Исторический центр на выезде
Несколько лет назад найти элитную квартиру за пределами Садового кольца было практически невозможно. Сейчас московский рынок недвижимости предлагает покупателям немало дорогих квартир за пределами исторического центра. Тем не менее риэлтеры не спешат говорить о массовом перемещении элитного жилья на окраины, как это уже произошло в крупнейших мегаполисах мира.
Рынок элитного жилья консервативен. В настоящее время пальму первенства элитного жилья продолжает удерживать «золотая миля» (ул. Остоженка – Пречистенская набережная). Именно здесь предлагаются к продаже самые дорогие «квадраты» России. На вторичном рынке цена в $12 000 за квадратный метр уже не редкость. Однако ресурс Остоженки не бесконечен. По мнению риэлтеров, осталось буквально два-три года до того, как всякое строительство здесь прекратится и в переулках вновь воцарится долгожданная тишина. По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, в историческом центре участков земли для элитного строительства становится все меньше, поэтому встает вопрос о подборе достойной альтернативы. Девелоперы активно ищут новые строительные площадки, в том числе и за пределами Садового кольца. Генеральный директор «Капитал Груп Маркетинг» Алексей Белоусов считает, что представление об элитном доме, как расположенном в пределах Садового кольца – это уже пережиток прошлого. «Участок в самом центре Москвы во многом предполагает постройку дорогого, элитного дома. Это является достаточным условием, но уже необязательным», – подчеркивает Белоусов. Главным критерием элитного жилья в Москве становится уникальность его местоположения.
Дальше от центра – больше требований
Специалисты компании «Домострой» подтверждают, что спрос на элитные квартиры за пределами Садового кольца существует. Обязательными условиями для элитного дома вне центра являются благоприятная экологическая ситуация и удобные подъездные пути, благодаря которым жильцы смогут добраться до того же Кремля, потратив не больше времени, чем те, кому приходится выруливать из узких переулков Остоженки и Арбата. Дом непременно должен находиться в благоустроенной престижной парковой зоне (например, в Парке Победы, Покровском-Глебове, Кунцеве-4).Здесь же на первый план выходит фактор однородности социальной среды и наличия охраны, то есть обособленности от окружающих районов.
Если во время проектирования и строительства такого жилья допущена какая-то ошибка, то оно уже никак не сможет считаться элитным, так как в условиях отдаленности от центра качество проекта должно быть безупречным. Поэтому при строительстве элитных домов за пределами центра не допускаются никакие огрехи в планировках квартир и архитектурных решениях.
Искать новые места девелоперов заставляет непригодность для элитной застройки и некоторых районов исторического центра. По мнению Ирины Егоровой, консультанта по недвижимости компании «Кирсанова Риэлти», сложно создать адекватное окружение в таких районах, как Таганка и Китай-город. Точечное строительство в неэлитном обжитом районе, как правило, усиливает социальное напряжение, и покупатели дорогого жилья вместо благоприятной для жизни среды оказываются в окружении людей иного социального статуса, да еще и негативно настроенных по отношению к новым соседям.
Там, за Садовым кольцом
Перспективы превращения в зону элитной застройки имеют районы, расположенные в западной и юго-западной частях города. Именно там сосредоточены территории, наиболее благоприятные с точки зрения экологии и организации транспортной системы. По мнению Павла Здрадовского, генерального директора компании Paul’sYard, очень неплохой потенциал имеют район Плющихи, а также Мосфильмовская улица. В ближайшие пять лет специалисты предрекают большое будущее «тыльной» стороне Замоскворечья. Однако для этого потребуется активное вмешательство городских властей и разработка генерального плана комплексного развития района. «С точки зрения транспортной доступности наиболее интересны Ленинский и Кутузовский проспекты, а также Мосфильмовская улица», – отмечает Здрадовский. Хотя на многих магистралях проблематично вести элитное строительство по причине шума и загазованности, девелоперы нашли выход из положения, разместив дома такого рода в тихих переулках неподалеку. Например, первая очередь «западного элитарного клуба» появилась по ул. Звенигородской, д.8, а также в Ермолаевском пер., д. 3 и д.5.
Наиболее перспективным для реализации элитных проектов считается район улицы Плющиха. Уже сейчас здесь воплощено в жизнь несколько достаточно удачных решений. Например, «Венский дом», расположенный в 1-м Неопалимовском пер., «Три тополя» в 1-м Труженикове пер., жилой комплекс «Саввинское подворье» во 2-м Труженикове пер. Основными местами застройки района Плющихи являются площадки в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Саввинской набережной.
Другой район для элитной застройки вне центра – Фрунзенская набережная. Иметь здесь квартиру было престижно еще в советские времена. В результате на Фрунзенской сформировалась единая социальная среда, что сыграло роль катализатора роста цен и привело к появлению новых элитных объектов в этом районе.
Наличие лесопарковых зон привлекает девелоперов к таким районам, как Волынский лес, Воробьевы горы, Кунцево. Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании «PennyLaneRealty», прогнозирует, что по мере строительства комплекса «Москва-Сити» увеличится привлекательность жилья в районе Красной Пресни.
Дальше от центра – дороже
Еще одним стимулом к покупке элитного жилья за пределами Садового кольца может стать его стоимость. По словам специалистов компании «Домострой», цены на элитное жилье за пределами центра приблизительно в два-три раза ниже, чем внутри Садового кольца. Павел Здрадовский, напротив, считает, что ценовая политика в отношении элитных объектов, расположенных внутри и за пределами Садового кольца, практически не отличается. Дома вне исторического центра чаще всего позиционируются как класс В, поэтому минимальная цена квадратного метра здесь – $2500. «Однако все зависит от конкретного жилого комплекса. Причем иногда квадратный метр на Плющихе стоит дороже, чем в доме аналогичного класса в пределах Садового кольца», – подчеркивает Здрадовский. Кроме того, зачастую хороший вид из окна может кардинально увеличить стоимость самой квартиры.
По мнению Александра Зиминского, пока рано говорить о тотальном перемещении элитного жилья за пределы центра. Тем не менее строительство дорогого жилья за Садовым кольцом продолжает набирать обороты.
Проект класса А, который находится за пределами Садового кольца, – это «Усадьба Трубецких» на ул. Усачева в Хамовниках. Дом расположен прямо в одноименном парке, что вместе с близостью к центру и высоким качеством строительства делает этот проект действительно уникальным. Специалисты компании «Домострой» отмечают комплексы «Кунцево-2», «Покровское-Глебово», а также комплекс по адресу Староволынская улица, 11. На квартиры этих объектов отмечается большой спрос, поскольку это достаточно удачные проекты, относящиеся к категории элитного жилья. Из построенных комплексов риэлтеры выделяют Кунцево-4, где все квартиры уже проданы. Объект на Староволынской улице, получивший название «Ближняя Дача», специалисты называют самым интересным элитным проектом последнего времени. Это жилой квартал, расположенный в лесопарковой зоне и состоящий из девяти жилых корпусов. По мнению специалистов компании Paul’sYard, покупатели проявляют к нему не меньший интерес, чем к объектам, расположенным в традиционно престижных районах.
Другой интересный проект, который реализуется на берегу Химкинского водохранилища, – элитный комплекс «Город Яхт». Он создается вместе с концепцией определенного стиля жизни, с яхт-клубом, причалом для всех типов яхт и закрытым Wellness Club. К подготовке и реализации проекта привлечены лучшие архитекторы. Так, над дизайном яхт-клуба и Wellness Club работает известный голландский архитектор Эрик ван Эгераат.
Специалисты компании Blackwood рекомендуют жилой дом класса deluxe, расположенный в чистейшей заповедной зоне Москвы Покровском-Стрешневе, на территории пансионата «Чайка». Клубный шестиэтажный дом на 16 квартир граничит с жилым комплексом «Покровское-Глебово» и коттеджным поселком «Покровские холмы».
Компромиссным вариантом между центром города и «деревней» является элитный дом на Звенигородской улице. Рядом с ним находится Суворовский парк.
Строящийся элитный жилой комплекс «Диамант» разместился на территории сложившейся жилой застройки в тихом уютном месте между Садовым кольцом и Сущевским валом в трех минутах езды до центра. Месторасположение комплекса в центральной части города можно считать уникальным. В районе сложившаяся инфраструктура и удобные транспортные развязки. Но при этом жилой комплекс располагается рядом с Екатерининским парком, который считается зеленым оазисом в центре Москвы. Всего в комплексе 66 квартир с пентхаусами на верхних этажах.
Престиж дороже денег
Пытаясь ответить на вопрос о выборе элитной квартиры, следует учитывать огромное количество факторов. Каждый покупатель преследует разные цели, покупая жилье в том или ином районе. Один ориентируется на цену, другой – на социальное окружение, а кто-то – на экологическую обстановку. Если это просто представительская квартира или место, куда заходят лишь на час после работы, чтобы потом отправиться в загородный дом, то она, несомненно, должна находиться в центре, желательно рядом с офисом. Но если это квартира, в которой предполагается жить с семьей и детьми, то с экологической точки зрения лучше селиться за пределами Садового кольца.
Почти во всех мегаполисах мира элитное жилье переместилось за пределы загазованного центра в пригороды и экологически чистые районы. Однако всегда есть люди, которые родились и выросли в центре и не могут представить свое жилье где-то еще. В Москве таких покупателей немало. Отдельная категория – покупатели элитного жилья из регионов. Для них такие факторы, как экология или пробки, никогда не будут играть решающей роли. Ради престижа они станут покупать квартиры только в пределах Садового кольца. Ресурс таких покупателей, в отличие от земель под застройку в центре, практически неисчерпаем.
Еще по теме
