Ипотека растет вопреки доходам

В России побит рекорд ипотечного рынка. За август в РФ было оформлено на 38 % кредитов больше, чем за аналогичный период 2019 года. Общая сумма кредитования составила 375 млрд руб. Информацию об этом опубликовало акционерное общество «ДОМ.РФ». Такая активность населения в первую очередь вызвана реализацией государственной программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5 %, которая начала действовать с 1 апреля. Журнал «Компания» узнал у экспертов, как действия властей повлияли на рынок.

Бум наблюдается во многих отраслях, которые остались живы за время пандемии, объясняет генеральный директор офиса «Центр загородной недвижимости» в корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Сергей Ганусов.  

По его мнению, на ситуацию сильно влияют опасения россиян по поводу налогов на вклады — граждане ищут способ спасти накопленное и делают взносы на ипотеку.

«Спрос на ипотеку сохранится высоким, потому что большое количество населения все еще находится без жилья, — прогнозирует Сергей Ганусов. — Ухудшения ситуации на рынке не предвидится, потому что все стороны имеют заинтересованность: строители в строительстве, банки в финансировании, государству и людям это тоже выгодно — это развитие. Скоро конец года, и многие захотят улучшить свои жилищные условия. По этим причинам высокий спрос может сохраниться до конца декабря. Главное, чтобы не упала платежеспособность населения». 

Вектор дальнейшего развития рынка, по словам Сергея Ганусова, станет ясен в ближайшие два месяца.

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко отмечает, что оживление, которое рынок переживает сегодня, болезненно, потому что оно обосновано неэкономическими причинами и происходит в отсутствие роста доходов граждан. По ее прогнозам, 1 ноября, с окончанием льготной программы, рынок может откатиться назад. «Конечно, такое колебание не может оказывать на рынок позитивного влияния. Для застройщиков это опасно тем, что покупательский спрос, который сейчас сформирован, может иссякнуть, если повысится процентная ставка», — говорит Ирина Радченко. 

Для населения же, по ее мнению, опасна не сама ипотека, а то, что люди набрали кредитов и, если на рынке снова возникнет турбулентность, непонятно, кто будет потом выплачивать эти кредиты. Для экономики все это чревато тем, что в банках будет масса просроченных платежей, кредиторам придется отбирать у людей квартиры, цены обвалятся.

В России уровень ипотечного кредитования по-прежнему далек от опасных значений, в нем нет масштабных пузырей, — успокаивает управляющий директор рейтингового агентства НКР Станислав Волков. 

«Конечно, всегда, когда есть бум, часть людей недостаточно хорошо просчитывает свои финансовые возможности, поддается моде и в итоге оказывается неспособной обслуживать кредит. Но чередование бумов и спадов, когда уровень дефолтов растет, — это нормально. Важно, чтобы эти спады не угрожали макроэкономической стабильности, а пока таких рисков нет», — уверен Станислав Волков.

Российские банки не раздают кредиты заемщикам без работы и источника дохода. В России большое число работающих с невысоким, но стабильным доходом — это рядовые работники госкомпаний и практически весь бюджетный сектор. При двузначных ставках по ипотеке они не могли себе позволить взять кредит. Но когда ставки снижаются, кредит для них становится доступным.

Оптимистичный взгляд на развитие ипотечного рынка и у директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерия Пивеня. 

«Ипотечный платеж необременительный и поток платежей достаточно просто реструктурируется, поэтому на протяжении всего срока есть большая вероятность, что проблемный заемщик вернется к выплатам. 

Но у любого пузыря есть свой риск. Если будет вторая волна пандемии и связанные с ней новые ограничительные меры, затянувшееся снижение доходов населения усугубит ситуацию», — заключает Валерий Пивень. 

Пока ипотека остается стабильным сегментом: по сравнению с развитыми странами, в России проникновение ипотечных кредитов не такое большое — и есть куда расти.