GOLD 1582.40
РТС 1008.85
DJIA 21181.48
NASDAQ 7201.80
бизнес

Индустриальный редевелопмент

Фото: Агентство «Москва» Фото: Агентство «Москва»

Редевелопмент промзон — глобальный международный урбанистический тренд. Это возврат в экономический оборот сотен гектар заброшенных площадок, превращение их в уникальные архитектурные пространства и точки притяжения длинных денег инвесторов. И если во всем мире практически весь промышленный редевелопмент реализуется в виде точечных проектов, то Москва пошла дальше и запустила комплексную программу развития промзон «Индустриальные кварталы», по масштабу сравнимую с реновацией. Вице-мэр Москвы Владимир Ефимов рассчитывает, что в ближайшие 2-3 года удастся запустить крупнейшие проекты программы, и за 10-15 лет они будут реализованы. Сейчас городом рассматриваются почти 130 проектов КРТ общей площадью около 2 тысяч гектаров с градостроительным потенциалом более 30 миллионов квадратных метров.

Сотни гектаров заброшенных промплощадок — классика деиндустриализации. Цифровой расцвет привел к естественной смерти построенных почти век назад производств. В конце 1990-х — начале 2000-х правительство Москвы сделало попытку реанимировать старые мощности, но потерпело крах: производство металлоконструкций или автомобилей по технологиям 1930-х годов было нерентабельным в новых экономических условиях, и с карты столицы исчезли заводы «Москвич», «Серп и Молот» и многие другие.

«Юрий Лужков пытался отстоять заводы, но ничего хорошего из этого движения поперек мирового тренда не получилось: на модернизацию АЗЛК были потрачены гигантские средства, но результата не было никакого. На месте промышленных гигантов, которые занимали тысячи гектаров в срединных и даже центральных районах, возникли легальные пустыри с опустевшими цехами», — говорит генеральный директор Института региональных проблем Дмитрий Журавлёв.

В большинстве случаев они либо не использовались вовсе, либо сдавались в аренду под мелкие производства и склады. Редевелопмент для этих зон — своего рода реинкарнация и возврат экономически утерянных площадей в новый оборот.

«Экономическая целесообразность сохранения этих объектов крайне низкая, особенно учитывая, что в Москве остро не хватает свободных земельных участков и они очень дорогие, — подчеркивает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. — Их редевелопмент будет способствовать появлению современных зданий на месте прежней застройки, созданию новых рабочих мест, повышению собираемости налогов и децентрализации города».

Тотальная деиндустриализация

Проблема возврата к жизни заброшенных промзон — глобальная. Мировой опыт показывает, что объекты «ржавого пояса» с легкостью превращаются в точки роста для крупнейших мегаполисов. На месте отслуживших свое фабрик, выведенных из строя портовых зон и железнодорожных узлов появляются новые виды производств, социальные объекты и современное жилье.

В Гамбурге на месте закрытого порта создается модный микрорайон HafenCity на 15 тысяч жителей и 45 тысяч служащих. Окончательно работы закончат к 2025 году, но уже сейчас жилье здесь считается элитным, а рестораны и галереи — уже очень популярны.

В HafenCity 30% территорий отдано под жилую застройку, 40% занимают деловые пространства, остальное — сопутствующая инфраструктура и соцобъекты. Жилье и офисы возводились на средства инвесторов, финансирование общественных пространств стоимостью 2,4 млрд — на средства городского бюджета.

Урбанисты относят к примерам успешного редевелопмента «Остров машин» во французском городе Нант. Созданный на складах бывших верфей бестиарий машин-аттракционов получил специальный приз жюри на Международной туристической выставке.

В Барселоне в районе Побленоу со множеством фабрик начала XX века, носящем звание каталонского Манчестера, открылся деловой high-tech-квартал с офисами Yahoo! и Microsoft.

Лофт в ЛондонеВ Лондоне пентхаус в здании бывшего склада на Ваппинг-Хай стрит на берегу Темзы стоит £ 3,1 млн. Фото: Cluttons

Чаще всего на месте бывших заводов возводится жилье, реже — артпротсранства и офисы. Еще реже — новые производства. При этом кейсы по созданию новых индустриальных кластеров вызывают повышенный интерес. Как «Док инноваций», появившийся на месте огромного судостроительного склада — в нем базируются десятки небольших творческих студий, швейных и обувных мастерских. Общественный цех для местных мастеров Blackhorse открыт в Лондоне, в бывшей промзоне Уолтемстоу. Аналогичную эволюцию — из судостроительной фабрики в центр крафтового производства New Lab — пережил Brooklyn Navy Yard в Нью-Йорке.

Но несмотря на разнообразие архитектурных и концептуальных решений, объединяет их одно — во всем мире практически весь промышленный редевелопмент реализуется в виде точечных проектов. Москва в этом смысле пошла на порядок дальше: в 2020 году город принял программу комплексного развития территорий промзон. Масштабный проект, названный «Индустриальные кварталы», позволит привлечь 7 трлн рублей частных инвестиций и осуществить редевелопмент промзон.

На деиндустриальной волне

Как замечает Дмитрий Журавлев, в отличие от лужковского правительства, новое руководство города решило не идти против глобальных трендов, а оседлать их. Благодаря городскому проекту «Индустриальные кварталы» за 15 лет город сможет вернуть в экономический оборот почти 2 тыс. га неиспользуемых земель.

Разработке программы предшествовала серьезная аналитическая работа, было исследовано 15 тысяч гектаров промзон. Выяснилось, что только на трети территорий расположены действующие предприятия, и им столичное правительство готово предоставить меры поддержки, в том числе для благоустройства и приведения территорий в порядок. Ещё 8 тысяч гектаров застроены жильём и непроизводственными объектами. А еще порядка 2 тысяч га используются неэффективно и имеют хороший потенциал для развития — сейчас это развалины бывших заводов, склады или пустыри. Именно их и включили в программу «Индустриальные кварталы». Градостроительный потенциал этих территорий — более 30 млн кв метров, где пропорционально распределятся промышленная, общественно-деловая, социальная застройка и жилищное строительство.

Как подчеркнул заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов, в настоящее время речь идет более чем о 130 проектах «Индустриальных кварталов». В результате их реализации город получит около 500 тысяч новых рабочих мест и почти 3 триллиона поступлений в бюджет.

«За год работы программы «Индустриальные кварталы» мы уже заключили соглашения о реализации комплексного развития территорий с общим градостроительным потенциалом почти 1,5 млн квадратных метров. Из них более 400 тысяч квадратных метров занимает промышленная застройка, еще 300 тысяч квадратных метров — это общественно-деловая застройка и чуть более 700 тысяч квадратных метров — жилая. Инвестиции в проекты составят около 160 млрд рублей, будет создано 16,5 тысячи рабочих мест», — заявил заммэра.

Темпы реализации программы снижать не намерены, наоборот, разработка проектов комплексного развития территория бывших промзон идет все активнее: недавно о необходимости наращивать темпы программы заявил мэр города Сергей Собянин. В середине августа стало известно, что город проработает еще 7 индустриальных кварталов сразу в нескольких округах столицы. Как уточнил Владимир Ефимов, общий объем инвестиций может составить 0,5 трлн. рублей, в результате город получит более 35 тысяч новых рабочих мест.

Программа решает сразу несколько актуальных для города задач. Во-первых, исчезают объекты, которые портят лицо города и к тому же могут представлять реальную угрозу для жителей. Во-вторых, на их месте появляются комплексные архитектурные решения, учитывающие все современные требования к качественным городским территориям. В комплексе развиваются жилье, транспорт, коммуникации, соцобъекты, места приложения труда. Такой подход исключает острую проблему новых районов, где жители страдают от отсутствия детских садов, поликлиник, парковок и главное — рабочих мест, и в результате вынуждены постоянно перемещаться в другие районы, усугубляя и без того напряженный трафик.

Наконец — и в этом Москва уникальный мировой мегаполис — в зонах комплексного редевелопмента создаются современные наукоемкие и инновационные производства, работающие на повышение промышленного потенциала Москвы и усиливающие ее инвестиционную привлекательность. Эксперты единодушны в оценках: московские власти для запуска этой масштабной программы выбрали наилучшее время.

«Эти проекты важно начинать именно сейчас, несмотря на пандемию. Процесс их реализации предполагает появление множества заказов для субподрядных организаций, малого и среднего бизнеса, ИП и самозанятых, задействует огромное количество работников самой разной квалификации, от дворника до программиста. Это снижает вероятность роста безработицы, угроза которого, увы, существует в связи с эпидемиологическими ограничениями, и социальной напряженности», — подчеркивает президент МТПП Владимир Платонов.

Владимир ЕфимовПервый в России договор по КРТ вица-мэр Москвы Владимир Ефимов (в центре) подписал в самый разгар пандемии — в июле 2020 года.

Рамки для инвесторов

Московский редевелопмент проходит по модели комплексного развития территорий (КРТ). Эта правовая новация вошла в Градостроительный кодекс в 2017 году для стимулирования привлечения инвестиций через предоставление гарантий бизнесу. Наряду с офсетными контрактами это значимый элемент в государственно-частном партнерстве.

Сценариев два. Первый предусматривает, что с инициативой проекта КРТ может выйти сам правообладатель участка, как это было в случае первого проекта «Октябрьское поле», который запущен компанией «РГ-Девелопмент» в июле 2020 года. Согласно условиям договора, на месте заброшенного комбината железобетонных изделий площадью почти в 6 га появятся жилье, социальные объекты, технопарк. «Аналогичный сценарий в промзоне «Кунцево», где правообладатели участка также заключили договор с городом по собственной инициативе», — отмечает Владимир Ефимов. — «Градостроительный потенциал программы развития этой зоны составит 610 тыс. кв. метров, общий объем инвестиций в реализацию проекта — 100 млрд рублей, а ожидаемый бюджетный эффект — 586 млн рублей в год. Договор мы подписали в этом году на полях ПМЭФ. Отмечу, что правообладатель уже сделал первый шаг в этом проекте — разработал проект планировки территории. Сейчас он находится на утверждении».

По второму сценарию, инициатором проекта становится город. Если власти видят, что территория находится в плачевном состоянии и не используется по назначению, город предлагает собственникам земель привести их в порядок. Если же собственники отказываются, тогда территорию либо выставляют на торги в поисках инвестора (которым, кстати, может стать один из правообладателей при условии, что будет соответствовать требованиям, которые предъявляются к участникам торгов), либо город реализует проект самостоятельно. Собственникам, которых на территории одной промзоны может быть до нескольких десятков, возмещается рыночная стоимость их доли объекта.

«Мэрия наконец решила наводить порядок в доме, а не пристраивать новые комнаты — начался процесс редевелопмента промзон, — говорит президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. — Это очень позитивный международный тренд, и то, что Москва ему следует, очень хорошо. Можно только порадоваться, что столичное правительство инициирует проекты планировки, которые требуют комплексной застройки. Если бы не ограничения, мы бы получили новые примеры многоэтажной субурбанизации».

Программа «Индустриальные кварталы» позволяет городу принимать решение о функционале территорий, отданных под редевелопмент. Так, на жилищное строительство планируется выделить чуть менее 30%. Часть нового фонда будет отдана под переселение москвичей из старых домов, попадающих под снос в рамках программы реновации.

Еще треть территорий — 30% — сохранят для промышленного функционала. Кроме того, в «Индустриальных кварталах» запланировано 50 детских садов, 44 школы и 27 спортобъектов.

Причем социальными объектами и транспортной инфраструктурой смогут пользоваться и жители прилегающих микрорайонов. Также концепцией предусмотрено появление новых зеленых зон, которые улучшат экологическую ситуацию.

Менять условия по ходу стройки у инвесторов не получится: по правилам КРТ городские власти накладывают жесткие обязательства на инвестора. Ему придется платить неустойки за каждый день просрочки ввода объектов в эксплуатацию.

Впрочем, сроки вполне щадящие: девелоперам дали фору в несколько лет, так как подобные инвестсоглашения применяются впервые. На практике проекты могут быть закончены на 1-2 года раньше.

Стратегия Win-Win

До 2023 года город планирует закончить подготовку градостроительной документации по 2 тыс. га, и бывшие промзоны будут одна за другой выставляться на торги, если правообладатели не проявят инициативу. аукционы.

Из желающих уже очередь. Серьезный интерес виден как со стороны российских застройщиков, среди которых лидеры рынка «Группа ЛСР», «Главстрой», Capital Group, «Галс-Девелопмент», ФСК «Лидер», MR Group, ГК «ПИК», «Донстрой», так и для иностранных инвесторов — из Китая, Германии, США.

До запуска комплексной программы КРТ желающих участвовать в редевелопменте особо не было, так как для этого необходимо пройти полтора десятка различных согласований. Строить на окраинах можно было дешевле и проще. По крайне мере до тех пор, пока не стало очевидно, что дальнейшее расширение границ города из-за дороговизны прокладки инженерной и транспортной инфраструктуры невозможно. Тогда интерес застройщиков обернулся на промзоны.

Реорганизация бывших промышленных зон затронет 11 административных округов города. Подписаны четыре первых договора КРТ с разными инвесторами. До 15.00 26 августа этого года любой девелопер может подать заявку на участие в аукционе за право реорганизации промзоны на северо-востоке столицы. «Алтуфьевское шоссе» станет для Москвы вторым кейсом торгов в рамках проекта «Индустриальные кварталы». «Благодаря этому проекту преобразится участок, расположенный в бывшей промзоне «Алтуфьевское шоссе», — отметил Владимир Ефимов. — «Победитель аукциона возведет 251 тысячу квадратных метров жилья и социальной инфраструктуры, в том числе 25 тысяч квадратных метров в рамках программы реновации, и объекты производственного и общественно-делового назначения площадью 470 тысяч квадратных метров». Независимые эксперты рынка считают, что борьба может быть нешуточной: начальная цена — 37,5 млн рублей. Для территории в 30 га, где можно построить порядка 720 квадратных метров недвижимости — это небольшие деньги. Стоит напомнить, что первые торги города в рамках комплексного развития территорий прошли 2 ноября 2020 года и длились почти 9 часов. В результат цена права на заключение договора выросла на 814%.

Эксперты считают, что город открывает окно возможностей для всех желающих инвестировать в проекты мегаполиса, что особенно важно в период дефицита точек приложения капитала на рынке.

«Заявленные в рамках проектов по редевелопменту территории очень привлекательны с маркетинговой точки зрения: реализовать коммерческие и жилые площади будет гораздо легче, чем за МКАДом или не в столь благополучных с точки зрения экологии районах столицы, — полагает омбудсмен по защите прав предпринимателей в сфере строительства Дмитрий Котровский. — Еще один очевидный плюс — улучшающаяся транспортная доступность. Город с большой скоростью строит дороги, эстакады, дублеры наиболее оживленных трасс, развивает систему общественного транспорта. В Кунцеве уже появился дублер Кутузовского проспекта, строится Северная хорда, есть планы по продолжению ветки метро... Все это позволяет дать утвердительный ответ на вопросы, станут ли продаваться и сдаваться коммерческие площади, а также будут ли востребованы гостиничные пространства».

Развитие магистральной сети — зона ответственности города, и транспортный комплекс во многом опирается на проекты КРТ, включая потребности территорий в трехлетний планы Адресной инвестиционной программы.

На желание участвовать в редевелопменте может повлиять также то, что одна компания становится главным игроком на большой территории, то есть определяет архитектурный облик, наполнение, цену объектов самостоятельно, а не оглядываясь на соседей. А проектное финансирование дает возможность оптимизировать затраты инвестора на обслуживание кредита.

Урбанисты отмечают, что подобные проекты могут стать полигоном для российских дизайнеров и архитекторов — все это позволит заменить ржавые пятна на карте города точками новаторского роста.

Проекты

Работа над ошибками

Поскольку устаревшие предприятия в Москве давно закрыты, город не столкнется с ростом безработицы из-за старта редевелопмента, наоборот — увидит рост занятости, в отличие от США, где остановка заводов спровоцировала настоящую трагедию.

Программа «Индустриальные кварталы» подразумевает создание 500 тыс. рабочих мест, причем преимущественно в компаниях, занятых высокотехнологичным бизнесом или НИОКР, где уровень зарплат выше среднего, а также в сфере услуг.

«Проект «Индустриальные кварталы» плотно перекликается с другой программой города — стимулирование создания мест приложения труда за пределами МКАД и ТТК, благодаря которому инвестор может сократить или быть полностью освобожден от платы за изменение вида разрешенного строительства. Программа стартовала полгода назад, и сегодня мы уже активно работаем с крупнейшими девелоперами города. При реализации проектов «Индустриальные кварталы» с нежилой застройкой строительство 24 млн квадратных метров под места приложения труда потенциально позволит получить льготу на оплату смены ВРИ в размере до 670 млрд рублей», — отметил Владимир Ефимов.

Важно, что места приложения рабочей силы возникают рядом с домом. Это позволяет бороться с оставшимся в наследство от советского периода маятниковой миграцией из-за жесткого зонирования территорий на спальные районы, где только живут, и промзоны, где работают. «В настоящее время почти 40 % рабочих мест в столице сосредоточены в центре, где проживает всего 9 % населения. Строительство нового жилья вместе с организацией рабочих мест позволит снизить маятниковую миграцию, — считает генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов. — Отсутствие необходимости тратить несколько часов на дорогу до офиса и обратно напрямую отражается на повышении производительности труда и улучшении человеческого капитала, так как люди получают возможность больше времени проводить с семьей, заниматься спортом или самообразованием».

Для больших городов вполне оправдана стратегия развития «город в городе», когда на отдельных территориях новой застройки создаются профильные экономические зоны, в этом случае не исключено в том числе и выделение особых экономических зон для стимулирования развития какого-то определенного направления, — отмечает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Интересно, что в этом случае Москва может опираться не только на мировой опыт, но и на лучшие советские традиции: похожим образом строились с нуля многие наукограды.

«При этом не стоит забывать, что город создает особые экономические зоны не абы как, а в соответствии с теми стратегическими направлениями, которые разработал экономической блок Правительства Москвы. Практика показывает, что у бизнеса пользуются спросом производственные помещения в технополисах. Участие в этих проектах позволяет бизнесу минимизировать как свои расходы, так и риски и тем самым город облегчает их старт и дает возможность аккумулировать ресурсы на создание конкурентоспособного продукта как на рынке России, так и за рубежом», — говорит Владимир Платонов.

Редевелопмент, подразумевающий создание многофункциональных пространств, — в какой-то мере попытка исправить ошибки прошлого подхода к планировке города. И это как нельзя удачно коррелируется с принципами программы ООН по населенным пунктам UN Habitat, которая получила новое развитие в московской агломерации.