Инвестиции в «ржавый пояс» дадут эффект через полгода

Москва объявила целую серию торгов на право комплексного развития территорий. В ближайшее время определятся инвесторы для преображения неэффективно используемых участков в промышленных зонах «Дегунино-Лихоборы», «Красный Строитель» в районе Чертаново Южное и на Кусковской улице в Новогирееве. Эксперты, опрошенные «Компанией», уверены, что эффект от реализации проектов будет ощутим уже через полгода.

Программа комплексного развития территорий была анонсирована в 2020 году. Ее цель — увеличить отдачу от городской земли и создать около 550 тысяч новых рабочих мест. По плану, в проекты редевелопмента будут инвестированы 7 трлн рублей, при этом бюджетная отдача ожидается в размере около 3 трлн рублей. Инициировать преобразование участков могут как их правообладатели, так и городские операторы, привлекающие инвесторов по результатам открытых торгов.

Первым стал проект КРТ «Октябрьское Поле». Сегодня инвесторы определены для 10 промзон: «Коровино», «Кунцево», «Алтуфьевское шоссе», «Братцево», «Теплый Стан» и «Автомоторная». Кроме того, выбраны компании, которые вдохнут новую жизнь в заброшенную стройку в Тропарево-Никулино и неэффективно используемый участок в Тимирязевском районе.

Еще для 15 участков — «Южный порт», «Зюзино», «Грайвороново», «Варшавское шоссе», «Северянин», «Кирпичные улицы», «Западная водопроводная станция», «Свиблово», «Кунцево», производственной зоны «Алабушево» и неэффективно используемые территории в районах Хорошево-Мневники, Москворечье-Сабурово и Южнопортовый — назначены операторы КРТ.

В настоящее время объявлены аукционы на право реализовать КРТ на участках экс-промзон «Алтуфьевское шоссе» и «Вагоноремонт». Проекты предусматривают возведение жилой недвижимости, социальных объектов и современных технопарков. 

Международная практика реабилитации городских территорий

Процесс выноса больших индустриальных предприятий за границы городов и реабилитации урбанизированной среды начался 40–50 лет назад. На карте Европы появляются популярные объекты на месте бывших фабрик или складов. Например, артцентр «Мануфактура» в Лодзе, который находится на месте старого прядильного комбината, — его посещает около 1 млн человек ежегодно. Или портовый район Доклендс в Лондоне, превратившийся в центр элитного жилья. Аналогичные процессы комплексного редевелопмента приходящих в упадок промышленных территорий сейчас идут в крупных китайских агломерациях и в Москве.

Для работы над превращением таких участков в точку роста и место жительства с более высоким качеством работают команды профессионалов. Результатом становится улучшение архитектурно-планировочных решений в городе, создание новых рабочих мест, развитие инфраструктуры и транспортной сети, сокращение маятниковой миграции, решение экологических проблем.

Вице-президент Московской ТПП Сурен Варданян подчеркивает, что редевелопмент промышленных зон и создание в них целостных кварталов, соединяющих в себе как жилищные функции, так и различные объекты социальной и культурной инфраструктуры города, следует рассматривать как целостную градостроительную программу развития Москвы.

По мнению экспертов, полное преобразование «ржавого пояса» — довольно долгосрочный процесс, тем более что в Москве весьма значительна доля территорий, потенциально привлекательных для редевелопмента.

«Промзоны Москвы занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории города в его старых границах. Из-за масштабности задач видимый эффект от реализации программ редевелопмента появится ближе к 2030-м годам», — полагает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

Любой объект требуется не только возвести, но и наполнить, подкрепить инфраструктурой, поддержать с точки зрения его роста. И это все потребует времени.

«На этих же территориях создаются зоны технологического роста, зоны для занятости кадров. С этой точки зрения мы почувствуем изменения лет через пять», — полагает Сурен Варданян.

Сложности в установлении четких временных границ специалисты связывают с тем, что универсальных решений в подобных проектах быть не может.

«Не думаю, что вообще целесообразно ставить временные отсечки по завершению программы редевелопмента, потому что проекты эти сложные, типовых решений нет, а цена ошибки в разработке концепции очень велика, так как работы идут в живой ткани города, и затраты на то, чтобы пересмотреть уже реализованное градостроительное решение, запретительно высоки», — уверена вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.

Впрочем, первые эффекты от редевелопмента московских промзон можно будет ощутить в течение считаных месяцев после старта, считает председатель Комитета МТПП по развитию инвестиционной среды для бизнеса Анна Вовк.

«Влияние на социальную инфраструктуру будет заметно сразу, в течение полугода. Изменения по жилой и офисной недвижимости — в течение года, потому что есть определенные циклы освоения этой территории, найма персонала, требуется некоторое время, — говорит Анна Вовк. — Но полгода-год — это реально обозримый срок, после которого запуск редевелопмента промзоны дает реальный экономический эффект для города и для тех, для кого этот редевелопмент производился, в том числе для инвестора».

Для разных аспектов деятельности будут свои экономические показатели. Естественно, город рассчитывает на то, что сама территория будет приносить валовый доход и превратится из пассива в актив. Инвестор, со своей стороны, планирует возместить вложенные средства в течение двух-пяти лет в зависимости от объекта инфраструктуры и бизнес-идеи. Частный мелкий капитал с учетом выбранной отрасли выйдет на рентабельность в период от пяти до семи лет.

Город со своей стороны стимулирует предпринимательскую активность. По данным департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы, в прошлом году около 400 крупных и средних промпредприятий столицы получили поддержку.