Инвестор, который живет на крыше
Уже много лет надстроенные этажи и мансарды считаются в России недвижимостью «нон грата». Девелоперы редко утруждали себя получением разрешений на их строительство, что настроило против них общественность и чиновников. Теперь инвесторы оставили крыши в покое, а уже существующие чердачные надстройки превратились в дорогой дефицит.
В декабре 2000 года Верховный суд по иску студента СПбГУ Григория Мариничева и нескольких его однокурсников отменил ряд постановлений губернатора Санкт-Петербурга, касающихся прав коммерческих фирм перестраивать и заселять мансарды без согласия жильцов. Это решение в разы сократило бизнес по надстройке мансард в городе. В большинстве случаев петербуржцы выступают против строительства у себя над головой и готовы с ним мириться только за солидную компенсацию.
В Москве подобные проблемы волнуют инвесторов куда меньше. Стоимость квадратного метра мансарды с видом на Кремль десятикратно окупает как само строительство, так и затраты на его согласование с жителями дома. Тем не менее московских квартир в чердачных пристройках совсем мало. Основная задача инвестора, претендующего на столичную крышу, заинтересовать в дополнительных этажах городские власти. Но даже в случае успеха стройка превращается в «русскую рулетку» – процедура согласования невероятно сложна и совершенно не формализована. В любой момент разрешение может быть оспорено, а элитная мансарда снесена.
Из нашего окна площадь Красная видна
Первые пристройки на крышах домов начали появляться в послевоенные годы. Власти поставили задачу расселить деревянную Москву и решить проблему острого дефицита жилья. Ни архитектурные изыски, ни мнение жильцов нижних этажей при этом никого не интересовали. В наши дни надстройку жилых домов осуществляют преимущественно частные инвесторы. Мансарды появляются в самых дорогих и одновременно дефицитных районах. «Если свободных участков под строительство нет, то девелоперу остается либо сносить здания, либо надстраивать уже существующие. Последнее зачастую оказывается дешевле, проще и быстрее», – говорит руководитель строительных проектов компании «МИАН-Девелопмент» Эраст Жиряков.
Престиж района и отсутствие свободных площадок превратили Фрунзенскую набережную в мекку для застройщиков чердаков. Примером удачной реализации надстройки двух этажей эксперты называют и «сталинку» между Гончарной улицей и Котельнической набережной. В старом проекте этого дома были черные ходы для прислуги, которые после надстройки двух этажей стали отдельным входом для новых жильцов. Другие примеры чердачных надстроек – дома на 2-й Фрунзенской улице (надстройка этажа), на Петровском бульваре (надстройка мансарды), в Козихинском переулке (надстройка мансарды), «дом композиторов» в Газетном переулке и другие.
Имена их инвесторов и застройщиков риэлтеры назвать затрудняются. «Я никогда не слышал, чтобы застройщиками мансард выступали известные и зарекомендовавшие себя на рынке компании. Кроме того, большинство надстроек в центре Москвы датируется 2001 – 2002 годами, то есть прошло немало времени», – говорит Жиряков. Однако именно этим инвесторам с незапоминающимися названиями до сих пор удается неплохо зарабатывать на мансардах. Все надстройки находятся в историческом центре Москвы неслучайно – только в этом случае цена продажи сможет покрыть все расходы на строительство. Например, из шести квартир в надстроенных этажах «дома композиторов» лишь две пока остаются незаселенными. В настоящий момент цена квадратного метра в элитной новостройке в районе Тверской улицы зашкаливает за $10 000. Эксперты считают, что за квартиру на мансардном этаже с видом на Кремль можно смело назначать цену $20 000 за квадратный метр.
По словам управляющего партнера компании Soho Realty Игоря Шубина, обычно разница в цене (если сравнить «надстроенную квартиру» с предложением на первом этаже) составляет 50 – 60%.
При этом затраты на строительство дополнительных этажей существенно ниже расходов на строительство отдельного здания такого же метража. В среднем на реконструкцию, ремонт и косметическую отделку одного квадратного метра надстраиваемого помещения тратится от $800 до $1500. «Кроме того, девелопер «садится» на готовые коммуникации и не занимается дорогостоящими подземными работами. Застройщик просто подсоединяется к существующим в доме сетям», – говорит Жиряков.
Все без исключения аналитики констатируют, что инвестиции в строительство мансард могут принести очень хорошую прибыль. «Особенно, если все изменения удастся в итоге благополучно согласовать», – дополняет Шубин. Однако именно процедура оформления может принести девелоперу массу неприятных сюрпризов. «Это абсолютно полноценный проект строительства, – отмечает ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев. – Инвестор должен пройти все стадии, какие бы он проходил при возведении, скажем, небоскреба. Но далеко не у каждого девелопера есть время и терпение на прохождение всех разрешительных инстанций».
Приключения итальянца в России
В 2001 году коллекционер русского искусства и одновременно глава московской телекоммуникационной компании NNTGroupНикола Саворетти решил вложить деньги в столичную недвижимость. А именно: расселить несколько квартир и надстроить здание на Волхонке, где находился офис его компании. Саворетти получил разрешение Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы на возведение дополнительного этажа в доме № 6 по улице Волхонка. Свое решение чиновники объяснили «необходимостью укрепления старинного здания монолитным поясом». Инвестиционный контракт на выполнение работ был подписан с ООО «Амерак пропертиз лимитед».
После выполнения всех работ город в лице Департамента государственного и муниципального имущества получил в собственность 50% построенной площади. Оставшаяся часть перешла в распоряжение инвестора. Однако надстройка заметно отличалась и по метражу, и по внешнему виду от проекта, представленного итальянским предпринимателем столичным властям. Кроме дополнительного этажа дом венчала еще и гигантская мансарда.
То ли вся эта конструкция попалась на глаза мэру Юрию Лужкову, то ли ему насчет нее позвонили из Кремля, откуда она великолепно просматривалась. Московский мэр не на шутку рассердился и постановил снести самовольно надстроенную мансарду в недельный срок. К тому времени Саворетти успел застроить дополнительными этажами дома на Знаменке, 13 и Знаменке, 8. Гнев градоначальника их не коснулся, но прецедент сноса мансард был создан. «Инвесторы испугались, и мода на чердачные пристройки пошла на спад», – вспоминают участники рынка.
Спустя несколько лет похожая история произошла с компанией «Дон-Строй». Мэр Москвы обязал девелопера демонтировать девятый и десятый этажи строящегося в Филипповском переулке элитного жилого комплекса. Уже после того как этажи были возведены, выяснилось, что «Дон-Строй» не согласовал проект с Мосгорэкспертизой.
Окончательное согласование проектов уже после начала строительства – стандартная практика в столичной стройиндустрии. «Пример с Волхонкой, 6 – классический, но не всегда ситуация разрешается в таком русле», – говорит Владимир Кудрявцев из Paul’sYard. Несмотря на отсутствие всех необходимых разрешений, надстроенные этажи продолжают свое существование. Особенно, если квартиры на «лишних этажах» купили власть имущие или просто состоятельные квартиранты. Впрочем, покупатели зачастую готовы к проблемам с легализацией мансард. «Был случай, когда собственник квартиры в реконструированном доме построил над своим жильем, на чердаке, настоящий бассейн. Согласовать его, естественно, не смог. Однако впоследствии после достаточно долгой экспозиции квартиры все же нашелся покупатель, который был готов приобрести эту квартиру даже с несогласованной пристройкой», – подтверждает Игорь Шубин из SohoRealty.
Бермудский многоугольник
По оценкам VescoRealty, 35 – 40% мансард и надстроенных этажей в Москве возведено незаконно. Причина в том, что до недавнего времени власти не принимали карательных мер против самовольных застройщиков крыш, ограничиваясь предупреждениями или приостановкой строительства.
Только в мае 2006 года вышло постановление мэра Юрия Лужкова о создании комиссии по надзору и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы. Ее председателем стал первый заместитель председателя правительства Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. В комиссию также вошли глава Москомархитектуры Александр Кузьмин и руководитель Мосгосстройнадзора Анатолий Зайко. Этот орган уполномочен рассматривать факты самовольного строительства или реконструкции объектов общей площадью более 1500 кв. м и принимать решения об их сносе.
В каждом округе столицы должны появиться комиссии, которые будут вершить суд и расправу над незаконными объектами площадью менее 1500 кв. м. Как сообщили «Ко» в префектуре ЦАО, «комиссии по контролю у них пока нет, а за самовольными стройкамиследит Объединение административно-технической инспекции». Как сказал представитель префектуры ЦАО, решение о строительстве дополнительных этажей принимает балансосодержатель дома. Чаще всего надстраиваются дома в историческом центре, то есть муниципальные, а значит, девелопер должен договориться с ДЕЗом и жильцами. Остальные вопросы придется согласовать в Москомархитектуре. Однако в этом ведомстве корреспондента «Ко», задавшего вопрос «Кто разрешает надстройки?», переадресовали обратно в префектуру ЦАО.
При этом опрошенные риэлтеры и застройщики не смогли точно описать процедуру получения разрешения на подобное строительство. По словам директора отдела элитной недвижимости компании KnightFrank Екатерины Тейн, пару лет назад рассмотрением заявок и выдачей разрешительной документации на присоединение чердаков или пристройку нового этажа к зданию занимался ГУП «Ликомцентр», но он прекратил свое существование.
«Сегодня механизм получения нужной документации настолько непонятен и сложен, что сама процедура пристройки верхнего этажа зачастую доставляет собственникам квартир на последних этажах массу проблем и занимает очень большое количество времени», – говорит Тейн.
В такой неразберихе любая новостройка на крыше может быть оспорена и отправлена под снос. По словам участников рынка, незаконные мансарды в любой момент могут стать предметом расследования, скажем, Олега Митволя. По мнению управляющего партнера компании BlackwoodКонстантина Ковалева, в таких условиях все выдаваемые разрешения можно считать временными. «Кроме того, чиновники знают, насколько сильным может оказаться протест жильцов, и опасаются провоцировать социальный конфликт», – считает Ковалев. Но и согласие жильцов, которое требуется в первую очередь, вещь крайне непостоянная.
Глас народа
Когда-то преимущественное право решать судьбу чердачных помещений принадлежало собственникам квартир на последнем этаже дома. Сегодня желающие пристроить еще один этаж в обязательном порядке должны получить разрешение всех без исключения жильцов подъезда. Причем на согласование надстройки с жителями дома девелопер тратит немалые деньги. По данным VescoRealty, в среднем на получение согласия жильцов уходит порядка 10 – 15% объема инвестиций в проект.
Как правило, инвесторы обещают сделать за свой счет ремонт в подъезде или во всем здании, благоустроить придомовую территорию, обновить коммуникации и взять на себя оплату коммунальных платежей. Жильцы дома в Газетном переулке, где появилась трехэтажная элитная мансарда, до конца жизни будут платить за коммунальные услуги только 50%. Квартиранты последних этажей также сделали ремонт за счет застройщика, а тем, чьи окна выходят на Тверскую, установили пластиковые стеклопакеты. «В целом весь ряд таких мероприятий должен положительно сказываться на проживании жильцов. В противном случае негатив, вызванный новым строительством, может вызывать очень много проблем. В том числе и противодействие работе застройщика», – полагает Эраст Жиряков.
Но даже соглашение с жильцами, оплаченное деньгами инвестора, еще не гарантирует застройщику легкой жизни. Квартиранты в любой момент могут передумать. Например, на улице Павла Корчагина, в районе ВВЦ, до сих пор можно увидеть следы незавершенного строительства пентхаусов на крышах девятиэтажных кирпичных домов 1970-х годов. В начале прошлого десятилетия некая коммерческая структура добилась разрешения на их строительство, пообещав жильцам отремонтировать подъезды и благоустроить придомовую территорию. Но после того как стройка началась, жильцы передумали: начали бастовать и просто заблокировали доступ на крышу. К 1995 году, когда власти все-таки остановили стройку, над крышей жилого здания возвышался двухэтажный металлический каркас, который благополучно «провисел» там до 2002 года.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
