Игра в монополию

Столичные власти придумали способ, с помощью которого они смогут подчинить всю городскую строительную систему. На смену московскому строительному союзу идет организация, одинаково опасная как для частных, так и для городских строителей.

Московский строительный союз, образованный год назад силами ведущих домостроительных комбинатов и диктовавший свою волю столичному рынку недвижимости, находится при смерти. Как признал президент МСС Михаил Чернэ, «у союза останутся только отчетные функции перед правительством Москвы», то есть, попросту говоря, некие дипломатические функции. История этого еще недавно могучего объединения очень напоминает незавидную судьбу множества других общественных организаций, создававшихся на рынке недвижимости.

Некролог строительного согласия

То, что МСС больше никому не нужен, стало ясно уже в конце лета. Союз свои функции выполнил. Во-первых, он позволил строителям получить доступ к земельным ресурсам и право распределять объемы работ, а во-вторых, стал своего рода трамплином для перехода вчерашних топ-менеджеров строительных организаций во власть. Таким образом, жизнь МСС оказалась насыщенной яркими событиями, но весьма недолгой.

Любопытно, что новоявленные чиновники уже не являются в полной мере лоббистами родных предприятий (хотя, конечно, радеют об их интересах). Бывшие участники союза при обсуждении в правительстве Москвы инвестиционной программы на 2002 год будут выступать каждый сам по себе. Впрочем, они и так периодически отнимают друг у друга площадки – это норма на работы, ничего особенного здесь нет. Тот же г-н Чернэ признает, что «вертикали власти в МСС нет, а конкуренция между его членами есть».

Существенно другое. Смена кадров привела к тому, что всего за несколько месяцев из угнетенных строителей получились стопроцентные городские чиновники. Став госслужащими, новые участники ресинской команды пришли к простому выводу: строители очень неплохо зарабатывают, поэтому надо умерить их аппетиты, перераспределив доходы в пользу города.

Механизм прост – строителей желательно держать в роли подрядчиков. Забавно, но именно этого когда-то добивался глава ДИПС Леонид Краснянский, в итоге лишившийся контроля за строительным комплексом. Теперь аналогичную задачу стали решать чиновники, заместившие Краснянского. Надо финансировать новостройки и делать работу города с недвижимостью более прибыльной. И вчерашние строители, сетовавшие на «жлобство» городской власти, с этой задачей, похоже, справятся.

Не всякий киевлянин долетит до московского правительства

На фоне распада величественного строительного объединения почти незаметно для посторонних происходит настоящая революция. Началась она с того, что этой осенью высокопоставленные московские чиновники ознакомились с опытом работы киевских строителей и сочли нужным его перенять. Говорят, что первым обратил внимание коллег на украинские достижения глава ДИПС Леонид Краснянский (сам, кстати, родившийся в Киеве). Столицу Украины с рабочим визитом посетило руководство московского стройкомплекса. А когда в составе очередной делегации появился один из ключевых менеджеров команды Ресина – Ирина Сергеева, стало очевидно: все это очень серьезно.

Размах строительства в Киеве действительно впечатляет. В украинской столице ежегодно вводится в эксплуатацию порядка 2 млн кв. м жилья. Вроде бы меньше, чем в Москве, но речь идет о городе с населением 4 млн человек, то есть пропорционально Киев строит больше. Причем строит по большей части не серийные, а вполне качественные монолитные и кирпичные дома.

Поскольку девелоперский бизнес в Киеве не развит (он находится примерно на той же стадии развития, на которой московский стройкомплекс был примерно в 1993 году), главным участником рынка является государство. Оно размещает подряды под гарантии банков, расплачиваясь с ними, как и со строителями, по мере продажи жилья. Вроде бы ничего особенного. Однако по-настоящему любопытной схема становится, если применить ее в Москве.

Сейчас участие банков в жизни московского рынка жилья состоит преимущественно в кредитовании риэлтерских компаний. Те оптом покупают квадратные метры на ранних стадиях строительства и продают уже подорожавшее жилье поближе к сдаче дома госкомиссии. На этом бизнесе риэлтеры зарабатывают уже не один год, и он успел вскормить несколько крупных девелоперских компаний. Накопив достаточный капитал, риэлтеры начинают браться за собственные строительные проекты. Серьезного опыта они не имеют, поэтому во многих случаях подобные начинания заканчиваются ничем. В качестве примера можно привести зажатый между пятиэтажками «особо элитный» дом компании «Юниформстрой» на улице Гришина. Впрочем, иногда проекты бывают коммерчески удачными, как получилось у компании «Северный округ», которой удалось возвести дома там, где давно ощущался сильнейший дефицит строительства, – в одном из самых глухих углов Северного административного округа.

У руководства стройкомплекса с девелоперским опытом как раз все обстоит благополучно. К этому можно добавить, что найдется не один десяток банков, готовых дать правительству Москвы свои гарантии или даже профинансировать строительство под гарантии муниципалитета.

Опять начинается родина

Результат получается довольно любопытный. Сейчас конкурсное распределение земельных участков под жилую застройку фактически зависит от бывших видных деятелей МСС. Если у них появятся эффективные финансовые инструменты, то в городе будет создан инвестор-монополист, с которым по величине и возможностям не сравнить даже могучий некогда ДВПС.

При этом все остальные инвесторы становятся просто лишними. А домостроительные комбинаты из полноценных девелоперов превращаются в обычных подрядчиков. Городу же отходит прибыль от проектов, в которых ранее строители выступали как инвесторы.

Для частных девелоперских компаний еще есть способы удержаться на рынке – идти строить в Подмосковье и работать с землеотводами, которые когда-то были выделены различным организациям, но по тем или иным причинам остались неосвоенными. Правда, дело это неблагодарное, и берутся за него в основном те компании, которые принципиально не хотят зависеть от бюрократических издержек.

Домостроительным же комбинатам с этими так называемыми партнерскими участками работать трудно – не те масштабы. А в области столичных панельщиков вообще-то и не ждут. Появление в подмосковных городах до боли знакомой продукции ДСК-1 – явление нетипичное и связанное главным образом с деловой активностью частных девелоперов.

Для конечного потребителя, интересующегося, почем и где будут сносить и строить, результат выразится в ценах на квартиры. Понятно, что цены на серийные дома в Бутове и в сложившихся районах Москвы ощутимо разнятся. К примеру, цены на квартиры в домах серии П-44Т на Митинской улице, 24-28 (один из последних строительных объектов в Митине, застройщик – компания «Полипром»), не поднимаются выше $520 за 1 кв. м. А в районе Хорошевского шоссе точно такая же «тэшка» продается по $700 – 750 за 1 кв. м и с учетом затрат покупателя на ее обустройство становится сопоставимой по цене с недвижимостью эконом-класса.

Ходынское столпотворение

Итак, покупателю снова придется столкнуться с ростом цен. Этот процесс закономерен еще и потому, что земля на выселках закончилась и теперь будут осваиваться не столь масштабные внутренние территории города.

Запасов земли в Москве довольно много даже в районах, считающихся традиционно престижными: таких, как запад или юго-запад города. Так, выяснилось, что на юго-западе Москвы есть несколько пустырей, которые вполне можно застроить жилыми домами. Конечно, пустыри эти давно знакомы всем жителям, к примеру, Раменок. Но то, что к северу от Новой олимпийской деревни есть неосвоенные земельные участки, официально признано только сейчас. При этом, хоть и считается, что в городе активно работают топографы, а московский земельный комитет проводит мониторинг землепользования, указанные участки в соответствующих реестрах попросту отсутствуют.

Едва ли не самый большой земельный ресурс – это северные районы города. Здесь перемежаются территории, застроенные жилыми домами, и отведенные под промышленные и технические нужды. В итоге из-за старых трубопроводов и газовых магистралей фактически отрезанными от мира остаются земельные участки площадью по несколько гектаров. Как правило, они зажаты между дорогами и хозяйственными постройками и производят удручающее впечатление. Однако характерная черта таких кусков Москвы – дешевизна их использования. Строить дома на таких территориях значительно дешевле, чем сносить и реконструировать пятиэтажки (имеется в виду техническая сторона, а не расселение жителей).

Наконец, едва ли не самый «жирный» кусок Москвы – Ходынское поле. Существует несколько проектов его использования. Основные претенденты на историческую землю – «панельная партия» и ДИПС.

По приблизительным оценкам, потенциал этого участка огромен – здесь можно ввести более 1 млн кв. м жилья. Напомним, что, когда строители объединялись в союз, цена вопроса составляла 2,3 млн кв. м, под которые город дал земельные участки. При этом Ходынка имеет массу плюсов. Во-первых, это пустое место – ничего не надо никуда выводить или сносить. Во-вторых, это еще и удачное место – внутренний район на северо-западе Москвы, весьма привлекательный для застройки.

Вокруг освоения Ходынского поля в настоящее время идет закулисная борьба. Руководство стройкомплекса считает, что здесь надо ставить серийные дома – например, П-3М (видимо, эта идея должна понравиться мэру, поскольку ДСК-3, как известно, принадлежит фирме «Интеко»). В качестве аргументов за целесообразность серийной застройки приводят слова риэлтеров, утверждающих, что эту недвижимость можно будет легко продать.

Интерес к застройке Ходынского поля проявил и глава ДИПС Леонид Краснянский. Он предложил сделать Ходынку элитным районом, а по краям застроить эту территорию малоэтажными домами. 800 тыс. элитных метров кажутся чрезмерным излишеством, однако на самом деле в таком подходе к проектированию района угадываются контуры проекта «Куркино-2» – кстати, гораздо более привлекательного для традиционного района Москвы, нежели парад панельной индустрии.

В деревню, в глушь…

Перспектива появления рынка панельного жилья ценой $700 – 800 за 1 кв. м не такая уж антиутопия, как кажется. Конечно, при любом монополизме рост цен будет сдерживаться рядом факторов.

Во-первых, при сопоставимых с монолитом ценах покупатели могут отдать предпочтение домам, построенным по индивидуальным проектам. Сегодня это так называемый элитный рынок, на который новая строительная политика почти не распространяется. Однако большинство проектов на этом рынке – обычные монолитные дома с той или иной инфраструктурой, которые, по сути дела, элитными только называются. На самом деле это просто хорошее жилье – нормальные квартиры для среднего класса.

Второй фактор – конкурентные проекты ближнего Подмосковья, а также тот задел, который пока остается у московских девелоперов и который они, видимо, все-таки освоят. Здесь много интересных проектов, которые объединяет их удаленность от центра Москвы. Так, на северо-западе города – на улице Саломеи Нерис – строится поселок таунхаусов, реализуемых сейчас примерно по ценам «панели» на юго-западе города. Примерно в таком же ценовом диапазоне находится и жилой комплекс «Лесная усадьба» (стоит близ шоссе по дороге в Архангельское), от которого до кольцевой дороги ехать всего 10 – 15 минут.

И то и другое уже не исключение из правил, а их подтверждение. По всей видимости, именно Подмосковье сейчас превратится в золотую жилу для девелоперов. Московская область – регион, сильно урбанизированный, с большой численностью населения и колоссальными земельными ресурсами. Недаром местный вице-губернатор Михаил Мень столь радужно оценивает перспективы Подмосковья: «Московскую область ожидает настоящий бум. Его следствием станет в будущем году существенное пополнение бюджета области. Появление Земельного кодекса позволит наконец региону начать решение проблемы черного рынка земли и вывести сотни миллионов долларов из теневого сектора экономики». Так что девелоперов, изгоняемых из Москвы, в области ждут с нетерпением.