Ипотека первой свежести
Еще со времен булгаковского Воланда известно, что все люди в принципе хорошие. Только квартирный вопрос их испортил.
Естественно, улучшение человеческой породы в задачи банков не входит. Однако наличие у большинства граждан устойчивой потребности в улучшении своих жилищных условий при явной недостаточности собственных сбережений для покупки квартиры открывает весьма неплохие перспективы для такого сугубо банковского бизнеса, как ипотечное кредитование (т.е. кредитование под залог приобретаемого жилья). Не случайно в США, где ипотека получила наибольшее развитие, ежегодные обороты некоторых компаний, занимающихся этим бизнесом, исчисляются сотнями миллиардов долларов.
В России, чей годовой бюджет и то на порядок меньше, говорить о подобных суммах для одной лишь ипотеки, конечно, едва ли уместно. Однако нельзя забывать о миллиардах долларов, находящиеся у россиян «в чулках». Уж себе-то на квартиру многие согласятся раскошелиться. Это совсем не то же самое, что дать взаймы государству или банку, а потом нарваться на очередной дефолт. Поэтому есть шанс, что с помощью ипотеки удастся привлечь «чулочные» деньги в банки. Причем не только в виде погашенных кредитов и процентов по ним, но и в виде инвестиций в облигации, выпускаемые под рефинансирование ипотечных программ.
Складно было на бумаге...
Классическая ипотека предполагает наличие первичного и вторичного рынков. Первичный - это кредитование конечных заемщиков. А вторичный - рефинансирование банков-кредиторов с помощью выпуска облигаций и других ценных бумаг. Ведь ипотечный кредит выдается, как правило, на длительный срок. (Оно и понятно: если у человека в данный момент нет денег на оплату всей стоимости квартиры, то едва ли они появятся и через полгода, если, конечно, заемщик не найдет клад или в Америке не умрет его бабушка-миллиардерша.) Между тем не многие банки способны отвлекать собственные ресурсы на 5 - 10 лет.
Кстати, показательно, что те российские кредитные учреждения, которые в силу разных причин пока рассчитывают лишь на свои силы, выдают кредиты на сравнительно небольшие сроки. Так, ГУТА-банк кредитует на два-три года под 10 - 12% годовых в валюте. (Он, кстати, рассматривает вопрос о сотрудничестве с зарубежными инвестиционными фондами.) Банк «Бин» - вообще на полгода под 36% годовых (правда, с возможной пролонгацией). Банк «Актив» выдает кредиты лишь на 1,5 - 3 года под 10 - 12% годовых. Пожалуй, только Собинбанк выдает ссуды на 10 лет под 10% годовых. Правда, как подчеркивают в «Собине», это не стандартные для всех параметры. В каждом отдельном случае срок кредита и проценты по нему определяются на основании анализа платежеспособности конкретного заемщика. Кроме того, не исключено, что десятилетние ссуды выдаются лишь тем заемщикам, которые приобретают квартиры у компании «Собин-эстейт». Стоит учитывать и то, что «Собин» относится к числу банков, с которыми правительство Москвы в свое время расплатилось за очередные кредиты, передав им часть своего жилищного фонда. Причем квартиры эти были получены банками с дисконтом. Поэтому, кредитуя покупателей даже на 10 лет под 10% годовых, они все равно быстро отрабатывают вложенные средства.
Путешествие из Петербурга в Москву
Впрочем, едва ли уместно упрекать банки за скоропалительность. Ведь отлаженного механизма рефинансирования ипотечных кредитов в России пока не существует. Предназначенное для решения подобных задач Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано лишь в сентябре 1997 года. Но привлекать деньги на внутреннем рынке, по признанию заместителя гендиректора агентства Андрея Сучкова, тогда было затруднительно. Приходилось конкурировать по цене возможных заимствований со ставками по ГКО. А это заведомо означало серьезное удорожание кредита для конечного заемщика. Велись переговоры с зарубежными инвесторами - Lehman Brothers, Morgan Stanley, Bankers Trust, - но случился кризис, и потенциальные иностранные инвесторы, по словам г-на Сучкова, «взяли тайм-аут».
АИЖК пришлось разрабатывать новые способы привлечения средств. В частности, агентство попыталось переориентироваться на работу с субъектами Федерации. Но пока сколько-нибудь реальные результаты достигнуты лишь в Санкт-Петербурге. Местная администрация выделила в городском бюджете $30 млн в качестве гарантий под ипотечные программы. Под эти гарантии АИЖК собирается выпустить облигации. Как отмечает г-н Сучков, ожидается, что их доходность составит 10 - 12% годовых в валюте. Кроме того, завершаются переговоры агентства с инвестиционным фондом «США - Россия» (этот фонд финансируется на средства, выделяемые конгрессом США) о предоставлении кредита на $3 млн на питерскую же ипотеку. И уже четыре банка - Промстройбанк Санкт-Петербурга, «Санкт-Петербург», «Петровский» и «Балтийский» - с начала марта приступили к выдаче кредитов. К настоящему моменту выдано около $100 тыс. Заемщикам они обходятся под 15 - 18% годовых. Срок кредита - десять лет.
Помимо питерского проекта подготовлено соглашение о сотрудничестве между АИЖК и Новосибирской областью. Там создан филиал агентства, деятельность которого будет охватывать регионы, входящие в «Сибирское соглашение». О своей готовности сотрудничать с АИЖК заявили и местные банки: «Левобережный», Новосибирский внешторгбанк и Сибирский банк. Принципиальная договоренность о создании поволжского филиала АИЖК достигнута с администрацией Нижегородской области.
Однако самый благодатный с точки зрения ипотеки регион - Москва (не случайно до прошлого августа 80% ипотечных кредитов российских банков приходилось на ссуды, выданные в столице) - пока не очень доступен для АИЖК.
Московских окон негасимый свет
Дело в том, что мэр Москвы Юрий Лужков, позиционирующий себя как мэр-строитель, не может равнодушно относиться к проблемам отрасли, призванной превратить столицу в «город-сад». Но как политик, метящий дальше Нового Арбата, он не считает для себя правильным руководствоваться исключительно соображениями коммерческой выгоды при решении вопросов, касающихся широких слоев населения.
Поэтому, запуская в Москве программу ипотечного кредитования и планируя с ее помощью построить 2720 квартир (самый высокий показатель среди всех регионов), мэр установил, что для конечного заемщика ставка по десятилетнему кредиту не должна превышать 10% годовых. Стало быть, у инвестора (с учетом маржи банка-кредитора и транзакционных расходов) деньги предполагается занимать под 6 - 7%.
Между тем цена заимствований, которая действительно могла бы устроить инвесторов, гораздо выше. Например, специалисты фонда «США - Россия» считают, что хорошим показателем рыночных ставок, по которым можно рефинансировать ипотечные кредиты, являются докризисные ставки по «вэбовкам»: 13 - 14% годовых. Кстати, косвенно подтверждают правильность подобных выкладок и представители финансовых структур, близких к мэрии. В частности, начальник управления Банка Москвы по информации и связям с общественностью Павел Матюхин, называя 10% годовых льготной ставкой, отмечает, что, «исходя из условий реального рынка, коммерческие банки не в состоянии финансировать данную программу собственными средствами».
Неудивительно, что АИЖК, не видя при существующих начальных условиях возможности для привлечения инвесторов под московскую ипотечную программу, пока воздерживается от участия в ней. А в столице для организации рефинансирования ипотеки попытались создать свой орган, аналогичный АИЖК, - Московское ипотечное агентство (МИА).
Однако само наличие подобного агентства вовсе не является достаточным условием для решения столь нелегкой после кризиса задачи, как привлечение дешевых ресурсов. Тем более что задача эта стала головной болью исключительно для финансистов. Строители при любом раскладе «отбивали» вложенные средства благодаря довольно высокой разнице между ценой и себестоимостью московских квартир. А граждане, не ведавшие о таком разрыве, радовались низким ставкам и возможности воспользоваться ипотекой, а заодно получали еще один шанс пропеть осанну доброму мэру.
Правда, с выдачей кредитов вышла заминка. Первые уполномоченные банки программы - Московский сбербанк, Мосстройэкономбанк, Банк Москвы и Инвестсбербанк - были выбраны еще в сентябре, а реальное кредитование началось лишь в апреле. Причем, если бы Инвестсбербанк не бросился, как Матросов, на амбразуру, воз и ныне был бы там. И причина опять же в рефинансировании.
Право собственности
Изначально функции МИА и основного разработчика системы кредитования были возложены на Банк Москвы. Но тот, несмотря на всю свою московскую уполномоченность, в пекло не спешил, ожидая, когда найдется реальный источник рефинансирования. При этом у Андрея Бородина было железное алиби: нельзя рисковать московской кассой. К тому же действующее законодательство не отражает всех коллизий, связанных с ипотекой. Как объясняет Павел Матюхин, «основная правовая проблема, препятствующая развитию ипотечного кредитования, связана с противоречием между правом собственности на жилое помещение и правом его пользования, которое возникает в том случае, если эти права принадлежат разным лицам». Если заемщик оказался не в состоянии платить по кредиту, его надо выселять. Однако это не согласуется с Гражданским кодексом, где прописана норма о сохранении права членов семьи прежнего собственника на пользование жилым помещением. По мнению представителя Банка Москвы, «процедура обращения взыскания - самое уязвимое место российской ипотеки. И стать надежным инструментом обеспечения кредита ипотека сможет, только если законодательно будет закреплена возможность обращения взыскания на предмет ипотеки вне зависимости от каких-либо обстоятельств, то есть в любом случае.
Но понятно, что внесение соответствующих изменений в ГК ради успокоения Банка Москвы - дело весьма хлопотное. К тому же декларирование столь жестких принципов по отношению к потенциальному электорату может весьма негативно сказаться на популярности московского мэра. А с другой стороны, действительно не хочется подвергать дополнительным рискам подконтрольный банк. Ему вон и так, будучи платежным агентом, надо выплатить только этой весной около $100 млн по всевозможным купонным выплатам московских еврооблигаций. Не говоря уже о перманентных затратах на санирование Мосбизнесбанка.
Московский сбербанк тоже нельзя приносить в жертву. Да по большому счету пожертвовать им и не дадут. Мосстройэкономбанк вообще не работает с розничной клиентурой. В программе он нужен лишь как звено, связующее с застройщиками. Оставался Инвестсбербанк.
Тем более что он сам позиционировал себя как ритейловый банк. К тому же имел опыт ипотечного кредитования. С 1995 года выдавал ссуды под залог недвижимости. В результате в начале ноября 1998 года на стол к вице-премьеру правительства Москвы Юрию Росляку легло письмо председателя правления Инвестсбербанка Григория Кесельмана с просьбой рассмотреть вопрос о привлечении этого банка к разработке стандартов и технологий ипотечного кредитования. А уже в марте этого года правительство Москвы устами первого вице-премьера Владимира Ресина пообещало выделить из столичного бюджета 9,5 млн руб. для рефинансирования кредитов, выданных Инвестсбербанком в рамках ипотечной программы.
Коммунисты, вперед!
Трудно сказать определенно, что заставило Инвестсбербанк, опережая других, окунуться в реализацию ипотечных замыслов мэра. То ли честолюбивые замыслы руководства: пик ипотечной активности Инвестсбербанка пришелся на конец зимы - начало весны этого года, когда стало известно о том, что Александр Смоленский создает в Москве розничный банк «Первое общество взаимного кредита», который, очевидно, является ближайшим и довольно серьезным (учитывая отнюдь не до конца растраченные возможности создателя) конкурентом «Инвестсбера». То ли политические пристрастия акционеров: глава наблюдательного совета Инвестсбербанка Николай Петраков входит в круг экономистов, близких к Российскому союзу промышленников и предпринимателей, который, в свою очередь, благоволит к лужковскому «Отечеству». Во всяком случае, пыл Инвестсбербанка оказался весьма на руку мэрии, столкнувшейся с перспективой провала пафосной социальной программы аккурат в преддверии выборов. А для спасения «Отечества» и 9,5 млн руб. не жалко.
Правда, едва ли у кого-то есть иллюзии в отношении эффективности таких бюджетных инъекций (пусть в столичном бюджете и выделено под ипотеку 120 млн руб.). Подобный способ рефинансирования мало чем отличается от перекладывания денег из одного кармана в другой. В лучшем случае Москва на 30% сокращает свои расходы на строительство жилья. К тому же не всякий банк-агент согласится рефинансировать быстро девальвирующимися рублями долларовые затраты (сами-то кредиты выдаются в валюте, причем иногда наличными). Видимо, поэтому столичное правительство решило действовать методом кнута и пряника.
Бодался теленок с дубом
«Пряник» - это обещания. Первый заместитель руководителя комплекса перспективного развития города и, по всей видимости, глава наконец-то оформляющегося в самостоятельную структуру МИА Владимир Штернфельд недавно заявил, что к июню процедура по выпуску облигаций будет раскручена. Вроде бы чуть ли не ежедневно ведутся переговоры с 10 - 12 компаниями, которые готовы вкладывать деньги в московскую программу под 7% годовых. Правда, называть потенциальных инвесторов г-н Штернфельд отказался из суеверия. (Кстати, по некоторым данным, делать взносы в уставный капитал призывают и банки. В частности, вроде бы в качестве потенциальных соучредителей МИА могут выступить Автобанк, Альфа-банк и банк «Возрождение». При этом предполагается, что суммарный взнос банков в уставный капитал МИА будет не ниже $10 млн.)
Что же касается «кнута», то он, похоже, тоже «раскручивается». Как предостерег г-н Штернфельд, «под московскую программу начинают работать многие шарлатаны. Появляются банчки, которые говорят: «Мы ипотека». Но они не ипотека».
В связи с такими предостережениями нельзя исключать того, что те банки, которые, по мнению московского правительства, «не ипотека», Новый Арбат попытается отлучить от этого бизнеса. Благо, учитывая высокую степень монополизации столичного рынка жилья, мэрии это сделать не очень сложно.
Хотя определенные затруднения, очевидно, возникнут. Ведь помимо упомянутых нами в самом начале «одиночек» есть еще банки, работающие по программам столь мощного и влиятельного инвестора, как фонд «США - Россия». Дело в том, что, несмотря на сотрудничество с АИКЖ, фонд выделяет кредитные линии под ипотеку и непосредственно банкам, вызывая вполне объяснимую ревность со стороны агентства. Как подчеркивает Андрей Сучков, будет более эффективно, если фонд «США - Россия» станет действовать через агентство, а не затевать ипотечные программы непосредственно с банками. Тем не менее еще до кризиса «США - Россия» заключил кредитное соглашение (предусматривающее ипотеку) с СБС-Агро. Были предоставлены деньги. Но на этом, как несложно догадаться, все и закончилось. Однако уже «после августа» фонд, чей годовой лимит на различные программы, в том числе и ипотеку, составляет $100 млн, продолжил поиск партнеров. Соответствующие соглашения, предусматривающие реализацию ипотечных программ, предполагается заключить, в частности, с Межпромбанком и Пробизнесбанком. Причем если «Межпром» собирается заниматься ипотекой не только в Москве, но и в Башкирии, Краснодарском крае и Ленинградской области, то «Пробизнес» пока сосредоточивается лишь на столице.
Между тем кредит, который фонд намерен предоставить «Пробизнесу» на ипотеку, составляет $2 млн. Что, как нетрудно догадаться, в пять раз превышает первый транш бюджетного рефинансирования ипотечных программ Инвестсбербанка.
Чтобы согнать с рынка банки, имеющие таких партнеров, нужно потратить немало усилий. К тому же ссора с организацией, патронируемой конгрессом США, может привести к ухудшению взаимоотношений с собственными инвесторами.
Поэтому московскому правительству, по всей видимости, придется смириться с существованием в столице альтернативных ипотечных программ банков - партнеров фонда «США - Россия». Тем более что, с точки зрения потребителя, московская программа (пока, во всяком случае) предпочтительнее вследствие низких ставок. Стало быть, в этом плане конкурентные преимущества на ее стороне.
«Одиночкам» же, несмотря на все издержки, видимо, придется присоединиться к московской ипотечной программе, предлагая клиентам кредиты по ее ставкам и срокам наряду со своими собственными ипотечными инструментами. (Так, например, уже делает ГУТА-банк.) И ждать - пока МИА не найдет инвесторов либо пока не наступит 2000 год.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
