И цены, устремленные в зенит

В элитном секторе, несмотря на сумасшедшую рентабельность проектов, продолжается рост цен. В феврале 2003 года на объекте «Новая Остоженка» была впервые объявлена рекордная цена в $10 000 за кв. м. Сегодня девелоперы не стесняются говорить о возможных проектах по цене $12 000 – $15 000 за кв. м. Если эти прогнозы оправдаются, то за Москвой окончательно закрепится приобретенная пять лет назад репутация одного из самых дорогих по стоимости жилья городов мира.

Практически прошедший 2003 год не принес никаких сюрпризов рынку элитной недвижимости. Ситуация с московской недвижимостью вообще и элитной в частности на сегодняшний момент такова, что проиграть здесь почти невозможно. По словам директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Павла Здрадовского, за прошедший год средний рост цен в сегменте элитного жилья составил около 20%. Нижняя планка на сегодняшний день составляет $3200 за кв. м, верхняя – $10 000 за кв. м. По мнению экспертов Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС), при таких темпах роста уже в следующем году стартовая цена жилья этой категории может достигнуть $5000.

Сегодня характеристики элитного жилья значительно скорректированы потребительским спросом. Те дома, которые еще недавно подходили под эту категорию, сегодня элитными уже не являются. Например, повысились требования к безопасности и охране территории, теперь обязательно и наличие парковки. Нельзя не сказать еще об одной характеристике элитного жилья, которая в последние годы приобрела важнейшее значение: это однородный социальный состав проживающих. Именно поэтому многие девелоперы и риэлтеры вводят гласный или негласный фейс-контроль потенциальных покупателей.

«Золотые мили» элиты

По словам экспертов группы компаний «Конти», элитные зоны сформировались исторически, поэтому возникновение новых элитных районов возможно только в том случае, если будут введены новые критерии оценки недвижимости. По-настоящему элитным по-прежнему можно считать только центр, причем в пределах Садового кольца. Остоженка, Пречистенка, прилегающие к Арбату переулки, районы Китай-города и Патриарших прудов, Замоскворечья и Бульварного кольца. В свою очередь, в центре также можно выделить самые популярные места элитной застройки – это сектор между Остоженкой и Пречистенской набережной, Замоскворечье, переулки Арбата.

Наибольшая концентрация элитных домов наблюдается в районе Остоженки, так называемой золотой мили. С 1995 года здесь было построено 12 домов, которые сегодня и составляют топ-лист элитной недвижимости. По словам Павла Здрадовского, в 2003 году две трети продаж объектов класса А пришлись на квартиры в домах «золотой мили». По мнению экспертов московского инвестиционного агентства недвижимости МИАН, Остоженка самый лакомый участок для элитной застройки, и на сегодняшний момент свободных площадок там практически не осталось. «На Остоженке сегодня самые высокие цены – до $10 000 за кв. м и выше», – констатирует руководитель отдела по связям с общественностью МИАН Андрей Жинган. Помимо Остоженки набирают популярность Хамовники, Замоскворечье, Смоленка. Среди относительно новых мест, которые будут активно осваиваться в ближайшее время, можно назвать район между Остоженкой и Арбатом, между Новым Арбатом и Тверской.

В 2003 году началось «элитное возрождение» Патриарших Прудов – там строят сразу четыре новых дома. «Не исключено, что в ближайшие лет пять Патриаршие составят реальную конкуренцию Остоженке», – считает менеджер отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова. Плющиха, по мнению специалистов Soho Realty, несколько отстает. Там на сегодняшний день начато строительство только двух проектов: «Три тополя» и «Саввинское подворье». Кроме того, Плющиха имеет большую, по сравнению с Патриаршими, территорию, поэтому там сложнее создать однородную среду.

В настоящее время начинает позиционироваться как элитный район Плющихи, который может составить достойную конкуренцию «золотой миле» и по качеству предлагаемого жилья, и по уровню цен. Коммерческий директор агентства «Авгур Эстейт» Виктор Козлов считает, что Плющиха уже через 3 – 5 лет сможет конкурировать с Остоженкой. «По нашим данным, сейчас там насчитывается около 11 участков элитной застройки, а в ближайшее время должно появиться еще 6. Это лидер по числу объектов элитного строительства», – говорит Козлов.

В основном застраиваются площадки в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Саввинской набережной. Это «Венский дом» по адресу: 1-й Неопалимовский пер. вл. 8 – 10, новый жилой комплекс «Три тополя», который расположен в 1-м Тружениковом пер. д.8., жилой комплекс «Саввинское подворье» в Тружениковом пер. вл. 2. Цены колеблются от $3000 до $6000 за кв. м, а стоимость пентхаусов может доходить до $8000 за кв. м.

Учитывая притягательность района Крылатское – Новый Арбат, девелоперы постарались найти площадки для строительства здесь элитного жилья. Первый анклав «западного элитарного клуба» появился на ул. Звенигородской д.8 к.1– 3, а также по адресу: Ермолаевский пер., д.3 и д.5. В ближайшее время здесь появится новый объект, который станет одним из наиболее интересных проектов будущего года – «Волынское-3» (рабочее название «Ближние дачи»). Здесь предусматривается в рамках одного проекта создание некоего элитарного клуба или целого района класса люкс, состоящего из семи малоквартирных домов. «Для комплекса была выбрана территория, традиционно считающаяся вотчиной представителей высших эшелонов власти – микрорайон Волынское, находящийся сразу же за Поклонной горой, в десяти минутах езды от Кремля», – говорит Павел Здрадовский. Для реализации проекта инвестором был создан пул компаний, в который вошли Penny Lane Realty (консалтинг), STRABAG (застройщик) и архитектурное бюро «Остоженка» (разработка проекта).

Среди других заповедных мест – Замоскворечье. Квартиры в домах, расположенных в квадрате Софийская наб. – ул. Ордынка – Большой Толмачевский пер. – ул. Б.Полянка, на порядок дороже, чем в целом по району. Что касается особенностей строительства элитного жилья в Замоскворечье, то здесь будут преобладать малоэтажные дома с внутренним двориком. В настоящее время цены здесь стабилизировались на уровне от $3000 до $6000 за кв. м. В ближайшей перспективе ожидается рост, но это произойдет только тогда, когда появится адекватное по уровню окружение. По оценкам специалистов Penny Lane Realty, это произойдет в течение 3 – 5 лет.

Новое – это хорошо забытое старое

Уже в 2000 году риэлтеры были уверены, что квартиры на Остоженке станут самыми дорогими в стране. Однако это не означает, что на сегодняшний день достигнут ценовой потолок. В Москве существует ресурс, который позволит создать «суперэлитное» жилье. Речь идет о Болотном острове, где сейчас расположена фабрика «Красный Октябрь». В связи с активной реализацией программы мэра по выводу промышленных предприятий за пределы МКАД, шоколадному предприятию рано или поздно придется переехать. Учитывая уникальное расположение фабрики, претендентов на ее землю много. Если здесь построят жилой комплекс, то стандарты элитного жилья могут быть существенно пересмотрены. Данный район обладает рядом преимуществ, которыми не может похвастаться даже «золотая миля». Во-первых, это автономность: через расположенный в центре Москвы Болотный остров не проходит ни одной магистрали, что позволяет говорить о создании «русского Манхэттена», где будут селиться самые уважаемые люди страны. Во-вторых, из окон домов будет открываться прекрасный вид на храм Христа Спасителя и Москву-реку. В случае реализации проекта мы ожидаем, что цены здесь будут начинаться от $15 000 за кв. м. Однако пока не совсем понятно, что же будет построено на самой ликвидной после Кремля земле.

Помимо перечисленного в Москве существует еще один ресурс, позволяющий создать суперэлитное жилье. По мнению экспертов компании Blackwood, сегодня на рынке элитного жилья не хватает реконструированных старых домов. Здания «с историей» пользуются большим спросом, так как по качеству отреставрированные дома ничем не отличаются от новых и отвечают всем требованиям, предъявляемым к элитному жилью: современный инжиниринг, коммуникации и др. Например, район Замоскворечья богат объектами, подлежащими реконструкции, а объем предложения по жилью здесь пока минимальный. В настоящее время в районе Арбата ведется строительство и реставрация порядка десяти объектов. Цены на новостройки здесь уже достигли $8000 за 1 кв. м. Интересен новый проект в Староконюшенном переулке. Здесь завершается строительство клубного дома на шесть квартир с собственным кинозалом и развитой внутренней инфраструктурой. В переулке Сивцев вражек возводят «Охотничью усадьбу» – элитный дом на 46 квартир с подземным паркингом, зимним садом и террасами. Новый комплекс «Староарбатский дом» на 25 квартир строят в Кривоарбатском переулке. В сентябре этого года началась реконструкция второго старинного особняка жилого комплекса «Арбатская усадьба» по адресу Трубниковский пер., 4 строение 6. 

В настоящее время застройщики активно осваивают набережные Москвы-реки. «В Европе набережные – самые престижные места для проживания. Фрунзенская набережная – пожалуй, один из старейших элитных районов в столице. Еще в советские времена иметь квартиру здесь считалось престижным. Сейчас строятся дорогие дома на Ростовской, Саввинской, Андреевской набережных», – говорит Алена Бригаднова. Специалисты компании Blackwood отмечают, что в последнее время рейтинг Фрунзенской набережной сильно вырос ввиду близкого расположения к самому престижному району столицы – «золотой миле», а также благодаря строительству в районе нового качественного жилья. Эксперты компании Blackwood не исключают, что со временем район Фрунзенской набережной превратится в «серебряную милю» столицы. Хорошо развитая транспортная инфраструктура района и великолепный вид на набережную Москвы-реки, безусловно, повышают престижность района. Стоимость квадратного метра здесь составляет $4000 – $9000 в зависимости от уровня дома.

В данный момент на пересечении 3-й Фрунзенской улицы и улицы Ефремова ведется строительство резиденции «Ля Дефанс», стоимость одного квадратного метра в которой составляет $3700 – $4500.

В районе метро «Проспект Вернадского» продолжается комплексная реконструкция и застройка кварталов 32 – 33, проводимая компанией ОАО «Квартал». Уже построены и введены в эксплуатацию восемь жилых комплексов класса люкс и middle-класса общей площадью более 240 000 кв. м.

Компания «Крост» продолжает продажу квартир в жилом комплексе «Олимпия», расположенном в излучине Москвы-реки в Строгине (СЗАО). Проживание здесь станет визитной карточкой делового успеха, ведь дом соответствует высочайшим мировым стандартам. Две башни в стиле хай-тек (в 29 и 39 этажей) составляют единый ансамбль.

Группа компаний «Конти» сегодня предлагает два жилых комплекса: «Покровское-Глебово» и «Покровский берег». Расположены они в парковой зоне на берегу Химкинского водохранилища. Это оптимальный жилой комплекс для преуспевающих людей. Здесь есть все, что нужно: уникальный архитектурный проект, хорошая экология, комфорт, развитая инфраструктура. Стоит упомянуть охрану, подземный паркинг, единую систему кондиционирования, яхт-клуб, теннисные корты, спортивный комплекс, собственный пляж, а в перспективе – даже кинотеатр. В рамках проекта построены также таунхаусы.

Компания «ДОН-Строй» продолжает строительство жилого комплекса класса люкс «Новая Остоженка», расположенного в переулках «золотой мили». Внутренняя инфраструктура комплекса отвечает высоким стандартам жилья класса люкс: подземный гараж с автомойкой, бассейн, фитнес-центр. Уникальная черта для тесной центральной части города – настоящий природный оазис во внутреннем дворике комплекса.

Крупнейшая градостроительная компания «Главмосстрой» начала возведение нового элитного жилого комплекса «Долина Грез» класса люкс в Крылатском. Современный жилой комплекс спроектирован с учетом всех самых требовательных запросов: малоэтажная застройка, сотрудничество с мировыми лидерами в производстве строительных материалов, индивидуальный подход к клиенту по вопросам планировки и дизайна, SPA-центр, дошкольное учреждение, торговый комплекс, аптека, кафе, бар, отделение сбербанка, ландшафтный дизайн с использованием дорогих пород растений, фонтанами, площадками для игр, теннисными кортами.

Жилой комплекс «Три тополя» расположен в районе Плющихи, рядом с набережной Москвы-реки и отвечает западным требованиям, предъявляемым к объектам класса люкс. Комплекс состоит из дома на 12 квартир и семи таунхаусов. Главное достоинство – собственный парк во внутреннем дворе. Несмотря на то что продажа жилья в «Трех тополях» еще не началась, интерес к этому комплексу потенциальные покупатели проявляют уже давно.

Похоже, в дорогом сегменте прижилась практика, когда продажи начинаются практически в день получения разрешения на строительство.