что надо строить…»
«Ко»: Вы говорите, что существующая строительная политика оптимальна. Однако всего год назад вы утверждали, что городу незачем придерживаться столь высоких темпов строительства?
Л.К.: Меня тогда неправильно поняли. Когда я говорил, что слишком много строим, я подразумевал исключительно панельное строительство. То есть просто много строить недостаточно, надо строить хорошо. Тогда проблема слишком активного панельного строительства стояла очень остро.
А вот теперь ситуация меняется. В настоящее время почти 50% возводящихся в Москве зданий – «монолит». Сегодня практически все ДСК переходят на такой тип домов. Более того, ДСК-3 первым приступил к строительству сборномонолитных домов. Такие дома активно строятся в Финляндии, они очень долговечны.
«Ко»: ДСК стали переходить на монолитное строительство по собственному желанию или им порекомендовали это сделать городские власти?
Л.К.: Сами ДСК никогда не перешли бы на монолитное строительство. Сегодня мэрия Москвы говорит им, что надо строить. И, к сожалению, по-другому нельзя. Вот, например, раньше строили панельные дома 111 серии. Честно говоря, по качеству они не самые лучшие, да и их внешний вид не радует. А сейчас посмотрите, какие замечательные дома возвели в Жулебино, в Никулино.
«Ко»: Тем не менее в Москве остаются свободные площадки. Одна из них – Ходынское поле, которую многие эксперты рынка недвижимости считают едва ли не самой перспективной зоной массовой застройки. Что сейчас происходит вокруг Ходынки?
Л.К.: Пока ничего.
«Ко»: Почему?
Л.К.: Земля на Ходынском поле является федеральной собственностью. Насколько я знаю, пока правительство не приняло по этому поводу никакого решения. Хотя, по моему личному мнению, рано или поздно строить на Ходынке все равно придется.
«Ко»: В свое время ваш департамент официально отказался от конкурса на право застройки этого перспективного московского участка. Почему?
Л.К.: Нам это неинтересно, поскольку сейчас есть более интересные проекты. Основной из них – Куркино. Кроме того, мы начинаем несколько новых крупных строительных проектов, в частности, на севере, на левом берегу Москвы-реки, в районе Водного стадиона. И конечно, продолжаем точечное строительство в центральной части города.
«Цементники» ведут себя некрасиво…»
«Ко»: В свое время много говорилось о том, что домостроительные комбинаты подчиняются городским властям. Речь шла именно о подчинении, а не о взаимоотношениях между регулятором и участниками рынка. На ваш взгляд такая схема отношений приемлема?
Л.К.: Да нет там никакой особой связи! Сотрудничество идет на взаимном доверии и уважении. Никакого диктата московские власти не допускают. Единственное, на чем настаивает город – в каком месте и какой дом построить. Для этого существует главный архитектор города, который и решает этот вопрос. Но диктата никакого нет.
Конечно, существуют и городские координационные советы, которые возглавляет Юрий Лужков. Существует совет по сносу и реконструкции пятиэтажных зданий, совет по центру города. Создан координационный совет по ремонту. Сейчас мэр ставит перед нами задачу – заниматься не только строительством, но и ремонтом зданий. На это сейчас выделяются огромные средства.
«Ко»: Сейчас много говорят о сносе хрущевских пятиэтажек. Но сейчас нарастает и проблема сталинского и брежневского фондов. Городские власти понимают эту проблему?
Л.К.: Отлично понимаем. Только нужно разделить два этих вопроса. Как ни странно, сталинский фонд до сих пор еще в нормальном состоянии. Видимо потому, что качество строительства в те времена было отличным.
Другое дело типовые серии 1960-х и начала 1970-х годов. Там есть свои проблемы, обсуждать которые я пока не могу. Скажу только, что сейчас в этом направлении активно работают московские архитекторы.
«Ко»: Совсем недавно представители цементных заводов центральных регионов заявили, что московский строительный комплекс «давит» на производителей цемента и таким образом занижает цены. Как вы это прокомментируете?
Л.К.: Это неправда! Речь идет в основном о заводах «Штерн-цемента». На мой взгляд, прежнее руководство этой компании поступило очень некорректно, разом взвинтив отпускные цены. Поскольку у нас рынок, мы не вмешиваемся в ценовую политику «цементников». Более того, мы готовы платить значительные суммы за цемент, который идет на строительство коммерческого жилья. Но, совсем другое дело, когда речь идет о жилье муниципальном. Вот здесь мы действительно просим и настаиваем на разумных ценах. В конце концов, это жилье, которое предоставляется людям бесплатно, и за него платит бюджет.
«Ко»: Но с точки зрения цементного предприятия им все равно, куда идет цемент…
Л.К.: Я понимаю, если бы они брали большие деньги, направляли бы их в модернизацию производственных мощностей, улучшение качества цемента. Но ведь этого же не происходит. Заводы выпускают цемент старого качества на старом оборудовании. Получается, что они просто выкачивают деньги из москвичей. В свое время город приватизировал и предоставил частным компаниям весь цементный комплекс. Теперь частные компании выкачивают из города деньги. Это некрасиво!
Мы ведем переговоры с «цементниками» и предлагаем им предоставить скидку для закупок цемента под муниципальный заказ в размере 30%. Для коммерческого жилья мы покупаем цемент по их ценам. Но нам надо цемента на 400 тыс. кв. м. муниципального жилья. Для строительства этого жилья мы и просим скидку. Но «цементники» уже стали монополистами и диктуют цены. За год цены на цемент выросли на 44%. Мы с этим не можем согласиться.
«Ко»: Вы обращались в МАП?
Л.К.: Город обратился в МАП, и 28 сентября этот вопрос будет рассматриваться.
«Бороться с дефицитом можно только строительством»
«Ко»: ДИПС в последнее время все активнее занимается торговой недвижимостью. Как долго в Москве еще будет ощущаться дефицит торговых площадей?
Л.К.: Я думаю, лет пять – семь, не меньше.
«Ко»: И соответственно эти семь лет будут расти цены?
Л.К.: Конечно. Только знайте, что цены компаний-арендодателей и цены, по которым им предоставляют помещения городские власти, абсолютно разные. По сравнению с частными предприятиями город получает копейки. Цены взвинтили именно частные предприниматели, а не город.
«Ко»: Но, к примеру, в магазинах на Тверской минимальная арендная ставка составляет уже $2700 за метр. Такие же цены еще на нескольких крупных торговых объектах.
Л.К.: Сумасшедшие ставки. Но я считаю, есть только один реальный способ их снизить – надо просто увеличивать предложение на рынке. Надо строить больше торговых комплексов.
Вот по этой схеме мы и работаем. У городских властей действует специальная программа строительства крупных торговых комплексов. К примеру, мы планируем построить новый торговый комплекс на площади трех вокзалов, на Белорусском и Рижском вокзалах. Первый из таких комплексов уже построен компанией «Ингеоком» и ДИПСом, представлявшим в проекте интересы города на площади перед Курским вокзалом. Всего планируется построить семь крупных торговых комплексов. Будет возведен замечательный торгово-развлекательный центр в Куркино. На Мичуринском проспекте, дома 5 и 6, снесут пятиэтажки и на их месте построят торговый комплекс площадью 600 тыс. кв. м.
«Ко»: Вы не упомянули еще один проект, который уже вызывает немало споров – строительство торгового комплекса на Пушкинской площади. При этом неизвестно, кто будет застраивать и в какие сроки. Это пока только планы или уже конкретные проекты?
Л.К.: Это уже проект, но более точно на вопросы может ответить курирующий его вице-мэр Валерий Шанцев.
Да и вообще, торговые комплексы – это, конечно, важно, но ими наша жизнь не ограничивается. Юрий Лужков сейчас ставит перед нами и другие социальные задачи. Вот, например, в городе появилось много коммерческих спортивных комплексов. Число фитнес-клубов приближается уже ко второй тысяче. Плохо только, что почти все они по карману лишь состоятельным москвичам. Поэтому город пытается найти возможность для строительства муниципальных спортивных комплексов для малообеспеченных граждан. Одним из примеров реализации «спортивной» программы станет проект горнолыжного комплекса на Воробьевых горах, который рассчитан на массового потребителя.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
